Luận Án Tiến Sĩ: Hoàn Thiện Chính Sách Tài Chính Cho Phát Triển Thị Trường Bất Động Sản Hà Nội

Luận án tiến sĩ nghiên cứu hoàn thiện chính sách tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Hà Nội, đóng góp vào sự ổn định kinh tế.

• Tác giả: Vương Minh Phương
• Người hướng dẫn: Ngô Trí Long
• Trường học: Học Viện Tài Chính
• Chuyên ngành: Tài Chính - Ngân Hàng
• Đề tài: Hoàn Thiện Chính Sách Tài Chính Phát Triển Thị Trường Bất Động Sản Hà Nội
• Loại tài liệu: luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• Lời cam đoan
• Danh mục các chữ viết tắt
• Danh mục các bảng
• Danh mục các sơ đồ, biểu đồ
• Danh mục các hình
• MỞ ĐẦU
• 1. Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Những vấn đề cơ bản về thị trường bất động sản
• 1.1.1. Nội dung cơ bản về bất động sản
• 1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
• 1.1.1.2. Đặc điểm chủ yếu của bất động sản
• 1.1.1.3. Phân loại bất động sản
• 1.1.2. Nội dung cơ bản về thị trường bất động sản
• 1.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản
• 1.1.2.2. Đặc điểm thị trường bất động sản
• 1.1.2.3. Quan hệ cung cầu và giá bất động sản
• 1.1.3. Phát triển thị trường bất động sản
• 1.1.3.1. Khái niệm phát triển thị trường bất động sản
• 1.1.3.2. Các tiêu chí phản ánh sự phát triển thị trường bất động sản
• 1.1.3.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản
• 1.2. Chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản
• 1.2.1. Tổng quan về chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản
• 1.2.1.1. Khái niệm, đặc điểm của chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản
• 1.2.1.2. Mục tiêu và vai trò của chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản
• 1.2.1.3. Chủ thể và đối tượng chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản
• 1.2.2. Nội dung chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản
• 1.2.2.1. Chính sách tài chính trong việc huy động, khai thác nguồn lực tài chính phát triển thị trường bất động sản
• 1.2.2.1.1. Chính sách thuế bất động sản
• 1.2.2.1.2. Chính sách tài chính trong việc giao đất
• 1.2.2.1.3. Chính sách tài chính trong việc cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất
• 1.2.2.2. Chính sách tài chính trong việc phân phối sử dụng nguồn lực tài chính
• 1.2.2.2.1. Chính sách tài chính trong việc thu hồi đất, trưng mua, trưng dụng bất động sản
• 1.2.2.2.2. Chính sách tài chính ưu đãi hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản
• 1.2.2.2.3. Các định chế phi ngân hàng để hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản
• 1.2.2.2.4. Chính sách giá bất động sản
• 1.2.3. Tác động của chính sách tài chính đối với phát triển của thị trường bất động sản
• 1.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản
• 1.3. Kinh nghiệm của một số nước sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản và bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam, thành phố Hà Nội
• 1.3.1. Kinh nghiệm của một số nước sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản
• 1.3.1.1. Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản của Trung Quốc
• 1.3.1.2. Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản của Hàn Quốc
• 1.3.1.3. Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản của Singapore
• 1.3.1.4. Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản của Mỹ
• 1.3.1.5. Kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản của Nhật Bản và Đức
• 1.3.2. Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam và thành phố Hà Nội
• 1.4. Kết luận chương 1
• 2. Chương 2: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI TRONG THỜI GIAN QUA
• 2.1. Tổng quan về sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản Hà Nội
• 2.1.1. Khái quát về thị trường bất động sản Hà Nội từ năm 1993 đến nay
• 2.1.2. Những đặc điểm cơ bản của thị trường bất động sản Hà Nội
• 2.2. Thực trạng chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội
• 2.2.1. Thực trạng chính sách tài chính trong việc huy động, khai thác nguồn lực tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội
• 2.2.1.1. Thực trạng chính sách thuế bất động sản
• 2.2.1.1.1. Thực trạng chính sách thuế sử dụng đất nông nghiệp
• 2.2.1.1.2. Thực trạng chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
• 2.2.1.1.3. Thực trạng chính sách thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
• 2.2.1.2. Thực trạng chính sách tài chính trong quá trình giao đất
• 2.2.1.3. Thực trạng chính sách tài chính trong việc cho thuê và chuyển nhượng bất động sản
• 2.2.1.3.1. Thực trạng tiền thuê mặt đất, mặt nước
• 2.2.1.3.2. Thực trạng chính sách cho thuê, chuyển nhượng nhà thuộc sở hữu Nhà nước
• 2.2.2. Thực trạng chính sách tài chính trong việc phân phối sử dụng các nguồn lực tài chính
• 2.2.2.1. Thực trạng chính sách đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất
• 2.2.2.2. Thực trạng chính sách tài chính ưu đãi hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản Hà Nội
• 2.2.2.3. Thực trạng chính sách tài chính cho các định chế tài chính phi ngân hàng để hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản Hà Nội
• 2.2.2.3.1. Thực trạng kênh tài chính thế chấp
• 2.2.2.3.2. Thực trạng trái phiếu bất động sản
• 2.2.2.3.3. Thực trạng quỹ đầu tư bất động sản REIT
• 2.2.2.3.4. Thực trạng quỹ phát triển nhà ở
• 2.2.2.3.5. Thực trạng quĩ tiết kiệm nhà ở
• 2.2.2.4. Thực trạng chính sách giá bất động sản
• 2.2.2.4.1. Thực trạng về giá đất
• 2.2.2.4.2. Thực trạng về giá bất động sản giao dịch trên thị trường
• 2.2.3. Đánh giá thực trạng chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội trong thời gian qua
• 2.2.3.1. Những thành công của chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội
• 2.2.3.1.1. Tác động tích cực đến việc tăng cung trên thị trường bất động sản Hà Nội
• 2.2.3.1.2. Tác động tích cực đến việc kích cầu bất động sản trên thị trường bất động sản Hà Nội
• 2.2.3.1.3. Chính sách tài chính tác động tích cực giúp Nhà nước quản lý, kiểm soát thúc đẩy thị trường bất động sản Hà Nội phát triển lành mạnh
• 2.2.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân hạn chế trong chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội
• 2.2.3.2.1. Những hạn chế
• 2.2.3.2.1.1. Về hệ thống thuế bất động sản
• 2.2.3.2.1.2. Chính sách tài chính trong quá trình giao đất
• 2.2.3.2.1.3. Chính sách tài chính trong việc cho thuê và chuyển nhượng bất động sản
• 2.2.3.2.1.4. Chính sách tài chính đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
• 2.2.3.2.1.5. Về chính sách ưu đãi hỗ trợ tài chính với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
• 2.2.3.2.1.6. Các định chế phi ngân hàng để hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản Hà Nội
• 2.2.3.2.1.7. Chính sách giá bất động sản
• 2.2.3.2.2. Nguyên nhân của những hạn chế
• 2.2.3.2.2.1. Yếu tố pháp lý
• 2.2.3.2.2.2. Yếu tố thị trường bất động sản
• 2.3. Kết luận chương 2
• 3. Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI
• 3.1. Dự báo và định hướng phát triển thị trường bất động sản Hà Nội đến năm 2025 và những năm tiếp theo
• 3.1.1. Dự báo xu hướng phát triển thị trường bất động sản Hà Nội
• 3.1.1.1. Xu hướng phát triển kinh tế xã hội ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Hà Nội
• 3.1.1.2. Dự báo thay đổi về cung trên thị trường bất động sản Hà Nội
• 3.1.1.3. Dự báo thay đổi về cầu trên thị trường bất động sản Hà Nội
• 3.1.1.4. Dự báo xu hướng phát triển của thị trường bất động sản Hà Nội
• 3.1.2. Định hướng phát triển thị trường bất động sản Hà Nội đến năm 2025 và những năm tiếp theo
• 3.1.3. Quan điểm, mục tiêu và yêu cầu về hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội
• 3.2. Giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội đến năm 2025 và những năm tiếp theo
• 3.2.1. Giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính trong việc huy động, khai thác nguồn lực tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội
• 3.2.1.1. Hoàn thiện chính sách thuế bất động sản phát triển thị trường bất động sản Hà Nội
• 3.2.1.1.1. Chính sách thuế sử dụng đất nông nghiệp
• 3.2.1.1.2. Chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
• 3.2.1.1.3. Chính sách thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
• 3.2.1.1.4. Hoàn thiện khoản thu lệ phí trước bạ thành Luật đăng kí tài sản
• 3.2.1.1.5. Nghiên cứu ban hành luật thuế Nhà
• 3.2.1.2. Hoàn thiện chính sách tài chính về giao đất phát triển thị trường bất động sản Hà Nội
• 3.2.1.3. Hoàn thiện chính sách tài chính trong việc cho thuê và chuyển nhượng bất động sản phát triển thị trường bất động sản Hà Nội
• 3.2.1.3.1. Tiền thuê mặt đất, mặt nước
• 3.2.1.3.2. Chính sách về quản lý và chuyển nhượng bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước
• 3.2.2. Giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính trong việc phân phối, sử dụng nguồn lực tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội
• 3.2.2.1. Hoàn thiện chính sách tài chính đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất phát triển thị trường bất động sản Hà Nội
• 3.2.2.2. Hoàn thiện chính sách ưu đãi, hỗ trợ tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội
• 3.2.2.3. Hoàn thiện các định chế tài chính phi ngân hàng nhằm hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản Hà Nội
• 3.2.2.3.1. Kênh tài chính thế chấp
• 3.2.2.3.2. Trái phiếu bất động sản
• 3.2.2.3.3. Quỹ đầu tư bất động sản
• 3.2.2.3.4. Quĩ phát triển nhà ở
• 3.2.2.3.5. Quỹ tiết kiệm nhà ở
• 3.2.2.4. Hoàn thiện chính sách giá bất động sản phát triển thị trường bất động sản Hà Nội
• 3.2.3. Nhóm giải pháp hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản Hà Nội
• 3.2.3.1. Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật tạo điều kiện vận hành hiệu quả và khuyến khích phát triển thị trường bất động sản Hà Nội
• 3.2.3.2. Giải pháp hoàn thiện về cơ chế chính sách thông thoáng để tạo lập hàng hóa thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Hà Nội
• 3.2.3.3. Giải pháp cải thiện nguồn vốn đầu tư cho các dự án bất động sản phát triển thị trường bất động sản Hà Nội
• 3.2.3.4. Giải pháp hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý phát triển thị trường bất động sản Hà Nội
• 3.2.3.5. Giải pháp hoàn thiện hệ thống thông tin phát triển thị trường bất động sản Hà Nội
• 3.2.3.6. Giải pháp tăng cường năng lực các dịch vụ khác hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản Hà Nội
• 3.3. Điều kiện để thực hiện các giải pháp phát triển thị trường bất động sản Hà Nội đến năm 2015 và những năm tiếp theo
• 3.3.1. Hoàn thành việc lập hồ sơ địa chính
• 3.3.2. Tháo gỡ vướng mắc, hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• 3.3.3. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và giải quyết các tranh chấp trên thị trường bất động sản Hà Nội
• 3.4. Kết luận chương 3
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Cơ sở lý luận về chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản

