Luận văn thạc sĩ ueh giải pháp phát triển công ty tnhh năm ngôi sao việt đối với hoạt động môi giới bất động sản giai đoạn 2010 2025

Luận văn thạc sĩ UEH phân tích giải pháp phát triển công ty TNHH Năm Ngôi Sao Việt trong hoạt động môi giới bất động sản giai đoạn 2010-2025.

• Tác giả: Nguyễn Thị Hoàng Yến
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Dũng
• Trường học: Trường Đại học Kinh tế TP.HCM
• Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
• Đề tài: Giải pháp phát triển công ty TNHH Năm Ngôi Sao Việt đối với hoạt động môi giới bất động sản giai đoạn 2010-2025
• Loại tài liệu: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế
• Năm xuất bản: 2010
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• PHẦN MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN, NGHIỆP VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
• 1.1. Khái niệm về Bất động sản và thị trường BĐS
• 1.2. Vai trò và vị trí của thị trường BĐS
• 1.3. Hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản
• 1.3.1. Khái niệm về hoạt động kinh doanh bất động sản
• 1.3.2. Khái niệm về hoạt động môi giới BĐS
• 1.3.3. Vai trò của hoạt động môi giới BĐS
• 1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS và hoạt động kinh doanh môi giới BĐS
• 1.5. Giới thiệu về quy trình và kỹ năng môi giới BĐS tại Việt Nam
• 1.6. Tóm tắt chương 1
• 2. CHƯƠNG 2: TÌNH HÌNH KINH DOANH MÔI GIỚI CỦA CÔNG TY TNHH NĂM NGÔI SAO VIỆT VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
• 2.1. Quá trình hình thành và phát triển của Công ty TNHH Năm Ngôi Sao Việt
• 2.2. Giới thiệu chung về công ty
• 2.3. Ngành nghề kinh doanh
• 2.4. Sơ đồ tổ chức công ty TNHH Năm Ngôi Sao Việt
• 2.5. Tình hình kinh doanh – môi giới của Công ty TNHH Năm Ngôi Sao Việt
• 2.6. Phân tích môi trường bên trong của công ty TNHH Năm Ngôi Sao Việt
• 2.6.1. Hoạt động quản lý
• 2.6.2. Các phòng ban
• 2.6.3. Nhân viên kinh doanh môi giới BĐS và nghiệp vụ môi giới BĐS
• 2.6.4. Hệ thống Marketing của Năm Ngôi Sao Việt
• 2.6.5. Sản phẩm BĐS được kinh doanh môi giới tại công ty
• 2.6.6. Hệ thống xã hội của Năm Ngôi Sao Việt
• 2.7. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của Năm Ngôi Sao Việt trong hoạt động môi giới BĐS
• 2.7.1. Những điểm mạnh và điểm yếu từ môi trường bên trong của Năm Ngôi Sao Việt
• 2.7.2. Các mặt thuận lợi - cơ hội và khó khăn - thách thức đối với Năm Ngôi Sao Việt
• 2.7.3. Các yếu tố định hình sự cạnh tranh của Năm Ngôi Sao Việt
• 2.8. Tóm tắt chương 2
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP CHIẾN LƯỢC PHÁT TRIỂN CÔNG TY TNHH NĂM NGÔI SAO VIỆT ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BDS GIAI ĐOẠN 2010 – 2025
• 3.1. Dự báo nhu cầu thị trường BDS đến năm 2025 và quan điểm phát triển của Công ty TNHH Năm Ngôi Sao Việt
• 3.1.1. Dự báo thị trường BDS đến năm 2025
• 3.1.2. Quan điểm phát triển
• 3.1.3. Mục tiêu phát triển
• 3.2. Ma trận SWOT và các giải pháp phát triển công ty TNHH Năm Ngôi Sao Việt giai đoạn 2010 – 2025
• 3.2.1. Giải pháp về cơ cấu bộ máy tổ chức và quản lý
• 3.2.2. Giải pháp về phát triển nguồn nhân lực
• 3.2.3. Giải pháp về quản lý thông tin
• 3.2.4. Giải pháp quản trị cung ứng
• 3.2.5. Các giải pháp hỗ trợ
• 3.2.5.1. Đối với nhà nước
• 3.2.5.2. Đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS
• 3.3. Tổng kết chương 3

Tóm tắt

I. Tổng quan về phát triển công ty TNHH Năm Ngôi Sao Việt trong môi giới bất động sản

Công ty TNHH Năm Ngôi Sao Việt đã có những bước tiến đáng kể trong lĩnh vực môi giới bất động sản tại Việt Nam. Từ năm 2010, công ty đã không ngừng mở rộng quy mô và nâng cao chất lượng dịch vụ. Sự phát triển này không chỉ phản ánh nhu cầu ngày càng tăng của thị trường bất động sản mà còn thể hiện sự nỗ lực của công ty trong việc áp dụng các chiến lược kinh doanh hiệu quả. Đặc biệt, giai đoạn 2010-2025 được dự báo sẽ là thời kỳ bùng nổ của thị trường bất động sản, tạo ra nhiều cơ hội cho các doanh nghiệp như Năm Ngôi Sao Việt.

