Giao Dịch Dân Sự Đối Với Tài Sản Hình Thành Trong Tương Lai

Luật hóa tài sản hình thành trong tương lai là bước tiến quan trọng. 131 trang · Đại học Quốc gia Hà Nội · 2012.

• Tác giả: Nguyễn Thị Kim Huế
• Người hướng dẫn: PGS.TS Bùi Đăng Hiếu
• Trường học: Đại học Quốc gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật dân sự
• Đề tài: Giao Dịch Dân Sự Đối Với Tài Sản Hình Thành Trong Tương Lai
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2012
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• Trang phụ bìa
• Lời cam đoan
• Danh mục các từ viết tắt
• MỞ ĐẦU
• 1. Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 1.1. Sơ lược quá trình hình thành và phát triển các quy định của pháp luật về giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong tương lai
• 1.2. Khái niệm và đặc điểm của tài sản hình thành trong tương lai
• 1.2.1. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai
• 1.2.2. Đặc điểm của tài sản hình thành trong tương lai
• 1.3. Đặc điểm của giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong tương lai
• 2. Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 2.1. Quy định của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.1.1. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.1.2. Hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.1.3. Những vấn đề bất cập trên thực tế
• 2.2. Quy định của pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.2.1. Hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.2.2. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bán lại nhà ở
• 2.2.3. Quy định về việc nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.2.4. Vấn đề bất cập liên quan đến quy định nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.3. Quy định của pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
• 2.3.1. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.3.2. Thế chấp quyền đòi nợ hình thành trong tương lai
• 3. Chương 3: KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 3.1. Quy định của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước
• 3.1.1. Điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước
• 3.1.2. Áp dụng hình thức ký quỹ
• 3.1.3. Bổ sung hình thức huy động vốn
• 3.2. Quy định của pháp luật về hợp đồng góp vốn để được phân chia lợi nhuận là nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.2.1. Ban hành quy định hướng dẫn một số vấn đề còn bất cập
• 3.2.2. Những lưu ý khi góp vốn đầu tư hưởng quyền mua nhà ở
• 3.3. Quy định của pháp luật về việc nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.3.1. Bất hợp lý khi thu thuế 2% trên giá chuyển nhượng (bao gồm cả phần vốn chưa góp)
• 3.3.2. Hướng dẫn cụ thể về "không xác định được giá vốn"
• 3.3.3. Điểm bất hợp lý tại Thông tư số 113/2011/TT-BTC
• 3.3.4. Cần có hướng dẫn về hồ sơ khai thuế
• 3.4. Quy định của pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
• 3.4.1. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.4.2. Thế chấp quyền đòi nợ hình thành trong tương lai
• 3.5. Các kiến nghị khác
• 3.5.1. Tăng cường hoạt động thanh tra, giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
• 3.5.2. Xử lý nghiêm minh các hành vi vi phạm pháp luật liên quan đến giao dịch đối với tài sản hình thành trong tương lai
• 3.5.3. Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật
• KẾT LUẬN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Giao Dịch Dân Sự Với Tài Sản Tương Lai Khái Niệm

Luật hóa tài sản hình thành trong tương lai là bước tiến quan trọng. Nó đáp ứng nhu cầu phát triển của các giao dịch dân sự, kinh tế và thương mại, phù hợp với kinh tế thị trường. Tại Việt Nam, khái niệm này được đề cập trong một số văn bản, đặc biệt là Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11. Hàng loạt văn bản mới được ban hành để điều chỉnh loại tài sản đặc biệt này, ví dụ: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm. Việc ghi nhận khái niệm này thể hiện sự tiếp thu kinh nghiệm thế giới. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, giao dịch dân sự là một khái niệm rộng, bao gồm nhiều hình thức giao dịch khác nhau liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các chủ thể.

1.1. Lịch sử hình thành quy định về Tài Sản Tương Lai

Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai đã được ghi nhận tại Nghị định số 165/1999/NĐ-CP và Nghị định 178/1999/NĐ-CP. BLDS số 33/2005/QH11 đã sửa đổi theo hướng mở rộng khái niệm về tài sản, theo đó, không chỉ những 'vật có thực' mới được gọi là tài sản mà cả những vật được hình thành trong tương lai cũng được gọi là tài sản. Sự phát triển này phản ánh nhu cầu thực tiễn của các giao dịch dân sự. Theo đó, Điều 163 BLDS số 33/2005/QH11 quy định: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”. Quy định mới này là phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế.

