Hướng dẫn pháp lý và thực tiễn kinh doanh bất động sản hình thành tương lai tại TP.HCM

Tài liệu nghiên cứu Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai theo pháp luật hiện hành thực, tổng hợp lý thuyết và thực hành, cung cấp kiến thức chuyên

• Tác giả: Nguyễn Thị Lành
• Người hướng dẫn: PGS. Hồ Xuân Thắng
• Trường học: Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Luật kinh tế
• Đề tài: Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai theo pháp luật hiện hành - Thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. MỞ ĐẦU
• 1.1. Tính cấp thiết của đề tài
• 1.2. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
• 1.2.1. Mục đích nghiên cứu của đề tài
• 1.2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
• 1.3. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
• 1.4. Câu hỏi nghiên cứu
• 1.5. Về thực tiễn
• 1.6. Về kiến nghị hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 1.7. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
• 1.7.1. Đối tượng nghiên cứu
• 1.7.2. Phạm vi nghiên cứu
• 1.8. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu cụ thể
• 1.8.1. Phương pháp luận nghiên cứu
• 1.8.2. Phương pháp nghiên cứu cụ thể
• 1.9. Ý nghĩa nghiên cứu của đề tài
• 1.10. Kết cấu của luận văn
• 2. CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 2.1. Khái niệm, đặc điểm về kinh doanh bất động sản
• 2.2. Khái niệm, đặc điểm kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 2.3. Khái quát lịch sử của pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 2.3.1. Khái quát lịch sử pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai trên thế giới
• 2.3.2. Khái quát lịch sử pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ở Việt Nam
• 2.4. Nội dung của pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 2.4.1. Quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 2.4.2. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
• 2.4.3. Bảo lãnh trong bán, cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai
• 2.4.4. Thanh toán trong bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
• 2.4.5. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
• 2.5. Ý nghĩa của kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 3. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 3.1. Thực trạng pháp luật về quyền và nghĩa vụ chủ đầu tư kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 3.1.1. Quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 3.1.2. Thực trạng áp dụng pháp luật về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh
• 3.2. Thực trạng pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 3.2.1. Quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 3.3. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.3.1. Quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.3.2. Thực trạng áp dụng về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai
• 3.4. Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
• 3.4.1. Quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
• 3.4.2. Thực trạng áp dụng về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
• 3.5. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.5.1. Quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.5.2. Thực trạng áp dụng về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
• 4. CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 4.1. Hoàn thiện quy định pháp luật với quyền của chủ đầu tư trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 4.2. Hoàn thiện quy định pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 4.3. Hoàn thiện quy định pháp luật đối với bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 4.4. Hoàn thiện quy định pháp luật về thanh toán trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 4.5. Hoàn thiện quy định pháp luật về chuyển nhượng trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 4.6. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 4.6.1. Tăng cường phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 4.6.2. Có cơ chế thanh tra, kiểm tra thường xuyên, đột xuất và có cơ chế xử lý nghiêm minh đối với các hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• 4.6.3. Ban hành, rà soát và hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, các chính sách pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, đảm bảo tinh đầy đủ, rõ ràng, thống nhất và ổn định
• 4.6.4. Nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp bất động sản hình thành trong tương lai
• 4.6.5. Nâng cao trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai Khái niệm và đặc điểm

Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là một lĩnh vực đặc thù, liên quan đến việc mua bán, cho thuê các tài sản chưa hoàn thiện. Khái niệm này bao gồm các đặc điểm như tính rủi ro cao, thời gian hoàn thành dài, và sự phụ thuộc vào quy định pháp lý. Pháp lý bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh các hoạt động này, đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia. Thực tiễn bất động sản tại TP.HCM cho thấy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường này, nhưng cũng tồn tại nhiều thách thức về mặt pháp lý và quản lý.

1.1. Khái niệm kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai được định nghĩa là hoạt động mua bán, cho thuê các tài sản chưa hoàn thiện, dựa trên các hợp đồng có điều kiện. Đây là một hình thức đầu tư tiềm năng nhưng cũng chứa đựng nhiều rủi ro, đặc biệt là về mặt pháp lý và tiến độ hoàn thành dự án.

