CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Lý luận về cho vay bất động sản tại ngân hàng thương mại 1. Khái niệm về bất động sản và hoạt động vay mua bất động sản tại ngân hàng thương mại Tín dụng được diễn giải trong Từ điển Kinh tế học “được sử dụng rộng rãi trong quá trình cho vay” tín dụng “thường được dùng để chỉ các khoản loại hình cho vay có hiệu ứng tiền tệ, tức là làm tăng cung ứng tiền tệ, hoặc làm tăng các phương tiện thay thế cho tiền”.
Theo Bách Khoa toàn thư: Tín dụng là khái niệm thể hiện mối quan hệ giữa người cho vay và người vay. Trong quan hệ này, người cho vay có nhiệm vụ chuyển giao quyền sử dụng tiền hoặc hàng hóa cho vay cho người đi vay trong một thời gian nhất định. Người đi vay có nghĩa vụ trả số tiền hoặc giá trị hàng hoá đã vay khi đến hạn trả nợ có kèm hoặc không kèm theo một khoản lãi. Tín dụng có vị trí quan trọng đối với việc tích tụ, tận dụng các nguồn vốn tạm thời nhàn rỗi để phát triển kinh doanh (Nguyễn Thị Sương Thu, 2015).
Do vậy, cũng theo cách nhìn đó thì Nguyễn Thị Hà Thu (2017) cho rằng “Tín dụng cũng được hiểu là một phạm trù kinh tế và cũng là sản phẩm của kinh tế hàng hóa, nó được duy trì và phát triển qua nhiều hình thái kinh tế - xã hội, thường được hiểu là quan hệ vay mượn (bằng hàng hóa hoặc bằng tiền tệ) giữa người có thặng dư tiết kiệm với người thiếu hụt tiết kiệm. Cho vay là một hình thức cấp tín dụng (Phan Trung Hiền, 2022). Jean Murray (2020) cho rằng “Lending” (Cho vay) hay còn được gọi là “Finance” (Tài chính) xảy ra khi ai đó cho phép người khác mượn một thứ gì đó, đó có thể là tiền, tài sản hoặc tài sản khác được người cho vay trao cho người đi vay với mong muốn người đi vay sẽ trả lại tài sản hoặc trả lại cho người cho vay. Nói cách khác, người cho vay đưa ra một khoản vay, tạo ra một khoản nợ mà người đi vay phải giải quyết.
Cũng theo cách nhìn đó, CRIF Digital (2022) cho rằng “Cho vay là quá trình một tổ chức tài chính cung cấp vốn cho người đi vay. Các tổ chức này được gọi là người cho vay, tổ chức này thường nhận được tiền lãi từ khoản cho vay đó”. Việc cho vay trong ngân 10 Lê Ngọc Tú Anh 2024 hàng mang lại lợi ích cho cả người cho vay và người đi vay bằng cách tăng cường tính thanh khoản trong các thị trường nơi các khoản vay được khởi tạo và sử dụng. Hoạt động cho vay là tập hợp các quan điểm, phản ánh thuộc tính chung nhất, thể hiện bản chất của quan hệ này.
Với ý niệm đó, các giáo trình (của Trường Đại học Luật Hà Nội, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh) đã đề cập đến khái niệm về hợp đồng vay, đó là: “Sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức tín dụng với khách hàng là tổ chức, cá nhân, theo đó tổ chức tín dụng thỏa thuận ứng trước một số tiền cho khách hàng sử dụng trong một thời gian nhất định, với điều kiện có hoàn trả cả gốc và lãi, dựa trên sự tín nhiệm”; “… thỏa thuận bằng văn bản giữa một bên là tổ chức tín dụng (bên cho vay) với một bên là các tổ chức và cá nhân (bên vay) nhằm xác lập các quyền và nghĩa vụ nhất định của các bên trong quá trình vay tiền, sử dụng và thanh toán tiền vay”(Lương Khải Ân, 1999, tr. Như vậy, có thể hiểu: Cho vay là việc một bên (bên cho vay) cung cấp nguồn tài chính cho bên khác (bên đi vay), trong đó bên đi vay sẽ hoàn trả tài chính cho bên cho vay trong một thời hạn thỏa thuận và thường kèm theo lãi suất. Hoạt động này phát sinh khoản nợ giữa bên đi vay và bên cho vay. Vì thế tín dụng (theo nghĩa hẹp) phản ánh mối quan hệ giữa bên cho vay (chủ nợ) với bên đi vay (khách nợ) và mối quan hệ đó bị chi phối bởi cơ chế tín dụng, thỏa thuận về thời gian, lãi suất phải trả.
Còn đối với khái niệm bất động sản, theo Corporate Finance Institute (CFI), bất động sản là “ Một thuật ngữ có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất. Những thứ được xem là vĩnh viễn như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó. Những thứ có thể gỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động, lều, nhà tạm thì không được xem là bất động sản”. James Chen (2023) cho rằng, bất động sản được định nghĩa là các tài sản bao gồm đất đai: Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, dù là tự nhiên hay nhân tạo.