1.1. Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2010 2025

Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều biến động trong giai đoạn 2010-2025. Sự phát triển kinh tế, cùng với các chính sách hỗ trợ từ chính phủ, đã tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường này. Nhu cầu về nhà ở và các dự án bất động sản thương mại ngày càng tăng, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hồ Chí Minh và Hà Nội. Theo dự báo, thị trường sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ, mở ra nhiều cơ hội cho các công ty môi giới như Năm Ngôi Sao Việt.

1.2. Vai trò của công ty TNHH Năm Ngôi Sao Việt trong thị trường

Công ty TNHH Năm Ngôi Sao Việt đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối người mua và người bán bất động sản. Với đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp và am hiểu thị trường, công ty đã xây dựng được uy tín và thương hiệu vững mạnh. Các dịch vụ môi giới của công ty không chỉ giúp khách hàng tìm kiếm bất động sản phù hợp mà còn tư vấn về các vấn đề pháp lý và tài chính liên quan.

II. Những thách thức trong hoạt động môi giới bất động sản của công ty TNHH Năm Ngôi Sao Việt

Mặc dù có nhiều cơ hội, công ty TNHH Năm Ngôi Sao Việt cũng phải đối mặt với không ít thách thức trong hoạt động môi giới bất động sản. Các yếu tố như cạnh tranh gay gắt, biến động của thị trường và sự thay đổi trong chính sách pháp luật có thể ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh. Để tồn tại và phát triển, công ty cần có những chiến lược phù hợp nhằm vượt qua những thách thức này.

2.1. Cạnh tranh trong ngành môi giới bất động sản

Ngành môi giới bất động sản đang ngày càng trở nên cạnh tranh hơn với sự gia nhập của nhiều công ty mới. Điều này đòi hỏi công ty TNHH Năm Ngôi Sao Việt phải không ngừng cải tiến dịch vụ và nâng cao chất lượng để giữ vững vị thế trên thị trường. Việc áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý và marketing cũng là một yếu tố quan trọng giúp công ty nổi bật hơn so với đối thủ.

2.2. Biến động của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản thường xuyên biến động do nhiều yếu tố như kinh tế, chính trị và xã hội. Công ty TNHH Năm Ngôi Sao Việt cần theo dõi sát sao các xu hướng và biến động này để có thể điều chỉnh chiến lược kinh doanh kịp thời. Việc nắm bắt thông tin thị trường chính xác sẽ giúp công ty đưa ra quyết định đúng đắn và tối ưu hóa lợi nhuận.

III. Giải pháp phát triển công ty TNHH Năm Ngôi Sao Việt trong môi giới bất động sản

Để phát triển bền vững trong hoạt động môi giới bất động sản, công ty TNHH Năm Ngôi Sao Việt cần áp dụng một số giải pháp chiến lược. Những giải pháp này không chỉ giúp công ty nâng cao hiệu quả kinh doanh mà còn tạo ra giá trị gia tăng cho khách hàng.

3.1. Tăng cường đào tạo nguồn nhân lực

Đào tạo và phát triển nguồn nhân lực là yếu tố then chốt trong việc nâng cao chất lượng dịch vụ của công ty. Công ty TNHH Năm Ngôi Sao Việt cần đầu tư vào các chương trình đào tạo chuyên sâu cho nhân viên, giúp họ nắm vững kiến thức về thị trường và kỹ năng giao tiếp. Điều này sẽ giúp công ty tạo ra đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, đáp ứng tốt nhu cầu của khách hàng.

3.2. Ứng dụng công nghệ trong hoạt động môi giới

Việc ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động môi giới sẽ giúp công ty TNHH Năm Ngôi Sao Việt tối ưu hóa quy trình làm việc và nâng cao hiệu quả kinh doanh. Sử dụng các phần mềm quản lý bất động sản, hệ thống CRM và các công cụ marketing trực tuyến sẽ giúp công ty tiếp cận khách hàng một cách hiệu quả hơn.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về công ty TNHH Năm Ngôi Sao Việt

Các giải pháp phát triển đã được áp dụng tại công ty TNHH Năm Ngôi Sao Việt trong thời gian qua đã mang lại nhiều kết quả tích cực. Công ty không chỉ tăng trưởng về doanh thu mà còn mở rộng được thị phần và nâng cao được uy tín trong ngành môi giới bất động sản.

4.1. Kết quả đạt được từ các giải pháp phát triển

Sau khi áp dụng các giải pháp phát triển, công ty TNHH Năm Ngôi Sao Việt đã ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể về doanh thu và số lượng giao dịch thành công. Điều này cho thấy các chiến lược đã được triển khai hiệu quả và phù hợp với nhu cầu của thị trường.

