Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong hệ thống tài chính tại Việt Nam, hoạt động cấp tín dụng cho vay đóng vai trò là nguồn thu nhập chủ yếu của các ngân hàng thương mại. Để đảm bảo an toàn vốn và giảm thiểu rủi ro tín dụng từ các trường hợp khách hàng mất khả năng thanh toán, tài sản bảo đảm giữ vị trí then chốt. Trong số các loại tài sản bảo đảm, bất động sản (BĐS) là loại tài sản thế chấp phổ biến nhất do có giá trị lớn và tính chất cố định, không thể di dời. Tuy nhiên, việc xác định chính xác giá trị của BĐS tại thời điểm thế chấp đối mặt với nhiều thách thức do BĐS là loại tài sản đặc thù, biến động liên tục theo cung cầu thị trường và chịu sự điều chỉnh phức tạp của khung pháp lý.

Tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu (ACB), Phòng Thẩm định Tài sản (P.TĐTS) đã được thiết lập như một đơn vị độc lập trực thuộc quyền quản lý trực tiếp của Ban Tổng Giám đốc nhằm hạn chế sự xung đột lợi ích với hoạt động kinh doanh tín dụng. Dù vậy, trước sự gia tăng nhanh chóng về quy mô hồ sơ vay vốn và biến động phức tạp của thị trường địa ốc, hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp tại ACB vẫn bộc lộ một số hạn chế về quy trình, dữ liệu và nhân lực. Trên cơ sở đó, tác giả Thái Thanh Thuý đã thực hiện khóa luận tốt nghiệp ngành Tài chính - Ngân hàng với đề tài "Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu".

Nhiệm vụ và mục tiêu nghiên cứu của khóa luận được xác định cụ thể gồm:

  1. Nghiên cứu và hệ thống hóa các nội dung lý luận cơ bản liên quan đến định giá tài sản thế chấp: khái niệm, phân loại, nguyên tắc định giá, quy trình định giá, các nhân tố ảnh hưởng và các phương pháp định giá phổ biến áp dụng cho BĐS thế chấp.
  2. Khảo sát, thu thập thông tin và phân tích thực trạng công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu giai đoạn 2015 – 2017; đánh giá các kết quả đạt được cũng như chỉ rõ những hạn chế còn tồn tại.
  3. Đề xuất hệ thống giải pháp và kiến nghị thực tiễn nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại ACB và các cơ quan ban ngành liên quan.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Tài sản thế chấp là bất động sản và hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp.
  • Phạm vi không gian: Phòng Thẩm định Tài sản và các đơn vị kinh doanh thuộc hệ thống Ngân hàng TMCP Á Châu.
  • Phạm vi thời gian: Thu thập và phân tích dữ liệu thực tế từ năm 2015 đến năm 2017.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng nền tảng lý luận dựa trên hệ thống văn bản pháp lý quốc gia, tiêu chuẩn định giá quốc tế và các nghiên cứu chuyên ngành:

  • Khung pháp lý và tiêu chuẩn áp dụng: Bộ luật Dân sự (2005), Luật Giá (2012), Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05 (TCTĐGVN số 05, 2015) về Quy trình thẩm định giá tài sản, Thông tư số 126 do Bộ Tài chính ban hành, cùng Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVS 2000, 2017).
  • Văn bản và công cụ nội bộ: Hướng dẫn công việc thẩm định tài sản bảo đảm là BĐS của ACB (mã hiệu WI-11/TĐTS), cùng hệ thống phần mềm PASS (Hệ thống đồng bộ hóa thẩm định tài sản chuyên nghiệp).
  • Khung lý thuyết tổng quan: Phân loại BĐS (BĐS cư trú, thương mại - công nghiệp, đầu tư); 4 nhóm nguyên tắc thẩm định giá (nguyên tắc theo quan niệm người sử dụng, nguyên tắc theo quá trình sử dụng, nguyên tắc gắn liền thị trường, nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu); 3 cách tiếp cận định giá (thị trường, chi phí, thu nhập).
  • Phương pháp nghiên cứu: Tác giả vận dụng phương pháp luận duy vật biện chứng kết hợp các phương pháp cụ thể: phân tích - tổng hợp lý thuyết, thống kê mô tả, so sánh đối chiếu, khảo sát thực tế hiện trường và phân tích định lượng dựa trên hồ sơ thẩm định tài sản thế chấp.
  • Nguồn dữ liệu: Báo cáo thường niên của ACB (2015 – 2017), dữ liệu thống kê nội bộ từ Phòng Thẩm định Tài sản ACB, chương trình quản lý dữ liệu PASS, cùng các bài báo khoa học và công trình nghiên cứu trong nước, quốc tế liên quan.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản thế chấp

