MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài TTBĐS là một trong những thị trƣờng nguồn lực đầu vào quan trọng của nền kinh tế quốc dân. BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, tỷ trọng BĐS trong tổng của cải xã hội ở các nƣớc tuy mức độ có khác nhau nhƣng thƣờng chiếm trên dƣới 40% lƣợng của cải vật chất của mỗi nƣớc. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế [54].
TTBĐS hiện nay có nhiều tiềm năng phát triển cùng với sự hoàn thiện của các thể chế thị trƣờng Việt Nam. Mặt khác, thị trƣờng này lại có mối quan hệ trực tiếp theo nghĩa liên thông với các thị trƣờng nguồn lực đầu vào khác (nhƣ thị trƣờng sức lao động, thị trƣờng tài chính…). Phát triển TTBĐS lành mạnh, phù hợp với mô hình kinh tế - xã hội góp phần phát triển kinh tế, đồng thời là nhiệm vụ vô cùng quan trọng trong giai đoạn hiện nay, đặc biệt khi Việt Nam đang trong quá trình hội nhập quốc tế. Xét về dài hạn, TTBĐS sẽ cần phải ngày càng mở rộng, cân đối, đồng bộ, có tổ chức hơn, mang tính thị trƣờng cao hơn, phát triển lành mạnh và kết gắn chặt chẽ hơn với các thị trƣờng khác.
Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị - kinh tế - văn hóa của cả nƣớc. Hoạt động của TTBĐS Hà Nội ngoài những điểm chung, còn có những điểm riêng đặc thù so với các tỉnh thành phố khác trong cả nƣớc. Đây cũng là một trong những thị trƣờng lớn nhất có tác động mạnh mẽ đến TTBĐS. Mặc dù TTBĐS Hà Nội thời gian qua đã đạt đƣợc những thành tựu nhất định nhƣng vẫn còn nhiều hạn chế do cả nguyên nhân khách quan và chủ quan nhƣ: hệ thống văn bản pháp lý chƣa hoàn chỉnh, các chính sách trên TTBĐS còn thiếu và chƣa đồng bộ; cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý nhà nƣớc đối với TTBĐS còn yếu,… Nhìn chung, thị trƣờng phát triển còn thiếu ổn định, khi thì phát triển quá "nóng", lúc thì "đóng băng", đầu tƣ BĐS còn mang tính tự phát, theo phong trào, lệch pha cung - cầu, giá cả BĐS còn quá cao so với mức thu nhập của ngƣời dân.
Là một bộ phận quan trọng và là một trong những đầu tàu của TTBĐS Việt Nam nhƣng TTBĐS thành phố Hà Nội vẫn còn sơ khai, chƣa hoàn thiện, thiếu tính chuyên nghiệp, có những diễn biến phức tạp, hoạt động không ổn định và đang phải đối mặt với nhiều thách thức. Một trong những nguyên nhân cơ bản của tình trạng trên là do hệ thống các chính sách tài chính mà Nhà nƣớc đã sử dụng nhằm để quản lý và phát triển TTBĐS Việt Nam nói chung và TTBĐS thành phố Hà Nội nói riêng còn hạn chế, đến nay đã bộc lộ nhiều điểm bất hợp lý nhƣ: chính sách thuế, phí liên quan đến BĐS chƣa thực sự là công cụ góp phần công khai, minh bạch và điều tiết thị trƣờng, hạn chế đầu cơ; hệ thống các định chế ngân hàng chƣa hoàn thiện thiếu nguồn vốn trung và dài hạn cho TTBĐS. Các vấn đề này cần sớm có chính sách và giải pháp giải quyết. Đặc biệt là cần hạn chế sự phụ thuộc của TTBĐS vào nguồn vốn của hệ thống ngân hàng.
2 Vốn vay ngân hàng chủ yếu huy động từ nguồn vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn. Vì thế, nguồn vốn này không ổn định và có độ rủi ro cao về mặt chính sách. Để tạo lập dòng vốn bền vững thì cần phát triển thêm các định chế phi ngân hàng nhƣ: tạo ra các quỹ đầu tƣ, đặc biệt là quỹ đầu tƣ tín thác, các quỹ bảo hiểm, quỹ tiết kiệm hƣu trí, trái phiếu BĐS. Đây vốn không phải là vấn đề quá mới, đã đƣợc đề cập trƣớc đó nhƣng đến nay vẫn còn nhiều vƣớng mắc.
