Tổng quan luận án

Đề tài luận án tiến sĩ: Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam.
Tác giả: Đoàn Văn Bình.
Chuyên ngành: Luật Kinh tế; Mã số chuyên ngành: 9380107.
Cơ sở đào tạo: Trường Đại học Luật Hà Nội (Bộ Giáo dục và Đào tạo - Bộ Tư pháp).
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến.
Năm hoàn thành và bảo vệ: 2022.

Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu

Kể từ khi thực hiện đường lối đổi mới năm 1986, nền kinh tế Việt Nam chuyển đổi sang mô hình kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Thị trường bất động sản đóng vai trò là thị trường trung tâm, liên kết trực tiếp với thị trường vốn, thị trường hàng hóa sức lao động, thị trường nguyên vật liệu và các phân khúc dịch vụ. Cùng với tăng trưởng kinh tế và quá trình hội nhập quốc tế, ngành du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, kéo theo nhu cầu lớn về các sản phẩm lưu trú và nghỉ dưỡng chất lượng cao như khách sạn cao cấp, khu nghỉ dưỡng (resort), căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), nhà phố du lịch (shoptel), và nhà phố thương mại (shophouse).

Mặc dù thị trường phát triển nhanh, hệ thống chính sách và pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch chưa theo kịp thực tiễn. Khoảng trống nghiên cứu và lập pháp thể hiện ở các điểm cụ thể:

  • Chưa có định hướng chiến lược hoàn thiện khung pháp lý đồng bộ cho phân khúc bất động sản du lịch;
  • Nhiều sản phẩm bất động sản du lịch đã giao dịch trên thị trường nhưng thiếu vắng định danh pháp lý chính thức;
  • Chưa có cơ chế pháp lý thống nhất về phương thức tiếp cận đất đai của nhà đầu tư, dẫn đến tình trạng áp dụng quy định thiếu nhất quán và tạo ra tiền lệ riêng tại một số địa phương;
  • Thiếu cơ chế minh bạch trong việc xác lập quyền sở hữu bất động sản du lịch cho khách hàng;
  • Thiếu chế tài và cơ chế ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thực hiện các cam kết tài chính (điển hình là cam kết lợi nhuận) đối với khách hàng mua bất động sản du lịch.

Mục tiêu nghiên cứu

Luận án xác định ba mục tiêu nghiên cứu cụ thể được đánh số theo văn bản:

  1. Thứ nhất: Xây dựng nền tảng lý luận pháp luật điều chỉnh đối với thị trường bất động sản du lịch;
  2. Thứ hai: Tìm ra những hạn chế, bất cập trong quy định của hệ thống pháp luật hiện hành và các điểm nghẽn trong thực tiễn thi hành pháp luật thị trường bất động sản nói chung, bất động sản du lịch nói riêng; đồng thời nhận diện rõ nguyên nhân của các hạn chế, bất cập đó;
  3. Thứ ba: Tìm kiếm giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản du lịch theo hướng cụ thể, đầy đủ và toàn diện; bảo đảm sự quản lý hiệu quả của Nhà nước, tôn trọng quy luật thị trường và yêu cầu hội nhập quốc tế; bảo đảm an toàn pháp lý cho các chủ thể tham gia thị trường, khai thác tiềm năng của phân khúc này trên cơ sở phát triển bền vững.

Nhiệm vụ nghiên cứu

Nhiệm vụ của luận án gồm ba nội dung chính:

  1. Thứ nhất: Hệ thống hóa và làm sáng tỏ các vấn đề lý luận về bất động sản du lịch, thị trường bất động sản du lịch và lý luận pháp luật điều chỉnh thị trường này; luận giải các khái niệm, thuật ngữ, vai trò của thị trường đối với kinh tế - xã hội và sự cần thiết khách quan của sự điều chỉnh bằng pháp luật; xác định các yêu cầu điều chỉnh; nghiên cứu cơ sở lý thuyết và các giả thuyết nghiên cứu nhằm nhận diện xu thế phát triển và dự báo xu hướng điều chỉnh của pháp luật;
  2. Thứ hai: Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật đối với thị trường bất động sản du lịch, trọng tâm là hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch; chỉ rõ những khoảng trống, bất cập của hệ thống quy phạm và hệ lụy phát sinh từ thực tiễn, phân tích nguyên nhân của thực trạng;
  3. Thứ ba: Xác định định hướng và đề xuất hệ thống giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với kinh doanh bất động sản du lịch, gắn với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội và chiến lược phát triển ngành du lịch Việt Nam.

