I. Bí quyết giảm rủi ro tín dụng qua định giá BĐS thế chấp
Trong hoạt động cấp tín dụng, chất lượng của việc thẩm định giá bất động sản thế chấp đóng vai trò nền tảng, quyết định trực tiếp đến sự an toàn của ngân hàng. Một chứng thư thẩm định giá chính xác không chỉ là cơ sở để xác định hạn mức cho vay hợp lý mà còn là công cụ cốt lõi để quản lý rủi ro tín dụng. Việc xác định đúng giá trị thị trường của tài sản đảm bảo cho khoản vay giúp ngân hàng giảm thiểu tổn thất tiềm tàng trong trường hợp khách hàng mất khả năng trả nợ. Do đó, việc không ngừng nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp ngân hàng là nhiệm vụ chiến lược, đặc biệt đối với một công ty thẩm định giá uy tín như TNS Value. Chất lượng thẩm định giá không chỉ dừng lại ở con số cuối cùng trong báo cáo, mà còn bao gồm cả tính khách quan và minh bạch trong suốt quy trình định giá tài sản, sự tuân thủ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, và năng lực của đội ngũ chuyên gia. Điều này đảm bảo rằng các quyết định tín dụng được xây dựng trên một nền tảng vững chắc, bảo vệ lợi ích cho cả ngân hàng và khách hàng.
1.1. Tầm quan trọng của báo cáo định giá tài sản đảm bảo
Một báo cáo định giá tài sản đảm bảo chất lượng là lá chắn bảo vệ ngân hàng trước các biến động của thị trường. Kết quả định giá ảnh hưởng trực tiếp đến hai khía cạnh: xác định mức cho vay tối đa và là nguồn trả nợ thứ cấp khi rủi ro xảy ra. Nếu giá trị tài sản được định giá cao hơn thực tế, ngân hàng sẽ đối mặt với nguy cơ thất thoát vốn khi phải phát mãi tài sản. Ngược lại, nếu định giá quá thấp, ngân hàng có thể mất đi khách hàng tiềm năng và giảm sức cạnh tranh. Theo nghiên cứu của Trần Thị Hà Trang (2018), sự chính xác trong định giá còn giúp ngân hàng thu hút khách hàng và gia tăng uy tín trên thị trường tài chính.
1.2. Các tiêu chí cốt lõi đánh giá chất lượng thẩm định giá
Chất lượng thẩm định giá được đánh giá dựa trên nhiều tiêu chí định tính và định lượng. Các tiêu chí định lượng bao gồm: khối lượng hồ sơ xử lý, thời gian hoàn thành, và đặc biệt là tỷ lệ sai lệch giữa các lần định giá. Các tiêu chí định tính, được phản ánh qua khảo sát khách hàng, tập trung vào: năng lực thẩm định viên, thái độ phục vụ, tính minh bạch của quy trình, và sự hợp lý của kết quả cuối cùng. Việc đáp ứng đồng bộ các tiêu chí này thể hiện sự chuyên nghiệp và là thước đo mức độ tin cậy của dịch vụ thẩm định giá cho ngân hàng.
II. Thách thức trong việc nâng cao chất lượng định giá BĐS
Mặc dù đã có nhiều nỗ lực, công tác nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp ngân hàng tại TNS Value vẫn đối mặt với không ít thách thức. Các vấn đề này xuất phát từ cả nguyên nhân chủ quan trong nội tại doanh nghiệp và các yếu tố khách quan từ thị trường. Việc nhận diện rõ ràng những hạn chế này là bước đi đầu tiên và quan trọng nhất để xây dựng các giải pháp cải thiện hiệu quả. Các thách thức chính bao gồm sự sai lệch đáng kể trong kết quả định giá giữa các thời điểm, quy trình tác nghiệp còn một số điểm chưa tối ưu, và việc áp dụng các phương pháp định giá bất động sản còn thiếu linh hoạt. Theo dữ liệu từ báo cáo nội bộ của TNS Value, tỷ lệ hồ sơ có chênh lệch giá trị vẫn còn ở mức cao, và thời gian xử lý hồ sơ chưa đạt 100% đúng hạn. Đây là những điểm nghẽn cần được tháo gỡ để hoạt động kiểm soát chất lượng thẩm định giá đi vào thực chất và mang lại hiệu quả bền vững.