1.2. Định nghĩa Tài Sản Hình Thành Trong Tương Lai theo Pháp Luật

Nghị định số 163/2006/NĐ-CP (khoản 2 Điều 4) định nghĩa: 'Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm'. Pháp luật Việt Nam hiện hành ghi nhận khái niệm tài sản hình thành trong tương lai dưới góc độ là tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

1.3. Đặc điểm pháp lý của Tài Sản Tương Lai trong Giao Dịch

Tài sản hình thành trong tương lai có thể là bất cứ loại tài sản nào theo quy định của BLDS số 33/2005/QH11, bao gồm động sản và bất động sản. Tuy nhiên, nó chỉ có thể trở thành đối tượng của một số hợp đồng, giao dịch nhất định và chỉ có một vài chủ thể xác định mới được pháp luật cho phép giao kết những hợp đồng, giao dịch dân sự loại này. Ngoài ra, tính chất 'tương lai' của tài sản tạo ra những rủi ro đặc thù trong giao dịch dân sự, liên quan đến khả năng hình thành, quyền sở hữu và giá trị thực tế của tài sản.

II. Vướng Mắc Pháp Lý Giao Dịch Tài Sản Tương Lai Cần Lưu Ý

Là một khái niệm khá mới mẻ tại Việt Nam nên những quy định của pháp luật để điều chỉnh tài sản hình thành trong tương lai chưa thật đầy đủ và hoàn thiện. Có nhiều vấn đề chưa được quy định trong các văn bản pháp luật, hoặc có quy định nhưng lại chưa rõ ràng hoặc có sự mâu thuẫn giữa các văn bản luật. Điều này đã gây rất nhiều khó khăn cho các chủ thể trong quá trình thực hiện và là nguyên nhân phát sinh nhiều vụ việc tranh chấp. Các giao dịch đối với tài sản hình thành trong tương lai diễn ra thường xuyên đòi hỏi pháp luật phải có những quy định cụ thể để điều chỉnh.

2.1. Thiếu hụt quy định về Quyền và Nghĩa Vụ các bên

Các quy định pháp luật hiện hành về quyền và nghĩa vụ của bên bán và bên mua tài sản hình thành trong tương lai còn thiếu cụ thể. Ví dụ, trường hợp dự án bất động sản chậm tiến độ, quyền lợi của người mua nhà không được bảo vệ đầy đủ. Cần có những quy định rõ ràng hơn về trách nhiệm của chủ đầu tư, biện pháp bồi thường thiệt hại và cơ chế giải quyết tranh chấp hiệu quả. Sự bảo vệ quyền lợi của người mua là yếu tố then chốt để đảm bảo tính minh bạch và an toàn của giao dịch dân sự.

2.2. Bất cập trong quy trình Đăng Ký Giao Dịch Bảo Đảm

Quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản hình thành trong tương lai còn phức tạp và tốn kém. Thủ tục hành chính rườm rà gây khó khăn cho các bên trong việc thực hiện giao dịch dân sự. Cần đơn giản hóa thủ tục, giảm chi phí và tăng cường tính minh bạch của hệ thống đăng ký. Việc hoàn thiện quy trình đăng ký góp phần giảm thiểu rủi ro trong giao dịch và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

2.3. Rủi ro pháp lý trong Hợp Đồng Mua Bán Nhà ở Tương Lai

Các điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thường không rõ ràng và có lợi cho chủ đầu tư. Người mua nhà có thể gặp nhiều rủi ro như: chậm tiến độ, chất lượng công trình không đảm bảo, thay đổi thiết kế so với cam kết. Cần có những quy định chặt chẽ hơn về nội dung hợp đồng, trách nhiệm của chủ đầu tư và cơ chế kiểm soát chất lượng công trình. Việc bảo vệ quyền lợi người mua nhà là yếu tố quan trọng để ổn định thị trường bất động sản.

III. Giải Pháp Pháp Lý Cho Giao Dịch Tài Sản Tương Lai Cách Nào

Việc chồng chéo, mâu thuẫn cũng như những thiếu sót trong các quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề này cần phải được điều chỉnh kịp thời, tránh những hệ quả xấu xảy ra đối với nền kinh tế. Sự thiếu thống nhất trong công tác quản lý của nhà nước, đặc biệt là sự thiếu hiệu quả của hoạt động thanh kiểm tra, giám sát và công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật liên quan đến các giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong tương lai cũng ảnh hưởng xấu tới sự ổn định của giao lưu dân sự, kinh tế và thương mại.

3.1. Hoàn thiện Căn cứ Pháp lý về Quyền Sở Hữu Tài Sản

Cần hoàn thiện căn cứ pháp lý về quyền sở hữu tài sản đối với tài sản hình thành trong tương lai. Các quy định phải rõ ràng, minh bạch và đảm bảo tính khả thi. Cần xác định rõ thời điểm phát sinh quyền sở hữu, điều kiện chuyển nhượng quyền và trách nhiệm của các bên liên quan. Việc củng cố quyền sở hữu tài sản là nền tảng để phát triển thị trường bất động sản bền vững.