Câu hỏi nghiên cứu

Định hướng nghiên cứu của luận án được triển khai qua ba câu hỏi nghiên cứu:

  • Câu hỏi 1: Những vấn đề lý luận nền tảng và yêu cầu khách quan đặt ra đối với pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa là gì?
  • Câu hỏi 2: Hệ thống pháp luật hiện hành và thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch tại Việt Nam đang bộc lộ những hạn chế, bất cập và điểm nghẽn cụ thể nào, nguyên nhân do đâu?
  • Câu hỏi 3: Cần xây dựng những định hướng và giải pháp pháp lý, thực thi nào nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

  • Đối tượng nghiên cứu:
    • Quan điểm, chủ trương, đường lối của Đảng về xây dựng, hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và pháp luật về kinh doanh bất động sản;
    • Hệ thống quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch trong tổng thể pháp luật liên ngành, gồm pháp luật chung (Bộ luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư) và các luật chuyên ngành (Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Du lịch, Luật Bảo vệ môi trường, Luật Quy hoạch, Luật Thương mại) cùng các văn bản hướng dẫn thi hành;
    • Kinh nghiệm pháp luật và thực tiễn quản lý thị trường bất động sản du lịch của một số quốc gia trên thế giới;
    • Thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch tại Việt Nam.
  • Phạm vi nghiên cứu:
    • Về nội dung: Nghiên cứu hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch của các chủ thể đầu tư; không nghiên cứu hoạt động kinh doanh cơ sở lưu trú và các dịch vụ du lịch thuần túy;
    • Về văn bản: Nghiên cứu các quy định pháp luật điều chỉnh trực tiếp hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch, đối chiếu quy định trước năm 2014, quy định hiện hành và cập nhật các văn bản mới nhất đến thời điểm hoàn thành luận án (như Nghị định số 02/2022/NĐ-CP) cùng các dự thảo luật sửa đổi liên quan;
    • Về không gian: Phạm vi thực tiễn trên toàn lãnh thổ Việt Nam;
    • Về thời gian: Phân tích thực tiễn thi hành pháp luật từ năm 2006 (thời điểm ban hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006) đến năm 2022.

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Các hướng nghiên cứu trước trong và ngoài nước

Tác giả luận án phân loại và điểm lại tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài theo ba nhóm hướng nghiên cứu chính:

1. Các công trình về kinh doanh bất động sản và kinh doanh bất động sản du lịch

  • Giáo trình Thị trường BĐS của Trường Đại học Kinh tế Quốc dân do PGS.TS. Hoàng Văn Cường chủ biên (2017) và Giáo trình Thị trường BĐS của Học viện Tài chính do TS. Nguyễn Minh Hoàng chủ biên (2019): Phân tích khái niệm hàng hóa bất động sản, các chủ thể tham gia thị trường và vận hành thị trường bất động sản dưới góc độ kinh tế học.
  • Hernando de Soto (2000), The Mystery of Capital: Why Capitalism Triumphs in the West and Fails Everywhere Else: Luận giải cơ chế vốn hóa đất đai, phương thức chuyển hóa quyền tài sản thành nguồn vốn lưu thông và vai trò của hệ thống quản lý đất đai minh bạch.
  • DLA Piper (2015), Real Estate Investment in Spain: The Legal Perspective: Phân tích việc quy hoạch sử dụng đất gắn liền với trách nhiệm bảo vệ môi trường, phát triển bền vững và bảo tồn di sản văn hóa tại Tây Ban Nha.
  • Công ty Luật Jones Day (2004), International Real Estate Briefing: Nghiên cứu quyền sử dụng đất và thu hút đầu tư nước ngoài vào các dự án phát triển bất động sản tại Trung Quốc.
  • Sharat Chander (2011), Growth Strategy, IPO & Performance of Indian Real Estate Companies (Đại học Lancaster): Nghiên cứu khía cạnh tài chính dự án, năng lực huy động vốn của chủ đầu tư trong chu kỳ bùng nổ của thị trường bất động sản Ấn Độ giai đoạn 2002–2007.
  • Mayer Brown JSM (2014), Guide to Investing in Real Estate in the PRC: Khảo sát các thành tố thị trường, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp phép dự án xây dựng tại Trung Quốc.
  • Đề tài khoa học của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (2020), Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam - Vai trò và khuyến nghị chính sách: Lượng hóa quy mô tài sản bất động sản và đánh giá tác động của khung pháp lý đối với thị trường.
  • Báo cáo của Ngân hàng Thế giới (2019), Cập nhật Tình hình Phát triển Kinh tế Việt Nam - Chuyên đề Phát triển du lịch tại Việt Nam: Nhìn lại từ đỉnh tới hạn: Đưa ra các dữ liệu thực tế về tốc độ tăng trưởng du lịch toàn cầu dự báo đạt xấp xỉ 4,8%/năm (2019–2029); số lượt khách quốc tế đến Việt Nam đạt trên 15 triệu, khách nội địa đạt khoảng 80 triệu lượt; ngành du lịch trực tiếp đóng góp 8% GDP của Việt Nam năm 2017.
  • Dan Jin (2019), Research on Tourism Real Estate Development in Hainan under the Construction of Pilot Free Trade Zone (Port): Phân tích sự tích hợp giữa ngành du lịch và bất động sản tại Hải Nam (Trung Quốc).
  • Jan Warnken, Chris Guilding, Kelly Cassidy (2008), A review of the nature and growth of multi-titled tourism accommodation complexes: Phân tích mô hình tổ hợp lưu trú du lịch đa sở hữu (MTTA) với ba thuộc tính thể chế và phân loại theo quy mô.
  • Jan Warnken, Chris Guilding (2009), Multi-ownership of tourism accommodation complexes: A critique of types, relative merits, and challenges arising: Phân tích cấu trúc tổ hợp lưu trú du lịch đa sở hữu (MOTAC), hợp đồng chia sẻ kỳ nghỉ (timeshare) và sự phân tách quyền sở hữu đơn vị lưu trú với không gian chung.
  • C. Michael Hall, Dieter K. Müller (2018), Routledge Handbook of Second Home Tourism and Mobilities: Khảo cứu các thuật ngữ định danh mô hình "ngôi nhà thứ hai" (second home) như cottages/cabins (Úc), vacation rentals (Anh), Gîtes (Pháp), Bachs (New Zealand), summer houses (Bắc Âu), dacha (Nga).

