PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Trong xu thế toàn cầu hóa, hội nhập và phát triển kinh tế, nền kinh tế Việt Nam đang từng ngày phát triển lớn mạnh. Điều này vừa tạo ra cơ hội, vừa tạo ra sức ép cho hoạt động kinh doanh trong nƣớc không ngừng đổi mới, tăng cƣờng, bổ sung các nguồn lực để nâng cao vị thế của quốc gia mình với các nƣớc trong khu vực và trên thế giới. Muốn hội nhập, muốn phát triển, muốn cạnh tranh thì nhu cầu vốn luôn đƣợc các nhà kinh doanh để tâm hàng đầu.
Và ngân hàng là nơi đáp ứng nhu cầu này của họ. Điều này đã tạo nên sự sôi động trong hoạt động kinh doanh ở ngân hàng. Các ngân hàng luôn không ngừng lập ra cho mình một chiến lƣợc kinh doanh hiệu quả nhằm nâng cao chất lƣợng phục vụ, đƣa ra nhiều sản phẩm, dịch vụ mới và ƣu đãi lãi suất để thu hút khách hàng đến giao dịch với ngân hàng của mình. Hiện nay, trên địa bàn tỉnh Bình Dƣơng nhu cầu vay kinh doanh của các khách hàng cá nhân và doanh nghiệp là rất lớn.
Có thể thấy đây là những khách hàng tiềm năng mà ngân hàng cần tập trung phân tích vì nhu cầu vay kinh doanh là một trong những hoạt động mang lại nhiều lợi nhuận cho ngân hàng. Vì vậy, trong thời gian kiến tập tại Ngân hàng Thƣơng mại Cổ phần Việt Á– chi nhánh Bình Dƣơng tác giả thực hiện: “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần Việt Á – Chi Nhánh Bình Dƣơng”. Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục tiêu chung Tìm hiểu quy trình cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Việt Á – Chi nhánh Bình Dƣơng trong giai đoạn từ năm 2017 đến 2019.2 Mục tiêu cụ thể Tổng quan hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Việt Á – Chi nhánh Bình Dƣơng trong giai đoạn từ năm 2017 đến 2019. Tìm hiểu về quy trình cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Việt Á – Chi nhánh Bình Dƣơng trong giai đoạn từ năm 2017 đến 2019.
Nhận xét và kiến nghị để nâng cao hiệu quả cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Việt Á – Chi nhánh Bình Dƣơng 1 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tƣợng nghiên cứu Hoạt động cho vay bất động sản ở ngân hàng TMCP Việt Á - Chi nhánh Bình Dƣơng trong giai đoạn từ năm 2017 đến 2019.2 Phạm vi nghiên cứu Về không gian: Ngân hàng TMCP Việt Á – Chi nhánh Bình Dƣơng Về thời gian: Từ năm 2017 đến năm 2019 4. Phƣơng pháp nghiên cứu 4.1 Phƣơng pháp định tính Đọc, tổng hợp, phân tích thông tin từ giáo trình, sách báo nghiệp vụ, các văn bản pháp luật, các tài liệu liên quan đến sản phẩm vay kinh doanh tại đơn vị thực tập.2 Phƣơng pháp định lƣợng Phƣơng pháp xử lý số liệu sơ cấp: sau khi đƣợc ngân hàng cung cấp số liệu vay kinh doanh của khách hàng, tiến hành xử lý số liệu bằng phần mềm Excel. Phƣơng pháp so sánh và phân tích số liệu: xem xét biến động của vấn đề cho vay kinh doanh và so sánh chúng giữa các thời kì.
Từ đó, tìm ra đƣợc những cái đạt đƣợc, chƣa đạt đƣợc, kinh nghiệm và rút những bài học tƣơng lai. Ý nghĩa của đề tài Hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Việt Á – Chi nhánh Bình Dƣơng trong giai đoạn từ năm 2017 đến 2019. Một mặc có thể giúp các khách hàng giải quyết nhu cầu về vốn, mặc khác có thể giúp ngân hàng tạo đƣợc lợi nhuận, có thêm những khách hàng tiềm năng. Kết cấu đề tài Chƣơng 1.