3.2. Nâng cao hiệu quả Giải Quyết Tranh Chấp Giao Dịch

Nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp trong giao dịch dân sự liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai. Cần có cơ chế giải quyết tranh chấp nhanh chóng, hiệu quả và công bằng. Khuyến khích sử dụng các phương thức giải quyết tranh chấp ngoài tòa án như hòa giải, trọng tài. Tăng cường năng lực của các cơ quan giải quyết tranh chấp và đảm bảo tính khách quan, minh bạch trong quá trình giải quyết.

3.3. Tăng cường Thanh tra Giám sát Thị Trường Bất Động Sản

Tăng cường hoạt động thanh tra, giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với thị trường bất động sản. Kiểm soát chặt chẽ hoạt động huy động vốn, triển khai dự án và thực hiện cam kết của chủ đầu tư. Xử lý nghiêm minh các hành vi vi phạm pháp luật như: lừa đảo, chiếm đoạt tài sản, vi phạm quy định về xây dựng. Việc tăng cường thanh tra, giám sát góp phần ngăn chặn các hành vi tiêu cực và bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Thực tiễn mua bán nhà ở hình thành trong tương lai diễn ra phức tạp, đòi hỏi sự cẩn trọng. Chủ đầu tư cần tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật. Người mua cần tìm hiểu kỹ thông tin dự án, uy tín của chủ đầu tư và các điều khoản hợp đồng. Hợp đồng cần quy định rõ ràng về tiến độ, chất lượng công trình, trách nhiệm của các bên và cơ chế giải quyết tranh chấp. Tham khảo ý kiến tư vấn pháp luật là cần thiết để giảm thiểu rủi ro trong giao dịch.

4.1. Hướng dẫn Quy trình Mua Bán Nhà ở Tương Lai an toàn

Trước khi quyết định mua nhà, người mua cần kiểm tra tính pháp lý của dự án, giấy phép xây dựng, thiết kế đã được phê duyệt. Tìm hiểu kỹ về năng lực tài chính và uy tín của chủ đầu tư. Đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng mua bán, đặc biệt là các điều khoản về tiến độ, chất lượng, bảo hành và bồi thường thiệt hại. Thanh toán theo tiến độ xây dựng để giảm thiểu rủi ro trong giao dịch. Luật Nhà ở quy định rõ về các điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

4.2. Bí Quyết Phòng Ngừa Rủi Ro trong Giao Dịch Bất Động Sản

Để phòng ngừa rủi ro, người mua nên tìm hiểu thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, tham khảo ý kiến của chuyên gia. So sánh giá cả và chính sách bán hàng của các dự án khác nhau. Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ thông tin về dự án, tiến độ, chất lượng và các tiện ích. Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý liên quan đến dự án. Mua bảo hiểm cho căn nhà để phòng ngừa các rủi ro về tài sản.

4.3. Bảo vệ quyền lợi khi Mua Căn Hộ hình thành tương lai

Để bảo vệ quyền lợi, người mua cần nắm rõ các quy định pháp luật liên quan đến mua bán căn hộ hình thành trong tương lai. Giữ gìn cẩn thận các giấy tờ liên quan đến giao dịch, như: hợp đồng mua bán, biên lai thanh toán, thông báo của chủ đầu tư. Khi phát hiện dấu hiệu vi phạm, cần liên hệ với các cơ quan chức năng để được hỗ trợ và bảo vệ. Thực tiễn xét xử cho thấy nhiều vụ tranh chấp đã được giải quyết bảo vệ quyền lợi của người mua.

V. Nghiên Cứu Pháp Lý Đề Xuất Hoàn Thiện Giao Dịch Tài Sản

Cần có các đề xuất hoàn thiện pháp luật để thúc đẩy giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong tương lai phát triển bền vững. Nghiên cứu pháp lý sâu sắc về các vấn đề vướng mắc trong thực tiễn áp dụng pháp luật. Đề xuất các giải pháp cụ thể để tháo gỡ khó khăn, bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan và tăng cường tính minh bạch, an toàn của thị trường. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan nhà nước, chuyên gia và doanh nghiệp để xây dựng hệ thống pháp luật hoàn thiện.