2. Các công trình về pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch

  • Luận án tiến sĩ của Nguyễn Quang Tuyến (2004), Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai (Đại học Luật Hà Nội): Làm rõ bản chất quyền sử dụng đất và vai trò điều tiết kép của Nhà nước.
  • Luận án tiến sĩ của Trần Quang Huy (2008), Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất (Đại học Luật Hà Nội): Luận giải chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và bản chất chuyển giao quyền sử dụng đất phục vụ kinh doanh sinh lời.
  • Luận án tiến sĩ của Vũ Anh (2012), Pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam (Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam): Nghiên cứu khái niệm, chủ thể, các yêu cầu bảo đảm tính công khai, minh bạch, phòng chống rủi ro trong kinh doanh bất động sản.
  • Luận án tiến sĩ của Ninh Thị Hiền (2017), Pháp luật về trao QSDĐ từ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh BĐS tại Việt Nam (Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh): Phân tích sự bất bình đẳng giữa doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp tư nhân trong tiếp cận đất đai, cơ chế quy hoạch và cấp quyền sử dụng đất.
  • Trần Thị Minh Châu (2019), Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam: Đề xuất giảm thiểu rào cản hành chính trong giao dịch đất đai.
  • Nguyễn Thị Nga, Hoàng Việt Thắng (2019), Pháp luật kinh doanh BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN và hội nhập quốc tế: Phân kỳ lịch sử phát triển pháp luật kinh doanh bất động sản từ điều chỉnh riêng lẻ (1986–2003) sang khung khổ thống nhất (2003 đến nay).
  • Nguyễn Thị Dung (2019), Tổng quan pháp luật Việt Nam về BĐS và các loại hình BĐS đưa vào kinh doanh: Nhận diện các loại hình mới như condotel, officetel, shophouse và chỉ ra sự thiếu vắng quy phạm điều chỉnh.
  • Nguyễn Quang Tuyến (2019), Pháp luật đất đai với yêu cầu xây dựng phát triển nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế ở Việt Nam hiện nay: Phân tích tình trạng phát triển nóng, dư thừa cơ sở lưu trú tại Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc do thiếu quy chế pháp lý đồng bộ về quản lý đất xây dựng condotel, resort.
  • Nguyễn Thị Nga (2019), Pháp luật kinh doanh BĐS đối với nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam: Phân tích vướng mắc pháp lý về định danh condotel, hình thức sử dụng đất và quyền sở hữu của người mua.
  • Bài viết của Nguyễn Hữu Phi Hà trên Tạp chí Tài chính: Khảo sát thực trạng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và khoảng trống chính sách.
  • Bài viết của Thuận Phong (2020): Đề xuất quản lý chặt chẽ việc sở hữu bất động sản ven biển đối với cá nhân nước ngoài để bảo đảm an ninh quốc phòng.
  • Bài viết của Ngụy Hồng Minh (2019): Nhận định condotel có bản chất là công cụ huy động vốn, tương tự sản phẩm chứng khoán hóa bất động sản.

