CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN, NGHIỆP VỤ MÔI GIỚI BẤT ðỘNG SẢN VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG.Khái niệm về Bất ñộng sản và thị trường BðS.Khái niệm về bất ñộng sản. Nhằm phục vụ cho việc nghiên cứu, luận văn tiếp cận một số khái niệm về bất ñộng sản (BðS) như sau: - Pháp luật của nhiều nước trên thế giới ñều thống nhất ở chỗ coi BðS gồm ñất ñai và những tài sản có liên quan ñến ñất ñai, không tách gắn liền với ñất ñai, ñược xác ñịnh bởi vị trí ñịa lý của ñất (ðiều 517, 518 Luật dân sự Cộng Hoà Pháp; ðiều 86 Luật Dân Sự Nhật Bản ; ðiều 130 Luật Dân Sự Liên Bang Nga; ðiều 94, ðiều 96 Luật Dân Sự Cộng Hoà Liên Bang ðức,… ) -Luật kinh doanh BðS Việt Nam năm 2005 ñịnh nghĩa: “BðS là ñất ñai và tài sản trên ñất ñai bao gồm: ñất ñai và tài nguyên thiên nhiên ñang sử dụng, chưa sử dụng, khoáng sản, nước, rừng phòng hộ, rừng ñặc dụng, rừng sản xuất, ñồng cỏ chăn nuôi, vườn cây lâu năm, ruộng muối, khu nuôi trồng thủy sản.” -ðiều 174 Bộ Luật Dân Sự 2005 ñịnh nghĩa: “BðS là các tài sản gồm: ñất ñai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng ñó; các tài sản khác gắn liền với ñất ñai và các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh.” -Dan Swango, thành viên Viện thẩm ñịnh giá và hiệp hội trọng tài Mỹ, Viện ñào tạo cải cách ñất ñai ðài Loan, ñịnh nghĩa: “BðS là ñất ñai và các công trình xây dựng trên ñất. Nó hữu hình và ta có thể nhìn thấy và chạm vào nó.” LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 Trong quá trình nghiên cứu, chúng tôi ñưa ra khái niệm về BðS như sau: BðS là ñất và những tài sản gắn liền với ñất ñồng thời BðS phải ñược ñặt trong một không gian ñịa lý nhất ñịnh.Khái niệm về thị trường BðS. Kinh tế thị trường là hình thức phát triển cao nhất của nền sản xuất hàng hoá.
Cơ chế vận hành của nền kinh tế thị trường chính là cơ chế thị trường. Cơ chế thị trường lại gắn liền với một hệ thống ñồng bộ các loại thị trường: thị trường của các yếu tố ñầu vào và thị trường của các yếu tố ñầu ra. Vì vậy, việc hình thành ñồng bộ các loại thị trường có ý nghĩa ñặc biệt quan trọng ñối với việc hình thành và phát triển cơ chế thị trường. Trong quá trình thực hiện công cuộc ñổi mới, các yếu tố thị trường ở nước ta bước ñầu ñược hình thành, nhất là thị trường các yếu tố ñầu ra : thị trường hàng hoá và dịch vụ thì giá cả của nó ñược xác ñịnh trên cơ sở giá trị và quan hệ cung cầu.
Bên cạnh ñó, thị trường các yếu tố ñầu vào của sản xuất bao gồm thị trường vốn, lao ñộng, máy móc thiết bị, nguyên vật liệu và BðS cũng ñược hình thành và phát triển. ðề cập ñến thị trường BðS, ta có khái niệm tổng quan về thị trường BðS như sau: thị trường BðS là tổng thể các giao dịch về BðS ñược thực hiện thông qua quan hệ hàng –tiền –hàng. Ngoài ra, hiện nay có những quan niệm khác nhau về thị trường BðS như: -ðồng nhất thị trường BðS với thị trường nhà, ñất. Quan niệm này rất phổ biến ở nước ta, tuy nhiên, quan niệm này chưa ñầy ñủ bởi nhà, ñất chỉ là một bộ phận trong tổng hàng hoá của thị trường BðS (dù nhà, ñất là bộ phận chủ yếu và quan trọng trong tổng hàng hoá ñó).
-Thị trường BðS là hoạt ñộng mua bán, trao ñổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quuyền sử dụng BðS theo quy luật thị trường và có sự quản lý của nhà nước. Quan niệm ñề ra rõ ràng về phạm vi và nội dung của thị trường BðS, phản ánh cụ thể các hoạt ñộng của thị trường BðS nhưng lại nặng tính liệt kê và thiếu tính khái quát. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 -Thị trường BðS là tổng hoà các giao dịch dân sự về BðS tại một ñịa bàn nhất ñịnh và trong một thời gian nhất ñịnh. ðây là quan niệm phản ảnh khá ñầy ñủ về phạm vi và nội dung của thị trường BðS, gắn các giao dịch với thời gian và không gian nhất ñịnh, thể hiện tính khái quát cao nhưng lại chưa làm rõ yếu tố kinh tế trong thị trường.