5.1. Kiến nghị Sửa đổi Bộ luật Dân sự về Tài Sản Tương Lai

Kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Dân sự liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai. Cần làm rõ khái niệm, phân loại và các hình thức giao dịch dân sự đối với loại tài sản này. Bổ sung các quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên, trách nhiệm bồi thường thiệt hại và cơ chế giải quyết tranh chấp. Đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.

5.2. Đề xuất Hoàn thiện Luật Kinh doanh Bất động sản

Đề xuất hoàn thiện Luật Kinh doanh Bất động sản để điều chỉnh chặt chẽ hơn các hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Cần quy định rõ về điều kiện huy động vốn, tiến độ xây dựng, chất lượng công trình và trách nhiệm của chủ đầu tư. Tăng cường kiểm soát hoạt động kinh doanh bất động sản và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm.

5.3. Phát triển Mô hình Giao dịch Tài sản Tương Lai An Toàn

Nghiên cứu và phát triển các mô hình giao dịch tài sản hình thành trong tương lai an toàn, minh bạch. Áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý và giám sát giao dịch dân sự. Xây dựng hệ thống thông tin đầy đủ, chính xác về các dự án bất động sản. Nâng cao nhận thức của người dân về quyền và nghĩa vụ trong giao dịch dân sự.

VI. Kết Luận Tương Lai Giao Dịch Dân Sự Với Tài Sản Tương Lai

Hoàn thiện pháp luật về giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong tương lai là yêu cầu cấp thiết. Cần có sự nỗ lực của các cơ quan nhà nước, chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp. Hệ thống pháp luật hoàn thiện sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển bền vững, bảo vệ quyền lợi của người dân và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Trong tương lai, giao dịch dân sự sẽ ngày càng trở nên phổ biến, đòi hỏi sự đổi mới liên tục của hệ thống pháp luật.

6.1. Định hướng Phát triển Thị trường Bất động sản bền vững

Phát triển thị trường bất động sản bền vững là mục tiêu quan trọng. Cần có chính sách khuyến khích phát triển các dự án xanh, tiết kiệm năng lượng và thân thiện với môi trường. Tăng cường quản lý quy hoạch đô thị và phát triển hạ tầng đồng bộ. Đảm bảo tính công khai, minh bạch trong giao dịch dân sự và tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh.

6.2. Vai trò của Tư vấn Pháp Luật trong Giao Dịch An Toàn

Tư vấn pháp luật đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo an toàn cho giao dịch dân sự. Luật sư có thể giúp người dân hiểu rõ quy định pháp luật, đánh giá rủi ro và bảo vệ quyền lợi của mình. Nhà nước cần tạo điều kiện để người dân dễ dàng tiếp cận dịch vụ tư vấn pháp luật và nâng cao chất lượng dịch vụ.

6.3. Nâng cao Nhận thức Pháp Luật cho Cộng đồng

Nâng cao nhận thức pháp luật cho cộng đồng là yếu tố quan trọng để đảm bảo trật tự xã hội và thúc đẩy phát triển kinh tế. Cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đến người dân. Sử dụng các phương tiện truyền thông đa dạng để truyền tải thông tin pháp luật một cách dễ hiểu, hấp dẫn. Tạo điều kiện để người dân tham gia vào quá trình xây dựng và thực thi pháp luật.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản và hoạt động tín dụng thương mại tại Việt Nam ghi nhận sự phát triển vượt bậc với hơn 65% các dự án nhà ở thương mại tại các đô thị lớn áp dụng cơ chế huy động vốn thông qua tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, theo ước tính từ các cơ quan xét xử, khoảng 80% các vụ việc tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở giai đoạn 2006-2012 xuất phát từ sự thiếu đồng bộ trong khung khổ pháp lý điều chỉnh loại tài sản đặc thù này.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm của đề tài là sự bất cập, xung đột và khoảng trống pháp lý khi điều chỉnh các giao dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong tương lai theo Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Nhà ở năm 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Các chủ thể tham gia thị trường, đặc biệt là người mua nhà và các tổ chức tín dụng, liên tục đối mặt với rủi ro mất quyền sở hữu hoặc vô hiệu hợp đồng do các kẽ hở pháp lý.

Mục tiêu cụ thể của luận văn tập trung vào 3 nhiệm vụ chính: thứ nhất, hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về tài sản hình thành trong tương lai; thứ hai, phân tích thực trạng pháp luật và nhận diện các tranh chấp điển hình trong hoạt động mua bán, chuyển nhượng hợp đồng và thế chấp; thứ ba, đề xuất các kiến nghị sửa đổi quy định pháp luật và nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước.

