Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam phát triển mạnh mẽ, kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai (KDBĐS HTTTL) trở thành một lĩnh vực quan trọng, góp phần thúc đẩy sự sôi động của thị trường và tạo nguồn vốn cho các chủ đầu tư (CĐT). Tại Thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM), từ năm 2017 đến nay, hoạt động KDBĐS HTTTL đã có sự tăng trưởng đáng kể với hàng nghìn căn hộ được chào bán, tuy nhiên cũng tồn tại nhiều bất cập về pháp lý và thực tiễn áp dụng. Luận văn tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành điều chỉnh hoạt động KDBĐS HTTTL, thực trạng áp dụng tại TPHCM, đồng thời đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành.

Mục tiêu nghiên cứu nhằm làm rõ cơ sở lý luận pháp lý, phân tích thực trạng áp dụng pháp luật KDBĐS HTTTL tại TPHCM từ năm 2017 đến nay, đồng thời đề xuất kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp thực tiễn. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà và công trình xây dựng HTTTL trên địa bàn TPHCM trong giai đoạn 2017-2023. Ý nghĩa nghiên cứu thể hiện qua việc góp phần hoàn thiện khung pháp lý, bảo vệ quyền lợi các bên tham gia thị trường, đồng thời thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường BĐS HTTTL tại TPHCM.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng các lý thuyết và mô hình pháp luật kinh tế, pháp luật dân sự và quản lý nhà nước trong lĩnh vực bất động sản. Hai khung lý thuyết chính bao gồm:

  • Lý thuyết pháp luật kinh doanh bất động sản: Phân tích các quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh, điều kiện kinh doanh, bảo lãnh, thanh toán và chuyển nhượng hợp đồng trong kinh doanh BĐS HTTTL.
  • Lý thuyết quản lý nhà nước về thị trường bất động sản: Đề cập đến vai trò của Nhà nước trong việc xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật, kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm nhằm đảm bảo thị trường minh bạch, ổn định.

Các khái niệm chính được làm rõ gồm: Bất động sản hình thành trong tương lai, kinh doanh bất động sản, bảo lãnh trong kinh doanh BĐS HTTTL, chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS HTTTL, điều kiện kinh doanh BĐS HTTTL.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu kết hợp:

  • Phân tích, tổng hợp: Làm rõ các quy định pháp luật hiện hành về KDBĐS HTTTL, tổng hợp các văn bản pháp luật, tài liệu học thuật và báo cáo thực tiễn.
  • So sánh pháp luật: So sánh các quy định pháp luật về KDBĐS HTTTL giữa Việt Nam và một số quốc gia như Hoa Kỳ, Pháp, Đức, Australia để rút ra bài học kinh nghiệm.
  • Nghiên cứu thực tiễn: Thu thập số liệu thực tế về các dự án BĐS HTTTL tại TPHCM từ năm 2017 đến nay, phân tích các trường hợp điển hình về chậm bàn giao, vi phạm hợp đồng, xử lý vi phạm pháp luật.
  • Phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử: Đảm bảo tính khách quan, khoa học trong phân tích và đề xuất giải pháp.

Cỡ mẫu nghiên cứu bao gồm các dự án BĐS HTTTL được cấp phép và triển khai tại TPHCM trong giai đoạn 2017-2023, các văn bản pháp luật liên quan và ý kiến từ các cơ quan quản lý, chủ đầu tư, khách hàng. Phương pháp chọn mẫu dựa trên tiêu chí đại diện cho các loại hình dự án và mức độ phổ biến của các vấn đề pháp lý. Timeline nghiên cứu kéo dài từ tháng 1/2022 đến tháng 12/2023.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư: Theo VBHN Luật KDBĐS năm 2020, CĐT có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà và công trình xây dựng HTTTL, đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ bàn giao đúng tiến độ, bảo hành và cung cấp thông tin minh bạch. Tuy nhiên, thực tế tại TPHCM ghi nhận nhiều dự án chậm bàn giao, vi phạm chất lượng, gây thiệt hại cho khách hàng. Ví dụ, dự án chung cư nhà ở xã hội Nam Lý tại TP Thủ Đức chậm triển khai hơn 10 năm, ảnh hưởng đến hơn 700 khách hàng.

  2. Điều kiện kinh doanh bất động sản HTTTL: Luật quy định chặt chẽ về thủ tục pháp lý, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu phần móng công trình trước khi đưa BĐS HTTTL vào kinh doanh. Tuy nhiên, hơn 100 dự án tại TPHCM đang vướng mắc pháp lý, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, gây khó khăn cho việc huy động vốn và giao dịch.

  3. Bảo lãnh trong kinh doanh BĐS HTTTL: Ngân hàng thương mại (NHTM) được phép bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với khách hàng nhằm bảo vệ quyền lợi người mua. Tuy nhiên, việc thực thi bảo lãnh còn hạn chế, chưa phổ biến, dẫn đến rủi ro cho khách hàng khi CĐT vi phạm hợp đồng.

  4. Thanh toán và chuyển nhượng hợp đồng: Thanh toán được thực hiện theo tiến độ dự án, giúp giảm áp lực tài chính cho khách hàng và CĐT. Quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua BĐS HTTTL được pháp luật thừa nhận, tạo điều kiện linh hoạt cho thị trường. Tuy nhiên, các quy định về chuyển nhượng còn chưa đồng bộ, gây khó khăn trong thực tiễn.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các bất cập là do hệ thống pháp luật còn thiếu đồng bộ, chưa chi tiết về một số quy định liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên, đặc biệt là trong bảo lãnh và chuyển nhượng hợp đồng. So với các quốc gia phát triển như Pháp, Đức, Australia, Việt Nam còn hạn chế trong việc quy định rõ ràng về đối tượng BĐS HTTTL và các điều kiện bảo vệ khách hàng.

