Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Khái quát về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 1. Bồi thường Tại Điều 27 của Luật Đất đai năm 1993 [16], bồi thường GPMB (hay đền bù GPMB) là quá trình đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Luật Đất đai năm 2003 [17], bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị QSDĐ đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Hỗ trợ Luật Đất đai 2003 [17] nói rằng: Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới. Tái định cư Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn. TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau: Bồi thường bằng nhà ở; Bồi thường bằng giao đất ở mới; Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở [17] Vì vậy việc TĐC là không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách GPMB. Các dự án TĐC cũng được coi là các dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác. Đặc điểm của quá trình giải phóng mặt bằng Giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
n 5 - Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội trình độ dân trí nhất định. Đối với khu vực nội thành, mức độ tập trung dân cao, ngành nghề của dân cư đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình GPMB có đặc trưng nhất định. Đối với khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ v. quá trình GPMB cũng có đặc trưng riêng của nó.
Đối với khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp. Do đó GPMB cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt [15] - Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội, đối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn dân cư sống chủ yếu nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn, do đó tâm lí dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn thu được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Trước tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn.
Việc hỗ trợ nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này. Mặt khác cây trồng, vật nuôi trên vùng đất đó cũng đa dạng không được tập trung một loại cây trồng vật nuôi nhất định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi thường [15] 1. Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 1. Việc ban hành các văn bản và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 ra đời, Chính phủ đã ba lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai năm 1998, 2001 và 2003 nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước.
Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp luật đất đai, đã cơ bản đáp ứng được tính ổn định, thống nhất của pháp luật đất đai qua các n 6 thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, GPMB [23]. Việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng.
Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt. Nhận thức pháp luật chưa đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý đất đai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB [3] [24]. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế [23]. Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra.
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hoá về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là công việc mà hoạt động quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất [13] [23]. n 7 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường GPMB trên hai phương diện: - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng [11] [8].
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng QSDĐ, từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường [11] [8]. Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký QSDĐ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Hệ thống hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận QSDĐ có liên quan mật thiết với công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC và là một trong những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng, mức bồi thường hỗ trợ.
Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Đến nay, cả nước đã đo đạc, lập bản đồ địa chính đạt 74,9% tổng diện tích tự nhiên và đã cấp giấy chứng nhận QDSĐ nông nghiệp đạt 85% tổng diện tích, đất ở nông thôn đạt 82,1% diện tích, đất ở đô thị đạt 63,5%[4]. Công tác giao đất, cho thuê đất Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường GPMB và TĐC.
Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác bồi thường [4]. Yếu tố giá đất và định giá đất Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi. n 8 Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Theo quy định của pháp luật về đất đai thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: - Do UBND các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất do Chính phủ quy định) và được thực hiện vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
- Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ. Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định.