1.2. Đặc điểm của kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Các đặc điểm chính bao gồm tính rủi ro cao, thời gian hoàn thành dài, và sự phụ thuộc vào quy định pháp lý. Pháp lý bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh các hoạt động này, đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia. Thực tiễn bất động sản tại TP.HCM cho thấy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường này, nhưng cũng tồn tại nhiều thách thức về mặt pháp lý và quản lý.

II. Pháp lý bất động sản và thực tiễn tại TP

Pháp lý bất động sản tại TP.HCM đã có nhiều thay đổi nhằm điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, các quy định hiện hành vẫn còn nhiều bất cập, đặc biệt là trong việc bảo vệ quyền lợi của khách hàng và chủ đầu tư. Thực tiễn bất động sản cho thấy nhiều vụ việc tranh chấp liên quan đến tiến độ và chất lượng công trình, đòi hỏi sự hoàn thiện hơn nữa của hệ thống pháp luật.

2.1. Quy định pháp lý hiện hành

Các quy định pháp lý hiện hành về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai bao gồm các điều kiện về chủ thể, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia. Tuy nhiên, các quy định này vẫn còn nhiều bất cập, đặc biệt là trong việc bảo vệ quyền lợi của khách hàng và chủ đầu tư.

2.2. Thực tiễn áp dụng tại TP.HCM

Thực tiễn bất động sản tại TP.HCM cho thấy nhiều vụ việc tranh chấp liên quan đến tiến độ và chất lượng công trình. Các chủ đầu tư thường lợi dụng sự thiếu hiểu biết pháp lý của khách hàng để thực hiện các giao dịch không minh bạch, dẫn đến nhiều hệ lụy pháp lý và kinh tế.

III. Đầu tư bất động sản và quản lý bất động sản

Đầu tư bất động sản là một trong những động lực chính thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản tại TP.HCM. Tuy nhiên, việc quản lý và điều hành các dự án bất động sản hình thành trong tương lai vẫn còn nhiều hạn chế. Quản lý bất động sản cần được tăng cường để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả của các dự án.

3.1. Đầu tư bất động sản tại TP.HCM

Đầu tư bất động sản tại TP.HCM đã thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên, các dự án bất động sản hình thành trong tương lai vẫn còn nhiều rủi ro, đặc biệt là về mặt pháp lý và tiến độ hoàn thành.

3.2. Quản lý bất động sản và giải pháp

Quản lý bất động sản cần được tăng cường để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả của các dự án. Các giải pháp bao gồm việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, tăng cường giám sát và xử lý nghiêm minh các vi phạm.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam phát triển mạnh mẽ, kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai (KDBĐS HTTTL) trở thành một lĩnh vực quan trọng, góp phần thúc đẩy sự sôi động của thị trường và tạo nguồn vốn cho các chủ đầu tư (CĐT). Tại Thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM), từ năm 2017 đến nay, hoạt động KDBĐS HTTTL đã có sự tăng trưởng đáng kể với hàng nghìn căn hộ được chào bán, tuy nhiên cũng tồn tại nhiều bất cập về pháp lý và thực tiễn áp dụng. Luận văn tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành điều chỉnh hoạt động KDBĐS HTTTL, thực trạng áp dụng tại TPHCM, đồng thời đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành.

Mục tiêu nghiên cứu nhằm làm rõ cơ sở lý luận pháp lý, phân tích thực trạng áp dụng pháp luật KDBĐS HTTTL tại TPHCM từ năm 2017 đến nay, đồng thời đề xuất kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp thực tiễn. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà và công trình xây dựng HTTTL trên địa bàn TPHCM trong giai đoạn 2017-2023. Ý nghĩa nghiên cứu thể hiện qua việc góp phần hoàn thiện khung pháp lý, bảo vệ quyền lợi các bên tham gia thị trường, đồng thời thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường BĐS HTTTL tại TPHCM.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng các lý thuyết và mô hình pháp luật kinh tế, pháp luật dân sự và quản lý nhà nước trong lĩnh vực bất động sản. Hai khung lý thuyết chính bao gồm:

• Lý thuyết pháp luật kinh doanh bất động sản: Phân tích các quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh, điều kiện kinh doanh, bảo lãnh, thanh toán và chuyển nhượng hợp đồng trong kinh doanh BĐS HTTTL.
• Lý thuyết quản lý nhà nước về thị trường bất động sản: Đề cập đến vai trò của Nhà nước trong việc xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật, kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm nhằm đảm bảo thị trường minh bạch, ổn định.

