Khóa luận tốt nghiệp tài chính nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp ngân hàng tại công ty cp thẩm định giá tns value

Luận văn tốt nghiệp kinh tế nghiên cứu tốt nghiệp tài chính nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp ngân hàng tại công ty cp, điều tra thực trạng, phân tích số liệu, đề

• Tác giả: Trần Thị Hà Trang
• Người hướng dẫn: TS. Đỗ Thị Vân Trang
• Trường học: Học viện Ngân hàng
• Chuyên ngành: Tài chính
• Đề tài: Nâng Cao Chất Lượng Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp Ngân Hàng Tại TNS Value
• Loại tài liệu: luận văn tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• MỤC LỤC
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP NGÂN HÀNG
• 1.1. Tổng quan về bất động sản thế chấp ngân hàng
• 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm bất động sản thế chấp ngân hàng
• 1.1.2. Vai trò của bất động sản thế chấp ngân hàng
• 1.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản thế chấp ngân hàng
• 1.2. Lý luận chung về thẩm định giá bất động sản thế chấp ngân hàng
• 1.2.1. Khái niệm về thẩm định giá bất động sản
• 1.2.2. Sự cần thiết thẩm định giá bất động sản
• 1.2.3. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản thế chấp
• 1.2.4. Quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp ngân hàng
• 1.2.5. Phương pháp định giá bất động sản thế chấp
• 1.2.6. Lý luận chung về chất lượng thẩm định giá bất động sản trong hoạt động xử lý thế chấp tại ngân hàng thương mại
• 1.2.6.1. Khái niệm chất lượng thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại
• 1.2.6.2. Tiêu chí đánh giá chất lượng thẩm định giá bất động sản thế chấp
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP NGÂN HÀNG TẠI CÔNG TY CP THẨM ĐỊNH GIÁ TNS VALUE
• 2.1. Tổng quan về Công ty CP Thẩm định giá TNS Value
• 2.1.1. Cơ cấu tổ chức của Công ty CP Thẩm định giá TNS Value
• 2.1.2. Đội ngũ nhân lực hiện tại của TNS Value
• 2.1.3. Cách thức tổ chức định giá bất động sản trong hoạt động xử lý thế chấp
• 2.2. Thực trạng chất lượng thẩm định giá bất động sản tại Công ty CP Thẩm định giá TNS Value
• 2.2.1. Các văn bản thẩm định giá bất động sản thế chấp ngân hàng hiện đang áp dụng
• 2.2.2. Quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp ngân hàng
• 2.2.3. Lựa chọn phương pháp thẩm định giá
• 2.2.4. Đánh giá chất lượng thẩm định bất động sản thế chấp ngân hàng tại TNS Value thông qua các chỉ tiêu định lượng
• 2.2.5. Đánh giá chất lượng thẩm định bất động sản thế chấp ngân hàng tại TNS Value thông qua các chỉ tiêu định tính
• 2.3. Đánh giá chất lượng thẩm định giá bất động sản thế chấp ngân hàng tại Công ty CP Thẩm định giá TNS Value
• 2.3.1. Kết quả đạt được
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP NGÂN HÀNG TẠI CÔNG TY CP THẨM ĐỊNH GIÁ TNS VALUE
• 3.1. Định hướng nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản thế chấp ngân hàng
• 3.2. Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản thế chấp ngân hàng tại TNS Value
• 3.2.1. Hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp
• 3.2.2. Ứng dụng linh hoạt các phương pháp thẩm định giá bất động sản
• 3.2.3. Hoàn thiện cơ sở dữ liệu phục vụ công tác thẩm định giá bất động sản
• 3.2.4. Hoàn thiện các văn bản hướng dẫn liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp ngân hàng tại TNS Value
• 3.2.5. Tăng cường sự phối hợp giữa các bộ phận trong hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp ngân hàng
• 3.2.6. Hoàn thiện công tác đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho công tác thẩm định giá bất động sản
• DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
• DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Tóm tắt

I. Bí quyết giảm rủi ro tín dụng qua định giá BĐS thế chấp

Trong hoạt động cấp tín dụng, chất lượng của việc thẩm định giá bất động sản thế chấp đóng vai trò nền tảng, quyết định trực tiếp đến sự an toàn của ngân hàng. Một chứng thư thẩm định giá chính xác không chỉ là cơ sở để xác định hạn mức cho vay hợp lý mà còn là công cụ cốt lõi để quản lý rủi ro tín dụng. Việc xác định đúng giá trị thị trường của tài sản đảm bảo cho khoản vay giúp ngân hàng giảm thiểu tổn thất tiềm tàng trong trường hợp khách hàng mất khả năng trả nợ. Do đó, việc không ngừng nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp ngân hàng là nhiệm vụ chiến lược, đặc biệt đối với một công ty thẩm định giá uy tín như TNS Value. Chất lượng thẩm định giá không chỉ dừng lại ở con số cuối cùng trong báo cáo, mà còn bao gồm cả tính khách quan và minh bạch trong suốt quy trình định giá tài sản, sự tuân thủ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, và năng lực của đội ngũ chuyên gia. Điều này đảm bảo rằng các quyết định tín dụng được xây dựng trên một nền tảng vững chắc, bảo vệ lợi ích cho cả ngân hàng và khách hàng.