Chương 1 hệ thống hóa toàn diện các khái niệm, nguyên tắc và quy trình kỹ thuật trong công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại các ngân hàng thương mại:

  • Khái niệm và vai trò: Khóa luận làm rõ khái niệm BĐS theo Bộ luật Dân sự 2005 và IVS 2000. BĐS thế chấp giữ hai vai trò cốt lõi trong hoạt động tín dụng: (1) Hạn chế rủi ro trong quyết định cấp tín dụng nhờ tính hữu hình và giá trị kinh tế cao; (2) Là cơ sở pháp lý và vật chất để ngân hàng xử lý thu hồi nợ (thông qua gán nợ hoặc phát mãi tài sản) khi khách hàng mất khả năng thanh toán.
  • Bốn nhóm nguyên tắc thẩm định giá BĐS:
    1. Nguyên tắc dựa trên quan niệm của người sử dụng: Nguyên tắc thay thế và nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai.
    2. Nguyên tắc liên quan đến quá trình sử dụng BĐS: Nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc cân bằng và nguyên tắc phân bổ.
    3. Nguyên tắc gắn liền với thị trường: Nguyên tắc cung - cầu, nguyên tắc phù hợp và nguyên tắc thay đổi.
    4. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu: Mức sử dụng đem lại giá trị cao nhất cho tài sản trong phạm vi cho phép về pháp lý, kỹ thuật và tài chính.
  • Quy trình thẩm định giá tiêu chuẩn (TCTĐGVN số 05): Bao gồm 6 bước: Xác định tổng quát về tài sản $\rightarrow$ Lập kế hoạch $\rightarrow$ Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin $\rightarrow$ Phân tích thông tin $\rightarrow$ Xác định giá trị tài sản $\rightarrow$ Lập báo cáo kết quả và chứng thư thẩm định giá.
  • Các cách tiếp cận định giá: Cách tiếp cận từ thị trường (phương pháp so sánh trực tiếp); Cách tiếp cận từ chi phí (phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế); Cách tiếp cận từ thu nhập (phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp chiết khấu dòng tiền).
  • Các nhân tố ảnh hưởng: Được phân chia thành nhân tố bên trong ngân hàng (nguồn nhân lực, hệ thống cơ sở dữ liệu, kỹ thuật thẩm định, quy trình công việc, chính sách tín dụng) và nhân tố bên ngoài (vị trí địa lý, hình dáng và yếu tố văn hóa, biến động cung - cầu thị trường, chính sách quy hoạch của Nhà nước).

Chương 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu

Chương 2 trình bày cơ cấu tổ chức, quy trình tác nghiệp thực tế, các phương pháp định giá được vận dụng và kết quả đạt được tại ACB giai đoạn 2015 – 2017:

  • Đặc điểm tổ chức của P.TĐTS ACB: P.TĐTS hoạt động độc lập với các đơn vị kinh doanh, chịu sự chỉ đạo trực tiếp từ Tổng Giám đốc (hoặc Phó Tổng Giám đốc thường trực). Tính đến năm 2017, P.TĐTS quản lý hơn 1.000 nhân sự trên toàn quốc, chia thành các bộ phận thẩm định theo khu vực (miền Bắc, miền Trung, Tây và Đông Nam Bộ, TP.HCM). Tại Bộ phận Cao Thắng (trụ sở P.TĐTS tại 413 – 415 Nguyễn Đình Chiểu, Q.3, TP.HCM), BĐS chiếm khoảng 80% tổng số tài sản thẩm định. Cơ cấu chuyên môn của nhân sự P.TĐTS gồm 75% tốt nghiệp chuyên ngành Thẩm định giá, 20% khối Kinh tế - Ngân hàng, 5% khối Kỹ thuật; 100% có trình độ đại học trở lên.
  • Mục tiêu thẩm định giá BĐS tại ACB: Phục vụ cấp tín dụng trước khi cho vay; định giá lại định kỳ (2 năm/lần) hoặc đột xuất (khi giá thị trường giảm trên 20%, tài sản hư hỏng, hoặc khách hàng xin bổ sung/thay thế tài sản); định giá phục vụ trích lập dự phòng rủi ro (từ nợ nhóm 2 trở đi); và định giá để xử lý nợ (gán nợ hoặc bán đấu giá tài sản).
  • Hai phương pháp định giá chính áp dụng tại ACB:
    1. Phương pháp sử dụng đơn giá đất thị trường được duyệt của ACB: Áp dụng cho đất ở mặt tiền đường đã được ngân hàng phê duyệt đơn giá hàng quý trên hệ thống PASS. Nếu đơn giá duyệt chưa quá 6 tháng, thẩm định viên sử dụng trực tiếp và điều chỉnh theo các hệ số thuận lợi/bất lợi của BĐS. Nếu đơn giá đã quá 6 tháng, giá này dùng để kiểm tra chéo với phương pháp so sánh.
    2. Phương pháp so sánh giá: Áp dụng theo Thông tư 126 cho các vị trí chưa có đơn giá duyệt. Thẩm định viên lựa chọn 02 BĐS so sánh (hoặc 03 BĐS khi tái thẩm định) có giao dịch/rao bán trong vòng 3 tháng gần nhất. Sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt (pháp lý, quy mô, kích thước, hình dáng, giao thông, lợi thế kinh doanh, môi trường), đơn giá BĐS thẩm định được chọn là mức giá chỉ dẫn thấp nhất giữa các tài sản so sánh. Nếu chênh lệch đơn giá chỉ dẫn vượt quá 10%, bắt buộc phải tìm tài sản so sánh khác.
Hệ số điều chỉnh = 1 - (Tổng tỷ lệ điều chỉnh % / 100)
Đơn giá BĐS thẩm định = Đơn giá BĐS so sánh x Tỷ lệ điều chỉnh
  • Quy trình thẩm định giá 14 bước trên chương trình PASS: Bao gồm các bước từ Hướng dẫn khách hàng hồ sơ $\rightarrow$ Tiếp nhận, kiểm tra $\rightarrow$ Khởi tạo mã tài sản trên PASS $\rightarrow$ Phê duyệt phiếu đề nghị $\rightarrow$ Kiểm tra hồ sơ $\rightarrow$ Phê duyệt tiếp nhận theo phân quyền rủi ro $\rightarrow$ Phân công hồ sơ $\rightarrow$ Lập kế hoạch $\rightarrow$ Khảo sát thực tế hiện trường (chụp ảnh mặt tiền, phòng khách, bếp, xung quanh, tọa độ GPS) $\rightarrow$ Nhập liệu trên PASS và lập Tờ trình $\rightarrow$ Kiểm soát Tờ trình $\rightarrow$ Phê duyệt Tờ trình $\rightarrow$ Trả lời kết quả $\rightarrow$ Tiếp nhận kết quả và xử lý khiếu nại (nếu có).
Hạn mức khoản vay Chức danh & Kinh nghiệm nhân viên thẩm định
$\le$ 2 tỷ đồng AA1 – Nhân viên thẩm định có kinh nghiệm dưới 1 năm
> 2 – 15 tỷ đồng AA2 – Nhân viên thẩm định có kinh nghiệm trên 1 năm
> 15 – 30 tỷ đồng AAE – Chuyên viên TĐTS dưới 1 năm
> 30 – 100 tỷ đồng AAE – Chuyên viên TĐTS trên 1 năm
  • Kết quả hoạt động thẩm định giá (2015 – 2017):
Năm Số lượng hồ sơ BĐS thẩm định Tỷ lệ tăng trưởng BĐS Số lượng hồ sơ Động sản
2015 Dữ liệu nền tảng - -
2016 Tăng 10% so với 2015 +10% -
2017 124.873 hồ sơ +15% so với 2016 11.346 hồ sơ
Phân khúc giá trị BĐS Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017
$\le$ 2 tỷ đồng 46% 41% 36%
> 2 – 15 tỷ đồng 47% 51% 54%
> 15 – 30 tỷ đồng 3% 5% 6%
> 30 – 100 tỷ đồng 4% 3% 4%
  • Hạn chế được tác giả chỉ ra:
    • Nhân lực: Tình trạng quá tải công việc khi mỗi bộ phận chỉ có 10 – 15 nhân sự phụ trách địa bàn rộng; một bộ phận nhân viên trẻ thiếu kinh nghiệm dẫn đến kết quả thẩm định mang tính chủ quan.
    • Phương pháp: Thu thập dữ liệu giao dịch so sánh chủ yếu qua điện thoại và Internet, khó kiểm chứng tính xác thực; việc xác định tỷ lệ điều chỉnh phần trăm giữa các tài sản so sánh chưa có tiêu chuẩn định lượng thống nhất.
    • Quy trình: Quy định thời gian xử lý hồ sơ quá ngắn (trong vòng 02 ngày làm việc); việc định giá lại định kỳ 6 tháng/lần ít được thực hiện nghiêm túc; nhân viên kinh doanh đánh giá ngược lại thái độ nhân viên thẩm định tạo áp lực tâm lý.
    • Hệ thống dữ liệu: Phần mềm PASS chưa liên thông dữ liệu với Công ty Dịch vụ Địa ốc ACB (ACBR); dữ liệu thị trường chủ yếu cập nhật thủ công từ các nguồn không chính thức.