Chương này tập trung phân tích các khái niệm cơ bản về thị trường bất động sản và chính sách tài chính. Tác giả đưa ra định nghĩa về bất động sản, đặc điểm và phân loại của nó. Thị trường bất động sản được xem xét qua các yếu tố cung - cầu và giá cả. Chính sách tài chính được định nghĩa là công cụ quan trọng để điều tiết và phát triển thị trường này. Các mục tiêu, vai trò, chủ thể và đối tượng của chính sách tài chính cũng được làm rõ. Chương này cung cấp nền tảng lý luận cho các phân tích và đề xuất trong các chương tiếp theo.

1.1. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản

Bất động sản được định nghĩa là tài sản không di dời được, bao gồm đất đai và các công trình gắn liền với đất. Đặc điểm chính của bất động sản là tính cố định, độc quyền và giá trị cao. Phân loại bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình thương mại và công nghiệp. Những đặc điểm này làm cho bất động sản trở thành tài sản có giá trị lớn trong nền kinh tế.

1.2. Chính sách tài chính và vai trò trong phát triển thị trường bất động sản

Chính sách tài chính là công cụ quan trọng để điều tiết và phát triển thị trường bất động sản. Mục tiêu của chính sách này là tạo ra sự ổn định, minh bạch và phát triển bền vững. Các công cụ chính sách bao gồm thuế, phí, hỗ trợ tài chính và các định chế phi ngân hàng. Chính sách tài chính cũng đóng vai trò quan trọng trong việc huy động và phân bổ nguồn lực tài chính cho thị trường bất động sản.

II. Thực trạng chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội

Chương này phân tích thực trạng chính sách tài chính áp dụng tại thị trường bất động sản Hà Nội. Tác giả đánh giá các chính sách thuế, phí, hỗ trợ tài chính và các định chế phi ngân hàng. Thực trạng cho thấy, mặc dù đã có nhiều tiến bộ, nhưng vẫn còn nhiều hạn chế như hệ thống thuế chưa đồng bộ, thiếu nguồn vốn dài hạn và sự phụ thuộc quá lớn vào ngân hàng. Những hạn chế này ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển ổn định của thị trường.

2.1. Thực trạng chính sách thuế bất động sản

Chính sách thuế bất động sản tại Hà Nội bao gồm thuế sử dụng đất, thuế chuyển nhượng và thuế thu nhập từ bất động sản. Tuy nhiên, hệ thống thuế này còn nhiều bất cập như mức thuế chưa hợp lý, thiếu minh bạch và chưa đáp ứng được nhu cầu điều tiết thị trường. Điều này dẫn đến tình trạng đầu cơ và giá bất động sản tăng cao.