1.1. Tầm quan trọng của báo cáo định giá tài sản đảm bảo

Một báo cáo định giá tài sản đảm bảo chất lượng là lá chắn bảo vệ ngân hàng trước các biến động của thị trường. Kết quả định giá ảnh hưởng trực tiếp đến hai khía cạnh: xác định mức cho vay tối đa và là nguồn trả nợ thứ cấp khi rủi ro xảy ra. Nếu giá trị tài sản được định giá cao hơn thực tế, ngân hàng sẽ đối mặt với nguy cơ thất thoát vốn khi phải phát mãi tài sản. Ngược lại, nếu định giá quá thấp, ngân hàng có thể mất đi khách hàng tiềm năng và giảm sức cạnh tranh. Theo nghiên cứu của Trần Thị Hà Trang (2018), sự chính xác trong định giá còn giúp ngân hàng thu hút khách hàng và gia tăng uy tín trên thị trường tài chính.

1.2. Các tiêu chí cốt lõi đánh giá chất lượng thẩm định giá

Chất lượng thẩm định giá được đánh giá dựa trên nhiều tiêu chí định tính và định lượng. Các tiêu chí định lượng bao gồm: khối lượng hồ sơ xử lý, thời gian hoàn thành, và đặc biệt là tỷ lệ sai lệch giữa các lần định giá. Các tiêu chí định tính, được phản ánh qua khảo sát khách hàng, tập trung vào: năng lực thẩm định viên, thái độ phục vụ, tính minh bạch của quy trình, và sự hợp lý của kết quả cuối cùng. Việc đáp ứng đồng bộ các tiêu chí này thể hiện sự chuyên nghiệp và là thước đo mức độ tin cậy của dịch vụ thẩm định giá cho ngân hàng.

II. Thách thức trong việc nâng cao chất lượng định giá BĐS

Mặc dù đã có nhiều nỗ lực, công tác nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp ngân hàng tại TNS Value vẫn đối mặt với không ít thách thức. Các vấn đề này xuất phát từ cả nguyên nhân chủ quan trong nội tại doanh nghiệp và các yếu tố khách quan từ thị trường. Việc nhận diện rõ ràng những hạn chế này là bước đi đầu tiên và quan trọng nhất để xây dựng các giải pháp cải thiện hiệu quả. Các thách thức chính bao gồm sự sai lệch đáng kể trong kết quả định giá giữa các thời điểm, quy trình tác nghiệp còn một số điểm chưa tối ưu, và việc áp dụng các phương pháp định giá bất động sản còn thiếu linh hoạt. Theo dữ liệu từ báo cáo nội bộ của TNS Value, tỷ lệ hồ sơ có chênh lệch giá trị vẫn còn ở mức cao, và thời gian xử lý hồ sơ chưa đạt 100% đúng hạn. Đây là những điểm nghẽn cần được tháo gỡ để hoạt động kiểm soát chất lượng thẩm định giá đi vào thực chất và mang lại hiệu quả bền vững.

2.1. Phân tích nguyên nhân sai lệch kết quả định giá BĐS

Sự sai lệch giữa giá trị định giá lần đầu và các lần định giá lại là một trong những thách thức lớn nhất. Theo nghiên cứu của Trần Thị Hà Trang (2018), năm 2017, số hồ sơ có sự chênh lệch giá trị lên tới 22.616, chiếm gần 60% tổng số hồ sơ. Nguyên nhân chủ quan đến từ việc thông tin tài sản so sánh chủ yếu thu thập từ các nguồn rao bán trên internet, thiếu tính xác thực về giá giao dịch thực tế. Thêm vào đó, việc điều chỉnh các yếu tố so sánh còn phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm và cảm tính của thẩm định viên. Nguyên nhân khách quan đến từ thị trường bất động sản Việt Nam còn thiếu minh bạch, các giao dịch không chính thức chiếm đa số, gây khó khăn cho việc xây dựng một cơ sở dữ liệu giá đáng tin cậy.

2.2. Hạn chế trong việc áp dụng phương pháp định giá BĐS

Hiện tại, TNS Value chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Tuy nhiên, việc áp dụng này còn nhiều bất cập. Với phương pháp so sánh, việc tìm kiếm bất động sản tương đồng tại các khu vực ít giao dịch là rất khó khăn. Với phương pháp chi phí, việc xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình thường dựa trên quan sát, mang tính chủ quan cao. Đặc biệt, các phương pháp phức tạp hơn như phương pháp thu nhập hay phương pháp thặng dư lại ít được sử dụng để kiểm tra chéo, kể cả với những tài sản có tiềm năng phát triển hoặc tạo ra dòng tiền. Điều này làm giảm độ chính xác của kết quả cuối cùng, nhất là đối với các bất động sản chuyên dụng hoặc các dự án đầu tư.

III. Phương pháp hoàn thiện quy trình thẩm định giá tại TNS Value

Để giải quyết các thách thức hiện hữu, việc chuẩn hóa và hoàn thiện quy trình định giá tài sản là giải pháp nền tảng. Một quy trình khoa học, chặt chẽ không chỉ giúp tiết kiệm thời gian, chi phí mà còn hạn chế tối đa các sai sót mang tính hệ thống. Giải pháp này tập trung vào việc cụ thể hóa từng bước trong quy trình, từ khâu tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ pháp lý bất động sản đến khâu phân tích thông tin và lập báo cáo. Mục tiêu là xây dựng một quy trình mà mọi thẩm định viên đều phải tuân thủ nghiêm ngặt, đảm bảo tính nhất quán và chuyên nghiệp. Việc cải tiến này sẽ giúp giải pháp định giá TNS Value trở nên tin cậy hơn, đáp ứng yêu cầu ngày càng khắt khe của các đối tác ngân hàng và nâng cao sự hài lòng của khách hàng, vốn là một điểm còn hạn chế theo khảo sát thực tế.