4.2. Phản hồi từ khách hàng về dịch vụ môi giới

Khách hàng đã có những phản hồi tích cực về dịch vụ môi giới của công ty TNHH Năm Ngôi Sao Việt. Sự hài lòng của khách hàng không chỉ đến từ chất lượng dịch vụ mà còn từ sự chuyên nghiệp và tận tâm của đội ngũ nhân viên. Điều này đã góp phần nâng cao uy tín và thương hiệu của công ty trên thị trường.

V. Kết luận và triển vọng tương lai của công ty TNHH Năm Ngôi Sao Việt

Công ty TNHH Năm Ngôi Sao Việt đang đứng trước nhiều cơ hội phát triển trong giai đoạn 2010-2025. Với những giải pháp chiến lược đã được triển khai, công ty có khả năng mở rộng quy mô và nâng cao vị thế trong ngành môi giới bất động sản. Tương lai của công ty phụ thuộc vào khả năng thích ứng với biến động của thị trường và sự đổi mới trong các hoạt động kinh doanh.

5.1. Triển vọng phát triển trong giai đoạn 2025

Dự báo rằng thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong giai đoạn 2025, công ty TNHH Năm Ngôi Sao Việt cần chuẩn bị sẵn sàng để nắm bắt cơ hội. Việc mở rộng dịch vụ và cải thiện chất lượng sẽ là những yếu tố quyết định cho sự thành công trong tương lai.

5.2. Định hướng phát triển bền vững

Công ty TNHH Năm Ngôi Sao Việt cần xây dựng một chiến lược phát triển bền vững, không chỉ tập trung vào lợi nhuận mà còn chú trọng đến trách nhiệm xã hội và bảo vệ môi trường. Điều này sẽ giúp công ty tạo dựng được hình ảnh tích cực và thu hút được nhiều khách hàng hơn.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản đóng vai trò huyết mạch trong nền kinh tế quốc dân khi chiếm tỷ trọng khoảng 40% tổng khối lượng của cải vật chất xã hội và tác động trực tiếp đến hơn 30% các hoạt động kinh tế liên quan. Các nghiên cứu kinh tế chỉ ra rằng, việc gia tăng 1 USD vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản có khả năng kích thích sự tăng trưởng lan tỏa từ 1,5 USD đến 2 USD đối với các ngành phụ trợ như xây dựng, vật liệu và tài chính tín dụng. Trong giai đoạn 2007 - 2010, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trải qua những bước thăng trầm sâu sắc, chuyển dịch nhanh chóng từ giai đoạn tăng trưởng nóng sang chu kỳ đóng băng dưới tác động của chính sách thắt chặt tiền tệ. Bối cảnh này đặt ra thách thức sinh tồn gay gắt cho các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ, điển hình là Công ty Trách nhiệm hữu hạn Năm Ngôi Sao Việt (Vietfivestars).

Vấn đề nghiên cứu cốt lõi của đề tài tập trung vào việc giải quyết bài toán suy giảm thanh khoản, biến động nhân sự và thiếu hụt nguồn lực tài chính tại các doanh nghiệp dịch vụ môi giới. Mục tiêu cụ thể của luận văn là hệ thống hóa cơ sở lý luận về nghiệp vụ môi giới, phân tích toàn diện thực trạng hoạt động kinh doanh của Vietfivestars giai đoạn 2007 - 2010, đồng thời dự báo xu hướng thị trường để xây dựng hệ thống giải pháp phát triển chiến lược giai đoạn 2010 - 2025. Phạm vi nghiên cứu được xác định trọng tâm tại thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh và các địa bàn phụ cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai. Nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn to lớn khi giúp doanh nghiệp tái cấu trúc danh mục sản phẩm, nâng cao doanh thu môi giới chiếm trên 65% tổng cơ cấu thu nhập và thiết lập quy trình vận hành dịch vụ chuẩn mực, minh bạch.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên nền tảng lý thuyết kinh tế thị trường, lý thuyết quản trị chiến lược và các quy định pháp lý hiện hành về kinh doanh bất động sản. Khung phân tích vận dụng các lý thuyết và mô hình tiêu biểu gồm:

• Khái niệm và phân cấp thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch dân sự và thương mại về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quan hệ hàng - tiền - hàng. Thị trường được phân định thành 3 cấp độ vận hành: Thị trường cấp I (giao dịch, chuyển nhượng quyền sử dụng đất sơ cấp), Thị trường cấp II (đầu tư xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê) và Thị trường cấp III (giao dịch thứ cấp, bán lại hoặc cho thuê lại công trình).
• Bản chất nghiệp vụ môi giới theo Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 (Luật số 63/2006/QH11) và Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005: Môi giới bất động sản được định nghĩa là hoạt động dịch vụ trung gian, tư vấn, kết nối bên cung và bên cầu nhằm thúc đẩy ký kết hợp đồng, trong đó nhà môi giới hưởng thù lao hoặc hoa hồng thỏa thuận mà không đồng thời là một bên trực tiếp tham gia giao dịch mua bán.
• Mô hình ma trận điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức (SWOT): Công cụ hoạch định chiến lược kinh doanh dựa trên việc phân tích tương quan giữa môi trường nội bộ doanh nghiệp và môi trường vĩ mô bên ngoài (kinh tế, chính sách - pháp luật, xã hội, tự nhiên, công nghệ).
• Quy trình môi giới bất động sản chuẩn hóa: Mô hình nghiệp vụ 4 giai đoạn khép kín bao gồm thu thập thông tin, xử lý dữ liệu và xác lập giá, giao dịch đàm phán ký kết hợp đồng, và hoàn tất thủ tục bàn giao tài sản.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp hài hòa giữa phương pháp định tính và định lượng nhằm đảm bảo tính khách quan và khoa học cho các kết luận:

• Nguồn dữ liệu thứ cấp: Thu thập từ các văn bản quy phạm pháp luật (Nghị định 181, 153, 69, 71; Thông tư 13), báo cáo thống kê của Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản - Bộ Xây dựng, dữ liệu của Tổng cục Thống kê, cùng báo cáo tài chính và báo cáo nhân sự nội bộ của Vietfivestars giai đoạn 2007 - 2010.
• Nguồn dữ liệu sơ cấp và cỡ mẫu: Thực hiện phỏng vấn sâu bán cấu trúc với cỡ mẫu 20 chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực đầu tư, quản lý và môi giới bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh. Đồng thời, triển khai khảo sát bảng hỏi thực địa với cỡ mẫu 100 khách hàng đã và đang thực hiện giao dịch bất động sản trên địa bàn.
• Phương pháp chọn mẫu: Áp dụng phương pháp chọn mẫu phi xác suất (chọn mẫu chuyên gia có chủ đích kết hợp chọn mẫu thuận tiện đối với khách hàng mục tiêu). Phương pháp này đảm bảo tính khả thi trong việc tiếp cận các đối tượng có kinh nghiệm thực tế sâu sắc và am hiểu thị trường địa phương.
• Lý do lựa chọn phương pháp phân tích: Sử dụng phương pháp thống kê mô tả, phân tích so sánh tỷ trọng và phương pháp tổng hợp ý kiến chuyên gia nhằm bóc tách cấu trúc doanh thu, phân loại các rào cản nội bộ, từ đó làm căn cứ định lượng xác đáng cho việc xây dựng ma trận chiến lược SWOT với tầm nhìn dài hạn 15 năm (2010 - 2025).

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Phân tích hoạt động kinh doanh môi giới của Công ty Trách nhiệm hữu hạn Năm Ngôi Sao Việt từ khi thành lập tháng 10 năm 2006 đến nửa đầu năm 2010 mang lại những phát hiện quan trọng:

1. Biến động sâu sắc về lượng giao dịch và doanh thu theo chu kỳ thị trường: Năm 2007, công ty thực hiện thành công 225 giao dịch, mang lại doanh thu 152.500.000 đồng và nộp ngân sách 34.000.000 đồng sau 6 tháng vận hành. Năm 2008 đánh dấu sự bùng nổ với 334 giao dịch thành công (gồm 183 căn hộ chung cư chiếm 54,79%, 101 đất dự án chiếm 30,24% và 50 nhà phố - biệt thự chiếm 14,97%), đạt doanh thu 674.000.000 đồng và nộp ngân sách 151.000.000 đồng. Tuy nhiên, bước sang năm 2009, thị trường suy thoái khiến tổng lượng giao dịch giảm mạnh xuống còn 121 giao dịch (giảm 63,77% so với năm 2008), trong đó giao dịch căn hộ sụt giảm mạnh chỉ còn 58 thương vụ.
2. Cơ cấu trình độ nhân sự và tỷ lệ luân chuyển lao động: Tổng số nhân sự của công ty biến động mạnh theo từng năm, từ 35 người năm 2007 tăng lên 40 người năm 2008, sau đó giảm còn 32 người năm 2009 và chạm mức 25 người vào tháng 5 năm 2010. Về chất lượng nhân sự, 56% nhân viên đạt trình độ từ cao đẳng và đại học trở lên (trong đó 4% Tiến sĩ tương đương 1 người, 8% Thạc sĩ tương đương 2 người, 28% Đại học tương đương 7 người, 28% Cao đẳng tương đương 7 người, 20% Trung cấp và 12% trình độ khác). Đã có 10 nhân viên được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo chuẩn của Sở Xây dựng.
3. Sự chuyển dịch linh hoạt trong cơ cấu phân khúc sản phẩm: Nhận thấy sự ứ đọng của phân khúc cao cấp, công ty đã quyết định giải ngân 85% trên tổng mức đầu tư 3,5 tỷ đồng (tương đương 2,975 tỷ đồng) trong năm 2009 cho phân khúc đất nền và nhà ở giá trị trung bình - thấp tại vùng ven. Nhờ đó, trong 6 tháng đầu năm 2010, doanh thu đã phục hồi đạt trên 121.000.000 đồng, đóng góp nghĩa vụ thuế 27.000.000 đồng và hoạt động môi giới duy trì tỷ trọng trên 65% nguồn thu.