Theo “Từ điển thuật ngữ tài chính” thì “Bất động sản là một miếng đất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất”. Peak Frameworks đã chỉ ra rằng có bốn loại hình bất động sản bao gồm (i) Bất động sản nhà ở; (ii) Bất động sản thương mại; (iii) Đất; (iv) Bất động sản công nghiệp. Theo MasterClass (2021), Bất động sản nhà ở được định nghĩa rộng rãi là bất động sản (đất và bất kỳ tòa nhà nào trên đó) được sử dụng cho mục đích ở - ví dụ phổ biến 11 Lê Ngọc Tú Anh 2024 nhất là nhà ở cho một gia đình. Ngược lại, bất động sản thương mại bao gồm đất và các tòa nhà được quy hoạch riêng cho mục đích kinh doanh (tòa nhà chung cư, tòa nhà văn phòng, khách sạn, v.
Điều này không có nghĩa là bất động sản nhà ở không thể tạo ra doanh thu. Chủ nhà có thể cho thuê tài sản dân cư của mình để có thu nhập thụ động hoặc sống trong đó và bán tài sản để kiếm lời khi giá nhà tăng. Cũng theo trang này đưa tin, thì sự khác biệt giữa bất động sản nhà ở và bất động sản thương mại là nếu bất động sản nhà ở bao gồm nhà ở dành cho một gia đình, một số nhà ở dành cho nhiều gia đình, chung cư và thửa đất được quy hoạch để sử dụng làm nhà ở, tài sản nhà ở có thể trông khác nhau nhưng tất cả chúng đều chỉ được chỉ định cho mục đích phi thương mại. Tùy thuộc vào luật pháp địa phương, chủ nhà có thể cho thuê nhà của mình dưới dạng tài sản cho thuê ngắn hạn hoặc dài hạn, nhưng luật phân vùng cấm các hoạt động thương mại quy mô lớn.
Trong khi đó, bất động sản thương mại là một loại tài sản rộng bao gồm căn hộ, tòa nhà văn phòng, khách sạn và nhà nghỉ, cửa hàng tạp hóa, nhà để xe và các hoạt động kinh doanh công cộng khác. Nhà máy, nhà kho và các tài sản khác được sử dụng cho mục đích kinh doanh quy mô lớn được coi là bất động sản công nghiệp về mặt kỹ thuật nhưng đôi khi thuộc danh mục bất động sản thương mại rộng hơn. Nhiều lô bất động sản thương mại được giám sát bởi các công ty quản lý tài sản thay mặt chủ sở hữu tài sản. Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không di dời được.
Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai và được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Nói tóm lại, khi kết hợp hai định nghĩa thì ta có thể hiểu Cho vay bất động sản là loại hình tín dụng của Ngân hàng thương mại trong đó người đi vay vay một số vốn của Ngân hàng để thực hiện các mục đích về bất động sản như: mua đất, mua nhà, xây sửa nhà ở, nhà xưởng; văn phòng, cao ốc để cho thuê hay đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà ở để bán. Sau một thời gian thỏa thuận ghi trong hợp đồng tín dụng, KHCN phải hoàn trả toàn bộ vốn gốc và lãi cho ngân hàng thương mại. Ngân hàng kiểm soát được người đi vay, kiểm soát được quá trình cho vay bất động sản của KHCN.
Người đi vay có ý thức quan tâm đến việc trả nợ cho nên bắt buộc họ phải quan tâm đến việc cho vay BĐS của KHCN sao cho có hiệu quả để hoàn trả nợ. Trong cuốn Comptroller's Handbook (2015), tác giả đã chỉ ra rằng việc cho 12 Lê Ngọc Tú Anh 2024 vay liên quan đến Bất động sản tuân theo một chuỗi sự kiện cụ thể. Đầu tiên, ngân hàng chấp nhận một đơn đăng ký bằng văn bản từ người vay, sau đó xử lý và thẩm định dựa trên các tiêu chuẩn đã được xác định trước về khả năng trả nợ và đánh giá tài sản đảm bảo. Thường thì ngân hàng sẽ tài trợ cho những khoản vay này thông qua hoạt động gửi tiền hoặc thông qua việc vay vốn từ các tổ chức cho vay dài hạn, như Ngân hàng Vay Mượn Nhà ở Liên Bang (Federal Home Loan Banks - FHLB).
Sau đó, ngân hàng chuyển tiền cho người vay được phê duyệt và ghi lại tất cả các giấy tài sản thế chấp hoặc đặt cọc phù hợp để hoàn thiện vị thế đảm bảo của ngân hàng đối với tài sản đảm bảo. Tiếp theo, ngân hàng quản lý khoản vay bằng cách thu tiền, bao gồm cả lãi, gốc và bất kỳ khoản tiền đặt cọc nào cần thiết cho bảo hiểm và thuế, cho đến khi khoản vay được thanh toán hoàn toàn. Nếu người vay vi phạm hợp đồng, ngân hàng sẽ chịu chi phí và tổn thất phát sinh liên quan đến việc thu nợ và tiến hành tố tụng thu hồi tài sản đối với người vay. Nếu quyền sở hữu đối với Bất động sản đảm bảo cho khoản vay chuyển sang ngân hàng do các thủ tục thu hồi tài sản này, ngân hàng phải tuân theo các luật lệ và quy định về quyền sở hữu tài sản Bất động sản.
Cho vay Bất động sản từ lâu đã được coi là một hoạt động cho vay bán lẻ hoặc tiêu dùng chính của các ngân hàng (Comptroller's Handbook, 2015). Một khoản vay liên quan đến Bất động sản thường được thực hiện chủ yếu để mua bất động sản hoặc để tái tài chính khoản vay được sử dụng để mua bất động sản.