2.2. Thực trạng các định chế phi ngân hàng

Các định chế phi ngân hàng như quỹ đầu tư bất động sản (REIT) và trái phiếu bất động sản chưa phát triển mạnh tại Hà Nội. Nguyên nhân chính là do thiếu cơ chế hỗ trợ và nhận thức hạn chế của nhà đầu tư. Sự phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn ngân hàng làm tăng rủi ro và thiếu ổn định cho thị trường.

III. Giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội

Chương này đề xuất các giải pháp để hoàn thiện chính sách tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản Hà Nội. Các giải pháp bao gồm hoàn thiện hệ thống thuế, phát triển các định chế phi ngân hàng, tăng cường minh bạch và ổn định thị trường. Tác giả cũng nhấn mạnh vai trò của việc cải thiện cơ chế chính sách và nâng cao năng lực quản lý nhà nước.

3.1. Hoàn thiện chính sách thuế bất động sản

Để hoàn thiện chính sách thuế bất động sản, cần điều chỉnh mức thuế hợp lý, tăng tính minh bạch và công bằng. Các loại thuế như thuế sử dụng đất, thuế chuyển nhượng và thuế thu nhập cần được rà soát và cập nhật để phù hợp với tình hình thực tế. Điều này sẽ giúp hạn chế đầu cơ và ổn định giá cả thị trường.

3.2. Phát triển các định chế phi ngân hàng

Phát triển các định chế phi ngân hàng như quỹ đầu tư bất động sản (REIT) và trái phiếu bất động sản là giải pháp quan trọng để tạo nguồn vốn dài hạn và ổn định. Cần xây dựng cơ chế hỗ trợ và nâng cao nhận thức của nhà đầu tư về các sản phẩm tài chính này. Điều này sẽ giảm bớt sự phụ thuộc vào ngân hàng và tăng tính bền vững cho thị trường.

Nội dung chính

Tổng quan về luận án

Thị trường bất động sản (TTBĐS) giữ vị trí xung yếu trong hệ thống các thị trường đầu vào của nền kinh tế quốc dân, đóng vai trò đòn bẩy phân bổ các nguồn lực sản xuất và tích lũy của cải xã hội. Luận án tiến sĩ kinh tế của tác giả Vương Minh Phương (chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng, Học viện Tài chính, năm 2018) với đề tài "Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội" (người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Ngô Trí Long và PGS.TS. Phạm Ngọc Ánh) đã định vị và giải quyết một bài toán cấp bách mang tầm chiến lược vĩ mô. Nghiên cứu khẳng định luận điểm khoa học căn bản: "BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, tỷ trọng BĐS trong tổng của cải xã hội ở các nước tuy mức độ có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế".

Khoảng trống nghiên cứu (Research Gap) được xác định rõ nét: Mặc dù đã có nhiều công trình tiếp cận thị trường nhà đất, nhưng phần lớn mới dừng lại ở việc khảo sát thị trường kinh doanh thuần túy, quản lý nhà nước cục bộ hoặc phân tích một sắc thuế đơn lẻ. Chưa có công trình nào xây dựng một hệ thống lý luận hoàn chỉnh, đồng bộ và phân tích toàn diện các công cụ của chính sách tài chính (CSTC) điều tiết TTBĐS tại một đô thị đặc thù như Thủ đô Hà Nội trong bối cảnh các đạo luật nền tảng có hiệu lực (Luật Đất đai 2013, Luật Xây dựng 2014, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014).

Câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết được luận án thiết lập chặt chẽ:

• RQ1: Khung lý luận nào giải thích thỏa đáng mối quan hệ tác động qua lại giữa các công cụ tài chính công và sự vận hành ổn định của TTBĐS đô thị trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN?
• RQ2: Thực trạng vận hành các công cụ tài chính (thuế, tiền giao đất, tiền thuê đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, định chế tài chính phi ngân hàng, chính sách giá đất) tại Hà Nội giai đoạn 1993 - 2017 bộc lộ những nút thắt và nguyên nhân cốt lõi nào?
• RQ3: Cần thiết lập hệ thống giải pháp tài chính đồng bộ nào đến năm 2025 nhằm khắc phục hiện tượng "lệch pha cung - cầu", đầu cơ thổi giá và sự phụ thuộc rủi ro vào tín dụng ngân hàng?

Tương ứng với các câu hỏi là hệ thống giả thuyết:

• H1: Cơ cấu thu tài chính từ đất đai hiện tại thiên lệch quá mức vào các khoản thu "một lần" (tiền sử dụng đất khi giao đất) và thiếu vắng các sắc thuế tài sản định kỳ, dẫn đến suy giảm tính bền vững của nguồn thu ngân sách địa phương và kích thích tích trữ đầu cơ.
• H2: Sự phụ thuộc đơn cực vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng thương mại (vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn) tạo ra rủi ro hệ thống cho TTBĐS; việc chậm hình thành các định chế phi ngân hàng (REITs, Quỹ tiết kiệm nhà ở) là nguyên nhân cản trở nguồn vốn trung - dài hạn.
• H3: Cơ chế định giá đất hành chính không phản ánh đúng giá trị thị trường là nguyên nhân gốc rễ gây ách tắc công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tạo kẽ hở chuyển dịch địa tô bất hợp lý.

Phạm vi nghiên cứu bao quát không gian kinh tế - hành chính Thành phố Hà Nội qua chuỗi thời gian 1993 - 2017 (trọng tâm giai đoạn 2003 - 2017 sau khi Luật Đất đai 2003 và 2013 đi vào thực tiễn), định hướng giải pháp tới năm 2025.

---

Literature Review và Positioning

Luận án đã tổng quan và phân loại có hệ thống các trường phái nghiên cứu trong nước và quốc tế về kinh tế - tài chính bất động sản:

                                  TIẾN TRÌNH HỌC THUẬT VỀ TÀI CHÍNH BẤT ĐỘNG SẢN
                                  
  Lý thuyết Tài chính BĐS       Mô hình Động thái & Dự báo      Khủng hoảng & An toàn Hệ thống     Khung Thể chế & Đô thị VN

1. Trường phái cấu trúc tài chính và mô hình hóa BĐS quốc tế: W. Fisher (1997) trong Real Estate Finance and Investments đã đặt nền móng về an toàn vốn và định giá rủi ro tài chính BĐS; Roger Staiger (2009) chuẩn hóa mô hình tài chính BĐS định lượng; Geltner, Miller, Clayton, Eichholtz (2014) trong Commercial Real Estate Analysis and Investments làm rõ bản chất kinh tế vi mô và đô thị của các tài sản thương mại; Miller & Sklarz phân tích tích hợp dữ liệu vĩ mô vào hệ thống dự báo giá nhà.
2. Trường phái chính sách tài khóa, tín dụng và chu kỳ kinh tế: Loic Chiquier & Michael Lea (World Bank, 2014) tổng kết thiết kế chính sách tài chính nhà ở cho các thị trường mới nổi; Eugenio Cerutti, Jihad Dagher & Giovanni Dell'Ariccia (2015) trong Housing Finance and Real-Estate phân tích rủi ro hệ thống phát sinh từ các cú sốc tín dụng BĐS; Zhang Ye Xin & Wang Jie (2011) sử dụng mô hình SVAR chứng minh tác động tương hỗ giữa tín dụng ngân hàng, lãi suất và biến động giá nhà tại Trung Quốc; Pirounakis (2013) phân tích cơ chế hình thành bong bóng BĐS từ khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008.
3. Dòng nghiên cứu thể chế tài chính đất đai tại Việt Nam: Phạm Đức Phong (1999, 2003) phân tích cơ chế thu tài chính từ đất công phục vụ công nghiệp hóa; Đàm Văn Huệ (2006) khẳng định vai trò của thuế đất đai trong kiểm soát thị trường; Đinh Văn Ân (2011) tiếp cận phát triển TTBĐS ở góc độ quản trị vĩ mô; Đỗ Thanh Tùng (2010) khảo sát tài chính nhà ở Hà Nội; Nguyễn Hồ Phi Hà (2012) phân tích huy động nguồn lực tài chính; Lê Hải (2016) đề xuất mô hình chứng khoán hóa và ngân hàng tiết kiệm nhà ở.