Cơ sở lý thuyết về hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Việt Á – Chi nhánh Bình Dƣơng Chƣơng 2: Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP Việt Á – Chi nhánh Bình Dƣơng Chƣơng 3: Giải pháp và kiến nghị. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN VIỆT Á – CHI NHÁNH BÌNH DƢƠNG 1.1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm về cho vay Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi.2 Khái niệm về cho vay bất động sản Cho vay bất động sản là sản phẩm tín dụng dành cho khách hàng cá nhân nhằm đáp ứng nhu cầu mua nhà, hợp thức hóa nhà đất, xây dựng sửa chữa nhà của khách hàng nhƣng chƣa thể thực hiện đƣợc do gặp khó khăn về tài chính.3 Đặc điểm của cho vay bất động sản. Trong hoạt động của ngân hàng, cho vay bất động sản có thể là những khoản vay xây dựng ngắn hạn, đƣợc thanh toán lại cho ngân hàng trong vòng vài tuần và chậm nhất là trong 1 năm khi dự án hoàn tất và cũng có thể là những khoản thế chấp kéo dài từ 20 đến 25 năm, nhằm cung cấp một nguồn tài chính lâu dài cho việc mua lại một tài sản hoặc cải tạo, nâng cấp tài sản đó. Tuy nhiên, hình thức cho vay bất động sản là một trong những hình thức rủi ro nhất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng.4 Phân loại Việc phân loại cho vay bất động sản sẽ có những cách khác nhau, tuy nhiên nếu căn cứ vào mục đích vay bất động sản đƣợc chia thành 2 mảng chính: cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản.
Mảng cho vay kinh doanh bất động sản doanh nghiệp để tài trợ cho đối tƣợng khách hàng doanh nghiệp để tài trợ cho các dự án bất động sản nhƣ xây khu thị mới, khu thƣơng mại, khu căn hộ chung cƣ. 3 Mảng cho vay tiêu dùng bất động sản dành cho đối tƣợng khách hàng cá nhân để tài trợ cho nhu cầu về nhà ở nhƣ xây dựng, sữa chửa, mua nhà đất, trang trí nội thất,. và đây chính là mảng mà đề tài muốn hƣớng đến. Cho vay theo thời hạn: ngắn hạn, trung hạn, dài hạn.5 Các yếu tố ảnh hƣởng đến chất lƣợng tín dụng Chất lƣợng tín dụng là kết quả của cả một quá trình tính từ khi khoản tín dụng đƣợc ngân hàng xét duyệt, phát ra cho đến khi đƣợc thu hồi.
Trong quá trình đó có rất nhiều những tác động gây rủi ro dẫn đến việc ngân hàng không thu hồi đƣợc vốn và phải chịu thua thiệt. Để quản lý chất lƣợng tín dụng đòi hỏi phải hiểu rõ về các nhân tố gây ảnh hƣởng tới nó. Các yếu tố chủ quan (hay nhóm nhân tố từ phía ngân hàng): * Chính sách tín dụng: chính sách tín dụng phản ánh định hƣớng cơ bản cho hoạt động tín dụng, nó có ý nghĩa quyết định đến sự thành công hay thất bại của ngân hàng. Để đảm bảo và nâng cao chất lƣợng tín dụng, ngân hàng cần phải có chính sách tín dụng phù hợp với đƣờng lối phát triển kinh tế, đồng thời kết hợp đƣợc lợi ích của ngƣời gửi tiền, của ngân hàng và ngƣời vay tiền.