Các khái niệm chính được làm rõ gồm: Bất động sản hình thành trong tương lai, kinh doanh bất động sản, bảo lãnh trong kinh doanh BĐS HTTTL, chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS HTTTL, điều kiện kinh doanh BĐS HTTTL.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu kết hợp:

• Phân tích, tổng hợp: Làm rõ các quy định pháp luật hiện hành về KDBĐS HTTTL, tổng hợp các văn bản pháp luật, tài liệu học thuật và báo cáo thực tiễn.
• So sánh pháp luật: So sánh các quy định pháp luật về KDBĐS HTTTL giữa Việt Nam và một số quốc gia như Hoa Kỳ, Pháp, Đức, Australia để rút ra bài học kinh nghiệm.
• Nghiên cứu thực tiễn: Thu thập số liệu thực tế về các dự án BĐS HTTTL tại TPHCM từ năm 2017 đến nay, phân tích các trường hợp điển hình về chậm bàn giao, vi phạm hợp đồng, xử lý vi phạm pháp luật.
• Phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử: Đảm bảo tính khách quan, khoa học trong phân tích và đề xuất giải pháp.

Cỡ mẫu nghiên cứu bao gồm các dự án BĐS HTTTL được cấp phép và triển khai tại TPHCM trong giai đoạn 2017-2023, các văn bản pháp luật liên quan và ý kiến từ các cơ quan quản lý, chủ đầu tư, khách hàng. Phương pháp chọn mẫu dựa trên tiêu chí đại diện cho các loại hình dự án và mức độ phổ biến của các vấn đề pháp lý. Timeline nghiên cứu kéo dài từ tháng 1/2022 đến tháng 12/2023.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư: Theo VBHN Luật KDBĐS năm 2020, CĐT có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà và công trình xây dựng HTTTL, đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ bàn giao đúng tiến độ, bảo hành và cung cấp thông tin minh bạch. Tuy nhiên, thực tế tại TPHCM ghi nhận nhiều dự án chậm bàn giao, vi phạm chất lượng, gây thiệt hại cho khách hàng. Ví dụ, dự án chung cư nhà ở xã hội Nam Lý tại TP Thủ Đức chậm triển khai hơn 10 năm, ảnh hưởng đến hơn 700 khách hàng.

2. Điều kiện kinh doanh bất động sản HTTTL: Luật quy định chặt chẽ về thủ tục pháp lý, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu phần móng công trình trước khi đưa BĐS HTTTL vào kinh doanh. Tuy nhiên, hơn 100 dự án tại TPHCM đang vướng mắc pháp lý, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, gây khó khăn cho việc huy động vốn và giao dịch.

3. Bảo lãnh trong kinh doanh BĐS HTTTL: Ngân hàng thương mại (NHTM) được phép bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với khách hàng nhằm bảo vệ quyền lợi người mua. Tuy nhiên, việc thực thi bảo lãnh còn hạn chế, chưa phổ biến, dẫn đến rủi ro cho khách hàng khi CĐT vi phạm hợp đồng.

4. Thanh toán và chuyển nhượng hợp đồng: Thanh toán được thực hiện theo tiến độ dự án, giúp giảm áp lực tài chính cho khách hàng và CĐT. Quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua BĐS HTTTL được pháp luật thừa nhận, tạo điều kiện linh hoạt cho thị trường. Tuy nhiên, các quy định về chuyển nhượng còn chưa đồng bộ, gây khó khăn trong thực tiễn.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các bất cập là do hệ thống pháp luật còn thiếu đồng bộ, chưa chi tiết về một số quy định liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên, đặc biệt là trong bảo lãnh và chuyển nhượng hợp đồng. So với các quốc gia phát triển như Pháp, Đức, Australia, Việt Nam còn hạn chế trong việc quy định rõ ràng về đối tượng BĐS HTTTL và các điều kiện bảo vệ khách hàng.