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu

Trên cơ sở định hướng kinh doanh của ACB giai đoạn 2018 – 2020, tác giả đề xuất các nhóm giải pháp hoàn thiện:

  • Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực: Tổ chức các khóa đào tạo chuyên sâu về kỹ năng điều tra thị trường, phân tích quy hoạch và đạo đức nghề nghiệp; xây dựng cơ chế kiểm soát chéo và giảm thiểu áp lực chỉ tiêu thời gian đối với nhân viên thẩm định.
  • Hoàn thiện phương pháp và kỹ thuật định giá: Xây dựng khung tỷ lệ điều chỉnh chuẩn hóa cho từng yếu tố so sánh (diện tích, mặt tiền, lộ giới, hình dáng đất) nhằm hạn chế sự suy diễn chủ quan; kết hợp linh hoạt phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập đối với BĐS thương mại, dự án tạo dòng tiền.
  • Tối ưu hóa quy trình nghiệp vụ: Điều chỉnh thời gian xử lý hồ sơ linh hoạt theo độ phức tạp của tài sản; thiết lập cơ chế giám sát và bắt buộc thực hiện tái thẩm định định kỳ đối với các khoản vay trung - dài hạn; tách bạch hoàn toàn quy trình đánh giá chất lượng công việc khỏi sự can thiệp của bộ phận kinh doanh.
  • Nâng cấp hệ thống cơ sở dữ liệu PASS: Tích hợp và liên thông dữ liệu giao dịch từ Công ty Dịch vụ Địa ốc ACB (ACBR); số hóa hoàn toàn kho dữ liệu quy hoạch địa chính và bảng giá giao dịch thực tế theo từng tuyến đường; phát triển tính năng cảnh báo rủi ro biến động giá tự động trên hệ thống.
  • Đề xuất đối với cơ quan ban ngành: Kiến nghị Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước hoàn thiện khung pháp lý về tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản bảo đảm trong ngân hàng; xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia công khai và minh bạch về giá giao dịch BĐS thực tế.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã tổng hợp và cung cấp bức tranh số liệu cụ thể về hoạt động thẩm định giá BĐS tại ACB trong giai đoạn 2015 – 2017:

  • Ghi nhận tốc độ tăng trưởng liên tục của số lượng hồ sơ BĐS được thẩm định tại P.TĐTS ACB (năm 2016 tăng 10% so với 2015; năm 2017 đạt 124.873 hồ sơ, tăng 15% so với 2016).
  • Thống kê chi tiết cơ cấu giá trị BĐS thẩm định: Phân khúc từ 2 đến 15 tỷ đồng luôn chiếm tỷ trọng chi phối (đạt 54% vào năm 2017), phân khúc dưới 2 tỷ đồng có xu hướng giảm dần (còn 36% năm 2017), trong khi phân khúc tài sản lớn trên 30 tỷ đồng duy trì ổn định ở mức 3% – 4%.
  • Đóng góp chính của đề tài là việc hệ thống hóa và mô tả chi tiết quy trình thẩm định giá 14 bước thực tế trên hệ thống PASS tại ACB, chỉ ra cơ chế phân quyền kiểm soát rủi ro và tiêu chuẩn phân công thẩm định viên theo hạn mức khoản vay (từ AA1 đến AAE).
  • Khóa luận đã phân tích các điểm nghẽn thực tiễn trong công tác điều chỉnh đơn giá so sánh, áp lực thời gian xử lý hồ sơ 2 ngày và sự thiếu liên kết dữ liệu giữa ngân hàng mẹ và công ty con địa ốc ACBR, từ đó đưa ra các kiến nghị cải tiến mang tính khả thi cao.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế của đề tài: Tác giả tự nhận định do giới hạn về thời gian nghiên cứu và kinh nghiệm thực tiễn, các đề xuất giải pháp chủ yếu mang tính quan điểm cá nhân, tập trung phản ánh thực trạng tại Ngân hàng TMCP Á Châu và dựa trên tập dữ liệu giai đoạn 2015 – 2017.
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng phạm vi nghiên cứu so sánh quy trình thẩm định giá BĐS thế chấp giữa các mô hình ngân hàng thương mại khác nhau tại Việt Nam; phân tích tác động định lượng của sai lệch định giá BĐS đến tỷ lệ nợ xấu; nghiên cứu ứng dụng các mô hình định giá tự động (Automated Valuation Models - AVM) và công nghệ dữ liệu lớn vào hệ thống quản trị rủi ro tài sản bảo đảm ngân hàng.

Giá trị tham khảo

Tài liệu là nguồn tham khảo thiết thực cho:

  • Sinh viên và học viên ngành Tài chính - Ngân hàng, Thẩm định giá, Quản lý đất đai: Tham khảo phương pháp tiếp cận nghiên cứu thực tế về quy trình định giá tài sản bảo đảm, kỹ thuật so sánh giá và cách vận dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá trong ngân hàng thương mại.
  • Chuyên viên thẩm định giá và cán bộ quản trị rủi ro tín dụng tại các ngân hàng: Tham khảo mô hình tổ chức phòng thẩm định tài sản độc lập, ma trận phân công nhân sự theo quy mô khoản vay và quy trình thao tác nghiệp vụ 14 bước trên phần mềm quản lý tài sản chuyên nghiệp.
  • Các nhà nghiên cứu chính sách tín dụng: Sử dụng các số liệu thực tế về cơ cấu tài sản thế chấp và những bất cập trong điều tra giá thị trường để xây dựng quy chế quản lý rủi ro tài sản bảo đảm.

Câu hỏi thường gặp

1. Cơ cấu trình độ chuyên môn của đội ngũ nhân sự tại Phòng Thẩm định Tài sản ACB như thế nào?

Theo số liệu khóa luận, 100% nhân viên thẩm định tại P.TĐTS ACB có trình độ từ đại học trở lên. Trong đó, nhân sự được đào tạo đúng chuyên ngành Thẩm định giá chiếm 75%, khối ngành Kinh tế - Ngân hàng chiếm 20%, và các ngành Kỹ thuật chiếm 5%.