3.1. Tối ưu hóa các bước trong quy trình thẩm định giá chuẩn

Việc hoàn thiện quy trình đòi hỏi sự chi tiết hóa ở từng công đoạn. Cần quy định rõ ràng việc kiểm tra hồ sơ pháp lý gốc thay vì bản sao để tránh rủi ro giả mạo. Trong khâu khảo sát thực địa, cần mở rộng bán kính khảo sát và bắt buộc ghi nhận các yếu tố quy hoạch, biến động giá tại khu vực. Đặc biệt, cần chuẩn hóa cách thức xử lý thông tin tài sản so sánh, quy định cụ thể các căn cứ và tỷ lệ điều chỉnh để giảm tính chủ quan. Mỗi bước trong quy trình cần có checklist kiểm tra và thời gian hoàn thành tiêu chuẩn, giúp ban lãnh đạo dễ dàng giám sát và kiểm soát chất lượng thẩm định giá.

3.2. Áp dụng linh hoạt các phương pháp định giá bất động sản

Thay vì chỉ phụ thuộc vào phương pháp so sánh và chi phí, TNS Value cần khuyến khích thẩm định viên áp dụng linh hoạt nhiều phương pháp. Đối với các bất động sản có khả năng tạo ra dòng tiền (nhà cho thuê, khách sạn), bắt buộc phải áp dụng phương pháp thu nhập để kiểm tra. Đối với đất dự án có tiềm năng phát triển, phương pháp thặng dư phải được ưu tiên. Việc sử dụng tối thiểu hai phương pháp cho mỗi hồ sơ để đối chiếu kết quả sẽ giúp tăng cường độ chính xác và tính thuyết phục của chứng thư thẩm định giá, làm cơ sở vững chắc cho việc ra quyết định của ngân hàng.

IV. Cách ứng dụng công nghệ dữ liệu để nâng cao chất lượng

Trong kỷ nguyên số, ứng dụng công nghệ trong định giá và xây dựng một cơ sở dữ liệu giá toàn diện là yếu tố sống còn để tạo ra lợi thế cạnh tranh. Thông tin là tài sản quý giá nhất trong ngành thẩm định giá, và công nghệ là công cụ hữu hiệu nhất để khai thác tài sản đó. TNS Value cần tập trung vào hai mảng chính: (1) xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu nội bộ, ghi nhận tất cả các giao dịch và thông tin thẩm định trong quá khứ, và (2) nâng cấp phần mềm nghiệp vụ để tự động hóa các bước tính toán, phân tích và hỗ trợ ra quyết định. Việc đầu tư vào công nghệ không chỉ giúp tăng tốc độ xử lý hồ sơ mà còn nâng cao đáng kể độ chính xác, giảm sự phụ thuộc vào yếu tố con người và đảm bảo tính khách quan và minh bạch trong toàn bộ hoạt động.

4.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu giá thị trường đáng tin cậy

Một trong những nguyên nhân gốc rễ của sai lệch là thiếu thông tin giao dịch thực. TNS Value cần xây dựng một kho dữ liệu tập trung, thu thập thông tin từ nhiều nguồn: lịch sử thẩm định của công ty, thông tin từ các đối tác ngân hàng, dữ liệu từ các sàn giao dịch bất động sản uy tín và các cơ quan nhà nước. Mỗi thông tin cần được phân loại, kiểm chứng và gắn thẻ (vị trí, loại hình, thời điểm giao dịch). Hệ thống này sẽ là nguồn tham khảo vô giá, giúp thẩm định viên nhanh chóng tìm được tài sản so sánh phù hợp và đưa ra các nhận định có cơ sở vững chắc.

4.2. Nâng cấp phần mềm hỗ trợ quy trình định giá tài sản

Phần mềm nghiệp vụ hiện tại cần được nâng cấp để trở thành một hệ thống hỗ trợ quyết định thông minh. Các chức năng cần bổ sung bao gồm: tự động đề xuất tài sản so sánh từ cơ sở dữ liệu, tự động hóa các bước tính toán phức tạp cho từng phương pháp, và tích hợp các biểu đồ, bản đồ nhiệt về giá. Việc này không chỉ giảm thiểu sai sót do nhập liệu thủ công mà còn giúp các thẩm định viên, đặc biệt là nhân sự trẻ, có thêm công cụ để phân tích và đưa ra kết quả định giá tài sản thế chấp một cách khoa học và hiệu quả hơn.

V. Hướng dẫn nâng cao năng lực thẩm định viên chuyên nghiệp

Con người luôn là yếu tố quyết định đến chất lượng dịch vụ. Mọi quy trình hay công nghệ hiện đại đều trở nên vô nghĩa nếu không có đội ngũ nhân sự đủ năng lực vận hành. Do đó, đầu tư vào việc đào tạo và phát triển năng lực thẩm định viên là giải pháp mang tính bền vững nhất. Theo số liệu khảo sát, khách hàng mới chỉ tạm hài lòng về trình độ chuyên môn của đội ngũ TNS Value. Công ty cần xây dựng một lộ trình đào tạo bài bản, không chỉ về nghiệp vụ chuyên môn mà còn về các kỹ năng mềm và đạo đức nghề nghiệp. Bên cạnh đó, việc tăng cường phối hợp giữa các bộ phận liên quan như tín dụng và thẩm định giá sẽ tạo ra một luồng công việc thông suốt, hiệu quả, góp phần trực tiếp vào việc nâng cao chất lượng định giá bất động sản.

5.1. Hoàn thiện công tác đào tạo và phát triển nguồn nhân lực

TNS Value cần tổ chức các khóa đào tạo định kỳ, cập nhật các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và quốc tế, các văn bản pháp luật mới. Nội dung đào tạo cần đa dạng, bao gồm kiến thức chuyên sâu về xây dựng, kiến trúc, quy hoạch và kỹ năng phân tích thị trường. Đồng thời, cần có chính sách khuyến khích nhân viên thi lấy chứng chỉ hành nghề thẩm định viên về giá. Theo thống kê, TNS Value có đội ngũ nhân sự trẻ, năng động nhưng kinh nghiệm còn hạn chế, do đó các chương trình đào tạo và cố vấn (mentoring) từ các chuyên gia kỳ cựu là hết sức cần thiết.