3. Các công trình về định hướng, chính sách và giải pháp hoàn thiện pháp luật

  • Daron Acemoglu, James Robinson (2012), Why Nations Fail: Khẳng định vai trò quyết định của thể chế kinh tế và thể chế chính trị đối với sự phát triển.
  • Báo cáo Việt Nam 2035: Hướng tới Thịnh vượng, Sáng tạo, Công bằng và Dân chủ (2016) của Ngân hàng Thế giới và Bộ Kế hoạch và Đầu tư: Khuyến nghị nâng cao tính minh bạch trong tiếp cận đất đai, chuyển đổi nguồn thu ngân sách từ tiền chuyển mục đích sử dụng đất sang thuế tài sản.
  • Nguyễn Thị Nga (2019), đề xuất tại Hội thảo ĐH Luật Hà Nội: Kiến nghị định danh condotel trong Luật Kinh doanh bất động sản, xác định loại đất sử dụng, thời hạn giao đất, hợp đồng mẫu và tiêu chuẩn quy chuẩn thiết kế.
Nhóm nghiên cứu Tác giả, công trình tiêu biểu Nội dung trọng tâm
Kinh tế và thị trường BĐS Hoàng Văn Cường (2017); Nguyễn Minh Hoàng (2019); Hernando de Soto (2000); Sharat Chander (2011); Ngân hàng Thế giới (2019). Lý luận thị trường bất động sản; cơ chế vốn hóa đất đai; phân tích tài chính dự án; dữ liệu tăng trưởng ngành du lịch.
Sản phẩm BĐS du lịch mới Dan Jin (2019); Jan Warnken & Chris Guilding (2008, 2009); C. Michael Hall & Dieter K. Müller (2018); Ngụy Hồng Minh (2019). Mô hình tổ hợp lưu trú đa sở hữu (MOTAC/MTTA); cơ chế timeshare; mô hình second home; tính chất huy động vốn của condotel.
Pháp luật kinh doanh BĐS Vũ Anh (2012); Nguyễn Quang Tuyến (2004, 2019); Ninh Thị Hiền (2017); Nguyễn Thị Nga (2019); Trần Quang Huy (2008). Quy chế pháp lý người sử dụng đất; trao quyền sử dụng đất; các bất cập về chế độ đất thương mại dịch vụ cho condotel, officetel.
Định hướng và thể chế Daron Acemoglu & James Robinson (2012); Báo cáo Việt Nam 2035 (2016). Vai trò thể chế; minh bạch hóa thị trường đất đai và cải cách chính sách tài chính bất động sản.

Khoảng trống nghiên cứu luận án lựa chọn giải quyết

Các công trình trước đây chủ yếu tiếp cận bất động sản du lịch dưới góc độ kinh tế học, hoặc chỉ xem xét phân tán từng loại hình sản phẩm riêng lẻ (như condotel), hoặc được thực hiện trước thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực. Chưa có công trình khoa học độc lập nào ở cấp độ luận án tiến sĩ luật học nghiên cứu có hệ thống, toàn diện và đa ngành về pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch tại Việt Nam; chưa xây dựng được hệ thống cơ sở lý luận hoàn chỉnh; chưa đánh giá thực trạng theo 5 nhóm quy phạm pháp luật cấu thành; và chưa đề xuất hệ thống giải pháp đồng bộ kết hợp giữa sửa đổi pháp luật chuyên ngành với nâng cao hiệu quả tổ chức thi hành trong bối cảnh cuộc Cách mạng công nghiệp lần thứ tư.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết và khung phân tích

Luận án được thực hiện dựa trên việc vận dụng các lý thuyết khoa học:

  • Lý thuyết nền kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế quốc tế: Giải thích sự vận động khách quan của cung - cầu, cạnh tranh và giá cả đối với hàng hóa bất động sản du lịch;
  • Lý thuyết kinh tế học pháp luật (Law and Economics): Đánh giá chi phí giao dịch, tính hiệu quả kinh tế và tác động của các quy phạm pháp luật đối với hành vi của các chủ thể trên thị trường;
  • Lý thuyết về quyền tự do kinh doanh: Khẳng định quyền chủ động của doanh nghiệp và nhà đầu tư trong việc gia nhập thị trường, tự do giao kết hợp đồng trong khuôn khổ pháp luật cho phép;
  • Lý thuyết về phát triển bền vững: Đòi hỏi việc khai thác bất động sản du lịch phải hài hòa giữa tăng trưởng kinh tế với bảo vệ tài nguyên môi trường, trật tự xã hội và bản sắc văn hóa;
  • Lý thuyết về tài sản và quyền sở hữu tài sản: Dùng làm công cụ nhận diện quyền tài sản đối với các công trình xây dựng du lịch, phân định giữa quyền sở hữu tài sản trên đất và quyền sử dụng đất.

Phương pháp nghiên cứu

Luận án sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm của Đảng, Nhà nước về xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa. Luận án kết hợp 6 nhóm phương pháp nghiên cứu pháp lý định tính cụ thể:

  1. Phương pháp hệ thống, liên ngành: Sử dụng xuyên suốt các chương nhằm xem xét pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch trong mối quan hệ gắn kết giữa Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Du lịch, Bộ luật Dân sự và Luật Thương mại;
  2. Phương pháp phân tích, đánh giá, bình luận: Sử dụng xuyên suốt luận án để mổ xẻ nội dung các điều luật, quy phạm và các quan điểm học thuật;
  3. Phương pháp tổng quan tài liệu: Sử dụng tại Chương 1 nhằm phân loại, tổng thuật và chỉ ra khoảng trống nghiên cứu từ các công trình trong và ngoài nước;
  4. Phương pháp lịch sử: Sử dụng tại Chương 2 để nghiên cứu quá trình hình thành, phát triển các quy định pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản du lịch qua từng thời kỳ;
  5. Phương pháp thu thập, phân tích, so sánh, đối chiếu thực tiễn: Sử dụng chủ yếu tại Chương 3 để đánh giá thực trạng 5 nhóm quy phạm pháp luật và phân tích các số liệu thực tế, các sự kiện pháp lý điển hình;
  6. Phương pháp tổng hợp, quy nạp: Sử dụng chủ yếu tại Chương 4 để khái quát hóa các bất cập thực tiễn thành hệ thống định hướng và kiến nghị lập pháp.