Dữ liệu thực tế có thể được trình bày qua biểu đồ số lượng dự án chậm bàn giao theo năm, bảng thống kê các vi phạm pháp luật của CĐT tại TPHCM, biểu đồ tỷ lệ dự án được bảo lãnh ngân hàng so với tổng số dự án. Những kết quả này cho thấy cần thiết phải hoàn thiện pháp luật và tăng cường công tác quản lý, giám sát.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư: Cần bổ sung chi tiết các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán, cho thuê mua BĐS HTTTL, quy định rõ trách nhiệm xử lý vi phạm, phạt chậm bàn giao. Thời gian thực hiện: 1-2 năm. Chủ thể thực hiện: Quốc hội, Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng.

2. Tăng cường điều kiện kinh doanh và thủ tục pháp lý: Rà soát, bổ sung các điều kiện về giấy phép xây dựng, nghiệm thu công trình, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhằm đảm bảo tính pháp lý và minh bạch. Thời gian: 1 năm. Chủ thể: Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng TPHCM.

3. Phát triển cơ chế bảo lãnh ngân hàng hiệu quả: Xây dựng quy định bắt buộc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT trong các dự án BĐS HTTTL, đồng thời tăng cường giám sát hoạt động bảo lãnh. Thời gian: 1-2 năm. Chủ thể: Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính.

4. Hoàn thiện quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua: Đề xuất quy định rõ ràng về điều kiện, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng nhằm tạo thuận lợi cho khách hàng và CĐT, giảm thiểu tranh chấp. Thời gian: 1 năm. Chủ thể: Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng.

5. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm: Thiết lập cơ chế thanh tra thường xuyên, đột xuất đối với các dự án BĐS HTTTL, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật. Thời gian: liên tục. Chủ thể: UBND TPHCM, Sở Xây dựng, Thanh tra Bộ Xây dựng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản: Sở Xây dựng, Sở Tư pháp, UBND các quận huyện tại TPHCM có thể sử dụng luận văn để hoàn thiện chính sách, nâng cao hiệu quả quản lý thị trường BĐS HTTTL.

2. Chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Nắm bắt các quy định pháp luật hiện hành, tránh vi phạm, nâng cao uy tín và hiệu quả kinh doanh.

3. Khách hàng, người mua nhà ở hình thành trong tương lai: Hiểu rõ quyền lợi, nghĩa vụ, các rủi ro pháp lý để bảo vệ quyền lợi khi tham gia giao dịch.

4. Giảng viên, sinh viên ngành Luật kinh tế và quản lý bất động sản: Tài liệu tham khảo nghiên cứu chuyên sâu về pháp luật kinh doanh BĐS HTTTL, thực tiễn áp dụng tại TPHCM.

Câu hỏi thường gặp

1. Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là gì?
   KDBĐS HTTTL là hoạt động đầu tư xây dựng, mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà và công trình xây dựng chưa hoàn thành nhằm mục đích sinh lời. Ví dụ, mua căn hộ chung cư đang xây dựng.

2. Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư trong KDBĐS HTTTL gồm những gì?
   CĐT có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng HTTTL; nghĩa vụ bàn giao đúng tiến độ, bảo hành, cung cấp thông tin minh bạch. Thực tế nhiều CĐT chậm bàn giao gây thiệt hại cho khách hàng.

3. Điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là gì?
   Phải có giấy phép xây dựng, đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, biên bản nghiệm thu phần móng công trình. Đây là điều kiện bắt buộc để bảo đảm tính pháp lý.

4. Bảo lãnh trong kinh doanh BĐS HTTTL có vai trò thế nào?
   Bảo lãnh ngân hàng giúp bảo vệ quyền lợi khách hàng khi CĐT không thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính, giảm rủi ro cho người mua. Tuy nhiên, việc áp dụng bảo lãnh còn hạn chế tại Việt Nam.

5. Khách hàng có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS HTTTL không?
   Có, pháp luật cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua BĐS HTTTL nhằm tạo sự linh hoạt cho thị trường. Tuy nhiên, thủ tục và điều kiện chuyển nhượng cần tuân thủ quy định pháp luật.

