Tổng quan luận án

Luận án tiến sĩ kiến trúc với đề tài "Nghiên cứu giải pháp cải tạo các ô phố ở Hà Nội" được thực hiện bởi nghiên cứu sinh Nguyễn Minh Đức dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS. Lưu Đức Hải và TS.KTS. Trần Thị Lan Anh, bảo vệ tại Viện Kiến trúc Quốc gia (Bộ Xây dựng) năm 2023. Công trình thuộc chuyên ngành Kiến trúc, mã số 9.01, giải quyết bài toán cải tạo các ô phố dân cư tự phát tại khu vực nội thành Hà Nội nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển đô thị bền vững.

Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu

Quá trình đô thị hóa tại thành phố Hà Nội diễn ra mạnh mẽ qua nhiều thời kỳ, đặc biệt là quá trình chuyển đổi các làng xóm nông nghiệp ven đô thành các khu dân cư nội thành để hình thành nên các ô phố. Tuy nhiên, các ô phố này có mật độ dân số và mật độ xây dựng rất cao, trong khi hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội không được quy hoạch và bố trí đồng bộ ngay từ đầu. Tình trạng này dẫn đến sự quá tải hạ tầng trầm trọng:

  • Hệ thống trường học, trạm y tế, nhà văn hóa, sân chơi, cây xanh thiếu hụt diện tích và quy mô theo quy chuẩn; không gian công cộng bị lấn chiếm.
  • Tình trạng ngập úng xảy ra thường xuyên khi có mưa lớn do hệ thống thoát nước chắp vá; dây dẫn điện lực và thông tin đi nổi gây mất an toàn và ảnh hưởng mỹ quan.
  • Mạng lưới giao thông bên trong ô phố chủ yếu là ngõ, ngách nhỏ hẹp (bề rộng phổ biến từ 2,0m đến 3,0m), không đáp ứng được yêu cầu lưu thông cơ giới và đặc biệt không bảo đảm khả năng tiếp cận của phương tiện phòng cháy chữa cháy và cứu hộ cứu nạn.

Về mặt chính sách, mặc dù Đảng và Nhà nước đã ban hành Nghị quyết số 06-NQ/TW ngày 24/01/2022 của Bộ Chính trị về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam, cùng các văn bản như Luật Quy hoạch đô thị, Nghị định số 11/2013/NĐ-CP, Quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD, song công tác cải tạo đô thị trên thực tế chủ yếu mới tập trung vào các dự án mở rộng tuyến đường, cải tạo các khu chung cư cũ hoặc chuyển đổi chức năng các cơ sở công nghiệp cũ (như dự án Times City, Royal City). Việc cải tạo chỉnh trang đồng bộ theo quy mô toàn bộ một ô phố dân cư hiện hữu hầu như chưa được giải quyết do vướng mắc về giải phóng mặt bằng, nguồn vốn đầu tư và quỹ đất tái định cư. Đây chính là khoảng trống nghiên cứu mà luận án hướng tới giải quyết.

Mục tiêu nghiên cứu

  1. Đánh giá tổng quan về công tác cải tạo đô thị trên thế giới và tại Việt Nam; phân tích thực trạng và nhu cầu cải tạo các ô phố tại thành phố Hà Nội.
  2. Đề xuất quan điểm, nguyên tắc và hệ thống giải pháp cải tạo các ô phố phù hợp với điều kiện thực tiễn của thành phố Hà Nội nhằm nâng cao chất lượng môi trường sống, bảo tồn giá trị văn hóa cộng đồng, sử dụng hiệu quả quỹ đất và đóng góp vào sự phát triển bền vững của đô thị.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

  • Đối tượng nghiên cứu: Các ô phố hiện hữu tại thành phố Hà Nội được giới hạn bởi các tuyến phố chính, có mật độ dân số và xây dựng cao, hình thành tự phát, chủ yếu gồm nhà ở riêng lẻ thấp tầng (1–5 tầng) và giao thông nội bộ là ngõ ngách. Đối tượng nghiên cứu không bao gồm: các khu chung cư cũ; các khu vực di sản đô thị (Khu phố cổ, Khu phố cũ/phố Pháp, Trung tâm chính trị Ba Đình, khu vực Hồ Gươm và phụ cận); các trường đại học, bệnh viện, nhà máy và công trình công cộng quy mô lớn. Tổng số lượng thống kê sơ bộ trong phạm vi nghiên cứu gồm 98 ô phố.
  • Phạm vi không gian: Khu vực nội thành thành phố Hà Nội giới hạn từ phía Bắc và phía Đông bởi tuyến đường đê hữu sông Hồng, phía Tây và phía Nam giới hạn bởi tuyến đường Vành đai 3 (thuộc khu vực nội đô lịch sử A7 và nội đô mở rộng B theo Quyết định số 1259/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ).
  • Phạm vi thời gian: Đánh giá quá trình hình thành đô thị qua các thời kỳ lịch sử, khảo sát dữ liệu thực trạng giai đoạn 2018–2021 và định hướng quy hoạch đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050.
  • Địa bàn thí điểm: Ô phố Khâm Thiên - Xã Đàn - Lê Duẩn (quận Đống Đa) được lựa chọn để thiết kế phương án cải tạo thực nghiệm nhằm kiểm chứng các đề xuất khoa học.