Thảo luận kết quả

Dữ liệu nghiên cứu thực nghiệm phản ánh rõ mối tương quan mật thiết giữa chính sách kinh tế vĩ mô và sức khỏe doanh nghiệp môi giới. Giai đoạn 2008 - 2009, tăng trưởng GDP giảm từ 6,18% năm 2008 xuống 5,32% năm 2009, đi kèm chính sách thắt chặt tiền tệ khiến lãi suất vay thương mại tại các ngân hàng bị đẩy lên mức kỷ lục 18%/năm vào quý I năm 2010. Lãi suất cao tạo áp lực lớn lên chi phí vốn của khách hàng và triệt tiêu hoạt động đầu cơ.

Các số liệu có thể được hệ thống hóa trực quan thông qua bảng thống kê kết quả kinh doanh 4 năm liên tiếp và biểu đồ cột thể hiện sự biến thiên của 3 nhóm sản phẩm chủ lực (căn hộ, đất dự án, nhà phố). Nhìn vào biểu đồ giao dịch, tỷ trọng căn hộ chung cư luôn chiếm thế áp đảo trên 50% trong giai đoạn hưng thịnh nhưng lại dễ tổn thương nhất khi thị trường đảo chiều. Việc doanh nghiệp thiếu quyền phân phối độc quyền tại các dự án trọng điểm (như Sunrise City, Saigon Pearl, Hoàng Anh Riverview hay KDC Mỹ Phước 3) đã tạo ra sự phụ thuộc lớn vào nguồn hàng thứ cấp. Bên cạnh đó, việc biến động nhân sự lên đến 25% năm 2009 cho thấy khoảng trống trong chính sách giữ chân nhân tài của doanh nghiệp nhỏ trước sự cạnh tranh gay gắt từ các sàn giao dịch lớn.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên ma trận SWOT và định hướng phát triển giai đoạn 2010 - 2025, tác giả đề xuất 4 nhóm giải pháp chiến lược then chốt:

• Hoàn thiện cơ cấu bộ máy tổ chức và chuẩn hóa quản lý: Tái định hình sơ đồ chức năng cho 4 phòng ban (Kinh doanh, Marketing, Kế toán, Hành chính nhân sự). Thành lập tổ nghiên cứu thị trường chuyên trách thuộc Phòng Kinh doanh nhằm dự báo biến động cung cầu chính xác trên 80%. Ban Giám đốc chịu trách nhiệm điều phối mục tiêu chiến lược giai đoạn 2011 - 2015, giảm thiểu tình trạng kiêm nhiệm ngoài công ty.
• Phát triển nguồn nhân lực và giữ chân nhân tài: Triển khai chính sách hoa hồng lũy tiến từ 40% đến 60% trên doanh số môi giới thực tế. Phòng Hành chính nhân sự xây dựng chương trình đào tạo nội bộ định kỳ hàng quý về kỹ năng pháp lý, định giá và phong thủy, phấn đấu 100% nhân viên kinh doanh có chứng chỉ hành nghề của Sở Xây dựng trước năm 2013, giảm tỷ lệ luân chuyển nhân sự xuống dưới 12%/năm.
• Xây dựng hệ thống quản lý thông tin và Marketing tích hợp: Số hóa toàn bộ cơ sở dữ liệu khách hàng và danh mục dự án bằng phần mềm quản lý chuyên dụng trong giai đoạn 2011 - 2012. Duy trì ngân sách tiếp thị cố định từ 5% đến 10% doanh thu hàng năm, đẩy mạnh quảng bá trên các chuyên trang địa ốc và tối ưu hóa quy trình nghiệp vụ môi giới 4 bước chuẩn mực.
• Quản trị chuỗi cung ứng và mở rộng liên kết: Chủ động đàm phán hợp đồng bao tiêu hoặc đại lý độc quyền phân khúc nhà ở trung bình - thấp tại các đô thị vệ tinh (Bình Dương, Long An, Đồng Nai). Ban Giám đốc chủ trì việc mở thêm 2 văn phòng đại diện tại các quận cửa ngõ Thành phố Hồ Chí Minh trước năm 2020.
• Khuyến nghị vĩ mô: Đề nghị Bộ Xây dựng và Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh siết chặt quản lý cấp chứng chỉ môi giới, công khai quy hoạch đất đai để triệt tiêu giao dịch ngầm; khuyến nghị Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nâng cao tính kết nối thông tin giữa các hội viên.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và hệ thống giải pháp của luận văn mang giá trị ứng dụng thiết thực cho nhiều nhóm độc giả:

• Ban lãnh đạo và nhà sáng lập các sàn giao dịch bất động sản vừa và nhỏ: Cung cấp bài học kinh nghiệm thực tế về quản trị dòng tiền, chiến lược đa dạng hóa sản phẩm để vượt qua các chu kỳ suy thoái kinh tế.
• Chuyên viên kinh doanh và nhà môi giới bất động sản: Hướng dẫn chi tiết quy trình tác nghiệp 4 bước, chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp và kỹ năng phân tích pháp lý nhằm nâng cao tỷ lệ chốt giao dịch thành công.
• Giảng viên, nhà nghiên cứu và học viên cao học chuyên ngành Quản trị kinh doanh: Tài liệu tham khảo giá trị về phương pháp xây dựng chiến lược SWOT, phân tích tình huống doanh nghiệp thực tế tại thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2007 - 2010.
• Cơ quan quản lý nhà nước và hiệp hội ngành nghề: Cung cấp cơ sở thực tiễn để hoàn thiện khung chính sách quản lý hoạt động môi giới và lành mạnh hóa thị trường địa ốc đô thị.