Kết luận

• Luận văn làm rõ khái niệm, đặc điểm và cơ sở pháp lý của kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam và thực tiễn tại TPHCM.
• Phân tích thực trạng áp dụng pháp luật cho thấy nhiều bất cập như chậm bàn giao, vi phạm chất lượng, vướng mắc pháp lý và hạn chế trong bảo lãnh ngân hàng.
• Đề xuất hoàn thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ chủ đầu tư, điều kiện kinh doanh, bảo lãnh, thanh toán và chuyển nhượng hợp đồng nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và bảo vệ quyền lợi các bên.
• Khuyến nghị tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm và phổ biến giáo dục pháp luật về KDBĐS HTTTL tại TPHCM.
• Luận văn là tài liệu tham khảo quan trọng cho các cơ quan quản lý, chủ đầu tư, khách hàng và học thuật trong lĩnh vực luật kinh tế và bất động sản.

Các cơ quan chức năng và nhà lập pháp cần xem xét, nghiên cứu các kiến nghị để hoàn thiện khung pháp lý, đồng thời tăng cường giám sát thực thi nhằm phát triển thị trường BĐS HTTTL minh bạch, bền vững tại TPHCM.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CƠ BẢN VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 1. Khái niệm, đặc điểm về kinh doanh bất động sản và kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 1. Khái niệm, đặc điểm về kinh doanh bất động sản 1. Khái niệm về kinh doanh bất động sản Trước khi đưa ra khái niệm Kinh doanh bất động sản thì cần phải làm rõ nội hàm của khái niệm bất động sản.

Trong khoa học pháp lý, có nhiều cách phân loại tài sản, người ta thường dựa trên đặc điểm, tính chất vật lý để phân loại tài sản. Theo cách này, tài sản được phân loại thành bất động sản và động sản. Cách phân loại này đã xuất hiện từ thời La Mã cổ đại và ngày nay nó được sử dụng rộng rãi và được ghi nhận thành một chế định ở hầu hết BLDS của các nước theo hệ thống pháp luật thành văn. Theo khái niệm Luật La Mã, BĐS là những đồ vật không thể thay đổi vị trí của mình trong không gian mà không bị tổn hại đến đặc tính.

BĐS cơ bản quan trọng nhất là đất đai và những tài sản gắn chặt với nó (Theo Vũ Anh, 2012). Thưc tế, có rất nhiều quan điểm khác nhau về BĐS từ các nhà khoa học và cơ quan nghiên cứu. Tuy nhiên, phần lớn các quan điểm đó đều thống nhất BĐS chính là đất đai và những tài sản gắn chặt với đất đai, những tài sản này sẽ không dịch chuyển được. Đối tượng BĐS cũng như tên gọi các đối tượng đó cũng tuỳ thuộc vào tiêu chí xác định của pháp luật từng quốc gia hay có thể hiểu là sự khác nhau về phân loại BĐS.

Đơn cử, pháp luật của Thái Lan quy định, BĐS là đất đai và bao gồm cả những quyền năng có liên quan đến việc sở hữu đất đai. Pháp luật của Indonexia lại quy định, bất cứ tài sản nào có liên quan đến đất đai và đất đai thì đều được coi là BĐS. Pháp luật của Pháp xác định BĐS bao gồm bản thân BĐS có nghĩa là đất đai, 8 9 tài sản sử dụng gắn liền với đất đai. Còn pháp luật đất đại của Đức quy định rõ, BĐS sẽ bao gồm đất đai và những CTXD ở trên đất chứ không phải dưới lòng đất.

Có thể nhận thấy, dù đối tượng, tiêu chí phân loại BĐS như thế nào nhưng pháp luật của các quốc gia cũng đều ghi nhận đất đai là đối tượng chủ yếu, cơ bản của BĐS, CTXD gắn với đất đai và những quyền có liên quan đến đất đai. Ở Việt Nam, xét về bản chất, quan niệm về BĐS cũng hoàn toàn tương tự như các quốc gia trên thế giới nhưng cách quy định lại không đưa ra một định nghĩa trực tiếp liên quan đến BĐS mà dưới dạng liệt kê chỉ ra cụ thể đối tương nào là BĐS quy định tại Điều 107 - BLDS 2015 cụ thể như sau: ''1. Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật. '' Cách quy định một cách cụ thể và chi tiết thông qua việc liệt kê các đối tượng của BĐS cho thấy sự tương đồng về quan điểm và kỹ thuật lập pháp của pháp luật Việt Nam đối với các quốc gia trên thế giới.