Phạm vi nghiên cứu bao quát hệ thống pháp luật Việt Nam từ sau khi Bộ luật Dân sự năm 2005 có hiệu lực đến năm 2012, đối chiếu thực tiễn thi hành tại 2 trung tâm kinh tế lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Ý nghĩa của nghiên cứu thể hiện qua việc cung cấp luận cứ khoa học nhằm chuẩn hóa trần huy động vốn 70%, hạn chế tối đa nguy cơ chiếm dụng vốn và góp phần giảm thiểu tranh chấp dân sự trên thị trường bất động sản.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên 2 nền tảng lý thuyết cốt lõi: lý thuyết quyền tài sản trong luật dân sự hiện đại và lý thuyết bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Khái niệm tài sản đã có bước chuyển biến mang tính bước ngoặt khi Điều 163 Bộ luật Dân sự năm 2005 mở rộng cấu trúc tài sản thành 4 dạng thức cơ bản gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản, thay thế cho khái niệm vật có thực bị giới hạn tại Điều 172 Bộ luật Dân sự năm 1995.

Bên cạnh đó, luận văn áp dụng mô hình quản lý rủi ro giao dịch tài sản tương lai từ kinh nghiệm lập pháp của Cộng hòa Pháp theo Điều 2130 và Điều 2133 Bộ luật Dân sự Pháp, cho phép thế chấp tài sản mua trong tương lai theo tiến độ giải ngân và công trình mới bắt đầu triển khai. Khung nghiên cứu tập trung làm rõ 4 khái niệm pháp lý chủ chốt:

Thứ nhất, tài sản hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP, bao gồm tài sản hình thành từ vốn vay, tài sản đang trong giai đoạn tạo lập hợp pháp và tài sản đã hình thành nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu.

Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở theo hình thức ứng tiền trước quy định tại Điều 39 Luật Nhà ở năm 2005 và Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.

Thứ ba, hợp đồng góp vốn phân chia sản phẩm nhà ở theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và Thông tư số 16/2010/TT-BXD.

Thứ tư, thế chấp quyền tài sản và quyền đòi nợ hình thành trong tương lai phục vụ hoạt động bảo đảm tín dụng ngân hàng.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp khảo cứu đa dạng với cỡ mẫu nghiên cứu gồm 45 văn bản quy phạm pháp luật (gồm các bộ luật, luật, nghị định của Chính phủ và thông tư hướng dẫn của các bộ ngành) cùng 30 hồ sơ vụ việc, tranh chấp thực tế phát sinh tại địa bàn Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Phương pháp chọn mẫu có chủ đích được áp dụng nhằm chọn lọc các điển hình tranh chấp về huy động vốn trái phép, lách luật ký quỹ và vướng mắc thuế chuyển nhượng.

Nguồn dữ liệu thứ cấp được thu thập có hệ thống từ các báo cáo tổng kết thi hành pháp luật dân sự, tạp chí chuyên ngành như Tạp chí Tòa án, Tạp chí Ngân hàng, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật từ năm 2005 đến tháng 5 năm 2012.

Phương pháp phân tích quy phạm pháp luật, phương pháp so sánh luật học và phương pháp thống kê xã hội học được lựa chọn đồng bộ. Lý do lựa chọn tổ hợp phương pháp này nhằm bóc tách chính xác những điểm mâu thuẫn giữa các văn bản luật chuyên ngành, đồng thời lượng hóa mức độ rủi ro thực tế mà các bên phải gánh chịu trong giao lưu dân sự. Toàn bộ quá trình tổng hợp dữ liệu và đánh giá thực tiễn được hoàn thành trong mốc thời gian từ đầu năm 2011 đến giữa năm 2012.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình phân tích thực trạng pháp lý đã chỉ ra 4 phát hiện quan trọng mang tính thực tiễn cao:

Thứ nhất, tồn tại sự mâu thuẫn trực tiếp giữa Điều 39 Luật Nhà ở năm 2005 và Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 hướng dẫn bởi Điều 4 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP. Trong khi Luật Nhà ở bắt buộc công trình phải xây dựng xong phần móng và giới hạn mức thu trước tối đa 70% giá trị hợp đồng, thì Luật Kinh doanh bất động sản lại cho phép chủ đầu tư huy động tiền ứng trước ngay khi bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Khoảng 60% chủ đầu tư trên thị trường đã tận dụng sự thiếu nhất quán này để huy động vốn sớm, gây mất an toàn dòng tiền của người mua.

Thứ hai, cơ chế huy động vốn thông qua hợp đồng góp vốn phân chia sản phẩm nhà ở bị ràng buộc bởi tỷ lệ trần 20% tổng số lượng nhà ở của dự án theo Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và Thông tư số 16/2010/TT-BXD. Mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ được phân chia 1 sản phẩm trong phạm vi một tỉnh, thành phố. Tuy nhiên, quy định lại thiếu điều khoản hướng dẫn khi bên góp vốn mất năng lực hành vi dân sự hoặc không thể tiếp tục góp tiền, dẫn đến tình trạng danh sách xác nhận tại Sở Xây dựng bị đóng băng.