Tranh luận học thuật cốt lõi: Luận án chỉ ra sự bất đồng giữa hai nhóm quan điểm:

• Nhóm thứ nhất đề xuất mở rộng đa sở hữu về đất đai theo mô hình phương Tây nhằm kích thích tối đa hóa giao dịch tài sản tư nhân.
• Nhóm thứ hai (luận án bảo vệ và phát triển) khẳng định tính ưu việt của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, từ đó chỉ ra rằng CSTC chính là công cụ phân phối lại địa tô chênh lệch hợp lý và hiệu quả nhất mà không cần thay đổi bản chất sở hữu hiến định.

So sánh quốc tế đa chiều:

• Trung Quốc: Quản lý thị trường thông qua đấu giá quyền sử dụng đất có thời hạn, khai thác quỹ đất đô thị tạo vốn hạ tầng kết hợp công cụ thuế lũy tiến và giám sát rủi ro tài khóa địa phương.
• Singapore: Thành công của mô hình Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF) kết hợp với Ủy ban Phát triển Nhà ở (HDB) và thị trường Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (S-REITs) được xây dựng từ năm 1960, mang lại nguồn vốn dài hạn vượt trội với tỷ suất sinh lời ổn định (2003 - 2014).
• Hàn Quốc, Nhật Bản, Đức, Mỹ: Áp dụng thuế suất thừa kế và thuế tài sản lũy tiến rất cao (Nhật Bản 70%, Hàn Quốc 50%, Mỹ 46%) nhằm triệt tiêu hiện tượng đầu cơ đất đai liên thế hệ và phân bổ lại của cải xã hội.

---

Đóng góp lý thuyết và khung phân tích

Đóng góp cho lý thuyết

Luận án đã mở rộng Lý luận Địa tô của Karl Marx (địa tô tuyệt đối, địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II) trong bối cảnh quá trình đô thị hóa gia tốc tại một thị trường chuyển đổi. Khi Nhà nước hoặc nhà đầu tư bỏ vốn nâng cấp hạ tầng kỹ thuật đô thị, giá trị BĐS tăng vọt chính là phần địa tô chênh lệch II được tạo ra từ nguồn lực xã hội. Luận án luận giải một cách khoa học rằng: Nếu không có CSTC hữu hiệu (như thuế điều tiết phần giá trị gia tăng không do chủ đầu tư tạo ra, tiền thuê đất sát thị trường), phần địa tô này sẽ bị nhóm đầu cơ tư nhân chiếm dụng, dẫn đến bất công bằng phân phối và méo mó giá cả.

Hệ thống mệnh đề lý thuyết (Theoretical Propositions) được xác lập:

• Proposition 1: CSTC đối với TTBĐS cấu thành chu trình kép: Huy động, khai thác nguồn lực (đầu vào tài khóa) và Phân phối, sử dụng nguồn lực (đầu ra điều tiết), vận hành như một cơ chế tự cân bằng vĩ mô đối với các cú sốc thị trường.
• Proposition 2: Hiệu lực điều tiết của chính sách thuế BĐS tỷ lệ thuận với tính minh bạch của hệ thống hồ sơ địa chính và tính chuẩn xác của hệ số định giá đất độc lập.
• Proposition 3: Đa dạng hóa các định chế tài chính phi ngân hàng là điều kiện tiên quyết để triệt tiêu hiện tượng lệch pha kỳ hạn (maturity mismatch) trong hệ thống tài chính tài trợ BĐS.

Khung phân tích độc đáo

Luận án xây dựng khung phân tích liên ngành tích hợp ba trụ cột: (1) Lý thuyết địa tô và giá trị tài sản, (2) Lý thuyết can thiệp công và thất bại thị trường (Market Failures), và (3) Lý thuyết tài chính trung gian và chứng khoán hóa tài sản. Khung phân tích này phân định rành mạch các luồng công cụ:

Nhánh chính sách	Công cụ cốt lõi	Cơ chế tác động	Điều kiện biên (Boundary Conditions)
Khai thác & Huy động	Thuế SDĐ phi nông nghiệp, Thuế TNCN chuyển nhượng, Tiền giao đất/thuê đất, Thuế Nhà	Điều tiết chi phí nắm giữ, triệt tiêu động cơ găm giữ đất, tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách địa phương	Áp dụng trên nền tảng đất đai thuộc sở hữu toàn dân; hệ thống đăng ký tài sản minh bạch
Phân phối & Sử dụng	Quỹ tín thác BĐS (REITs), Quỹ tiết kiệm nhà ở, Trái phiếu dự án, Bồi thường GPMB theo giá thị trường	Kênh dẫn vốn trung - dài hạn, giảm áp lực nợ xấu ngân hàng, bảo đảm an sinh xã hội cho người thu nhập thấp	Thị trường vốn có độ mở; thể chế pháp lý bảo vệ nhà đầu tư thứ cấp

---

Phương pháp nghiên cứu tiên tiến

Thiết kế nghiên cứu

Luận án áp dụng nền tảng thế giới quan duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, kết hợp chặt chẽ giữa trường phái thực chứng (Positivism) và phương pháp tiếp cận hệ thống (Systems Approach). Nghiên cứu sử dụng thiết kế hỗn hợp (Mixed-methods design), trong đó định tính giữ vai trò phân tích cấu trúc thể chế - chính sách, còn định lượng thực hiện xử lý dữ liệu tài khóa và thị trường bất động sản chuỗi thời gian nhiều năm.