2. Tiêu chuẩn phân công hồ sơ thẩm định tài sản theo hạn mức khoản vay tại ACB được quy định ra sao?

ACB phân công hồ sơ dựa trên chức danh và kinh nghiệm của nhân viên theo 4 mức:

  • Khoản vay $\le$ 2 tỷ đồng: Giao cho nhân viên thẩm định AA1 (dưới 1 năm kinh nghiệm).
  • Khoản vay > 2 – 15 tỷ đồng: Giao cho nhân viên thẩm định AA2 (trên 1 năm kinh nghiệm).
  • Khoản vay > 15 – 30 tỷ đồng: Giao cho chuyên viên TĐTS AAE (dưới 1 năm kinh nghiệm).
  • Khoản vay > 30 – 100 tỷ đồng: Giao cho chuyên viên TĐTS AAE (trên 1 năm kinh nghiệm).

3. Nguyên tắc lựa chọn đơn giá BĐS thẩm định theo phương pháp so sánh tại ACB là gì?

Thẩm định viên khảo sát và chọn 02 BĐS so sánh (03 BĐS đối với tái thẩm định) có thông tin giao dịch/rao bán trong vòng 3 tháng gần nhất. Sau khi điều chỉnh các yếu tố chênh lệch, mức giá được lựa chọn làm đơn giá của BĐS thẩm định là đơn giá chỉ dẫn thấp nhất trong số các BĐS so sánh. Nếu mức chênh lệch đơn giá chỉ dẫn giữa các BĐS so sánh vượt quá 10%, thẩm định viên buộc phải thay thế bằng BĐS so sánh khác.

4. Hệ thống PASS có vai trò gì trong hoạt động thẩm định giá tại ACB?

PASS (Hệ thống đồng bộ hóa thẩm định tài sản chuyên nghiệp) là nền tảng cốt lõi quản lý thông tin tài sản qua mã định danh duy nhất, lưu trữ hình ảnh hiện trường có gắn tọa độ GPS, lưu trữ bảng đơn giá các tuyến đường được duyệt, hỗ trợ thẩm định viên tính toán điều chỉnh giá và đồng bộ hóa toàn bộ quy trình phối hợp 14 bước giữa P.TĐTS và các kênh phân phối.

5. Cơ cấu giá trị BĐS thế chấp được thẩm định tại ACB giai đoạn 2015 – 2017 tập trung chủ yếu ở phân khúc nào?

Phân khúc BĐS có giá trị từ 2 đến 15 tỷ đồng chiếm tỷ trọng cao nhất và tăng dần qua các năm: 47% (năm 2015), 51% (năm 2016) và 54% (năm 2017). Nhóm BĐS $\le$ 2 tỷ đồng giảm dần từ 46% xuống 36%, trong khi nhóm BĐS trên 30 tỷ đồng chỉ chiếm 3% – 4% tổng số hồ sơ.

Kết luận

Khóa luận của tác giả Thái Thanh Thuý đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về định giá BĐS thế chấp và phản ánh chi tiết thực trạng hoạt động của Phòng Thẩm định Tài sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu giai đoạn 2015 – 2017. Thông qua việc phân tích quy trình nghiệp vụ 14 bước trên phần mềm PASS cùng các số liệu thống kê thực tế, công trình đã làm rõ cả ưu điểm của mô hình định giá độc lập lẫn những rào cản về nhân lực, phương pháp thu thập dữ liệu và áp lực thời gian xử lý hồ sơ. Các nhóm giải pháp và kiến nghị được đề xuất mang tính đồng bộ, có giá trị thực tiễn đối với việc hoàn thiện hoạt động thẩm định giá và nâng cao hiệu quả quản trị rủi ro tín dụng tại các ngân hàng thương mại.