MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Hiệu quả của dự án đầu tư là toàn bộ mục tiêu đề ra của dự án, một doanh nghiệp đầu tư không hiệu quả có thể làm cho doanh nghiệp đó rơi vào hoàn cảnh khó khăn và dần mất đi lợi thế cạnh tranh. Trong điều kiện hiện tại của thị trường, nếu không nâng cao năng lực cạnh tranh của mình, không có chiến lược bài bản, doanh nghiệp có thể sẽ thua lỗ, đóng cửa và phá sản. Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân.
Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn. Hiện nay thị trường bất động sản có sự tham gia của hàng ngàn công ty bất động sản với những chủ đầu tư và dự án bất động sản lớn hàng ngàn tỷ đồng, có thể kể đến Sunshine group với hàng loạt dự án tầm cỡ tại Hà Nội như: Sunshine Riverside (Nhật Tân – Tây Hồ), Sunshine Palace (Hoàng Mai), Sunshine Garden (Vĩnh Tuy); Vinhomes với các dự án Vinhomes Grand Park, Vinhomes Green Villas, Vinhomes Ocean Park; Novaland với các dự án Lakeview City, Galaxy 9, Sunrise City, The Sun Avenue, The Tresor,… Hoạt động kinh doanh bất động sản luôn thu hút được sự tham gia của nhiều thành phần trong xã hội hiện đại bởi sự hấp dẫn về lợi nhuận mà nó mang lại. Tuy nhiên, cũng như những loại hình kinh doanh khác, hình thức kinh doanh này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro theo quy luật của thị trường (lợi nhuận cao thì rủi ro cao). Thực tiễn những năm qua cho thấy nhiều dự hiệu quả đầu tư không cao, giao dịch mua bán giảm, bất động sản xây ra không tiêu thụ được dẫn đến hàng trăm doanh nghiệp giải thể, ngừng hoạt động.
Với vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân việc phát triển và hướng tới sự hoàn thiện thị trường bất động sản cả về thể chế, cơ cấu và tổ chức 2 vận hành để phát huy vai trò và vị trí quan trọng của thị trường bất động sản đối với việc phát triển kinh tế-xã hội và nâng cao đời sống của nhân dân trong quá trình thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Hà Nội là nơi tập trung dân cư cao của cả nước, là trung tâm đầu tàu về chính trị, hàng năm có hàng ngàn người dân từ các vùng miền khác chuyển đến sinh sống và làm việc. Do đó, hơn bất cứ thành phố nào trong cả nước, Hà Nội có nhu cầu lớn về nhà ở cần được thỏa mãn. Trong những năm gần đây, thành phố Hà Nội không ngừng triển khai và chấp thuận dự án nhà chung cư cho các chủ đầu.
Công ty Cổ phần Tập đoàn Tecco là doanh nghiệp chuyên về lĩnh vực bất động sản đã có kinh nghiệm 18 năm trong lĩnh vực xây dựng và 15 năm trong lĩnh vực xây dựng chung cư ở các tỉnh như Nghệ An, Thanh Hóa và đã xây dựng một số tòa chung cư ở Thành phố Hồ Chi Minh. Tại thị trường Hà Nội Công ty mới bắt đầu tham gia đầu tư xây dựng từ năm 2017, công ty xác định đây là một thị trường mới đầy tiềm năng của Công ty và có rất nhiều đối thủ cạnh tranh. Vì vậy, song song với việc định hướng phát triển trong những năm tiếp theo tại thị trường Hà Nội, cần phải hệ thống hóa, kiểm tra đánh giá quá trình thực hiện dự án, tìm ra những những thiếu sót những vấn đề bất cập có thể giải quyết được, đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư trong tương lai. Chính những lí do trên “Giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tƣ dự án kinh doanh bất động sản tại thị trƣờng Hà Nội của công ty cổ phần tập đoàn Tecco” được tác giả chọn làm để nghiên cứu trong bài luận văn tốt nghiệp.
Tổng quan tình hình nghiên cứu Một số nghiên cứu về lĩnh vực thị trường bất động sản và hiệu quả đầu tư dự án bất động sản trong những năm gần đây: Nghiên cứu giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần Tập đoàn Tecco đã khái quát tìm hiểu hoạt động kinh doanh bất động sản của công ty với các loại hình đầu tư xây dựng khu đô thị mới, chung cư, văn phòng cho thuê…, tổ chức quản lý các khu đô thị mới, các toà nhà chung cư sau khi hoàn thành đưa vào sử dụng. Nghiên cứu giải quyết các nội dung về tổng quan về thị 3 trường bất động sản nói chung và khái lược hệ thống pháp lý điều chỉnh các hoạt động kinh doanh bất động sản. Phân tích những đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh BĐS để tìm ra những yếu tố ảnh hưởng đến nâng cao hiệu quả kinh doanh của dự án. Đánh giá kết quả đạt được và những hạn chế trong quá trình thực hiện đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần Tập đoàn Tecco tại Hà Nội.