Thị trường BðS bao gồm 3 thị trường nhánh: thị trường mua bán, thị trường cho thuê BðS, thị trường thế chấp và bảo hiểm BðS. Căn cứ vào thứ tự thời gian BðS tham gia thị trường thì thị trường BðS có 3 cấp: -Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng ñất (còn gọi là thị trường ñất ñai). -Thị trường cấp II: là thị trường xây dựng công trình ñể bán hoặc cho thuê. -Thị trường cấp III: là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình ñã ñược mua hoặc thuê.Vai trò và vị trí của thị trường BðS.
Theo Phòng Quản lý thị trường BðS - Cục Quản lý nhà về vai trò và vị trí của thị trường BðS thì : - Thị trường BðS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp ñến một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Vì BðS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, tỷ trọng BðS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải của vật chất của mỗi nước nên các hoạt ñộng liên quan ñến BðS chiếm tới 30% tổng hoạt ñộng của nền kinh tế. Mặt khác, BðS còn là tài sản của từng gia ñình. Ngoài chức năng là nơi ở, nơi sinh hoạt hàng ngày, nơi tổ chức các hoạt ñộng kinh tế gia ñình thì nó còn là nguồn vốn ñể phát triển thông qua hoạt ñộng thế chấp trong ñiều kiện của nền kinh tế thị trường.
LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 9 -Một khi thị trường BðS ñược phát triển thì một nguồn vốn lớn ñược huy ñộng tại chỗ. Nhìn từ các nước phát triển, chúng ta nhận ñịnh rằng lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BðS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Do vậy, phát triển ñầu tư, kinh doanh BðS ñóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội (ñặc biệt là ñầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế). -Phát triển và quản lý tốt thị trường BðS, ñặc biệt là thị trường quyền sử dụng ñất là ñiều kiện quan trọng ñể sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân - mà Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu.
Kinh nghiệm của các nước cho thấy ñể ñạt tiêu chuẩn một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ ñô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Việc phát triển và quản lý thị trường BðS ở ñô thị cần ñi ñôi với công tác quy hoạch ñể khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong hiện tại và tương lai. -Sự phát triển của thị trường BðS quyết ñịnh ñến hoạt ñộng giao dịch BðS trên thị trường.Do ñó, việc phát triển và quản lý tốt thị trường BðS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển và tăng nguồn thu cho Ngân sách. Theo phân tích, ñánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu ñầu tư vào lĩnh vực BðS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc ñẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD; nói cách khác, thị trường BðS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như: thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao ñộng,v.
-Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BðS sẽ ñáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ ñô thị ñến nông thôn. Những cơn “sốt” ñất hầu hết có nguồn gốc từ “sốt” nhà ở. Chúng lan toả sang các thị trường BðS khác và thậm chí ảnh hưởng trực tiếp ñến ñời sống của nhân dân. Do thị trường BðS nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BðS và cũng là thị trường sôi ñộng nhất trong thị trường BðS.
Vì vậy, việc phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BðS nhà ở, bình ổn thị trường LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 10 BðS nhà ở, ñảm bảo cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BðS nhà ở.Hoạt ñộng kinh doanh môi giới bất ñộng sản 1.Khái niệm về hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản. Theo ðiều 4 ,Luật Kinh Doanh BðS ,số 63/2006/QH11/Ngày 29 tháng 06 năm 2006 ñưa ra khái niệm về hoạt ñộng kinh doanh BðS : hoạt ñộng kinh doanh BðS bao gồm kinh doanh BðS và kinh doanh dịch vụ BðS. Trong ñó: ■ Kinh doanh BðS là việc bỏ vốn ra ñầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BðS ñể bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục ñích sinh lợi. ■ Kinh doanh dịch vụ BðS là các hoạt ñộng hỗ trợ kinh doanh BðS và thị trường BðS, bao gồm dịch vụ môi giới BðS, ñịnh giá BðS, sàn giao dịch BðS, tư vấn BðS, ñấu giá BðS, quảng cáo BðS, quản lý BðS.Khái niệm về hoạt ñộng môi giới BðS.
Theo nghiên cứu của nhóm tác giả về Kinh doanh BðS, Chuyên ñề “môi giới” [53] thì “Hoạt ñộng môi giới BðS là hoạt ñộng dịch vụ, làm trung gian trong việc ñàm phán, tư vấn ký hợp ñồng mua bán (hoặc thuê) BðS, là cầu nối giữa người mua và người bán (hoặc cho thuê) BðS, và Nhà môi giới là người hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp ñồng môi giới BðS.” Người và tổ chức môi giới BðS chịu trách nhiệm tư vấn cho thuê hoặc bán các loại BðS cho khách hàng, phân và cân ñối các nhu cầu khách hàng với các phương án tài chính của chủ ñầu tư. Các Nhà môi giới BðS ñóng vai trò chủ chốt trong kế hoạch tiếp thị, họ gợi ý các viễn cảnh, trình bày các ñặc ñiểm của sản phẩm, các chức năng và lợi nhuận, thương thảo hợp ñồng, ñồng thời cung cấp các thông tin phản hồi về cho các nhà ñầu tư ñể kịp thời ñiều chỉnh dự án.Vai trò của hoạt ñộng môi giới BðS - Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt ñộng giao dịch hàng hoá BðS.