Thứ ba, chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở bộc lộ sự bất hợp lý nghiêm trọng. Căn cứ Thông tư số 161/2009/TT-BTC và Thông tư số 113/2011/TT-BTC, cá nhân nộp thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế hoặc 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng. Việc cơ quan thuế thu 2% tính trên toàn bộ giá trị hợp đồng (bao gồm cả phần vốn chưa nộp cho chủ đầu tư) khiến số thuế phải nộp thực tế bị đội lên từ 15% đến 30% so với lợi nhuận ròng, tạo gánh nặng bất hợp lý cho người dân.

Thứ tư, hoạt động công chứng và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đối mặt với rủi ro pháp lý cao do Điều 5 Luật Công chứng năm 2006 yêu cầu đối tượng giao dịch phải có thật. Khoảng 40% hợp đồng thế chấp phát sinh vướng mắc khi xử lý tài sản bảo đảm do tài sản chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân căn bản của các bất cập trên bắt nguồn từ tư duy quản trị hành chính chưa bắt kịp tốc độ phát triển của thị trường bất động sản. Sự phân mảnh giữa cơ quan quản lý nhà ở và cơ quan quản lý thị trường tài chính khiến các quy định bị chồng chéo.

Khi so sánh với chuẩn mực lập pháp của Cộng hòa Pháp, việc công nhận giao dịch tài sản tương lai phải đi đôi với cơ chế bảo lãnh ngân hàng bắt buộc và giám sát tiến độ nghiệm thu độc lập. Trong khi đó, tại Việt Nam, sự thiếu vắng các quy chuẩn kỹ thuật nghiệm thu phần móng theo Công văn số 65/BXD-QLN ngày 10/11/2007 đã tạo điều kiện cho các hiện tượng biến tướng.

Thực tế ghi nhận nhiều vụ việc điển hình như dự án khu căn hộ Sky Garden III áp dụng hình thức ký quỹ tiền thành ý nhằm thu tiền khách hàng trước khi xong móng, hay dự án khu căn hộ Phú Xuân tại huyện Nhà Bè thu 30 triệu đồng tiền giữ chỗ cho mỗi căn hộ khi chưa hoàn tất thiết kế và chưa có giấy phép xây dựng. Các dữ liệu bất cập này có thể được mô tả trực quan qua bảng đối chiếu xung đột quy phạm giữa 2 đạo luật chủ chốt, đồng thời thể hiện qua biểu đồ phân bổ dòng vốn nhằm làm rõ sự cần thiết phải kiểm soát trần ứng trước 70% và trần phân chia 20%.

Đề xuất và khuyến nghị

Trên cơ sở kết quả nghiên cứu, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp mang tính hành động cao nhằm hoàn thiện khung pháp lý:

Thứ nhất, chuẩn hóa điều kiện ứng tiền trước và bắt buộc áp dụng cơ chế tài khoản ký quỹ. Cần sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng thống nhất tuyệt đối với Luật Nhà ở về tiêu chí kỹ thuật xây dựng xong phần móng. Đồng thời, bổ sung quy định yêu cầu chủ đầu tư mở tài khoản phong tỏa tại ngân hàng thương mại, duy trì tỷ lệ ký quỹ bảo đảm từ 15% đến 20% tổng mức đầu tư dự án nhằm bảo vệ quyền lợi người mua khi dự án chậm bàn giao. Thời gian thực hiện: giai đoạn 2013-2014. Chủ thể thực hiện: Bộ Xây dựng phối hợp Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

Thứ hai, mở rộng và pháp điển hóa các kênh huy động vốn hợp pháp. Cho phép doanh nghiệp bất động sản huy động vốn thông qua hình thức vay vốn có cam kết quyền ưu đãi mua nhà từ cá nhân, thay vì chỉ giới hạn trong 5 hình thức cứng nhắc tại Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Cần nâng tỷ lệ phân chia sản phẩm nhà ở linh hoạt từ mức 20% hiện tại lên 30% đối với các dự án đã giải phóng xong 100% mặt bằng sạch. Thời gian thực hiện: hoàn thành trong năm 2014. Chủ thể thực hiện: Chính phủ và Bộ Xây dựng.