* Quy trình tín dụng: quy trình tín dụng là trình tự tổ chức thực hiện các bƣớc kỹ thuật nghiệp vụ cơ bản, chỉ rõ cách làm, trình tự các bƣớc từ khi bắt đầu đến khi kết thúc một giao dịch thuộc chức năng, nhiệm vụ của cán bộ tín dụng và lãnh đạo ngân hàng có liên quan. Quy trình tín dụng là yếu tố quan trọng, nếu nó đƣợc tổ chức khoa học, hợp lý sẽ cho phép bảo đảm thực hiện các khoản vay có chất lƣợng. * Kiểm soát nội bộ: đây là hoạt động mang tính thƣờng xuyên và cần thiết đối với mọi ngân hàng. Công tác kiểm tra nội bộ hoạt động kinh doanh của ngân hàng càng thƣờng xuyên, chặt chẽ sẽ càng làm cho hoạt động tín dụng đúng hƣớng, thực hiện đúng các nguyên tắc, yêu cầu thể lệ trong qui chế tín dụng cũng nhƣ qui trình tín dụng.
Kiểm soát nội bộ là biện pháp mang tính chất ngăn ngừa, hạn chế những sai sót của cán bộ tín dụng, giúp cho hoạt động tín dụng kịp thời sửa chữa, tạo điều kiện thuận lợi nâng cao chất lƣợng tín dụng. * Thông tin tín dụng: hoạt động tín dụng muốn đạt đƣợc hiệu quả cao, an toàn cần phải có hệ thống thông tin hữu hiệu phục vụ cho công tác này. Vai 4 trò và yêu cầu thông tin phục vụ công tác tín dụng và kinh doanh ngân hàng là hết sức quan trọng. Muốn nâng cao chất lƣợng tín dụng, ngân hàng cần xây dựng đƣợc hệ thống thông tin đầy đủ và linh hoạt, nhờ đó cung cấp các thông tin chính xác, kịp thời, tăng cƣờng khả năng phòng ngừa rủi ro tín dụng.
Nhóm nhân tố thuộc môi trƣờng: * Mối trƣờng kinh tế: Tính ổn định hay bất ổn định về kinh tế và chính sách kinh tế của mỗi quốc gia luôn có tác động trực tiếp đến hoạt động kinh doanh và hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp trên thị trƣờng. Tính ổn định về kinh tế mà trƣớc hết và chủ yếu là ổn định về tài chính quốc gia, ổn định tiền tệ, khống chế lạm phát là những điều mà các doanh nghiệp kinh doanh rất quan tâm và ái ngại vì nó liên quan trực tiếp đến kết quả kinh doanh của doanh nghiệp. Nền kinh tế ổn định sẽ là điều kiện, môi trƣờng thuận lợi để các doanh nghiệp hoạt động sản xuất kinh doanh và thu đƣợc lợi nhuận cao, từ đó góp phần tạo nên sự thành công trong kinh doanh của ngân hàng. Trong trƣờng hợp ngƣợc lại, sự bất ổn tất nhiên cũng bao chùm đến các hoạt động của ngân hàng, làm ảnh hƣởng tới chất lƣợng tín dụng, gây tổn thất cho ngân hàng.
* Môi trƣờng cạnh tranh: Có thể nói đây là yếu tố tác động mạnh mẽ đến chất lƣợng tín dụng nói riêng và hoạt động kinh doanh chung của NHTM. Sự tác động đó diễn ra theo hai chiều hƣớng: thứ nhất, để chiếm ƣu thế trong cạnh tranh ngân hàng luôn phải quan tâm tới đầu tƣ trang thiết bị tốt, tăng cƣờng đội ngũ nhân viên có trình độ, củng cố và khuyếch trƣơng uy tín và thế mạnh của ngân hàng. Hƣớng tác động này đã tạo điều kiện nâng cao chất lƣợng tín dụng. Tuy nhiên, ở hƣớng thứ hai, dƣới áp lực của cạnh tranh gay gắt các ngân hàng có thể bỏ qua những điều kiện tín dụng cần thiết khiến cho độ rủi ro tăng lên, làm giảm chất lƣợng tín dụng.