                                  QUY TRÌNH THIẾT KẾ & TRIANGULATION DỮ LIỆU
                                  
  NGUỒN DỮ LIỆU CHÍNH THỨC               CHUẨN HÓA & ĐỐI SOÁT                PHÂN TÍCH HỆ THỐNG
                                        địa giới hành chính 2008

Thiết kế đa cấp độ (Multi-level design) được triển khai:

• Cấp vĩ mô: Hệ thống chính sách tài chính quốc gia, Luật Đất đai, Luật Thuế và chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước.
• Cấp trung mô: Địa bàn kinh tế Thành phố Hà Nội với các chỉ tiêu thu ngân sách từ đất, tiến độ triển khai dự án và quản lý quy hoạch phân khu.
• Cấp vi mô: Hành vi của các chủ thể nộp thuế, doanh nghiệp kinh doanh BĐS và các bên tham gia giao dịch trên thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Quy trình nghiên cứu rigorous

Dữ liệu thứ cấp được thu thập và thẩm định nghiêm ngặt từ các nguồn quản lý nhà nước chính thống: Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Thống kê, Cục Thuế TP. Hà Nội, Sở Xây dựng Hà Nội, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Để đảm bảo tính khách quan và đo lường độ vênh thực tế, tác giả thực hiện phương pháp Tam giác đạc dữ liệu (Data Triangulation), đối chiếu số liệu báo cáo hành chính với dữ liệu thống kê thị trường độc lập từ các tập đoàn tư vấn quốc tế uy tín như CBRE, Savills và Chỉ số Bất động sản Việt Nam (REMI).

Các tiêu chuẩn giá trị (Construct, Internal, External Validity) được kiểm soát thông qua việc chuẩn hóa chuỗi dữ liệu, phân tách rõ tác động của việc mở rộng địa giới hành chính Thủ đô Hà Nội vào năm 2008 (sáp nhập tỉnh Hà Tây và huyện Mê Linh) nhằm tránh sai lệch đo lường do biến động cơ học về diện tích và quy mô dân số.

Data và phân tích

Luận án đã tổng hợp và phân tích hệ thống dữ liệu thực nghiệm chi tiết qua các bảng biểu thống kê tài chính - thị trường:

• Bảng 2.1: Số lượng dự án BĐS đang triển khai năm 2016 tại các đô thị chủ yếu.
• Bảng 2.2: Thu thuế sử dụng đất nông nghiệp qua các năm tại TP. Hà Nội.
• Bảng 2.3: Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp giai đoạn 2013 – 2016.
• Bảng 2.4: Thuế chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2013 – 2016.
• Bảng 2.5: Thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS giai đoạn 2013 – 2016.
• Bảng 2.6: Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng BĐS giai đoạn 2013 – 2016.
• Bảng 2.7: Tiền sử dụng đất, thuê mặt đất, mặt nước giai đoạn 2013 – 2016.
• Biểu đồ 1.1 & 1.2: Quá trình phát triển và tỷ suất lợi nhuận trung bình của REITs Singapore (2003 – 2014).
• Biểu đồ 2.1 - 2.4: Lượng giao dịch nhà ở, căn hộ chung cư, chỉ số giá nhà ở và chỉ số văn phòng theo quý tại Hà Nội và TP.HCM năm 2017.

---

Phát hiện đột phá và implications

Những phát hiện then chốt

                                  BỐN PHÁT HIỆN THỰC NGHIỆM CỐT LÕI
                                  

1. Sự mất cân đối nghiêm trọng trong cấu trúc thu ngân sách từ đất: Thực trạng thu ngân sách tại Hà Nội cho thấy tiền sử dụng đất và tiền thuê đất chiếm tỷ trọng áp đảo (thường chiếm từ 70% đến trên 85% tổng nguồn thu từ đất qua các năm), trong khi thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chỉ chiếm tỷ lệ không đáng kể (<3%). Điều này phản ánh tư duy tài khóa "bán tài sản một lần" thay vì nuôi dưỡng nguồn thu bền vững qua thuế tài sản.
2. "Lệch pha cung - cầu" và bất cập trong cơ chế định giá đất: Thị trường bất động sản Hà Nội phát triển thiếu cân đối nghiêm trọng, dư thừa sản phẩm phân khúc cao cấp nhưng thiếu hụt trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ đáp ứng nhu cầu ở thực của đa số dân cư. Đồng thời, khung giá đất do UBND TP. Hà Nội ban hành chỉ đạt khoảng 30% đến 50% so với giá giao dịch thực tế trên thị trường, tạo ra cơ chế "hai giá", gây thất thoát ngân sách lớn và là nguồn gốc của 70-80% các vụ tranh chấp, khiếu kiện trong bồi thường giải phóng mặt bằng.
3. Rủi ro kỳ hạn trong cấu trúc vốn của thị trường: Toàn bộ hệ thống phát triển BĐS Hà Nội phụ thuộc nặng nề vào nguồn tín dụng ngân hàng thương mại (chiếm hơn 75% vốn đầu tư ngoài vốn tự có của chủ đầu tư). Tình trạng "lấy vốn huy động ngắn hạn cho vay dài hạn" tiềm ẩn nguy cơ nợ xấu và rủi ro thanh khoản hệ thống khi Ngân hàng Nhà nước siết chặt chỉ tiêu an toàn vốn. Các định chế tài chính phi ngân hàng (REITs, Quỹ tiết kiệm nhà ở, Trái phiếu dự án) gần như chưa thể vận hành do thiếu hành lang pháp trị rõ ràng.
4. Hạn chế của sắc thuế chuyển nhượng và hiện tượng trốn thuế: Việc áp dụng thuế suất thuế TNCN 2% trên giá trị chuyển nhượng hợp đồng dẫn đến tình trạng các bên tham gia giao dịch thỏa thuận ghi giá bán trên hợp đồng công chứng thấp hơn nhiều lần so với giá thanh toán thực tế nhằm trốn thuế, làm vô hiệu hóa chức năng điều tiết và giám sát của Nhà nước.

Implications đa chiều

• Về mặt lý luận: Bổ sung vào hệ thống lý luận quản lý kinh tế mô hình tích hợp các công cụ tài khóa - tiền tệ đối với thị trường tài sản cố định trong nền kinh tế đang phát triển.
• Về mặt phương pháp luận: Cung cấp khung đánh giá tác động chính sách tài khóa đất đai đa biến số (thuế, tiền thuê, chi phí giải phóng mặt bằng, lãi suất) có thể nhân rộng cho các đô thị loại đặc biệt như TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng.
• Về mặt chính sách và thực tiễn:
  • Cải cách hệ thống thuế BĐS: Khẩn trương nghiên cứu ban hành Luật Thuế Nhà; sửa đổi Luật Đăng ký tài sản (thay thế lệ phí trước bạ); áp dụng biểu thuế lũy tiến đối với trường hợp sở hữu nhiều BĐS, đất bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng.
  • Tái cấu trúc thị trường vốn: Thành lập Quỹ Tín thác Bất động sản (REITs) theo mô hình Singapore, thí điểm Quỹ Tiết kiệm Nhà ở theo mô hình Bausparkasse của Đức nhằm đa dạng hóa nguồn vốn dài hạn cho người thu nhập thấp.
  • Đổi mới cơ chế giá đất: Chuyển từ bảng giá đất hành chính cố định 5 năm sang hệ thống bản đồ giá đất số hóa, vận hành cơ quan thẩm định giá độc lập để xác định giá trị đất sát với thị trường.

---

Limitations và Future Research

Luận án thẳng thắn thừa nhận các giới hạn học thuật nội tại:

• Dữ liệu nghiên cứu tập trung chủ yếu vào các số liệu thứ cấp do các cơ quan quản lý nhà nước cung cấp; phân khúc thị trường phi chính thức (giao dịch ngầm, trao tay không qua công chứng) chưa thể lượng hóa một cách toàn diện bằng dữ liệu vi mô.
• Mô hình định lượng chưa đi sâu kiểm định hồi quy không gian (Spatial Econometrics) để đo lường mức độ lan tỏa giá trị địa tô giữa các quận nội thành và các huyện chuẩn bị lên quận tại Hà Nội.