Thứ ba, cải cách cơ chế tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng hợp đồng. Sửa đổi nội dung tại Thông tư số 113/2011/TT-BTC theo hướng chỉ thu thuế 2% trên giá trị phần vốn thực tế đã nộp cho chủ đầu tư, loại trừ phần nghĩa vụ tài chính chưa thanh toán. Thiết lập hướng dẫn chi tiết về việc khấu trừ chi phí lãi vay ngân hàng khi áp dụng thuế suất 25%. Thời gian thực hiện: quý 3 năm 2013. Chủ thể thực hiện: Bộ Tài chính và Tổng cục Thuế.

Thứ tư, hoàn thiện quy định thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm. Sửa đổi Luật Công chứng để phân định rõ trách nhiệm công chứng viên đối với tài sản tương lai, rút ngắn thời gian xử lý thủ tục xác nhận tại Sở Xây dựng từ 20 ngày làm việc xuống còn 10 ngày làm việc thông qua ứng dụng dữ liệu điện tử liên thông. Thời gian thực hiện: 2013-2015. Chủ thể thực hiện: Bộ Tư pháp và Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Luận văn mang lại giá trị học thuật và ứng dụng thực tiễn cho 4 nhóm đối tượng cụ thể:

Thứ nhất, cơ quan soạn thảo chính sách và quản lý nhà nước như Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính. Luận văn cung cấp luận cứ thực tiễn để rà soát, sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các thông tư hướng dẫn thuế thu nhập cá nhân.

Thứ tư, các tổ chức tín dụng và ngân hàng thương mại. Cán bộ quản trị rủi ro và cán bộ thẩm định tín dụng có thể áp dụng các tiêu chí trong luận văn để thiết lập quy trình nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, kiểm soát rủi ro dòng vốn cho vay đối với các dự án có tỷ lệ ứng vốn 70%.

Thứ ba, doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh bất động sản. Các chủ đầu tư nắm vững quy trình pháp lý chuẩn mực, thực hiện đúng nghĩa vụ thông báo Sở Xây dựng trước 15 ngày làm việc và quản trị hạn mức 20% khi ký kết hợp đồng góp vốn phân chia căn hộ.

Thứ tư, đội ngũ luật sư, công chứng viên và người mua nhà. Người mua nhà có thể nhận diện các rủi ro pháp lý khi tham gia ký quỹ giữ chỗ, đồng thời áp dụng chính xác các bước công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu quy định tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

Câu hỏi thường gặp

Chủ đầu tư cần đáp ứng những điều kiện gì để được ký hợp đồng mua bán nhà ở ứng tiền trước?

Chủ đầu tư phải có thiết kế kỹ thuật được phê duyệt, thi công xây dựng xong phần móng có biên bản nghiệm thu, hoàn thành thủ tục giao dịch qua sàn bất động sản và gửi thông báo bằng văn bản cho Sở Xây dựng trước ít nhất 15 ngày tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn.

Hạn mức phân chia sản phẩm nhà ở thông qua hợp đồng góp vốn được quy định tối đa bao nhiêu?

Chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa không quá 20% tổng số lượng nhà ở của dự án cấp 1 hoặc dự án độc lập. Mỗi hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn một tỉnh chỉ được tham gia góp vốn nhận phân chia sản phẩm 1 lần với số lượng 1 nhà ở.

Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được áp dụng như thế nào?

Người chuyển nhượng nộp thuế theo mức 25% tính trên thu nhập chịu thuế khi có đầy đủ chứng từ chứng minh giá vốn và chi phí hợp lý. Trường hợp không xác định được giá vốn, cơ quan thuế áp dụng thu 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng.

Doanh nghiệp bất động sản được phân chia nhà ở từ hợp đồng góp vốn khi bán lại phải làm thủ tục gì?

Doanh nghiệp bắt buộc phải ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án theo khoản 2 Điều 60 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, sau đó thực hiện bán lại bắt buộc thông qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng trình tự luật định.

Thời hạn để Sở Xây dựng xác nhận danh sách phân chia nhà ở là bao lâu?

Thời hạn tối đa là 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ đề nghị hợp lệ của chủ đầu tư. Nếu phát hiện danh sách vượt quá tỷ lệ 20%, trong vòng 7 ngày làm việc, Sở Xây dựng phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư điều chỉnh lại danh sách.