Sự vƣớng mắc này chủ yếu đến từ nhận thức và tâm lý e ngại của nhà đầu tƣ và doanh nghiệp trong nƣớc. Đồng thời, qua nghiên cứu về chính sách tài chính đối với TTBĐS, tác giả nhận thấy các nghiên cứu đã cung cấp nhiều luận cứ khoa học cho các cơ quan quản lý nhà nƣớc. Tuy nhiên, các nghiên cứu về chính sách tài chính đối với TTBĐS Việt Nam nói chung và thị TTBĐS thành phố Hà Nội nói riêng vẫn còn nhiều hạn chế, trong đó có một số hạn chế lớn nhƣ: một số vấn đề lý luận còn chƣa đƣợc làm rõ và mang tính hệ thống, chƣa đƣa ra đƣợc các giải pháp cụ thể về chính sách tài chính đối với TTBĐS. Vì vậy, trƣớc những đòi hỏi của quá trình hội nhập và phát triển kinh tế thì việc đổi mới, hoàn thiện về mặt lý luận và thực tiễn trong việc hoàn thiện và sử dụng các chính sách tài chính nhằm phát triển thị TTBĐS là xu thế tất yếu hiện nay.
Nghiên cứu chính sách tài chính và tác động của các chính sách này đến TTBĐS để từ đó đề ra các giải pháp tài chính cần thiết nhằm thúc đẩy TTBĐS thành phố Hà Nội phát triển ổn định và bền vững đang đƣợc đặt ra hết sức cấp thiết cả về lý luận cũng nhƣ thực tiễn. Với những lý do trên đây, tác giả đã chọn đề tài: “Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội” làm đề tài luận án tiến sỹ. Tổng quan nghiên cứu Nghiên cứu các vấn đề liên quan đến TTBĐS và chính sách tài chính để phát triển TTBDS là đề tài đƣợc nhiều tác giả trong và ngoài nƣớc nghiên cứu thực hiện. Nghiên cứu khái quát trên về TTBĐS, một số tác giả nƣớc ngoài cũng đã có những nghiên cứu chuyên sâu về các hoạt động tài chính trong TTBĐS nhƣ tác giả W.Fisher với nghiên cứu về “Những vấn đề tài chính và đầu tư BĐS” (Real estate finance and investments) (1997) [5] đã nêu ra những vấn đề cần lƣu ý trong lĩnh vực tài chính và đầu tƣ BĐS ở nƣớc Mỹ, cũng nhƣ đề cấp khái quát tới thị trƣờng vốn và an toàn trong kinh doanh BĐS.
Để thống nhất chính sách và giúp các quốc gia trong quá trình chuyển đổi có một cơ chế chính sách tài chính nhà ở thích hợp, Ủy Ban Châu Âu đã xuất bản “Các hệ thống tài chính nhà ở tại các quốc gia chuyển đổi - Lý thuyết và Thực tiễn” (Housing financesystems for countries in transition - principles and examples) (2005), cuốn sách đi vào phân tích hệ thống tài chính nhà ở và chính sách, cũng nhƣ giới thiệu một số mô hình tài chính nhà ở phát triển tại một số quốc gia nhằm giúp các nƣớc trong quá trình 3 chuyển đổi hoàn thiện cơ chế chính sách nhằm tìm ra một mô hình hệ thống tài chính nhà ở hoàn thiện cho mình [1]… Bài báo của tác giả Miller, NG and Sklarz, “Integrating real estate market into Home price forecast system” (Tích hợp tình hình TTBĐS vào hệ thống dự báo giá nhà) [3], Housing Research Review (Tạp chí Nghiên cứu Nhà ở ), 21: 2, pp. Các tác giả nghiên cứu các yếu tố ảnh hƣởng đến BĐS và TTBĐS, giá nhà ở, dự báo sự biến động của chúng thông qua khảo sát về BĐS, TTBĐS, đồng thời đƣa ra kiến nghị và gợi ý hƣớng nghiên cứu tiếp theo trong tƣơng lai. Zhang, Ye Xin, Wang Jie, “Tác động của chính sách lãi suất bất động sản, nghiên cứu tác động của các khoản vay ngân hàng Trung Quốc và giá nhà đất trong môi trường kinh tế vĩ mô”, (2011), tác giả phân tích thực nghiệm theo mô hình SVAR [17]. Từ quan điểm của chu kỳ kinh tế vĩ mô và mô hình SVAR, một hệ thống phân tích động các khoản vay ngân hàng, giá nhà đất, lãi suất, tăng trƣởng kinh tế và lạm phát đƣợc xây dựng trong và sử dụng để phân tích thực nghiệm sự tƣơng tác giữa các khoản vay ngân hàng và biến động của giá nhà đất ở Trung Quốc.