Nguồn tư liệu và dữ liệu

  • Văn bản quy phạm pháp luật: Hiến pháp 2013, Bộ luật Dân sự (2005, 2015), Luật Kinh doanh bất động sản (2006, 2014), Luật Đất đai (2003, 2013), Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư (2014, 2020), Luật Xây dựng, Luật Du lịch 2017, Luật Thương mại 2005; các văn bản dưới luật gồm Nghị định số 76/2015/NĐ-CP, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP (ban hành ngày 06/01/2022, có hiệu lực ngày 01/03/2022) và các văn bản chỉ đạo của Chính phủ, các bộ ngành;
  • Tài liệu thực tiễn và số liệu thống kê: Dữ liệu công bố từ Ngân hàng Thế giới, Tổng cục Du lịch, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Hội đồng Tư vấn Du lịch (TAB);
  • Hồ sơ thực tế: Các văn bản thực thi tại các địa phương có thị trường bất động sản du lịch phát triển (Khánh Hòa, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Kiên Giang/Phú Quốc) và hồ sơ sự kiện pháp lý (như vụ đấu giá đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm).

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án

Chương 1 hệ thống hóa các tài liệu khoa học theo 3 nhóm nội dung lớn:

  • Nhóm công trình nghiên cứu kinh tế về bất động sản, thị trường bất động sản, đặc biệt là các phân tích về mô hình tổ hợp lưu trú đa sở hữu (MOTAC/MTTA) của Jan Warnken và Chris Guilding (2008, 2009), các lý thuyết về "ngôi nhà thứ hai" (second home) theo Hall và Müller (2018), cùng kinh nghiệm quốc tế tại Tây Ban Nha, Trung Quốc, Ấn Độ;
  • Nhóm công trình nghiên cứu pháp lý về quản lý đất đai, trao quyền sử dụng đất, và pháp luật kinh doanh bất động sản tại Việt Nam của các tác giả Nguyễn Quang Tuyến, Vũ Anh, Ninh Thị Hiền, Nguyễn Thị Nga, Trần Quang Huy;
  • Nhóm công trình đề xuất chính sách, cải cách thể chế đất đai và giải pháp đối với sản phẩm mới (condotel, officetel) của Ngân hàng Thế giới và các nhà khoa học trong nước.

Trên cơ sở đánh giá kết quả đạt được và chỉ rõ những vấn đề còn bỏ ngỏ, Chương 1 xác định định hướng nghiên cứu độc lập của luận án, thiết lập 3 câu hỏi nghiên cứu và luận giải cơ sở lý thuyết vận dụng. Tác giả kết luận sự cần thiết phải xây dựng khung pháp lý đồng bộ nhằm điều chỉnh phân khúc bất động sản du lịch, bảo đảm phù hợp với các quy luật của kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Chương 2: Lý luận về kinh doanh bất động sản du lịch và lý luận pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch

Chương 2 tập trung xây dựng hệ thống lý luận nền tảng cho đề tài:

  • Lý luận về bất động sản du lịch: Luận giải các khái niệm du lịch, bất động sản du lịch; phân tích đặc điểm và ý nghĩa kinh tế - xã hội của bất động sản du lịch; phân loại các sản phẩm chủ yếu gồm căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), nhà phố du lịch (shoptel), nhà phố thương mại (shophouse), khách sạn và resort nghỉ dưỡng;
  • Lý luận về kinh doanh bất động sản du lịch: Phân tích khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch đối với việc thu hút nguồn lực đầu tư, tăng thu ngân sách và giải quyết việc làm;
  • Lý luận pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch: Xác định khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật điều chỉnh; nhận diện cấu trúc pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch thông qua 5 nhóm quy phạm chủ yếu:
    1. Nhóm quy phạm về nguyên tắc kinh doanh bất động sản du lịch;
    2. Nhóm quy phạm về điều kiện để bất động sản du lịch được phép đưa vào kinh doanh;
    3. Nhóm quy phạm về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể kinh doanh bất động sản du lịch;
    4. Nhóm quy phạm về hình thức và hiệu lực của các giao dịch kinh doanh bất động sản du lịch;
    5. Nhóm quy phạm về xử lý vi phạm đối với hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch;
  • Yêu cầu điều chỉnh của pháp luật: Đặt ra các yêu cầu bảo đảm tính công khai, minh bạch, an toàn pháp lý, phòng ngừa rủi ro cho các bên tham gia, bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư thứ cấp và bảo đảm phát triển bền vững môi trường sinh thái.