2.1. Phân tích nguyên nhân sai lệch kết quả định giá BĐS
Sự sai lệch giữa giá trị định giá lần đầu và các lần định giá lại là một trong những thách thức lớn nhất. Theo nghiên cứu của Trần Thị Hà Trang (2018), năm 2017, số hồ sơ có sự chênh lệch giá trị lên tới 22.616, chiếm gần 60% tổng số hồ sơ. Nguyên nhân chủ quan đến từ việc thông tin tài sản so sánh chủ yếu thu thập từ các nguồn rao bán trên internet, thiếu tính xác thực về giá giao dịch thực tế. Thêm vào đó, việc điều chỉnh các yếu tố so sánh còn phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm và cảm tính của thẩm định viên. Nguyên nhân khách quan đến từ thị trường bất động sản Việt Nam còn thiếu minh bạch, các giao dịch không chính thức chiếm đa số, gây khó khăn cho việc xây dựng một cơ sở dữ liệu giá đáng tin cậy.
2.2. Hạn chế trong việc áp dụng phương pháp định giá BĐS
Hiện tại, TNS Value chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Tuy nhiên, việc áp dụng này còn nhiều bất cập. Với phương pháp so sánh, việc tìm kiếm bất động sản tương đồng tại các khu vực ít giao dịch là rất khó khăn. Với phương pháp chi phí, việc xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình thường dựa trên quan sát, mang tính chủ quan cao. Đặc biệt, các phương pháp phức tạp hơn như phương pháp thu nhập hay phương pháp thặng dư lại ít được sử dụng để kiểm tra chéo, kể cả với những tài sản có tiềm năng phát triển hoặc tạo ra dòng tiền. Điều này làm giảm độ chính xác của kết quả cuối cùng, nhất là đối với các bất động sản chuyên dụng hoặc các dự án đầu tư.
III. Phương pháp hoàn thiện quy trình thẩm định giá tại TNS Value
Để giải quyết các thách thức hiện hữu, việc chuẩn hóa và hoàn thiện quy trình định giá tài sản là giải pháp nền tảng. Một quy trình khoa học, chặt chẽ không chỉ giúp tiết kiệm thời gian, chi phí mà còn hạn chế tối đa các sai sót mang tính hệ thống. Giải pháp này tập trung vào việc cụ thể hóa từng bước trong quy trình, từ khâu tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ pháp lý bất động sản đến khâu phân tích thông tin và lập báo cáo. Mục tiêu là xây dựng một quy trình mà mọi thẩm định viên đều phải tuân thủ nghiêm ngặt, đảm bảo tính nhất quán và chuyên nghiệp. Việc cải tiến này sẽ giúp giải pháp định giá TNS Value trở nên tin cậy hơn, đáp ứng yêu cầu ngày càng khắt khe của các đối tác ngân hàng và nâng cao sự hài lòng của khách hàng, vốn là một điểm còn hạn chế theo khảo sát thực tế.
3.1. Tối ưu hóa các bước trong quy trình thẩm định giá chuẩn
Việc hoàn thiện quy trình đòi hỏi sự chi tiết hóa ở từng công đoạn. Cần quy định rõ ràng việc kiểm tra hồ sơ pháp lý gốc thay vì bản sao để tránh rủi ro giả mạo. Trong khâu khảo sát thực địa, cần mở rộng bán kính khảo sát và bắt buộc ghi nhận các yếu tố quy hoạch, biến động giá tại khu vực. Đặc biệt, cần chuẩn hóa cách thức xử lý thông tin tài sản so sánh, quy định cụ thể các căn cứ và tỷ lệ điều chỉnh để giảm tính chủ quan. Mỗi bước trong quy trình cần có checklist kiểm tra và thời gian hoàn thành tiêu chuẩn, giúp ban lãnh đạo dễ dàng giám sát và kiểm soát chất lượng thẩm định giá.
3.2. Áp dụng linh hoạt các phương pháp định giá bất động sản
Thay vì chỉ phụ thuộc vào phương pháp so sánh và chi phí, TNS Value cần khuyến khích thẩm định viên áp dụng linh hoạt nhiều phương pháp. Đối với các bất động sản có khả năng tạo ra dòng tiền (nhà cho thuê, khách sạn), bắt buộc phải áp dụng phương pháp thu nhập để kiểm tra. Đối với đất dự án có tiềm năng phát triển, phương pháp thặng dư phải được ưu tiên. Việc sử dụng tối thiểu hai phương pháp cho mỗi hồ sơ để đối chiếu kết quả sẽ giúp tăng cường độ chính xác và tính thuyết phục của chứng thư thẩm định giá, làm cơ sở vững chắc cho việc ra quyết định của ngân hàng.
IV. Cách ứng dụng công nghệ dữ liệu để nâng cao chất lượng
Trong kỷ nguyên số, ứng dụng công nghệ trong định giá và xây dựng một cơ sở dữ liệu giá toàn diện là yếu tố sống còn để tạo ra lợi thế cạnh tranh. Thông tin là tài sản quý giá nhất trong ngành thẩm định giá, và công nghệ là công cụ hữu hiệu nhất để khai thác tài sản đó. TNS Value cần tập trung vào hai mảng chính: (1) xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu nội bộ, ghi nhận tất cả các giao dịch và thông tin thẩm định trong quá khứ, và (2) nâng cấp phần mềm nghiệp vụ để tự động hóa các bước tính toán, phân tích và hỗ trợ ra quyết định. Việc đầu tư vào công nghệ không chỉ giúp tăng tốc độ xử lý hồ sơ mà còn nâng cao đáng kể độ chính xác, giảm sự phụ thuộc vào yếu tố con người và đảm bảo tính khách quan và minh bạch trong toàn bộ hoạt động.