Chương trình nghiên cứu 10 năm tiếp theo (Research Agenda):

1. Ứng dụng công nghệ Hệ thống Thông tin Địa lý (GIS) và Trí tuệ Nhân tạo (AI) trong việc xây dựng mô hình định giá hàng loạt (CAMA) phục vụ công tác tính thuế BĐS tự động.
2. Đánh giá tác động phúc lợi xã hội và phản ứng hành vi của các tầng lớp dân cư khi triển khai Luật Thuế tài sản/Thuế Nhà tại Việt Nam.
3. Nghiên cứu cơ chế tài trợ tài chính xanh (Green Finance) và Trái phiếu Xanh (Green Bonds) cho các dự án phát triển đô thị thông minh, giảm phát thải tại Hà Nội.
4. Mô hình hóa rủi ro lan truyền (Contagion Risk) giữa thị trường trái phiếu doanh nghiệp BĐS và hệ thống an toàn ngân hàng thương mại.

---

Tác động và ảnh hưởng

                                      MA TRẬN LAN TỎA TÁC ĐỘNG CỦA LUẬN ÁN
                                      

Công trình nghiên cứu của tác giả Vương Minh Phương tạo ra tác động đa tầng:

• Tác động học thuật: Đóng góp nguồn tài liệu tham khảo chất lượng cao cho các cơ sở nghiên cứu kinh tế, tài chính tại Việt Nam; cung cấp khung phân tích hệ thống cho các nghiên cứu sinh chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng và Quản lý Đất đai.
• Tác động chính sách: Cung cấp luận cứ khoa học thực tiễn giúp Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế và UBND TP. Hà Nội trong quá trình hoạch định chính sách thu tiền sử dụng đất, tháo gỡ điểm nghẽn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và hoàn thiện thể chế tài chính đất đai.
• Tác động kinh tế - xã hội: Góp phần thúc đẩy minh bạch hóa thị trường, kiềm chế nạn đầu cơ trục lợi, hỗ trợ phân bổ lại nguồn lực tài chính công vào các dự án hạ tầng xã hội và phát triển nhà ở cho người nghèo đô thị.

---

Đối tượng hưởng lợi

• Nghiên cứu sinh & Giới học thuật: Khai thác cơ sở lý luận, hệ thống hóa văn bản pháp quy và mô hình cấu trúc CSTC để phát triển các đề tài nghiên cứu chuyên sâu.
• Cơ quan hoạch định chính sách (Bộ Tài chính, Bộ TN&MT, UBND TP. Hà Nội): Ứng dụng các đề xuất về Luật Thuế Nhà, cơ chế thẩm định giá đất độc lập và quy chế quản lý tài sản công.
• Doanh nghiệp BĐS & Định chế tài chính: Tiếp cận các mô hình quỹ tín thác đầu tư BĐS (REITs), phát hành trái phiếu công trình nhằm đa dạng hóa cấu trúc vốn, giảm phụ thuộc vào đòn bẩy nợ vay ngân hàng thương mại.
• Cộng đồng cư dân & Người mua nhà: Hưởng lợi từ một thị trường minh bạch, giảm thiểu chi phí giao dịch không chính thức và tiếp cận các gói hỗ trợ tài chính nhà ở xã hội bền vững.

---

Câu hỏi chuyên sâu

1. Đóng góp lý thuyết độc đáo nhất của luận án là gì và mở rộng trường phái lý thuyết nào?

Đóng góp lý thuyết độc đáo nhất là việc luận chứng và hệ thống hóa toàn diện cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch đô thị (địa tô II) thông qua chu trình khép kín của chính sách tài chính (Khai thác – Huy động – Phân phối – Sử dụng) trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Công trình đã mở rộng Lý thuyết Địa tô của Karl Marx và Lý thuyết Tài chính Công hiện đại, chứng minh rằng CSTC không chỉ đơn thuần là công cụ tạo nguồn thu tài khóa mà là van điều tiết tối thượng để triệt tiêu địa tô đầu cơ phi sản xuất và phân phối lại thặng dư đô thị hóa cho toàn xã hội.

2. Điểm đổi mới về phương pháp luận so với các nghiên cứu trước đây tại Việt Nam?

So với các nghiên cứu trước (như Đàm Văn Huệ 2006 chỉ tập trung vào thuế đất, hoặc Đỗ Thanh Tùng 2010 chỉ giới hạn ở tài chính nhà ở), luận án đã thực hiện tiếp cận phân tích hệ thống đa tầng kết hợp Tam giác đạc dữ liệu (Data Triangulation). Nghiên cứu không đánh giá các công cụ tài chính một cách cô lập mà đặt trong mối quan hệ tương hỗ giữa thuế, cơ chế giao đất, tiền thuê đất, chính sách giá và cấu trúc thị trường vốn phi ngân hàng trên chuỗi dữ liệu lịch sử kéo dài 25 năm (1993 - 2017).

3. Phát hiện thực nghiệm nào bất ngờ nhất được phát hiện từ dữ liệu?

Phát hiện bất ngờ nhất là nghịch lý về cơ cấu thu ngân sách từ đất tại Hà Nội: Mặc dù nguồn thu từ đất chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng thu ngân sách địa phương, nhưng tính bền vững gần như triệt tiêu khi hơn 85% nguồn thu dựa vào việc "giao đất một lần" (bán quyền sử dụng đất sơ cấp), trong khi sắc thuế tài sản định kỳ hàng năm (thuế sử dụng đất phi nông nghiệp) chỉ đóng góp chưa đầy 3%. Điều này biến ngân sách đô thị thành một thực thể phụ thuộc vào việc liên tục mở rộng quỹ đất dự án mới, gây sức ép nặng nề lên quy hoạch đô thị.

4. Giao thức tái lập nghiên cứu (Replication Protocol) có được đảm bảo không?

Hoàn toàn được đảm bảo. Toàn bộ chuỗi dữ liệu thứ cấp từ Bảng 2.1 đến Bảng 2.7, các chỉ số giao dịch của CBRE, Savills và hệ thống văn bản quy phạm pháp luật (từ Luật Đất đai 1993, 2003, 2013 và các nghị định hướng dẫn) đều được trích xuất từ các nguồn công khai, có số liệu đối chiếu rõ ràng theo từng năm ngân sách, cho phép các nhà nghiên cứu độc lập tái lập quy trình tính toán và kiểm chứng kết quả.

5. Khung chương trình nghiên cứu 10 năm được phác thảo như thế nào?

Luận án phác thảo khung nghiên cứu tiếp nối xoay quanh 3 trọng tâm: (1) Số hóa cơ sở dữ liệu địa chính và định giá tự động bằng GIS - AI; (2) Thiết kế thể chế và cơ chế vận hành thị trường chứng khoán hóa thế chấp bất động sản (Mortgage-Backed Securities - MBS) tại Việt Nam; (3) Tác động của chính sách tài chính bất động sản xanh đối với chiến lược phát triển đô thị thích ứng với biến đổi khí hậu.