Tuy nhiên, so sánh với chính pháp luật dân sự của Việt Nam lại thấy rõ sự khác biệt đáng kể về tư duy lập pháp. Bộ luật dân sự năm 1995 đưa ra khái niệm BĐS là các tài sản không di, dời được (Theo Điều 181 – BLDS năm 1995). Đây là quy định mang tính hạn chế đối tượng của BĐS và chưa dự liệu trước được các loại BĐS có thể hình thành theo xu hướng phát triển, quy định gò bó BĐS ở tính không di dời được. Đến BLDS năm 2005, 2015 đã khắc phục được sự hạn chế đó và có liệt ra các loại BĐS hiện nay đang tồn tại và có xu hướng có về sau bằng việc quy định gồm những loại BĐS khác.

BĐS là tài sản có thể mang lại nguồn lợi nhuận cho chủ thể kinh doanh đối tượng này. Mặc dù, một số quốc gia quy định BĐS cụ thể đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước làm đại diện chủ sở hữu nhưng đất đai và những đối tượng BĐS vẫn có thể được mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, … Đây là một trong những ngành nghề kinh doanh phát triển khá sôi động cả ở các nước phát triển 9 10 và các nước đang phát triển. Tuy nhiên, với đặc thù đặc biệt của đối tương kinh doanh cũng như sự rủi ro trong quá trình hoạt động, bắt buộc loại hình kinh doanh này cần có sự giám sát, điều chỉnh của pháp luật, đặc biệt phải có sự điều tiết, quản lý của nhà nước. KDBĐS chính là hoạt động mà các chủ thể bỏ vốn đầu tư trở thành chủ sở hữu, chủ sử dụng các đối tượng BĐS để có thể thực hiện các giao dịch dân sự nhằm mục đích sinh lời.

Giá trị tài sản cao, mức độ rủi ro lớn, do đó, chủ thể KDBĐS phải đáp ứng được các điều kiện của pháp luật kể cả pháp luật doanh nghiệp, pháp luật đất đai, pháp luật đầu tư, pháp luật về KDBĐS, … Có những quy định chặt chẽ như vậy mới có thể kiểm soát, quản lý được hoạt động này và đáp ứng được yêu cầu minh bạch, công khai trên thị trường BĐS. Những quy định này được pháp luật Việt Nam ghi nhận tại Luật KDBĐS. Luật KDBĐS lần đầu tiên tại Việt Nam là Luật KDBĐS năm 2006, theo đó, hoạt động KDBĐS là hoạt động bao gồm KDBĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. Và theo quan điểm của Luật KDBĐS năm 2014 thay thế Luật KDBĐS năm 2006, đã cụ thể hoá các hoạt động KDBĐS cụ thể tại Điều 4.

Theo đó, KDBĐS là việc CĐT bỏ vốn đầu tư, tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS thực hiện các giao dịch bán, cho thuê, cho thuế lại với mực đích sinh lời. Còn kinh doanh dịch vụ BĐS là những hoạt động tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc hỗ trợ việc KDBĐS, TTBĐS như hoạt động môi giới, định giá, giao dịch sàn BĐS, … Như vậy, có thể nhận thấy, theo quy định của Luật KDBĐS năm 2014 (sửa đổi năm 2020) được hợp nhất tại VBHN Luật KDBĐS năm 2020 đã làm rõ nội hàm khái niệm về KDBĐS ở yếu tố đầu tư và thông qua hoạt động kinh doanh để sinh lời. Theo quan điểm của tác giả, có thể đưa ra khái niệm KDBĐS theo nghĩa hẹp như sau: ''KDBĐS là hoạt động xây dựng, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS nhằm mục đích sinh lời''. Trong đó, BĐS là đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liến với đất, … 1.