Pirounakis, “Bất động sản Kinh tế”, Routledge, Oxford, Vƣơng quốc Anh, (2013), Sách giới thiệu các công cụ tài chính và khái niệm về kinh tế BĐS. Tác giả nghiên cứu các vấn đề nhƣ: mối quan hệ giữa BĐS với nền kinh tế vĩ mô, chính sách tài chính BĐS (thuế, cung và cầu BĐS…), động lực thị trƣờng, bong bóng giá cả, và dự toán giá sau hậu quả của sự sụp đổ của giá nhà ở Mỹ đã làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng toàn cầu năm 2008 [14]. Cuốn sách này đƣa ra cách tiếp cận quốc tế và giới thiệu các mô hình cần thiết để hiểu đúng BĐS, các chính sách tài chính BĐS, sự biến động giá BĐS trong nền kinh tế hiện nay. Geltner, Miler, Clayton, Eichhoitz, Commercial Real Estate Analysis and Investments (Phân tích và đầu tư bất động sản thương mại), (2014), Cung cấp một nghiên cứu chuyên sâu về kinh tế tài chính và đô thị của BĐS, phân tích và đầu tƣ BĐS thƣơng mại, là nền tảng để hiểu rõ hơn về BĐS thƣơng mại từ góc độ đầu tƣ [11].
Tác giả Roger Staiger (Author), Foundations of Real Estate Financial Modelling (Các cơ sở của Mô hình Tài chính BĐS), (2009), MikeE. Cuốn sách giới thiệu những 4 điều cơ bản của lý thuyết tài chính BĐS trƣớc khi cung cấp một hƣớng dẫn từng bƣớc cho việc xây dựng mô hình tài chính bằng Excel. Edited Loic Chiquier and Michael Lea World bank , Housing Finance Policy in Emerging Markets (Chính sách tài chính nhà ở), (2014), nghiên cứu về nhà ở, thiết kế các chính sách tài chính về nhà ở cho chính phủ, các qui định, mô hình, quản lý rủi ro về chính sách tài chính nhà ở [9]. Eugenio Cerutti, Jihad Dagher, và Giovanni Dell'Aricc, Housing Finance and Real-Estate (Tài chính nhà ở và đầu tư bất động sản), (2015), Cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu gần đây một phần là do những rủi ro phát sinh từ sự bùng nổ BĐS.
Cuốn sách này bổ sung các nghiên cứu trƣớc đó bằng cách (i) khai thác các dữ liệu phân tích sâu hơn về chính sách tài chính tín dụng BĐS và (ii) bằng cách phân tích đặc điểm của tín dụng BĐS, các yếu tố tác động giữa các quốc gia các tác giả đƣa ra các quan điểm mới trong nghiên cứu về chính sách tài chính tín dụng BĐS [10]. Những nghiên cứu trên mới đề cập chủ yếu đến những kiến thức chung về BĐS, TTBĐS và một số khái quát về các mảng hoạt động của TTBĐS, chƣa đi vào phân tích cụ thể về các chính sách tài chính, hoặc nghiên cứu chính sách này trên một góc độ nhất định nhƣ: Thuế BĐS, chính sách tài chính nhà ở, các vấn đề tài chính về đầu tƣ BĐS.