5.2. Tăng cường phối hợp giữa bộ phận định giá và tín dụng

Sự phối hợp thiếu nhịp nhàng giữa bộ phận định giá và bộ phận tín dụng của ngân hàng là một trong những nguyên nhân gây chậm trễ. Cần thiết lập một cơ chế trao đổi thông tin rõ ràng và nhanh chóng. Cán bộ tín dụng cần được đào tạo để hiểu rõ các yêu cầu về hồ sơ pháp lý bất động sản và cung cấp đầy đủ ngay từ đầu. Ngược lại, thẩm định viên cần chủ động thông báo tiến độ và các vấn đề phát sinh. Sự phối hợp chặt chẽ này giúp rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, giảm thiểu sai sót và đảm bảo tài sản đảm bảo cho khoản vay được đánh giá một cách toàn diện và chính xác.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong hoạt động ngân hàng thương mại, bất động sản luôn là loại tài sản bảo đảm phổ biến nhất, chiếm khoảng 70% đến 80% tổng giá trị tài sản thế chấp cho các khoản cấp tín dụng. Hoạt động định giá bất động sản bảo đảm vì thế đóng vai trò như một tấm lá chắn an toàn giúp các tổ chức tín dụng phòng ngừa rủi ro nợ xấu, xác định đúng hạn mức cho vay và bảo toàn vốn khi xảy ra biến cố thanh khoản. Đề tài "Nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp ngân hàng tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá TNS Value" giải quyết bài toán cấp thiết về việc nâng cao tính chuẩn xác, khách quan và minh bạch trong quy trình định giá tài sản bảo đảm tín dụng.

Mục tiêu cốt lõi của nghiên cứu là hệ thống hóa cơ sở lý luận về chất lượng thẩm định giá bất động sản thế chấp, phân tích thực trạng hoạt động tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá TNS Value giai đoạn 2014–2017, chỉ ra những thành tựu cùng tồn tại hạn chế và đề xuất hệ thống giải pháp toàn diện hướng tới mục tiêu phát triển an toàn đến năm 2020. Phạm vi không gian nghiên cứu được thực hiện trực tiếp tại TNS Value – một doanh nghiệp chuyên nghiệp với quy mô 130 nhân sự cung ứng dịch vụ thẩm định giá cho hệ thống các tổ chức tín dụng trên toàn quốc. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của công trình thể hiện qua việc lượng hóa các tiêu chí kiểm soát sai lệch giá trị tài sản, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ xuống dưới 48 giờ và nâng cao tỷ lệ hài lòng của các ngân hàng đối tác lên trên 90%, góp phần củng cố niềm tin thị trường và ổn định hệ thống tài chính tiền tệ.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng các văn bản quy phạm pháp luật và tiêu chuẩn nghề nghiệp chuẩn mực, bao gồm Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2015 về phân loại bất động sản, Điều 4 Luật Giá năm 2012 và Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam, đặc biệt là Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 06 (TĐGVN 06) về báo cáo kết quả và chứng thư thẩm định giá. Luận văn vận dụng đồng bộ 8 nguyên tắc thẩm định giá cốt lõi: nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất (Highest and Best Use), nguyên tắc thay thế, nguyên tắc dự báo, nguyên tắc cung – cầu, nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc phù hợp và nguyên tắc cân bằng trong sử dụng đất.

Về phương pháp định giá chuyên môn, công trình đi sâu vào 4 phương pháp căn bản: phương pháp so sánh (yêu cầu thu thập dữ liệu từ tối thiểu 03 bất động sản giao dịch tương đồng trên thị trường), phương pháp chi phí (dựa trên chi phí tái tạo hoặc thay thế trừ hao mòn), phương pháp thu nhập (hiện giá hóa dòng tiền ròng tương lai) và phương pháp thặng dư (xác định giá trị phát triển giả định trừ đi tổng chi phí đầu tư). Chất lượng thẩm định giá được đo lường thông qua hai hệ tiêu chí: tiêu chí định lượng (khối lượng hồ sơ thực hiện, độ sai lệch giữa định giá lần đầu và định giá lại, thời gian xử lý) và tiêu chí định tính (tính đáp ứng, tính tin cậy, đạo đức nghề nghiệp và mức độ bảo mật thông tin).

Phương pháp nghiên cứu

Công trình sử dụng kết hợp phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng nhằm đảm bảo tính chuẩn xác và độ tin cậy khoa học cao:

• Nguồn dữ liệu và cỡ mẫu: Dữ liệu thứ cấp được thu thập từ báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, hồ sơ thẩm định giá thực tế tại TNS Value trong giai đoạn 2014–2017 và hệ thống văn bản nội bộ như Quyết định số QĐ.TD 004/2017, Hướng dẫn nghiệp vụ HD.01. Dữ liệu sơ cấp được trích xuất từ khảo sát toàn diện đội ngũ 130 nhân sự công ty và phiếu thăm dò mức độ hài lòng của hơn 100 khách hàng ngân hàng đối tác theo thang đo Likert 5 mức độ (từ 1: Hoàn toàn không hài lòng đến 5: Rất hài lòng).
• Phương pháp chọn mẫu: Luận văn sử dụng kỹ thuật chọn mẫu xác suất phân tầng kết hợp chọn mẫu thuận tiện đối với các nhóm đối tác tín dụng thường xuyên, đảm bảo tính đại diện cho các phân khúc tài sản nhà ở đô thị, đất sản xuất kinh doanh và dự án phức hợp.
• Lý do lựa chọn phương pháp phân tích: Phương pháp thống kê mô tả, phân tích so sánh tỷ trọng và phương pháp tổng hợp - khái quát hóa được lựa chọn vì tính ưu việt trong việc làm rõ biến động cơ cấu nhân lực, chỉ ra tỷ lệ hồ sơ có sự sai lệch giá trị theo thời gian và đánh giá trực quan tác động của từng yếu tố đến năng lực quản trị rủi ro của đơn vị thẩm định.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình khảo sát thực tế tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá TNS Value đã mang lại những phát hiện quan trọng về thực trạng chất lượng thẩm định giá bất động sản thế chấp:

1. Thực trạng nguồn nhân lực và chứng chỉ chuyên môn: Tổng quy mô nhân sự của TNS Value ghi nhận 130 nhân viên. Về trình độ đào tạo, nhân sự có bằng đại học chiếm tỷ trọng áp đảo 93,08%, trong khi trình độ sau đại học chỉ chiếm 5,54%. Đáng chú ý, cơ cấu theo chứng chỉ hành nghề cho thấy chỉ có 23 cán bộ (chiếm 17,69%) sở hữu Thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp, còn lại 107 nhân sự (chiếm 82,31%) chưa có thẻ hành nghề chuyên nghiệp.
2. Kinh nghiệm công tác của đội ngũ định giá: Nhóm cán bộ có thâm niên dưới 10 năm chiếm trên 60% tổng nhân sự toàn công ty, trong đó nhóm từ 5 đến 10 năm chiếm tỷ trọng 31,46% (41 người). Cán bộ có kinh nghiệm lâu năm từ 15 đến 20 năm chiếm 13,08% (17 người) và nhóm trên 20 năm chỉ chiếm 6,92% (9 người), chủ yếu tập trung ở các vị trí lãnh đạo quản lý cấp cao.
3. Quy trình tác nghiệp và xử lý hồ sơ thực địa: Quy trình thẩm định 6 bước được triển khai đồng bộ, bắt buộc cán bộ khảo sát hiện trường trong bán kính tối thiểu 100m để xác minh thông tin quy hoạch, tranh chấp và thu thập tối thiểu 3 bất động sản so sánh. Dù vậy, tỷ lệ hồ sơ định giá lại có sự sai lệch trên 10% so với kết quả định giá lần đầu vẫn diễn ra cục bộ trong giai đoạn 2015–2017 do tác động của các đợt biến động giá đất nền tại các đô thị lớn.

Thảo luận kết quả

Thực trạng sai lệch giá trị định giá bắt nguồn từ cả nguyên nhân khách quan và chủ quan. Về khách quan, thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2015–2017 diễn biến phức tạp, tình trạng thiếu minh bạch thông tin giao dịch công chứng và hiện tượng đầu cơ đất đai gây khó khăn cho việc xác định giá trị thị trường thực. Về chủ quan, hệ thống phần mềm quản lý dữ liệu định giá nội bộ tại TNS Value còn đơn giản, thường xuyên quá tải khi xử lý khối lượng lớn hồ sơ đồng thời; bên cạnh đó, đội ngũ cán bộ trẻ còn thiếu kinh nghiệm nhận diện rủi ro pháp lý quy hoạch và đánh giá chất lượng còn lại (CLCL) của các công trình xây dựng phức tạp.

Dữ liệu nghiên cứu phản ánh trực quan qua biểu đồ cơ cấu nhân sự hình tròn với lát cắt 82,31% nhân sự chưa có thẻ hành nghề, đặt cạnh biểu đồ cột thể hiện mức độ hài lòng của khách hàng ngân hàng qua 5 nhóm biến số: Sự tin cậy (TC), Sự đáp ứng (DU), Năng lực phục vụ (PV), Giá cả (GC) và Hài lòng chung (HL). Kết quả thảo luận khẳng định rằng việc nâng cao năng lực định giá không chỉ là bài toán kỹ thuật đo đạc mà là sự kết hợp chặt chẽ giữa hoàn thiện cơ sở dữ liệu số hóa và chuẩn hóa đạo đức, trình độ chuyên môn của thẩm định viên.

Tiêu chí nhân sự	Số lượng (người)	Tỷ trọng (%)	Ý nghĩa quản trị rủi ro
Trình độ Đại học	121	93,08%	Nền tảng học thuật cơ bản vững vàng
Trình độ Sau Đại học	7	5,54%	Năng lực nghiên cứu chuyên sâu còn mỏng
Đã có Thẻ Thẩm định viên	23	17,69%	Lực lượng ký chứng thư pháp lý độc lập
Chưa có Thẻ Thẩm định viên	107	82,31%	Nhu cầu cấp bách về đào tạo và thi cấp chứng chỉ
Thâm niên từ 5 - 10 năm	41	31,46%	Lực lượng tác nghiệp nòng cốt giàu nhiệt huyết
Thâm niên trên 20 năm	9	6,92%	Cán bộ kiểm soát chất lượng và phê duyệt cấp cao

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả nghiên cứu thực chứng, 5 nhóm giải pháp trọng tâm được kiến nghị thực hiện nhằm nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản thế chấp tại TNS Value:

1. Chuẩn hóa và nâng cấp phần mềm thẩm định giá số hóa (Ban Công nghệ & Điều phối): Triển khai nâng cấp hệ thống phần mềm quản trị dữ liệu giá đất trước quý IV/2019, tích hợp tính năng tự động tính toán các hệ số điều chỉnh so sánh, giảm thiểu sai sót do thao tác thủ công và rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ xuống dưới 36–48 giờ làm việc.
2. Nâng cao năng lực chuyên môn và chuẩn hóa chứng chỉ hành nghề (Bộ phận Đào tạo & Nhân sự): Xây dựng lộ trình đào tạo nội bộ chuyên sâu về kỹ thuật xây dựng, phong thủy và pháp lý bất động sản; ban hành chính sách tài trợ 100% học phí ôn luyện nhằm nâng tỷ lệ cán bộ sở hữu Thẻ thẩm định viên về giá từ 17,69% lên tối thiểu 35% trước năm 2020.
3. Xây dựng kho cơ sở dữ liệu thị trường bất động sản tập trung (Bộ phận Chính sách & Định giá): Thiết lập trung tâm dữ liệu lưu trữ giá giao dịch thực tế trên 63 tỉnh thành, cập nhật định kỳ biến động giá trong bán kính tối thiểu 100m đến 500m quanh các khu vực kinh tế trọng điểm, phân loại nguồn tin chính thức và tin tham khảo.
4. Tăng cường kiểm soát rủi ro pháp lý và phối hợp liên ngành (Bộ phận Kiểm soát sau & Cán bộ định giá): Thiết lập cơ chế kiểm tra chéo hồ sơ pháp lý với Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai và UBND địa phương nhằm ngăn chặn 100% rủi ro từ giấy chứng nhận giả mạo hoặc bất động sản vướng quy hoạch treo.
5. Kiến nghị đối với Chính phủ, Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước: Đẩy nhanh việc hoàn thiện khung pháp lý định giá tài sản bảo đảm, xây dựng cổng thông tin quốc gia minh bạch về giá đất giao dịch và tăng cường vai trò kết nối học thuật của Hội Thẩm định giá Việt Nam.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và kết quả nghiên cứu của luận văn mang lại giá trị thực tiễn sâu sắc cho 4 nhóm đối tượng chính trong nền kinh tế:

• Ban lãnh đạo và Thẩm định viên tại các công ty định giá độc lập: Tham khảo mô hình phân công tác nghiệp 6 bước, kinh nghiệm xây dựng quy chế kiểm soát chất lượng sau định giá và phương thức thiết lập hệ số điều chỉnh tài sản so sánh sát với thị trường.
• Cán bộ tín dụng và Khối quản trị rủi ro tại các Ngân hàng thương mại: Nắm vững các nguyên tắc nhận định rủi ro pháp lý tài sản bảo đảm, phương pháp đọc hiểu chứng thư định giá và cách thức phối hợp xử lý hồ sơ thế chấp nhanh chóng, an toàn vốn vay.
• Học viên cao học, giảng viên và sinh viên chuyên ngành Định giá tài sản - Tài chính ngân hàng: Sử dụng làm tài liệu tham khảo học thuật giá trị với hệ thống số liệu thực chứng chi tiết, khung lý thuyết chuẩn hóa về 8 nguyên tắc định giá và bộ tiêu chí đánh giá chất lượng dịch vụ.
• Cơ quan quản lý nhà nước và nhà hoạch định chính sách: Có thêm cơ sở dữ liệu thực tiễn để đánh giá thực trạng nguồn nhân lực hành nghề thẩm định giá (với hơn 80% nhân sự chưa có thẻ hành nghề), từ đó điều chỉnh các quy định thi cấp chứng chỉ và tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia phù hợp hơn.

Câu hỏi thường gặp

Hoạt động định giá bất động sản thế chấp có vai trò then chốt như thế nào trong quản trị rủi ro tín dụng ngân hàng?
Bất động sản chiếm từ 70% đến 80% giá trị tài sản bảo đảm của các ngân hàng thương mại. Định giá chính xác giúp ngân hàng xác định đúng tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV), hạn chế rủi ro thất thoát vốn khi khách hàng mất khả năng trả nợ và tài sản bị phát mãi để thu hồi nợ xấu.

Tại sao phương pháp so sánh lại được áp dụng phổ biến nhất trong định giá bất động sản thế chấp?
Phương pháp so sánh phản ánh trực tiếp bằng chứng giao dịch thực tế trên thị trường, có tính thuyết phục pháp lý cao và ít phụ thuộc vào các giả định toán học phức tạp. Tiêu chuẩn thẩm định giá yêu cầu thu thập tối thiểu 03 bất động sản tương đồng để so sánh, làm cơ sở tin cậy cho việc phê duyệt khoản vay.

Thách thức lớn nhất về mặt nhân sự tại Công ty Thẩm định giá TNS Value giai đoạn 2015–2017 là gì?
Thách thức lớn nhất là sự mất cân đối về chứng chỉ hành nghề khi chỉ có 17,69% (23 người) sở hữu Thẻ thẩm định viên về giá của Bộ Tài chính, trong khi 82,31% nhân sự còn lại chưa có thẻ. Đồng thời, lực lượng nhân sự có dưới 10 năm kinh nghiệm chiếm trên 60%, đòi hỏi phải tăng cường đào tạo chuyên sâu.

Quy trình khảo sát hiện trường đối với bất động sản thế chấp yêu cầu những nội dung kỹ thuật nào?
Cán bộ định giá phải trực tiếp đo đạc kích thước mặt tiền, chiều sâu, kiểm tra chất lượng còn lại của công trình trên đất, chụp ảnh hiện trạng các góc và khảo sát các giao dịch lân cận trong bán kính tối thiểu 100m. Đồng thời, cán bộ phải xác minh hiện trạng quy hoạch, tranh chấp và lối đi vào bất động sản.

Làm cách nào để ngăn chặn rủi ro khách hàng sử dụng giấy tờ nhà đất giả mạo để thế chấp vay vốn?
Công ty thẩm định giá và ngân hàng cần tăng cường kiểm tra chéo thông tin tại Văn phòng Đăng ký đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường, kết hợp kiểm tra lịch sử biến động quyền sử dụng đất. Cán bộ định giá phải đối chiếu trực tiếp trích lục bản đồ địa chính với hiện trạng thực tế thửa đất trước khi phát hành chứng thư.

