Chương 1 6 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN 1. Khái quát về tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai 1. Khái niệm và đặc điểm nhà ở hình thành trong tương lai 1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong tương lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở.
Nhà ở tiếp cận dưới góc độ của khoa học pháp lý là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật và mỗi ngành luật lại có cách hiểu từ những khía cạnh khác nhau: Theo pháp luật về dân sự thì nhà ở là một loại tài sản bất động sản, là đối tượng của một số giao dịch dân sự như giao dịch về mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thế chấp nhà ở… Theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở được hiểu là một loại công trình xây dựng, là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, được xây dựng theo thiết kế. Đối chiếu với pháp luật thì theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 thì nhà ở “là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Nhà ở hình thành trong tương lai là khái niệm có nội hàm hẹp và là một loại tài sản hình thành trong tương lai. Nói đến nhà ở hình thành trong tương lai, thì người ta có thể hiểu một cách đơn giản nhất là nhà đó ở thời điểm hiện tại chưa được hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà đó sẽ được hoàn thành việc xây dựng trong tương lai.
Theo khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì nhà ở hình thành trong tương lai được định nghĩa như sau: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Đặc điểm nhà ở hình thành trong tương lai Với khái niệm ở trên, nhà ở hình thành trong tương lai có các đặc điểm sau: 7 Thứ nhất: nhà, công trình xây dựng đó phải đang trong quá trình xây dựng, tức là tại thời điểm hiện tại, thì ngôi nhà đó chưa hình thành chỉ tồn tại về mặt giấy tờ và trong quá trình hình thành căn cứ vào các số liệu, dữ liệu thiết kế, bản vẽ cụ thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua. Theo quy định của Luật Nhà ở, thì xác định nhà đã xây xong phần móng. Như vậy về mặt thực tế, chúng ta phải nhìn thấy được rằng ngôi nhà, căn hộ đó có cơ sở về tính khả thi và đang hình thành theo như các hồ sơ, tài liệu, số liệu chứng minh, tức là phải thấy được rằng ngôi nhà đang trong quá trình được các bên tiến hành xây dựng và tạo dựng nó để khi chúng ta nhìn vào đó biết được rằng ngôi nhà chắc chắn sẽ hình thành.
Mặt khác, về thiết kế và các văn bản là cơ sở các bên có cơ sở chứng minh được tính khả thi của việc hình thành ngôi nhà đó và đảm bảo về sự chắc chắn ngôi nhà đó sẽ hình thành trong tương lai trong một thời gian dự kiến. Đây chỉ là mặt giấy tờ thủ tục và về mặt hình thức trên mặt lý thuyết, do vậy, về cơ bản đây là cơ sở ban đầu cho việc hình thành một ngôi nhà trong tương lai. Trong quá trình triển khai xây dựng và hoàn thiện thì tùy vào tình hình thực tế các bên có thể thay đổi theo yêu cầu và tình hình thực tế đề ra, tất nhiên là chỉ được thay đổi, điều chỉnh trong phạm vi cho phép. Thứ hai, về mặt sở hữu, thì chủ sở hữu chưa thể thực hiện đầy đủ các quyền lên đó như chiếm hữu, sử dụng ngôi nhà trên.
Tức là căn cứ vào hành vi và tình trạng sử dụng của ngôi nhà, thì việc xác định ngôi nhà trên đã hình thành hay chưa hình thành trong tương lai. Về mặt thực tế, ngôi nhà thời điểm này đã định hình rồi, các hạng mục của ngôi nhà về cơ bản đã hoàn thiện xong theo như thiết kế và hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên giao kết. Nhưng đối với các hợp đồng mua bán thì việc các bên xác nhận với nhau bằng văn bản thể hiện công tác bàn giao là hết sức quan trọng. Khi bàn giao các bên lúc này mới chốt lại được với nhau về công việc hoàn thành của các bên, các điều khoản mà các bên đã thỏa thuận với nhau trong hợp đồng để rồi khi bàn giao các bên chứng minh và xác nhận quá trình thực hiện hợp đồng với nhau như thế nào.