4.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu giá thị trường đáng tin cậy
Một trong những nguyên nhân gốc rễ của sai lệch là thiếu thông tin giao dịch thực. TNS Value cần xây dựng một kho dữ liệu tập trung, thu thập thông tin từ nhiều nguồn: lịch sử thẩm định của công ty, thông tin từ các đối tác ngân hàng, dữ liệu từ các sàn giao dịch bất động sản uy tín và các cơ quan nhà nước. Mỗi thông tin cần được phân loại, kiểm chứng và gắn thẻ (vị trí, loại hình, thời điểm giao dịch). Hệ thống này sẽ là nguồn tham khảo vô giá, giúp thẩm định viên nhanh chóng tìm được tài sản so sánh phù hợp và đưa ra các nhận định có cơ sở vững chắc.
4.2. Nâng cấp phần mềm hỗ trợ quy trình định giá tài sản
Phần mềm nghiệp vụ hiện tại cần được nâng cấp để trở thành một hệ thống hỗ trợ quyết định thông minh. Các chức năng cần bổ sung bao gồm: tự động đề xuất tài sản so sánh từ cơ sở dữ liệu, tự động hóa các bước tính toán phức tạp cho từng phương pháp, và tích hợp các biểu đồ, bản đồ nhiệt về giá. Việc này không chỉ giảm thiểu sai sót do nhập liệu thủ công mà còn giúp các thẩm định viên, đặc biệt là nhân sự trẻ, có thêm công cụ để phân tích và đưa ra kết quả định giá tài sản thế chấp một cách khoa học và hiệu quả hơn.
V. Hướng dẫn nâng cao năng lực thẩm định viên chuyên nghiệp
Con người luôn là yếu tố quyết định đến chất lượng dịch vụ. Mọi quy trình hay công nghệ hiện đại đều trở nên vô nghĩa nếu không có đội ngũ nhân sự đủ năng lực vận hành. Do đó, đầu tư vào việc đào tạo và phát triển năng lực thẩm định viên là giải pháp mang tính bền vững nhất. Theo số liệu khảo sát, khách hàng mới chỉ tạm hài lòng về trình độ chuyên môn của đội ngũ TNS Value. Công ty cần xây dựng một lộ trình đào tạo bài bản, không chỉ về nghiệp vụ chuyên môn mà còn về các kỹ năng mềm và đạo đức nghề nghiệp. Bên cạnh đó, việc tăng cường phối hợp giữa các bộ phận liên quan như tín dụng và thẩm định giá sẽ tạo ra một luồng công việc thông suốt, hiệu quả, góp phần trực tiếp vào việc nâng cao chất lượng định giá bất động sản.
5.1. Hoàn thiện công tác đào tạo và phát triển nguồn nhân lực
TNS Value cần tổ chức các khóa đào tạo định kỳ, cập nhật các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và quốc tế, các văn bản pháp luật mới. Nội dung đào tạo cần đa dạng, bao gồm kiến thức chuyên sâu về xây dựng, kiến trúc, quy hoạch và kỹ năng phân tích thị trường. Đồng thời, cần có chính sách khuyến khích nhân viên thi lấy chứng chỉ hành nghề thẩm định viên về giá. Theo thống kê, TNS Value có đội ngũ nhân sự trẻ, năng động nhưng kinh nghiệm còn hạn chế, do đó các chương trình đào tạo và cố vấn (mentoring) từ các chuyên gia kỳ cựu là hết sức cần thiết.
5.2. Tăng cường phối hợp giữa bộ phận định giá và tín dụng
Sự phối hợp thiếu nhịp nhàng giữa bộ phận định giá và bộ phận tín dụng của ngân hàng là một trong những nguyên nhân gây chậm trễ. Cần thiết lập một cơ chế trao đổi thông tin rõ ràng và nhanh chóng. Cán bộ tín dụng cần được đào tạo để hiểu rõ các yêu cầu về hồ sơ pháp lý bất động sản và cung cấp đầy đủ ngay từ đầu. Ngược lại, thẩm định viên cần chủ động thông báo tiến độ và các vấn đề phát sinh. Sự phối hợp chặt chẽ này giúp rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, giảm thiểu sai sót và đảm bảo tài sản đảm bảo cho khoản vay được đánh giá một cách toàn diện và chính xác.