Chương 3: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch

Chương 3 phân tích thực trạng văn bản và đánh giá thực tiễn thi hành theo cấu trúc 5 nhóm quy phạm đã xác lập:

  • Thực trạng và thực tiễn về các nguyên tắc kinh doanh (Mục 3.1): Pháp luật hiện hành quy định các nguyên tắc bình đẳng, công khai, minh bạch, tự do thỏa thuận; tuy nhiên thực tiễn thi hành bộc lộ sự bất đối xứng thông tin, thiếu minh bạch trong các cam kết tài chính giữa chủ đầu tư và khách hàng;
  • Thực trạng và thực tiễn về điều kiện đưa bất động sản du lịch vào kinh doanh (Mục 3.2): Phân tích các điều kiện về giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, giấy phép xây dựng, nghiệm thu công trình. Điểm nghẽn lớn nhất trong thực tiễn là sự lúng túng trong xác định chế độ pháp lý của đất xây dựng bất động sản du lịch. Thực tế xuất hiện việc một số địa phương (Khánh Hòa, Đà Nẵng) tự ý đưa ra khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở" - một khái niệm không có căn cứ trong Luật Đất đai 2013, dẫn đến sai phạm trong cấp giấy chứng nhận và gây bất ổn thị trường;
  • Thực trạng và thực tiễn về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể (Mục 3.3): Đánh giá quyền của chủ đầu tư dự án và nghĩa vụ bảo đảm tiến độ, bàn giao tài sản, thực hiện cam kết lợi nhuận; phân tích quyền của khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp) trong việc xác lập quyền sở hữu đối với từng phần công trình (căn hộ condotel) và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở;
  • Thực trạng và thực tiễn về hình thức và hiệu lực giao dịch (Mục 3.4): Khảo sát các dạng hợp đồng giao dịch trên thực tế (hợp đồng mua bán, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng cho thuê, hợp đồng chia sẻ kỳ nghỉ timeshare). Tác giả phân tích tính cập nhật của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP (ban hành ngày 06/01/2022, thay thế Nghị định số 76/2015/NĐ-CP) khi lần đầu tiên bổ sung mẫu hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú; đồng thời chỉ ra các vướng mắc về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
  • Thực trạng và thực tiễn về xử lý vi phạm (Mục 3.5): Rà soát các quy định xử phạt vi phạm hành chính, chế tài dân sự và chế tài thương mại (áp dụng quy định phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại theo Luật Thương mại 2005 và Bộ luật Dân sự 2015). Đánh giá thực trạng các hành vi huy động vốn trái phép, chậm bàn giao, bội tín cam kết thu nhập; phân tích vụ việc đấu giá đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (trang 169–171) như một ví dụ thực tiễn điển hình về biến động pháp lý - kinh tế làm phát sinh rủi ro cho thị trường.

Chương 4: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam

Chương 4 xây dựng hệ thống quan điểm chỉ đạo và các nhóm giải pháp cụ thể:

  • Sáu định hướng hoàn thiện pháp luật (Mục 4.1): Bám sát chủ trương của Đảng về phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; thể chế hóa quyền tự do kinh doanh; bảo đảm tính đồng bộ trong hệ thống pháp luật liên ngành; tiếp cận thành tựu của cuộc Cách mạng công nghiệp lần thứ tư; giải quyết triệt để các vướng mắc tồn đọng thực tế; tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm quốc tế;
  • Giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch (Mục 4.2): Đề xuất hơn 30 kiến nghị cụ thể tương ứng với 5 nhóm quy phạm:
    1. Hoàn thiện nguyên tắc: Bổ sung các nguyên tắc bảo đảm tính công khai, minh bạch tuyệt đối về tình trạng pháp lý và nghĩa vụ tài chính của dự án bất động sản du lịch;
    2. Hoàn thiện điều kiện đưa vào kinh doanh: Định danh rõ ràng các sản phẩm (condotel, resort villa, shoptel) trong Luật Kinh doanh bất động sản; xác định dứt khoát chế độ sử dụng đất xây dựng bất động sản du lịch là đất thương mại, dịch vụ với thời hạn sử dụng 50 năm đến 70 năm, loại bỏ hoàn toàn việc áp dụng khái niệm trái luật "đất ở không hình thành đơn vị ở"; quy định cụ thể điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình cho từng căn hộ du lịch; ban hành đầy đủ quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật thiết kế, xây dựng;
    3. Hoàn thiện quyền và nghĩa vụ: Xác lập khung pháp lý điều chỉnh mô hình tổ hợp lưu trú đa sở hữu (MOTAC), quy định cơ chế biểu quyết, thành lập ban quản trị tòa nhà du lịch; quy định rõ trách nhiệm tài chính và cơ chế bảo lãnh ngân hàng đối với cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư;
    4. Hoàn thiện hình thức và hiệu lực giao dịch: Hoàn thiện các điều khoản bắt buộc trong hợp đồng mẫu theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP; ứng dụng hợp đồng điện tử và hợp đồng thông minh (smart contract) trên nền tảng công nghệ chuỗi khối (blockchain); sửa đổi quy định xác định rõ thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng;
    5. Hoàn thiện chế tài xử lý vi phạm: Tăng mức xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi kinh doanh khi chưa đủ điều kiện pháp lý, huy động vốn sai mục đích; hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp bằng trọng tài thương mại và tòa án;
  • Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật (Mục 4.3):
    • Nhóm giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản du lịch: Thực hiện nghiêm túc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia; công khai, minh bạch dữ liệu quy hoạch đất đai du lịch; tăng cường quản lý nhà nước, nâng cao hiệu lực thanh tra, giám sát thị trường;
    • Nhóm giải pháp phát triển ngành du lịch hỗ trợ thị trường: Đẩy mạnh đầu tư kết cấu hạ tầng giao thông kết nối; đa dạng hóa sản phẩm du lịch theo lợi thế từng vùng miền; bảo vệ môi trường và sức khỏe cộng đồng; tập trung khai thác và thúc đẩy thị trường du lịch nội địa.