Kết luận

Luận văn đã hoàn thành toàn diện các mục tiêu nghiên cứu với 5 kết quả đóng góp chủ yếu:

• Hệ thống hóa hoàn chỉnh lý luận về tài sản hình thành trong tương lai và mở rộng phạm vi điều chỉnh trong Bộ luật Dân sự.
• Phát hiện và phân tích sâu sắc các điểm xung đột giữa Luật Nhà ở năm 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 về điều kiện huy động vốn.
• Đánh giá toàn diện các rủi ro thực tế trong hoạt động chuyển nhượng hợp đồng, thế chấp quyền đòi nợ và nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân 2% và 25%.
• Đề xuất hệ thống 4 giải pháp đồng bộ, trong đó nhấn mạnh cơ chế tài khoản ký quỹ 15-20% và mở rộng tỷ lệ góp vốn phân chia sản phẩm.
• Kiến nghị quy trình giám sát liên ngành và nâng cao trách nhiệm giải trình của các chủ thể tham gia thị trường.

Về lộ trình tiếp theo, các kết quả nghiên cứu cần tiếp tục được theo dõi, cập nhật trong giai đoạn sửa đổi toàn diện Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Các cơ quan quản lý, tổ chức tín dụng và doanh nghiệp cần tham khảo các luận cứ từ công trình để chuẩn hóa quy trình giao dịch, bảo đảm môi trường kinh doanh minh bạch và an toàn pháp lý.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 Formatted: Space Before: 4 pt, Line spacing: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ Exactly 22 pt ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI Formatted: Line spacing: Exactly 22 pt Formatted: Space Before: 2 pt, Line spacing: 1. SƠ LƢỢC QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CÁC QUY Exactly 22 pt ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH DÂN SỰ ĐỐI VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI Formatted: Line spacing: Exactly 22 pt Khái niệm tài sản lần đầu tiên đƣợc quy định tại Điều 172 BLDS năm Formatted: English (United States) 1995: ""Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và Formatted: English (United States) các quyền tài sản"" [ 37]. Tuy nhiên yếu tố ""có thực"" trong khái niệm này đã làm giới hạn rất nhiều các giao dịch liên quan đến tài sản trên thực tế. Do Formatted: English (United States) vậy, BLDS số 33/2005/QH11 đã sửa đổi BLDS 1995 theo hƣớng mở rộng Formatted: English (United States) khái niệm về tài sản, theo đó, không chỉ những ""vật có thực"" mới đƣợc gọi là tài sản mà cả những vật đƣợc hình thành trong tƣơng lai cũng đƣợc gọi là Formatted: English (United States) tài sản.

Cụ thể, Điều 163 BLDS số 33/2005/QH11 quy định: ""Tài sản bao Formatted: English (United States) gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản"" [ 38]. Quy định mới này Formatted: English (United States) của BLDS là phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế và thực tiễn các giao dịch dân sự đang diễn ra hiện nay. Đồng thời, đây cũng là sự tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm của các quốc gia khác trong quá trình xây dựng pháp luật (ví Formatted: Font: 14 pt dụ: Tại Pháp, việc thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai đã đƣợc đề cập đến trong Sắc lệnh số 55-22 ngày 4/1/1995 và Bộ luật Dân sự: Điều 2130 Formatted: Font: 14 pt ""Các tài sản mua được trong tương lai chỉ được phép thế chấp trong trường Formatted: Font: Times New Roman Italic, 14 hợp số tài sản hiện hữu đã thế chấp không đủ đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ, việc pt, Condensed by 0.2 pt thế chấp được tiến hành dần dần từng bước theo tiến độ mua tài sản"" [36], Formatted: Font: 14 pt Formatted: Font: 14 pt Điều 2133 ""Công trình xây dựng mới bắt đầu được triển khai hoặc mới được Formatted: Font: 14 pt lên kế hoạch xây dựng cũng thế chấp được với điều kiện bên thế chấp có đầy Formatted: Font: 14 pt đủ quyền xây dựng công trình đó theo quy định của pháp luật"" [36]). Formatted: English (United States) Formatted: English (United States) Theo quy định mới trong BLDS số 33/2005/QH11 nêu trên, rất nhiều các văn bản pháp luật khác cũng đƣợc ban hành để điều chỉnh các giao dịch 14 De.lai TIEU LUAN MOI download : [e-mail] đối với TSHTTTL nhƣ Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm, Luật Nhà ở số Formatted: English (United States), 56/2005/QH11, các văn bản hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Luật Công chứng Condensed by 0.2 pt Formatted: English (United States) số 82/2006/QH11 và các văn bản hƣớng dẫn thi hành Luật Công chứng.

Gần đây nhất cơ quan nhà nƣớc đã ban hành Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm; Nghị định số 05/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm, trợ giúp pháp lý, luật sƣ, tƣ vấn pháp luật. Các văn bản ban hành sau này đƣợc xây dựng trên cơ sở thay thế hoàn toàn hoặc sửa đổi bổ sung một số điều chƣa hợp lý của văn bản cũ cho phù hợp với tình hình thực tế và quy định tại các văn bản pháp luật có liên quan.