---

Kết luận

1. Hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận: Luận án đã xây dựng khung lý thuyết hoàn chỉnh về chính sách tài chính phát triển TTBĐS đô thị trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, tích hợp giữa lý luận địa tô và tài chính công hiện đại.
2. Làm rõ thực trạng và các nghịch lý tài khóa: Đánh giá sâu sắc bức tranh tài chính TTBĐS Hà Nội (1993 - 2017), chỉ rõ sự mất cân đối giữa thu một lần và thu định kỳ, sự lệch pha cung - cầu và nguy cơ bất ổn từ việc phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.
3. Đề xuất hệ thống giải pháp tài khóa đồng bộ: Kiến nghị cụ thể lộ trình ban hành Luật Thuế Nhà, chuyển đổi lệ phí trước bạ thành Luật Đăng ký tài sản, và áp dụng thuế suất lũy tiến đối với hành vi đầu cơ găm giữ đất đai.
4. Đột phá về cấu trúc thị trường vốn: Hoàn thiện hành lang pháp lý để hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng, đặc biệt là Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) và Quỹ Tiết kiệm Nhà ở nhằm tạo lập dòng vốn trung - dài hạn bền vững.
5. Đổi mới căn bản cơ chế định giá đất: Đề xuất tách bạch cơ quan định giá độc lập với cơ quan hành chính ban hành giá đất, tiến tới xây dựng bản đồ giá đất tiệm cận giá trị thị trường để xử lý dứt điểm điểm nghẽn giải phóng mặt bằng.
6. Mở ra các hướng nghiên cứu học thuật mới: Đặt nền móng vững chắc cho các nghiên cứu ứng dụng công nghệ trong quản trị tài khóa đất đai và tài chính bất động sản xanh tại Việt Nam trong các giai đoạn phát triển tiếp theo.

Trích đoạn nội dung tài liệu

MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài TTBĐS là một trong những thị trƣờng nguồn lực đầu vào quan trọng của nền kinh tế quốc dân. BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, tỷ trọng BĐS trong tổng của cải xã hội ở các nƣớc tuy mức độ có khác nhau nhƣng thƣờng chiếm trên dƣới 40% lƣợng của cải vật chất của mỗi nƣớc. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế [54].

TTBĐS hiện nay có nhiều tiềm năng phát triển cùng với sự hoàn thiện của các thể chế thị trƣờng Việt Nam. Mặt khác, thị trƣờng này lại có mối quan hệ trực tiếp theo nghĩa liên thông với các thị trƣờng nguồn lực đầu vào khác (nhƣ thị trƣờng sức lao động, thị trƣờng tài chính…). Phát triển TTBĐS lành mạnh, phù hợp với mô hình kinh tế - xã hội góp phần phát triển kinh tế, đồng thời là nhiệm vụ vô cùng quan trọng trong giai đoạn hiện nay, đặc biệt khi Việt Nam đang trong quá trình hội nhập quốc tế. Xét về dài hạn, TTBĐS sẽ cần phải ngày càng mở rộng, cân đối, đồng bộ, có tổ chức hơn, mang tính thị trƣờng cao hơn, phát triển lành mạnh và kết gắn chặt chẽ hơn với các thị trƣờng khác.

Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị - kinh tế - văn hóa của cả nƣớc. Hoạt động của TTBĐS Hà Nội ngoài những điểm chung, còn có những điểm riêng đặc thù so với các tỉnh thành phố khác trong cả nƣớc. Đây cũng là một trong những thị trƣờng lớn nhất có tác động mạnh mẽ đến TTBĐS. Mặc dù TTBĐS Hà Nội thời gian qua đã đạt đƣợc những thành tựu nhất định nhƣng vẫn còn nhiều hạn chế do cả nguyên nhân khách quan và chủ quan nhƣ: hệ thống văn bản pháp lý chƣa hoàn chỉnh, các chính sách trên TTBĐS còn thiếu và chƣa đồng bộ; cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý nhà nƣớc đối với TTBĐS còn yếu,… Nhìn chung, thị trƣờng phát triển còn thiếu ổn định, khi thì phát triển quá "nóng", lúc thì "đóng băng", đầu tƣ BĐS còn mang tính tự phát, theo phong trào, lệch pha cung - cầu, giá cả BĐS còn quá cao so với mức thu nhập của ngƣời dân.

Là một bộ phận quan trọng và là một trong những đầu tàu của TTBĐS Việt Nam nhƣng TTBĐS thành phố Hà Nội vẫn còn sơ khai, chƣa hoàn thiện, thiếu tính chuyên nghiệp, có những diễn biến phức tạp, hoạt động không ổn định và đang phải đối mặt với nhiều thách thức. Một trong những nguyên nhân cơ bản của tình trạng trên là do hệ thống các chính sách tài chính mà Nhà nƣớc đã sử dụng nhằm để quản lý và phát triển TTBĐS Việt Nam nói chung và TTBĐS thành phố Hà Nội nói riêng còn hạn chế, đến nay đã bộc lộ nhiều điểm bất hợp lý nhƣ: chính sách thuế, phí liên quan đến BĐS chƣa thực sự là công cụ góp phần công khai, minh bạch và điều tiết thị trƣờng, hạn chế đầu cơ; hệ thống các định chế ngân hàng chƣa hoàn thiện thiếu nguồn vốn trung và dài hạn cho TTBĐS. Các vấn đề này cần sớm có chính sách và giải pháp giải quyết. Đặc biệt là cần hạn chế sự phụ thuộc của TTBĐS vào nguồn vốn của hệ thống ngân hàng.

2 Vốn vay ngân hàng chủ yếu huy động từ nguồn vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn. Vì thế, nguồn vốn này không ổn định và có độ rủi ro cao về mặt chính sách. Để tạo lập dòng vốn bền vững thì cần phát triển thêm các định chế phi ngân hàng nhƣ: tạo ra các quỹ đầu tƣ, đặc biệt là quỹ đầu tƣ tín thác, các quỹ bảo hiểm, quỹ tiết kiệm hƣu trí, trái phiếu BĐS. Đây vốn không phải là vấn đề quá mới, đã đƣợc đề cập trƣớc đó nhƣng đến nay vẫn còn nhiều vƣớng mắc.

Sự vƣớng mắc này chủ yếu đến từ nhận thức và tâm lý e ngại của nhà đầu tƣ và doanh nghiệp trong nƣớc. Đồng thời, qua nghiên cứu về chính sách tài chính đối với TTBĐS, tác giả nhận thấy các nghiên cứu đã cung cấp nhiều luận cứ khoa học cho các cơ quan quản lý nhà nƣớc. Tuy nhiên, các nghiên cứu về chính sách tài chính đối với TTBĐS Việt Nam nói chung và thị TTBĐS thành phố Hà Nội nói riêng vẫn còn nhiều hạn chế, trong đó có một số hạn chế lớn nhƣ: một số vấn đề lý luận còn chƣa đƣợc làm rõ và mang tính hệ thống, chƣa đƣa ra đƣợc các giải pháp cụ thể về chính sách tài chính đối với TTBĐS. Vì vậy, trƣớc những đòi hỏi của quá trình hội nhập và phát triển kinh tế thì việc đổi mới, hoàn thiện về mặt lý luận và thực tiễn trong việc hoàn thiện và sử dụng các chính sách tài chính nhằm phát triển thị TTBĐS là xu thế tất yếu hiện nay.