Kết luận

• Luận văn đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản thế chấp ngân hàng, làm rõ 8 nguyên tắc định giá cốt lõi và hệ thống tiêu chí đánh giá chất lượng dịch vụ theo chuẩn mực quốc gia.
• Phân tích sâu sắc thực trạng hoạt động tại TNS Value giai đoạn 2014–2017, chỉ ra cơ cấu nhân sự với 93,08% có trình độ đại học nhưng chỉ có 17,69% nhân viên sở hữu Thẻ thẩm định viên về giá chính thức.
• Nhận diện đầy đủ các nguyên nhân dẫn đến sai lệch kết quả định giá, từ hạn chế công nghệ phần mềm đến những bất cập trong việc cập nhật dữ liệu thị trường và khảo sát thực địa bán kính 100m.
• Đề xuất đồng bộ 5 nhóm giải pháp thiết thực hướng tới giai đoạn 2018–2020: nâng cấp hệ thống phần mềm quản lý, đào tạo nâng tỷ lệ có thẻ hành nghề lên trên 35%, số hóa kho dữ liệu giá đất và thắt chặt kiểm soát rủi ro pháp lý.
• Đóng góp nguồn tư liệu thực chứng phong phú, có giá trị ứng dụng cao cho các ngân hàng thương mại, doanh nghiệp thẩm định giá và các nhà nghiên cứu học thuật trong việc tối ưu hóa quy trình quản trị tài sản bảo đảm.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản thế chấp ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng định giá bất động sản thế chấp ngân hàng tại Công ty CP thầm định gíá TNS Value. Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp ngân hàng của Công ty CP thâm định gia TNS Value. Tran Thi Ha Trang TS. Dé Thi Van Trang CHUONG 1: CO SO LY LUAN VE DINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP NGAN HANG 1.1 Tong quan về bất động sản thế chấp ngân hàng 1.1 Khai niém và đặc điểm bat động sản thé chấp ngân hàng 1.1 Khai niém Hiện nay, hâu hết các ngân hàng đều ưu tiên cấp tín dụng có tài sản bảo đảm, xem đó như là chiếc phao cuối cùng đề thu hồi khoản vay trong trường hợp xảy ra khả năng vỡ nợ.

Tài sản bảo đảm tại các ngân hàng TMCP được phân thành hai loại chính đó là “bất động sản” và “động sản”. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng. và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thỏ. Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy dinh: “BPS /à các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với dat dai, kể cả các tài sản gan liền với nhà, công trình xáy dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định".

Tuy nhiên, không phải bất động sản nào cũng được nhận làm tài sản bảo đảm, ngân hàng thượng mại cổ phần phân tài sản bảo dam là bất động sản thành các loại như sau: Căn hộ chung cư bao gồm căn hộ tập thẻ. Dat 6 nông thôn (có hoặc không có tài sản gan liền với đất). Đất sản xuất kinh doanh được Nhà nước giao lâu dài/có thời hạn (thời gian nhà nước giao tối thiếu là 10 năm); hoặc thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, đủ điều kiện thế chấp theo quy định (có hoặc không có tài sản gắn liền với đất). Tai san gan liền với đất trên đất thuê trả tiền hàng năm/đất sản xuất kinh Trần Thị Hà Trang TS.

Đỗ Thị Vân Trang doanh (không thuộc trường hợp lại trên). Đất nông nghiệp trồng cây lâu năm và cây lâu năm tại đồng bằng Sông Cửu Long được định giá theo khung giá nhà nước. Đất nông nghiệp.2 Đặc điểm bắt động sản thế chấp Ngân hàng thương mại thường thích lựa chọn bất động sản là tài sản bảo đảm bởi các đặc tính sau: Tính cố định về vị trí: BĐS luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí, địa điểm và không có khả năng di dời, khó có khả năng tăng thêm số lượng hay diện tích. Vị trí là một yếu tố quan trọng quyết định đến giá trị cũng như giá cả của BĐS.

Yếu tố vị trí bao gồm: địa điểm cụ thê, tình hình phát triển kinh tế, văn hóa — xã hội, môi trường: cảnh quan, cơ sở hạ tầng. Tính bền vững: Do đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên đặc biệt, hầu như không bị hủy hoại, đồng thời các công trình kiến trúc, vật kiến trúc có khả năng tôn tại hàng trăm năm, thậm chí có thể cải tạo và tiếp tục sử dụng. Khi xem xét đánh giá một BĐS, chúng ta cần phân biệt rõ “tuổi thọ kinh tế” và “tuổi thọ vật lý” của BĐS đó. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành bình thường mà chỉ phí sử dụng BĐS ngang bằng với lợi ích mà BĐS mang lại.

Tuôi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều, nó kết thúc khi các kết cầu chịu lực chủ yếu bị lão hóa và hư hỏng, không còn an toàn cho việc tiếp tục sử dụng. Tính khác biệt: Không có hai BĐS nào giống hệt nhau. Nguyên nhân là do sự khác biệt về vị trí, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác biệt về quyền đối với BĐS, khác nhau về hướng, về quang cảnh, môi trường. Trên thị trường BĐS cũng khó tôn tại hai công trình giống hệt nhau.

Yếu tố khác biệt luôn luôn tôn tại ngay cả ở hại BĐS ở ngay cạnh nhau. Do đặc tính này, trên thị trường BĐS, vị trí và giá trị của các BĐS không hoàn toàn giống nhau. Ngoài ra, các kiến trúc sư cũng như các chủ đầu tư dự án đều quan tâm đến tính dự biệt đẻ tạ nên giá trị vượt trội, tăng sức hấp dẫn đói với khách hàng. Trần Thị Hà Trang TS.