Câu hỏi thường gặp

• Nguyên nhân chủ yếu nào khiến lượng giao dịch của Vietfivestars giảm mạnh trong năm 2009? Do ảnh hưởng trực tiếp từ suy thoái kinh tế khiến tăng trưởng GDP chỉ đạt 5,32%, đi kèm chính sách thắt chặt tín dụng và lãi suất ngân hàng tăng cao lên tới 18%/năm. Yếu tố này làm triệt tiêu làn sóng đầu cơ và đóng băng thanh khoản phân khúc căn hộ cao cấp mà công ty đang tập trung khai thác.

• Trình độ học vấn của đội ngũ nhân sự tại công ty được phân bổ như thế nào? Theo thống kê nội bộ, đội ngũ nhân viên công ty có nền tảng học vấn khá tốt với 56% đạt trình độ cao đẳng và đại học trở lên. Cụ thể gồm 4% Tiến sĩ (1 người), 8% Thạc sĩ (2 người), 28% Đại học (7 người), 28% Cao đẳng (7 người), 20% Trung cấp và 12% trình độ khác.

• Quy trình môi giới bất động sản tại Vietfivestars bao gồm các bước chuẩn hóa nào? Quy trình gồm 4 bước liên hoàn: Bước 1 - Tìm kiếm và thẩm định thông tin pháp lý, hiện trạng bất động sản; Bước 2 - Xử lý thông tin, phân tích định giá và thiết lập cơ sở dữ liệu khách hàng; Bước 3 - Đàm phán, kết nối cung cầu và hỗ trợ ký kết hợp đồng; Bước 4 - Hoàn tất thủ tục công chứng, bàn giao tài sản và giải quyết dịch vụ hậu mãi.

• Việc công ty mở rộng kinh doanh sang mảng tổ chức sự kiện và văn phòng phẩm mang lại giá trị gì? Đây là chiến lược táo bạo giúp công ty đa dạng hóa dòng tiền, duy trì doanh thu và đảm bảo việc làm cho bộ máy nhân sự trong giai đoạn thị trường địa ốc đóng băng sâu sắc từ giữa năm 2008 đến cuối năm 2009.

• Phân khúc sản phẩm mục tiêu mà luận văn đề xuất doanh nghiệp tập trung trong giai đoạn 2010 - 2025 là gì? Luận văn đề xuất dịch chuyển trọng tâm sang phân khúc đất nền dự án và nhà ở có giá trị trung bình và thấp đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân tại khu vực vùng ven Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An.