Đối với bên mua, thì coi như đã nhận tài sản, còn bên bán, coi như đã hoàn thành công việc và bàn giao đối tượng của hợp đồng mua bán nhà cho bên mua. Thứ ba, về thủ tục hành chính, thì nhà ở hình thành trong tương lai sau khi được bàn giao thì sẽ chuyển sang giai đoạn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận 8 quyền sở hữu và quyền sử dụng cho người sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai đó. Đối với nhà ở, đây là một việc hết sức quan trọng, vì nó liên quan đến quyền sở hữu của người mua đối với tài sản của mình và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đó. Đây chính là thủ tục hành chính của cơ quan nhà nước nhằm cấp cho người sở hữu giấy chứng nhận ngôi nhà trên thuộc quyền sở hữu của họ với mục đích vừa quản lý về mặt hành chính, vừa là để người sở hữu có căn cứ hợp pháp đối với tài sản mà mình đang có do tạo lập, mua bán, chuyển nhượng, cho tặng.
Do vậy, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là bước cuối cùng trong quá trình xác lập quyền sở hữu nhà ở đối với chủ sở hữu. Bản chất pháp lý của tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai Nhà ở trong tương lai được xem là một dạng tài sản đặc biệt vì thế việc đưa tài sản đặc biệt này vào là đối tượng kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng thì pháp luật phải có những điều chỉnh rất đặc biệt nếu không sẽ có rất nhiều tranh chấp mà hệ quả của nó sẽ rất rắc rối, phức tạp kéo dài và thực tế đã chứng minh trong nhiều năm qua những tranh chấp về nhà ở hình thành trong tương lai rất đa dạng, pháp luật thực tế đã không theo kịp điển hình các luật chuyên ngành đã phải sửa đổi, ban hành mới trong vòng chưa đầy mười năm với hai lần thay đổi. Và lần thay đổi gần nhất được cho là bám sát thực tế, đồng thời đã có những dự báo mang tính ngăn chặn, đón đầu, phòng ngừa nhưng thực tiễn diễn ra có vẻ như pháp luật ít nhiều đã có những lần “việt vị” nhất định với rất nhiều “cuộc chiến” mới phát sinh và cuộc chiến diễn ra sau với mức độ ngày càng gay gắt, “nặng đô” hơn. Điều này, đòi hỏi Nhà nước phải tiếp tục xây dựng pháp luật trên một nền tảng vững chắc với những mấu chốt mang tính căn cơ để thắt chặt, đẩy lùi, nghiêm trị hơn nữa những hành vi vi phạm trong lĩnh vực này.
Bản chất pháp lý của tranh chấp nhà ở hình thành trong tương lai là những quy định về mâu thuẫn, xung đột xoay quanh đến giao kết giữa các bên tham gia hợp đồng mua bán đối tượng là nhà ở hình thành trong tương lai mà các bên đang hướng đến. Và vì là một dạng tài sản hay có thể nói là một dạng hàng hóa đặc biệt, nên pháp luật quy định rất chặt chẽ các giao dịch liên quan đến loại hình này và chắc chắn phải được giao kết bằng một bản hợp đồng cụ thể, mà ở đó, các bên phải tuân thủ những thỏa thuận, những cam kết trên cơ sở quy định của pháp luật cũng như 9 của các bên tham gia nhằm bảo đảm giao kết được thực thi một cách nghiêm chỉnh, công bằng nhất. Xin được trao đổi chi tiết hơn về khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Về khái niệm, theo Bộ luật Dân sự năm 2015, có dẫn chiếu thêm quy định của các luật chuyên ngành như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và luật khác có liên quan, cụ thể hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản cho bên mua và nhận tiền còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 dành nguyên một Chương 3 quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai nhưng cũng chưa đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đối với quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, giao kết hợp đồng là cách thức cơ bản và quan trọng để thực hiện các giao dịch mua bán giữa bên bán và bên mua. Hợp đồng mua bán nhà ở là hình thức pháp lý phổ biến thể hiện sự tự do ý chí của các bên trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Vì nhà ở là tài sản có giá trị lớn nên việc giao kết hợp đồng giữa các bên phải được thể hiện bằng nội dung các điều khoản của hợp đồng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là văn bản phản ánh sự thỏa thuận trực tiếp của chủ đầu tư và khách hàng trong việc xác lập một quan hệ mua bán tài sản, xác lập các quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể của các bên đó trong việc mua bán tài sản, thanh toán tiền và giao tài sản. Hay nói cách khác, đó là sự thỏa thuận giữa các bên bằng văn bản về việc mua bán tài sản hình thành trong tương lai (ở đây là bất động sản, là nhà ở) mà bên bán nhằm mục đích kiếm lời.