Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Tổng quan thị trường bất động sản 1. Khái niệm thị trường bất động sản Hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, sau khi tổng hợp các kết quả, một số khái niệm về thị trường BĐS thì khái niệm về thị trường bất động sản như sau: Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn.
giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản như trên, đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là "khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản". Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản "gắn liền" với những đất đai được coi là bất động sản.
Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những "mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định: "Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất". Luật dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất.
Đặc điểm thị trường bất động sản 1. Tính cá biệt và khan hiếm Đặc điểm này của Bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.
Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau.
Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v. Tính bền lâu Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.
Cần phân biệt "tuổi thọ vật lý" và "tuổi thọ kinh tế" của Bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp bất động sản n 6 thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để "chứa" được mấy lần tuổi thọ kinh tế.
Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của Bất động sản có liên quan đến tính chất sử dụng của bất động sản đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá bất động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động của bất động sản khác.
Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của Bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến. Các tính chất khác a. Tính thích ứng Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng.
Bất động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý Hàng hoá bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng bất động sản rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v. chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản.
Vai trò thị trường bất động sản Một là: Góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. - Là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng bất động sản thực hiện quá trình phát triển sản xuất. - Là nơi thực hiện sự chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị và từ hình thái giá trị sang hình thái hiện vật. Ta có thể thấy rằng trên thị trường bất động sản người bán và người mua có thể trao đổi với nhau qua vật ngang giá chung mà hai bên lựa chọn đó là: vàng, ngoại tệ, nội tệ…khi thực hiện việc trao đổi này hình thái hiện vật của bất động sản được chuyển hóa sang hình thái tiền tệ và ngược lại.
- Khi thị trường bất động sản bị ngưng trệ làm cho vốn chậm lưu thông ảnh hưởng đến tái sản xuất của chu kì tiếp theo. Ngược lại khi thị trường bất động sản thông suốt đó là một thuận lợi cho việc lưu thông vốn trên thị trường. Do đó quá trình tái sản xuất sẽ thuận lợi kéo theo hoạt động sản xuất hiệu quả hơn. Hai là: Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển.
- Thị trường bất động sản góp phần phát triển sức sản xuất đồng thời cũng là quá trình tăng vốn cho đầu tư cho phát triển đặc biệt là vốn cố định. - Khi thị trường bất động sản phát triển tốc độ chu chuyển của đồng vốn nhanh hơn thực chất là việc tăng thêm vốn. Vốn chu chuyển theo công thức hàng - tiền - hàng hay tiền - hàng - tiền qua mỗi vòng quay của vốn giá trị của vốn tăng lên và do đó nguồn lực vốn tăng lên tốc độ quay vòng vốn càng nhanh thì nguồn vốn tăng lên càng nhanh. n 8 - Các giao dịch thế chấp bất động sản góp vốn liên doanh bằng bất động sản thực chất là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu tư phát triển.
Ba là: Phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng ngân sách cho nhà nước. Khi thị trường bất động sản tăng lượng hàng hóa giao dịch, mở rộng phạm vi giao dịch. Cả hai hướng đó đều góp phần tăng thu ngân sách cho nhà nứơc thông qua các khoản thu như: thuế và phí. Khi tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản, nhất là thị trường chính thức bất động sản được giao dịch dễ hơn đồng thời nhà nước - cơ quan chủ quản cũng thu được các nguồn ngân sách.
Càng nhiều bất động sản tham gia thì càng nhiều ngân sách được thu thêm, ngoài ra còn tạo điều kiện cho thị trường chính thức họat hoạt động tốt đẹp Bốn là: Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường trong và ngoài nước. Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại, trong điều kiện của một nền kinh tế phát triển thì quan hệ thị trường nói chung và thị trường bất động sản nói riêng không còn bị bó hẹp trong phạm vi quốc gia. Thị trường bất động sản phát triển vượt khỏi mọi quốc gia chẳng những tạo điều kiện cho tổ chức cá nhân nước ngoài tham gia giao dịch bất động sản trên lãnh thổ của mỗi nước mà còn tạo điều kiện cho họ đầu tư phát tiển sản xuất, đầu tư kinh doanh bất động sản và họ có thể cư trú, sinh sống… Năm là: Thị trường bất động sản góp phần ổn định đời sống xã hội. Thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung giữ vị trí quan trọng đối với sự ổn định đời sống xã hội.