Kết quả và những đóng góp mới

Đóng góp mới về mặt lý luận

  1. Luận án là công trình nghiên cứu độc lập ở cấp độ luận án tiến sĩ luật học đầu tiên tại Việt Nam tiếp cận có hệ thống và toàn diện về pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch.
  2. Xây dựng và hoàn thiện hệ thống khái niệm khoa học về bất động sản du lịch, thị trường bất động sản du lịch, kinh doanh bất động sản du lịch và pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch trên nền tảng lý luận kinh tế thị trường, kinh tế học pháp luật, quyền tự do kinh doanh và phát triển bền vững.
  3. Xác lập và luận giải cấu trúc pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch bao gồm 5 nhóm quy phạm chủ yếu, tạo lập khung phân tích phục vụ việc đánh giá thực trạng và xây dựng chính sách.

Đóng góp mới về mặt thực tiễn

  1. Đánh giá khách quan, đa chiều thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành trong tổng thể hệ thống pháp luật liên ngành; nhận diện chính xác các khoảng trống, xung đột pháp luật và điểm nghẽn thực tế (như sự lúng túng trong xác định loại đất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho condotel, rủi ro vỡ cam kết lợi nhuận).
  2. Minh chứng các bất cập pháp lý thông qua việc phân tích các sự kiện thực tế phát sinh (điển hình như vụ việc đấu giá đất tại Thủ Thiêm trang 169–171 và thực trạng tồn đọng dự án tại Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc).
  3. Đề xuất hệ thống giải pháp lập pháp gồm hơn 30 kiến nghị chi tiết nhằm sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Xây dựng và các văn bản dưới luật; đồng thời đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi, gắn liền với chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ của cuộc Cách mạng công nghiệp lần thứ tư.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Các vấn đề trao đổi thêm từ Hội đồng đánh giá

Căn cứ vào biên bản nhận xét của các phản biện (TS. Đặng Ngọc Ba, PGS. Nguyễn Minh Hằng) và bản giải trình sửa chữa của tác giả ngày 22/03/2022, một số hạn chế của bản thảo luận án đã được chỉ ra và chỉnh sửa:

  1. Về phân định thuật ngữ: Bản thảo ban đầu tại trang 9 có sự đồng nhất khái niệm "quyền sử dụng đất" và "đất đai" đều là bất động sản. Theo góp ý của phản biện, tác giả đã giải trình và sửa lại nội hàm chuẩn xác: đất đai là một loại bất động sản, còn quyền sử dụng đất là quyền tài sản (vật quyền hạn chế);
  2. Về cơ sở lý thuyết: Tiểu mục 1.3 của bản thảo ban đầu chưa nêu rõ việc sử dụng lý thuyết về tài sản và quyền sở hữu tài sản, mặc dù nội dung các chương sau đã vận dụng; tác giả đã bổ sung giải trình làm rõ;
  3. Về tính khả thi của kiến nghị thành lập đặc khu: Kiến nghị "sớm xem xét lại việc thành lập các đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt (đặc khu)" tại trang 180 của luận án chưa được phân tích sâu về tính khả thi chính trị và pháp lý;
  4. Về quy định chế tài: Tác giả đã tiếp thu ý kiến phản biện để bổ sung tại trang 139–140 nội dung phân tích chế tài phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại theo Luật Thương mại 2005;
  5. Về kết luận từng chương: Phần kết luận các chương ban đầu còn ngắn gọn (khoảng 01 trang); sau khi tiếp thu kết luận của Hội đồng, tác giả đã viết lại toàn bộ 4 phần kết luận của 4 chương (tại các trang 34, 75, 142, 181) để tóm lược đầy đủ các kết quả nghiên cứu.

Hướng nghiên cứu tiếp

  • Tiếp tục theo dõi quá trình sửa đổi, bổ sung và ban hành mới Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản trong giai đoạn tiếp theo;
  • Nghiên cứu chuyên sâu về khía cạnh pháp lý của việc ứng dụng công nghệ chuỗi khối (blockchain), mã hóa tài sản bất động sản (tokenization) và hợp đồng thông minh trong giao dịch bất động sản du lịch;
  • Nghiên cứu cơ chế tài phán chuyên biệt và xử lý phá sản đối với các dự án tổ hợp bất động sản du lịch quy mô lớn.