Đỗ Thị Vân Trang Tính khan hiếm: Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu xuất phát từ diện tích dat dai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt. cố định về vị trí. Do đó mà quan hệ cung cầu trên thị trường BĐS luôn bị mắt cân đối, cầu luôn lớn hơn cung, thị trường thường xuyên có hiện tượng đầu cơ, ép giá, đây cao giá cả BĐS vượt quá giá trị thực. Người định giá BĐS có nhiệm vụ định giá BĐS, tránh sai số, vì chỉ một sai sót nhỏ về số liệu có thể dẫn đến thiệt hại rất lớn về tài chính cho một trong các bên tham gia giao dịch.

Tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hưởng lần nhau rất lớn, cả ảnh hưởng về mặt vật lý và kinh tế. Giá tị của một BĐS có thể chịu ảnh hưởng của một BĐS khác. Đặc biệt khi Nhà nước xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp, nâng cao giá trị của các mảnh đất xung quanh. Dựa vào đặc tính này, khi định giá BĐS, thâm định viên cần phải có một cái nhìn tổng quát, nắm bắt xu hướng phát triển của BĐS cũng như của các BĐS xung quanh, vì điều này có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS cần định giá trong tương lai.2 Vai trò của bất động sản thế chấp ngân hàng Đối với chủ sở hữu bất động sản: Trong khoảng thời gian, khi chủ sở hữu hoặc các bên có liên quan đến chủ sở hữu cần một nguồn vốn nhất định để phục vụ cho mục đích của mình thì BĐS thể hiện vai trò rất quan trọng của mình, đó là trở thành tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại cổ phân và là cơ sở đề ngân hàng cấp tín dụng mà chủ sở hữu vẫn có thể sử dụng trong khoản thời gian vay vốn.

Đồng thời đem thế chap bat động sản còn giúp nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay. Đối với ngân hàng thương mại cỗ phần: Hoạt động tín dụng là hoạt động kinh doanh quan trọng và đem lại nhiều lợi nhuận nhất cho ngân hàng. Đồng thời đây cũng là hoạt động tôn tại nhiều yếu tố rủi ro nhất bao gồm: rủi ro tín dụng, rủi ro thị trường, rủi ro chính trị và đạo đức nghề nghiệp. Để đảm bao an toàn thì các tô chức tín dụng yêu cầu khách hàng thế chấp các tài sản có giá trị để đảm bảo các khoản vay.

Các tài sản có giá trị lớn và tính thanh khoản cao thì việc câp tín dụng của các ngân hàng càng được đảm bảo. Bất động sản thuộc Trần Thị Hà Trang TS. Đỗ Thị Vân Trang loại tài sản có giá trị lớn, vì vậy nhận thé chap bat động sản là kênh cho vay vốn vốn hiệu quả và an toàn. Đối với nền kinh tế: Bắt động sản không phát triển một mình mà còn tạo ra nhu câu và động lực cho các ngành nghề khác nhau phát triển.

Sắt, thép, xi mang, gach men và các loai vật liệu xây dung ; Ha tang, logistic; Du lich; Néi that; Tu van nha thau, xây dựng; Là những ngàn h được hưởng lợi trực tiếp từ tốc độ đô thị hoá nhanh và sự tăng trưởng của BĐS. Chúng ta có thể thấy xoay quanh bat động sản là một "hệ sinh thái' kinh tế liên quan và cộng hưởng lẫn nhau. Một biến động của BĐS cũng khiến nhiều ngành nghề có liên quan điêu đứng, và ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế.3 Các nhân tô ảnh hướng đến giá trị bất động sản thế chấp ngân hàng - Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với giá trị của bất động sản Yếu tố tự nhiên: Bao gồm yếu tố về vị trí của thửa đất và kích thước, hình thể, diện tích của thửa đất. VỊ trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn.

Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất: Đối với các bất động sản với kích thước nhỏ thì sẽ có khả năng thanh khoản tốt hơn các bất động sản có diện tích lớn do phù hợp với khả năng chỉ trả của nhiều ngườ i hơn. Với các thửa đất có hình dáng vuông văn cùng sẽ được ưa chuộng hơn. Yếu tố kinh tế: Dựa vào điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường, giá một bất động sản trả tiền ngay chắc chắn là sẽ thấp hơn giá bán một bát động sản tương tự với cách trả gop, va ngay ca gid tra gdp giữa các hình thức trả góp khác nhau cũng khác nhau. Yếu tố pháp luật: Yếu tế pháp luật được thê hiện qua tình trạng pháp lý của bất động sản; quy hoạch sử dung dat gắn liền với bất động sản; các quy định về xây dựng và kiến trúc gan voi bat dong san; Cac han ché quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản (tình trạng tranh chấp có vấn đề gi không).

Trân Thị Hà Trang TS. Đỗ Thị Vân Trang Yếu tố về tâm lý xã hồi: Giá trị của một bất động sản cũng bị ảnh hưởng bởi tình trạng của những người sống trong cùng một nhà ở; Tình hình kinh doanh của người đang sử dụng bắt động sản; Tính chất phong thủy của bất động sản. - Cac nhan tố từ thị trường bat động sản: Bat động sản chịu tác động của các yếu tố từ thị trường bat động sản như tính hữu ích của bất đông sản, cung câu loại bất động sản trên thị trường bất động sản, tính khan hiếm của bất động sản. Tính hữu ích của bất động sản thể hiện qua mức độ đóng góp của bất động sản đối với xã hội và mức độ ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường: Trên thị trường bất động sản có nhiều loại hình bất động sản, với mỗi loại hình bất động sản sẽ có mức độ quan tâm khác nhau.