Phân tích các nguyên nhân dẫn đến các hạn chế trong quá trình thực hiện đầu tư các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần Tập đoàn Tecco. Dựa trên kết hợp phương pháp định tính, định lượng, phương pháp phân tích – tổng hợp, phương pháp mô hình hoá, phương pháp thống kê, dự báo và một số phương pháp toán cao cấp. để giải quyết các vấn đề nghiên cứu của đề tài tác giả đã đề xuất tác giả đã đề xuất một số giải pháp mang tính toàn diện, bao gồm: Nhóm giải pháp mang tính chiến lược gồm: xác định chiến lược, quản trị điều hành ở tầm vĩ mô và phát triển nguồn nhân lực. Nhóm giải pháp mang tính chiến thuật, cụ thể gồm: Giải pháp về nhân lực, giải pháp về chiến lược Marketing, giải pháp huy động vốn và giải pháp về định giá bất động sản.
Nghiên cứu cũng nhấn mạnh cần chú trọng đến việc phối hợp các nhóm giải pháp trên một cách đồng bộ và khoa học trong hoạt động kinh doanh của Công ty, có như vậy mới phát huy được nội lực và tiềm năng của Công ty nhằm đưa đến một hiệu quả cao nhất. Bài viết của Đỗ Mỹ Linh phân tích thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư vào nhà ở cho người có thu nhập thấp trên 5 trục nội dung chính: (1) Sự cần thiết phải đầu tư phát triển nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp tại Hà Nội, (2) Xác định người có thu nhập thấp, (3) Đầu tư phát triển và đầu tư phát triển nhà, (4) Vốn và nguồn vốn phát triển nhà ở, (5) Kết quả và hiệu quả đầu tư. Bài viết đã phân tích được cơ cấu về người có thu nhập thấp và tình trạng nhà ở của nhóm đối tượng này ở Hà Nội. Những yếu tố ảnh hưởng đến xu thế đầu tư cũng được phân tích đưa đến góc nhìn riêng biệt ở Hà Nội, đặc biệt là với vị thế - lợi thế là thành phố thủ đô.
Một số nhận định về hiệu quả đầu tư dự án nhà ở ở phương diện lí thuyết cũng được tác giả đề cập. Thị trường bất động sản Việt Nam – thực trạng và giải pháp đã khái quát về thị trường bất động sản hiện nay, vai trò, quy luật của thị trường bất động sản trong 4 bối cảnh chung của phát triển kinh tế. Thực trạng phát triển kinh tế thị trường trong 10 năm từ 2010 đến năm 2020 được mô tả và phân tích những điểm tích cực và tiêu cực của thị trường bất động sản đối với kinh tế, xã hội. Bài viết cùng dự báo về xu hướng phát triển của thị trường bất động sản trong những năm tới và nhận định về mặt tiêu cực của sự phát triển bất động sản trong cơ cấu phát triển kinh tế chung của đất nước.
Một trong những tồn tại, hạn chế lớn nhất được đề cập làm cho đầu tư bất động sản bị giảm thiểu hiệu quả là về khung pháp lý của thị trường, một số yếu tố có ảnh hưởng lớn đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản như vấn đề quản lý đất đô thị, quy hoạch xây dựng đô thị, đầu tư xây dựng công trình. cơ chế, chính sách trong hoạt động đầu tư nói chung đã được quy định thống nhất trong Luật Đầu tư, tuy nhiên các chủ thể tham gia thị trường bất động sản chưa thực sự được hoạt động theo cùng một cơ chế (giữa tổ chức, cá nhân trong nước với tổ chức, cá nhân nước ngoài còn có sự khác biệt về cơ chế giao đất, cho thuê đất cũng như quy trình thẩm định, cấp giấy chứng nhận đầu tư, đăng ký kinh doanh bất động sản khi tham gia thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản). Hệ thống tổ chức quản lý hoạt động thị trường bất động sản từ Trung ương chưa thực sự hoàn chỉnh. Việc phân cấp quản lý và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng cho chính quyền cấp quận, huyện là hợp lý, tuy nhiên điều kiện về trình độ, năng lực chuyên môn của đội ngũ cán bộ, công chức để thực thi nhiệm vụ được giao còn nhiều bất cập, đòi hỏi cần sớm có cơ chế khắc phục.
Tiếp cận nghiên cứu hiệu quả đầu tư trên phương diện thủy điện, bằng các phương pháp nghiên cứu như quan sát khoa học, thống kê phân tích, hệ thống hóa lý thuyết, phỏng vấn chuyên gia tác giả Vũ Thùy Chi phân tích đánh giá hiệu quả đầu tư dự án thủy điện của tập đoàn sông Đà dựa trên các văn bản pháp quy về dự án đầu tư xây dựng công trình để đề xuất biện pháp tháo dỡ khó khăn, vướng mắc trong quản lý và thực hiện các dự án đầu tư xây dựng công trình thủy điện. Trong phần giải quyết vấn đề bằng lý thuyết, tác giả phân loại hiệu quả đầu tư theo hai mặt định tính và định lượng. Định tính được phân chia theo 5 nhóm nội dung: theo lĩnh vực hoạt động, theo quan điểm lợi ích, theo phạm vi, thời gian, mức độ trực tiếp phát sinh. Ở mặt định lượng là theo phương pháp phân tích, theo thời gian tính, theo 5 mức đạt yêu cầu.