Nghiên cứu chính sách tài chính và tác động của các chính sách này đến TTBĐS để từ đó đề ra các giải pháp tài chính cần thiết nhằm thúc đẩy TTBĐS thành phố Hà Nội phát triển ổn định và bền vững đang đƣợc đặt ra hết sức cấp thiết cả về lý luận cũng nhƣ thực tiễn. Với những lý do trên đây, tác giả đã chọn đề tài: “Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội” làm đề tài luận án tiến sỹ. Tổng quan nghiên cứu Nghiên cứu các vấn đề liên quan đến TTBĐS và chính sách tài chính để phát triển TTBDS là đề tài đƣợc nhiều tác giả trong và ngoài nƣớc nghiên cứu thực hiện. Nghiên cứu khái quát trên về TTBĐS, một số tác giả nƣớc ngoài cũng đã có những nghiên cứu chuyên sâu về các hoạt động tài chính trong TTBĐS nhƣ tác giả W.Fisher với nghiên cứu về “Những vấn đề tài chính và đầu tư BĐS” (Real estate finance and investments) (1997) [5] đã nêu ra những vấn đề cần lƣu ý trong lĩnh vực tài chính và đầu tƣ BĐS ở nƣớc Mỹ, cũng nhƣ đề cấp khái quát tới thị trƣờng vốn và an toàn trong kinh doanh BĐS.

Để thống nhất chính sách và giúp các quốc gia trong quá trình chuyển đổi có một cơ chế chính sách tài chính nhà ở thích hợp, Ủy Ban Châu Âu đã xuất bản “Các hệ thống tài chính nhà ở tại các quốc gia chuyển đổi - Lý thuyết và Thực tiễn” (Housing financesystems for countries in transition - principles and examples) (2005), cuốn sách đi vào phân tích hệ thống tài chính nhà ở và chính sách, cũng nhƣ giới thiệu một số mô hình tài chính nhà ở phát triển tại một số quốc gia nhằm giúp các nƣớc trong quá trình 3 chuyển đổi hoàn thiện cơ chế chính sách nhằm tìm ra một mô hình hệ thống tài chính nhà ở hoàn thiện cho mình [1]… Bài báo của tác giả Miller, NG and Sklarz, “Integrating real estate market into Home price forecast system” (Tích hợp tình hình TTBĐS vào hệ thống dự báo giá nhà) [3], Housing Research Review (Tạp chí Nghiên cứu Nhà ở ), 21: 2, pp. Các tác giả nghiên cứu các yếu tố ảnh hƣởng đến BĐS và TTBĐS, giá nhà ở, dự báo sự biến động của chúng thông qua khảo sát về BĐS, TTBĐS, đồng thời đƣa ra kiến nghị và gợi ý hƣớng nghiên cứu tiếp theo trong tƣơng lai. Zhang, Ye Xin, Wang Jie, “Tác động của chính sách lãi suất bất động sản, nghiên cứu tác động của các khoản vay ngân hàng Trung Quốc và giá nhà đất trong môi trường kinh tế vĩ mô”, (2011), tác giả phân tích thực nghiệm theo mô hình SVAR [17]. Từ quan điểm của chu kỳ kinh tế vĩ mô và mô hình SVAR, một hệ thống phân tích động các khoản vay ngân hàng, giá nhà đất, lãi suất, tăng trƣởng kinh tế và lạm phát đƣợc xây dựng trong và sử dụng để phân tích thực nghiệm sự tƣơng tác giữa các khoản vay ngân hàng và biến động của giá nhà đất ở Trung Quốc.

Pirounakis, “Bất động sản Kinh tế”, Routledge, Oxford, Vƣơng quốc Anh, (2013), Sách giới thiệu các công cụ tài chính và khái niệm về kinh tế BĐS. Tác giả nghiên cứu các vấn đề nhƣ: mối quan hệ giữa BĐS với nền kinh tế vĩ mô, chính sách tài chính BĐS (thuế, cung và cầu BĐS…), động lực thị trƣờng, bong bóng giá cả, và dự toán giá sau hậu quả của sự sụp đổ của giá nhà ở Mỹ đã làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng toàn cầu năm 2008 [14]. Cuốn sách này đƣa ra cách tiếp cận quốc tế và giới thiệu các mô hình cần thiết để hiểu đúng BĐS, các chính sách tài chính BĐS, sự biến động giá BĐS trong nền kinh tế hiện nay. Geltner, Miler, Clayton, Eichhoitz, Commercial Real Estate Analysis and Investments (Phân tích và đầu tư bất động sản thương mại), (2014), Cung cấp một nghiên cứu chuyên sâu về kinh tế tài chính và đô thị của BĐS, phân tích và đầu tƣ BĐS thƣơng mại, là nền tảng để hiểu rõ hơn về BĐS thƣơng mại từ góc độ đầu tƣ [11].

Tác giả Roger Staiger (Author), Foundations of Real Estate Financial Modelling (Các cơ sở của Mô hình Tài chính BĐS), (2009), MikeE. Cuốn sách giới thiệu những 4 điều cơ bản của lý thuyết tài chính BĐS trƣớc khi cung cấp một hƣớng dẫn từng bƣớc cho việc xây dựng mô hình tài chính bằng Excel. Edited Loic Chiquier and Michael Lea World bank , Housing Finance Policy in Emerging Markets (Chính sách tài chính nhà ở), (2014), nghiên cứu về nhà ở, thiết kế các chính sách tài chính về nhà ở cho chính phủ, các qui định, mô hình, quản lý rủi ro về chính sách tài chính nhà ở [9]. Eugenio Cerutti, Jihad Dagher, và Giovanni Dell'Aricc, Housing Finance and Real-Estate (Tài chính nhà ở và đầu tư bất động sản), (2015), Cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu gần đây một phần là do những rủi ro phát sinh từ sự bùng nổ BĐS.

Cuốn sách này bổ sung các nghiên cứu trƣớc đó bằng cách (i) khai thác các dữ liệu phân tích sâu hơn về chính sách tài chính tín dụng BĐS và (ii) bằng cách phân tích đặc điểm của tín dụng BĐS, các yếu tố tác động giữa các quốc gia các tác giả đƣa ra các quan điểm mới trong nghiên cứu về chính sách tài chính tín dụng BĐS [10]. Những nghiên cứu trên mới đề cập chủ yếu đến những kiến thức chung về BĐS, TTBĐS và một số khái quát về các mảng hoạt động của TTBĐS, chƣa đi vào phân tích cụ thể về các chính sách tài chính, hoặc nghiên cứu chính sách này trên một góc độ nhất định nhƣ: Thuế BĐS, chính sách tài chính nhà ở, các vấn đề tài chính về đầu tƣ BĐS.