Dữ liệu thực tế có thể được trình bày qua biểu đồ số lượng dự án chậm bàn giao theo năm, bảng thống kê các vi phạm pháp luật của CĐT tại TPHCM, biểu đồ tỷ lệ dự án được bảo lãnh ngân hàng so với tổng số dự án. Những kết quả này cho thấy cần thiết phải hoàn thiện pháp luật và tăng cường công tác quản lý, giám sát.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Hoàn thiện quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư: Cần bổ sung chi tiết các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán, cho thuê mua BĐS HTTTL, quy định rõ trách nhiệm xử lý vi phạm, phạt chậm bàn giao. Thời gian thực hiện: 1-2 năm. Chủ thể thực hiện: Quốc hội, Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng.

  2. Tăng cường điều kiện kinh doanh và thủ tục pháp lý: Rà soát, bổ sung các điều kiện về giấy phép xây dựng, nghiệm thu công trình, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhằm đảm bảo tính pháp lý và minh bạch. Thời gian: 1 năm. Chủ thể: Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng TPHCM.

  3. Phát triển cơ chế bảo lãnh ngân hàng hiệu quả: Xây dựng quy định bắt buộc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT trong các dự án BĐS HTTTL, đồng thời tăng cường giám sát hoạt động bảo lãnh. Thời gian: 1-2 năm. Chủ thể: Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính.

  4. Hoàn thiện quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua: Đề xuất quy định rõ ràng về điều kiện, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng nhằm tạo thuận lợi cho khách hàng và CĐT, giảm thiểu tranh chấp. Thời gian: 1 năm. Chủ thể: Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng.

  5. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm: Thiết lập cơ chế thanh tra thường xuyên, đột xuất đối với các dự án BĐS HTTTL, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật. Thời gian: liên tục. Chủ thể: UBND TPHCM, Sở Xây dựng, Thanh tra Bộ Xây dựng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản: Sở Xây dựng, Sở Tư pháp, UBND các quận huyện tại TPHCM có thể sử dụng luận văn để hoàn thiện chính sách, nâng cao hiệu quả quản lý thị trường BĐS HTTTL.

  2. Chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Nắm bắt các quy định pháp luật hiện hành, tránh vi phạm, nâng cao uy tín và hiệu quả kinh doanh.

  3. Khách hàng, người mua nhà ở hình thành trong tương lai: Hiểu rõ quyền lợi, nghĩa vụ, các rủi ro pháp lý để bảo vệ quyền lợi khi tham gia giao dịch.

  4. Giảng viên, sinh viên ngành Luật kinh tế và quản lý bất động sản: Tài liệu tham khảo nghiên cứu chuyên sâu về pháp luật kinh doanh BĐS HTTTL, thực tiễn áp dụng tại TPHCM.

Câu hỏi thường gặp

  1. Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là gì?
    KDBĐS HTTTL là hoạt động đầu tư xây dựng, mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà và công trình xây dựng chưa hoàn thành nhằm mục đích sinh lời. Ví dụ, mua căn hộ chung cư đang xây dựng.

  2. Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư trong KDBĐS HTTTL gồm những gì?
    CĐT có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng HTTTL; nghĩa vụ bàn giao đúng tiến độ, bảo hành, cung cấp thông tin minh bạch. Thực tế nhiều CĐT chậm bàn giao gây thiệt hại cho khách hàng.

  3. Điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là gì?
    Phải có giấy phép xây dựng, đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, biên bản nghiệm thu phần móng công trình. Đây là điều kiện bắt buộc để bảo đảm tính pháp lý.

  4. Bảo lãnh trong kinh doanh BĐS HTTTL có vai trò thế nào?
    Bảo lãnh ngân hàng giúp bảo vệ quyền lợi khách hàng khi CĐT không thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính, giảm rủi ro cho người mua. Tuy nhiên, việc áp dụng bảo lãnh còn hạn chế tại Việt Nam.

  5. Khách hàng có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS HTTTL không?
    Có, pháp luật cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua BĐS HTTTL nhằm tạo sự linh hoạt cho thị trường. Tuy nhiên, thủ tục và điều kiện chuyển nhượng cần tuân thủ quy định pháp luật.

Kết luận

  • Luận văn làm rõ khái niệm, đặc điểm và cơ sở pháp lý của kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại TPHCM.
  • Phân tích thực trạng áp dụng pháp luật cho thấy nhiều bất cập như chậm bàn giao, vi phạm chất lượng, vướng mắc pháp lý và hạn chế trong bảo lãnh ngân hàng.
  • Đề xuất hoàn thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ chủ đầu tư, điều kiện kinh doanh, bảo lãnh, thanh toán và chuyển nhượng hợp đồng nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và bảo vệ quyền lợi các bên.
  • Khuyến nghị tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm và phổ biến giáo dục pháp luật về KDBĐS HTTTL tại TPHCM.
  • Luận văn là tài liệu tham khảo quan trọng cho các cơ quan quản lý, chủ đầu tư, khách hàng và học thuật trong lĩnh vực luật kinh tế và bất động sản.

Hành động tiếp theo: Các cơ quan chức năng và nhà lập pháp cần xem xét, nghiên cứu các kiến nghị để hoàn thiện khung pháp lý, đồng thời tăng cường giám sát thực thi nhằm phát triển thị trường BĐS HTTTL minh bạch, bền vững tại TPHCM.