Đặc điểm của kinh doanh bất động sản So với những lĩnh vực kinh doanh khác, KDBĐS có những đặc trưng cơ bản như sau: 10 11 Thứ nhất, KDBĐS là ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Với đặc trưng giá trị của BĐS thường có giá trị rất lớn và nhu cầu trao đổi, mua bán nhằm mục đích sinh lời cũng khá cao đồng thời những hoạt động liên quan đến BĐS sẽ kéo theo sự biến động trong các lĩnh vực khác. Do đó, việc đầu tư, KDBĐS đòi hỏi chủ thể kinh doanh phải đáp ứng được các điều kiện một cách chặt chẽ về cả địa vị pháp lý của chủ thể, về vốn tối thiểu theo quy định của nhà nước cũng như sự đáp ứng về trình độ chuyên môn về lĩnh vực KDBĐS. Thứ hai, đối tượng của hoạt động KDBĐS là một loại hàng hóa đặc biệt.

BĐS là một loại hàng hoá đặc biệt so với các hàng hoá khác trên thị trường bởi thuộc tính không thể di dời hay còn gọi là tính cố đinh, tính cá biệt, tính địa phương. Do vậy, hoạt động KDBĐS cần phải có sự quản lý chặt chẽ và đặc biệt từ phía cơ quan nhà nước (Theo Phạm Uy Vũ, 2018). Thứ ba, KDBĐS đòi hỏi nhu cầu về vốn rất lớn. CĐT và những chủ thể KDBĐS khác phải đáp ứng được yêu cầu về vốn lớn xuất phát từ các lý do.

Thứ nhất, đối tượng kinh doanh là BĐS có giá trị lớn, cần có một số vốn lớn mới có thể đầu tư. Thứ hai, những yêu cầu liên quan trong quá trình KDBĐS có thể thực hiện trong thời gian dài, do đó trong một số hoạt động KDBĐS sẽ thu hồi vốn khá chậm do vây, đây là ngành nghề đòi hỏi phải có số vốn lớn mới có thể duy trì hoạt động để đạt được mục đích vừa sinh lời vừa đáp ứng được yêu cầu của pháp luật. Thứ tư, hoạt động KDBĐS là hoạt động nhằm mục đích sinh lời nhưng mạo hiểm. Xuất phát từ nhu cầu thiết yếu của khách hàng, sự biến động của thị trường BĐS nên hoạt động này thường tạo ra lợi nhuận cao.

Các CĐT khi tham gia hoạt đông KDBĐS đều mong muốn tối đa hoá lợi nhuận. Đây là hoạt động kinh doanh thường có lợi nhuận lớn nhưng rủi ro cũng nhiều. Có những rủi ro mà CĐT cũng khó có thể lường trước được như rủi ro về lạm phát, do thay đổi cung – cầu, rủi ro về chuyển đổi thành tiền, về lãi suất, về thay đổi chính sách pháp luật, hay do thiên tai, chiến tranh,. Để ngăn chặn được những rủi ro này, đòi hỏi CĐT phải nghiên cứu kỹ lưỡng thị trường, địa thế, các yếu tố về dân cư, kinh tế, văn hóa, xã hội tại nơi đầu tư dự án.

Thêm vào đó, Nhà nước cũng có vai trò lớn trong việc hạn chế những rủi 11 12 ro trong KDBĐS cho doanh nghiệp bằng cách ban hành một hệ thống pháp luật đầy đủ, rõ ràng, thống nhất và ổn định, góp phần tạo lập một thị trường BĐS minh bạch. Thứ năm, hoạt động KDBĐS được thực hiện dưới nhiều hình thức. Xuất phát từ thuộc tính của BĐS, từ đa dạng mục đích sử dụng loại tài sản nay cũng như sự đa dạng các loại hình BĐS dẫn đến hoạt động KDBĐS vì mục đích sinh lời này được thực hiện dưới nhiều hình thức nhất định. BĐS có thể được mua bán, được cho thuê, cho thuê mua, được chuyển nhượng…( Theo 1.

Khái niệm, đặc điểm kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 1. Khái niệm kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai Trước khi tiếp cận khái niệm KDBĐS HTTTL cần làm rõ nội hàm khái niệm về BĐS HTTTL. Để hiểu thế nào là BĐS HTTTL trước hết cần hiểu về khái niệm tài sản HTTTL.