Giá trị tham khảo

Luận án có giá trị tham khảo đối với các đối tượng:

  • Cơ quan xây dựng pháp luật (Quốc hội, Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường): Cung cấp luận cứ khoa học và hơn 30 kiến nghị sửa đổi quy định liên quan đến định danh condotel/shoptel, chế độ sử dụng đất thương mại dịch vụ, và hoàn thiện hợp đồng mẫu theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP;
  • Giảng viên, nghiên cứu sinh và học viên chuyên ngành Luật Kinh tế, Luật Đất đai: Làm tài liệu tham khảo trong giảng dạy và nghiên cứu về thể chế kinh tế thị trường, pháp luật kinh doanh bất động sản và phương pháp nghiên cứu liên ngành;
  • Luật sư, thẩm phán, trọng tài viên: Cung cấp cơ sở phân tích thực trạng hợp đồng, cơ chế xử lý vi phạm cam kết lợi nhuận và giải quyết tranh chấp trong các giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng;
  • Chủ đầu tư và nhà đầu tư: Giúp nhận diện rủi ro pháp lý, hoàn thiện quy trình phát triển dự án và quản trị quan hệ hợp đồng với khách hàng.

Nội dung có giá trị tham khảo nổi bật nhất là phần phân tích thực trạng 5 nhóm quy phạm pháp luật tại Chương 3 và hệ thống kiến nghị hoàn thiện thể chế tại Chương 4.

Câu hỏi thường gặp

1. Bất động sản du lịch bao gồm những loại hình sản phẩm chủ yếu nào theo phân loại của luận án?

Theo phân tích tại Chương 2 của luận án, bất động sản du lịch bao gồm các loại hình cơ bản: căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), nhà phố du lịch (shoptel), nhà phố thương mại (shophouse), khách sạn cao cấp và các khu nghỉ dưỡng (resort).

2. Cấu trúc pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch được luận án phân chia thành các nhóm quy phạm nào?

Luận án nhận diện cấu trúc pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch gồm 5 nhóm quy phạm chủ yếu: (i) Nhóm quy phạm về nguyên tắc kinh doanh; (ii) Nhóm quy phạm về điều kiện đưa bất động sản du lịch vào kinh doanh; (iii) Nhóm quy phạm về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể; (iv) Nhóm quy phạm về hình thức và hiệu lực của giao dịch; (v) Nhóm quy phạm về xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch.

3. Vấn đề bất cập nổi bật nhất liên quan đến chế độ sử dụng đất của condotel được luận án chỉ ra là gì?

Luận án chỉ rõ sự lúng túng trong việc xác định chế độ pháp lý của đất xây dựng condotel giữa đất thương mại dịch vụ (thời hạn 50–70 năm) với đất ở. Điểm bất cập lớn nhất là việc một số địa phương tự ý áp dụng khái niệm trái luật "đất ở không hình thành đơn vị ở", gây ra hệ lụy pháp lý phức tạp trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quản lý nhà nước về đất đai.

4. Khái niệm tổ hợp lưu trú du lịch đa sở hữu (MOTAC / MTTA) được luận án tiếp thu từ công trình nào và có ý nghĩa gì?

Khái niệm này được tác giả tiếp thu từ các nghiên cứu quốc tế của Jan Warnken, Chris Guilding và Kelly Cassidy (2008, 2009). Việc tiếp thu này giúp luận án phân tích bản chất pháp lý của condotel dưới góc độ một đơn vị sở hữu riêng biệt gắn với việc chia sẻ quyền sử dụng các tiện ích chung và vận hành theo mô hình timeshare.

5. Luận án đề xuất giải pháp gì đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản du lịch?

Luận án kiến nghị chuẩn hóa và áp dụng bắt buộc hợp đồng mẫu theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP; minh bạch hóa các điều khoản cam kết thu nhập/lợi nhuận; xác định rõ thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng; và từng bước áp dụng hợp đồng điện tử, hợp đồng thông minh (smart contract) để bảo đảm an toàn giao dịch.

Kết luận

Luận án tiến sĩ luật học Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam của tác giả Đoàn Văn Bình là công trình nghiên cứu hệ thống và chuyên sâu về phương diện pháp lý điều chỉnh phân khúc bất động sản du lịch tại Việt Nam. Công trình đã luận giải thành công hệ thống lý luận nền tảng, phân tích thực trạng pháp luật qua 5 nhóm quy phạm cấu thành và mổ xẻ các điểm nghẽn thực tiễn phát sinh từ thị trường. Hệ thống hơn 30 kiến nghị lập pháp và các giải pháp thực thi được luận án đề xuất có giá trị thực tiễn đối với quá trình hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường, sửa đổi các luật chuyên ngành liên quan và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về bất động sản du lịch tại Việt Nam.