Kết luận

• Luận văn hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về thị trường bất động sản, phân định rõ vai trò điều tiết minh bạch của hoạt động môi giới chuyên nghiệp theo quy định pháp luật.
• Phân tích chi tiết thực trạng kinh doanh của Công ty Trách nhiệm hữu hạn Năm Ngôi Sao Việt qua 334 giao dịch thành công năm 2008 và sự sụt giảm còn 121 giao dịch năm 2009.
• Nhận diện chính xác 7 điểm mạnh, 9 điểm yếu nội tại cùng các tác động vĩ mô từ chính sách lãi suất và quy hoạch hạ tầng đô thị.
• Thiết lập hệ thống 4 nhóm giải pháp chiến lược đồng bộ về tái cấu trúc bộ máy, phát triển nhân sự, số hóa quản lý thông tin và mở rộng liên kết nguồn cung.
• Xác định lộ trình thực thi giai đoạn 2010 - 2025 với mục tiêu chuẩn hóa 100% nhân viên có chứng chỉ hành nghề và mở rộng mạng lưới phân phối tại các vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Các doanh nghiệp môi giới bất động sản cần nhanh chóng áp dụng mô hình quản trị chiến lược tinh gọn, chuẩn hóa năng lực đội ngũ và lấy sự minh bạch pháp lý làm cốt lõi để nâng cao năng lực cạnh tranh bền vững trong tương lai.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN, NGHIỆP VỤ MÔI GIỚI BẤT ðỘNG SẢN VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG.Khái niệm về Bất ñộng sản và thị trường BðS.Khái niệm về bất ñộng sản. Nhằm phục vụ cho việc nghiên cứu, luận văn tiếp cận một số khái niệm về bất ñộng sản (BðS) như sau: - Pháp luật của nhiều nước trên thế giới ñều thống nhất ở chỗ coi BðS gồm ñất ñai và những tài sản có liên quan ñến ñất ñai, không tách gắn liền với ñất ñai, ñược xác ñịnh bởi vị trí ñịa lý của ñất (ðiều 517, 518 Luật dân sự Cộng Hoà Pháp; ðiều 86 Luật Dân Sự Nhật Bản ; ðiều 130 Luật Dân Sự Liên Bang Nga; ðiều 94, ðiều 96 Luật Dân Sự Cộng Hoà Liên Bang ðức,… ) -Luật kinh doanh BðS Việt Nam năm 2005 ñịnh nghĩa: “BðS là ñất ñai và tài sản trên ñất ñai bao gồm: ñất ñai và tài nguyên thiên nhiên ñang sử dụng, chưa sử dụng, khoáng sản, nước, rừng phòng hộ, rừng ñặc dụng, rừng sản xuất, ñồng cỏ chăn nuôi, vườn cây lâu năm, ruộng muối, khu nuôi trồng thủy sản.” -ðiều 174 Bộ Luật Dân Sự 2005 ñịnh nghĩa: “BðS là các tài sản gồm: ñất ñai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng ñó; các tài sản khác gắn liền với ñất ñai và các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh.” -Dan Swango, thành viên Viện thẩm ñịnh giá và hiệp hội trọng tài Mỹ, Viện ñào tạo cải cách ñất ñai ðài Loan, ñịnh nghĩa: “BðS là ñất ñai và các công trình xây dựng trên ñất. Nó hữu hình và ta có thể nhìn thấy và chạm vào nó.” LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 7 Trong quá trình nghiên cứu, chúng tôi ñưa ra khái niệm về BðS như sau: BðS là ñất và những tài sản gắn liền với ñất ñồng thời BðS phải ñược ñặt trong một không gian ñịa lý nhất ñịnh.Khái niệm về thị trường BðS. Kinh tế thị trường là hình thức phát triển cao nhất của nền sản xuất hàng hoá.

Cơ chế vận hành của nền kinh tế thị trường chính là cơ chế thị trường. Cơ chế thị trường lại gắn liền với một hệ thống ñồng bộ các loại thị trường: thị trường của các yếu tố ñầu vào và thị trường của các yếu tố ñầu ra. Vì vậy, việc hình thành ñồng bộ các loại thị trường có ý nghĩa ñặc biệt quan trọng ñối với việc hình thành và phát triển cơ chế thị trường. Trong quá trình thực hiện công cuộc ñổi mới, các yếu tố thị trường ở nước ta bước ñầu ñược hình thành, nhất là thị trường các yếu tố ñầu ra : thị trường hàng hoá và dịch vụ thì giá cả của nó ñược xác ñịnh trên cơ sở giá trị và quan hệ cung cầu.

Bên cạnh ñó, thị trường các yếu tố ñầu vào của sản xuất bao gồm thị trường vốn, lao ñộng, máy móc thiết bị, nguyên vật liệu và BðS cũng ñược hình thành và phát triển. ðề cập ñến thị trường BðS, ta có khái niệm tổng quan về thị trường BðS như sau: thị trường BðS là tổng thể các giao dịch về BðS ñược thực hiện thông qua quan hệ hàng –tiền –hàng. Ngoài ra, hiện nay có những quan niệm khác nhau về thị trường BðS như: -ðồng nhất thị trường BðS với thị trường nhà, ñất. Quan niệm này rất phổ biến ở nước ta, tuy nhiên, quan niệm này chưa ñầy ñủ bởi nhà, ñất chỉ là một bộ phận trong tổng hàng hoá của thị trường BðS (dù nhà, ñất là bộ phận chủ yếu và quan trọng trong tổng hàng hoá ñó).

-Thị trường BðS là hoạt ñộng mua bán, trao ñổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quuyền sử dụng BðS theo quy luật thị trường và có sự quản lý của nhà nước. Quan niệm ñề ra rõ ràng về phạm vi và nội dung của thị trường BðS, phản ánh cụ thể các hoạt ñộng của thị trường BðS nhưng lại nặng tính liệt kê và thiếu tính khái quát. LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 8 -Thị trường BðS là tổng hoà các giao dịch dân sự về BðS tại một ñịa bàn nhất ñịnh và trong một thời gian nhất ñịnh. ðây là quan niệm phản ảnh khá ñầy ñủ về phạm vi và nội dung của thị trường BðS, gắn các giao dịch với thời gian và không gian nhất ñịnh, thể hiện tính khái quát cao nhưng lại chưa làm rõ yếu tố kinh tế trong thị trường.

Thị trường BðS bao gồm 3 thị trường nhánh: thị trường mua bán, thị trường cho thuê BðS, thị trường thế chấp và bảo hiểm BðS. Căn cứ vào thứ tự thời gian BðS tham gia thị trường thì thị trường BðS có 3 cấp: -Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng ñất (còn gọi là thị trường ñất ñai). -Thị trường cấp II: là thị trường xây dựng công trình ñể bán hoặc cho thuê. -Thị trường cấp III: là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình ñã ñược mua hoặc thuê.Vai trò và vị trí của thị trường BðS.

Theo Phòng Quản lý thị trường BðS - Cục Quản lý nhà về vai trò và vị trí của thị trường BðS thì : - Thị trường BðS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp ñến một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Vì BðS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, tỷ trọng BðS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải của vật chất của mỗi nước nên các hoạt ñộng liên quan ñến BðS chiếm tới 30% tổng hoạt ñộng của nền kinh tế. Mặt khác, BðS còn là tài sản của từng gia ñình. Ngoài chức năng là nơi ở, nơi sinh hoạt hàng ngày, nơi tổ chức các hoạt ñộng kinh tế gia ñình thì nó còn là nguồn vốn ñể phát triển thông qua hoạt ñộng thế chấp trong ñiều kiện của nền kinh tế thị trường.

LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 9 -Một khi thị trường BðS ñược phát triển thì một nguồn vốn lớn ñược huy ñộng tại chỗ. Nhìn từ các nước phát triển, chúng ta nhận ñịnh rằng lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BðS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Do vậy, phát triển ñầu tư, kinh doanh BðS ñóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội (ñặc biệt là ñầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế). -Phát triển và quản lý tốt thị trường BðS, ñặc biệt là thị trường quyền sử dụng ñất là ñiều kiện quan trọng ñể sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân - mà Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu.

Kinh nghiệm của các nước cho thấy ñể ñạt tiêu chuẩn một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ ñô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Việc phát triển và quản lý thị trường BðS ở ñô thị cần ñi ñôi với công tác quy hoạch ñể khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong hiện tại và tương lai. -Sự phát triển của thị trường BðS quyết ñịnh ñến hoạt ñộng giao dịch BðS trên thị trường.Do ñó, việc phát triển và quản lý tốt thị trường BðS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển và tăng nguồn thu cho Ngân sách. Theo phân tích, ñánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu ñầu tư vào lĩnh vực BðS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc ñẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD; nói cách khác, thị trường BðS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như: thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao ñộng,v.

-Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BðS sẽ ñáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ ñô thị ñến nông thôn. Những cơn “sốt” ñất hầu hết có nguồn gốc từ “sốt” nhà ở. Chúng lan toả sang các thị trường BðS khác và thậm chí ảnh hưởng trực tiếp ñến ñời sống của nhân dân. Do thị trường BðS nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BðS và cũng là thị trường sôi ñộng nhất trong thị trường BðS.

Vì vậy, việc phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BðS nhà ở, bình ổn thị trường LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 10 BðS nhà ở, ñảm bảo cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BðS nhà ở.Hoạt ñộng kinh doanh môi giới bất ñộng sản 1.Khái niệm về hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản. Theo ðiều 4 ,Luật Kinh Doanh BðS ,số 63/2006/QH11/Ngày 29 tháng 06 năm 2006 ñưa ra khái niệm về hoạt ñộng kinh doanh BðS : hoạt ñộng kinh doanh BðS bao gồm kinh doanh BðS và kinh doanh dịch vụ BðS. Trong ñó: ■ Kinh doanh BðS là việc bỏ vốn ra ñầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BðS ñể bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục ñích sinh lợi. ■ Kinh doanh dịch vụ BðS là các hoạt ñộng hỗ trợ kinh doanh BðS và thị trường BðS, bao gồm dịch vụ môi giới BðS, ñịnh giá BðS, sàn giao dịch BðS, tư vấn BðS, ñấu giá BðS, quảng cáo BðS, quản lý BðS.Khái niệm về hoạt ñộng môi giới BðS.

Theo nghiên cứu của nhóm tác giả về Kinh doanh BðS, Chuyên ñề “môi giới” [53] thì “Hoạt ñộng môi giới BðS là hoạt ñộng dịch vụ, làm trung gian trong việc ñàm phán, tư vấn ký hợp ñồng mua bán (hoặc thuê) BðS, là cầu nối giữa người mua và người bán (hoặc cho thuê) BðS, và Nhà môi giới là người hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp ñồng môi giới BðS.” Người và tổ chức môi giới BðS chịu trách nhiệm tư vấn cho thuê hoặc bán các loại BðS cho khách hàng, phân và cân ñối các nhu cầu khách hàng với các phương án tài chính của chủ ñầu tư. Các Nhà môi giới BðS ñóng vai trò chủ chốt trong kế hoạch tiếp thị, họ gợi ý các viễn cảnh, trình bày các ñặc ñiểm của sản phẩm, các chức năng và lợi nhuận, thương thảo hợp ñồng, ñồng thời cung cấp các thông tin phản hồi về cho các nhà ñầu tư ñể kịp thời ñiều chỉnh dự án.Vai trò của hoạt ñộng môi giới BðS - Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt ñộng giao dịch hàng hoá BðS.