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Các hướng nghiên cứu trong và ngoài nước

Luận án đã tổng thuật hệ thống tài liệu nghiên cứu về cải tạo và tái thiết đô thị theo ba nhóm tiếp cận chính:

  1. Tiếp cận tái thiết đô thị (Urban Redevelopment): Điển hình từ dự án tái thiết Paris của Nam tước Haussmann (bắt đầu năm 1853), phong trào "Thành phố đẹp" và Đạo luật Nhà ở năm 1949 của Hoa Kỳ (Colborn, 1963). Tiếp cận này chủ yếu giải tỏa trắng các khu nhà ở xuống cấp để xây dựng mới nhưng bộc lộ nhược điểm là phá vỡ cấu trúc xã hội và đẩy người thu nhập thấp ra xa trung tâm.
  2. Tiếp cận phục hồi đô thị (Urban Rehabilitation): Phát triển mạnh tại châu Âu (Leo Grebler) và Hoa Kỳ từ thập niên 1970, chú trọng bảo tồn cấu trúc nhà ở hiện hữu, dựa trên sự tham gia của cộng đồng dân cư để hạn chế xáo trộn đời sống.
  3. Tiếp cận tích hợp tái thiết và phục hồi: Được áp dụng tại các đô thị châu Á như Hồng Kông (chương trình tái phát triển tại chỗ năm 1974, thành lập Tổng công ty Phát triển Đất đai năm 1987) và Singapore (chương trình cải tạo khu phố người Hoa - Chinatown năm 1964 dựa trên đối tác công - tư).

Tại Việt Nam, luận án điểm lại các công trình tiêu biểu:

  • Trương Quang Thao (2001), Đô thị học nhập môn, NXB Xây dựng: Nhận diện ba xu thế cải tạo đô thị gồm phá dỡ xây mới, xây dựng xen cấy và phục chế thích nghi.
  • Phạm Sỹ Liêm (2010), Nghiên cứu đô thị (quy hoạch - quản lý - đất đai, bất động sản và nhà ở), NXB Xây dựng: Đề xuất quan điểm xây dựng "khu cư trú tốt" và các nguyên tắc cải tạo tiểu khu nhà ở tại Hà Nội.
  • Nguyễn Đăng Sơn (2011), Phương pháp tiếp cận mới về Quy hoạch và quản lý đô thị, NXB Xây dựng: Trình bày nội dung và phương pháp quản lý tái tạo đô thị.
  • Doãn Minh Khôi (2017), Hình thái học đô thị, NXB Xây dựng: Cung cấp cơ sở lý thuyết về cấu trúc hình thái ô phố tự do, lô phố và mảnh đất đô thị Hà Nội.

Vị trí và khoảng trống luận án giải quyết

Các công trình trước đây tại Việt Nam chủ yếu tập trung vào cải tạo khu chung cư cũ, chỉnh trang mặt đứng tuyến phố thương mại hoặc nghiên cứu lý luận hình thái học chung. Luận án của Nguyễn Minh Đức xác lập vị trí nghiên cứu chuyên sâu vào đối tượng các ô phố làng xóm đô thị hóa tự phát trong ranh giới Vành đai 3, giải quyết khoảng trống về phương pháp phân loại ô phố, mô hình tái cấu trúc "từ bên trong" kết hợp tái định cư tại chỗ và quy trình lập ý tưởng quy hoạch cải tạo ô phố có tính khả thi.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết và khái niệm

Luận án xây dựng khung phân tích dựa trên việc tích hợp 05 lý thuyết nền tảng trong quy hoạch và kiến trúc đô thị:

  1. Lý thuyết đơn vị ở (Neighborhood Unit) của Clarence Perry: Ứng dụng để xác định quy mô bán kính phục vụ đi bộ từ 500m đến 750m, phân bổ các công trình hạ tầng xã hội thiết yếu và tổ chức giao thông nội bộ an toàn.
  2. Lý thuyết đô thị nén (Compact City): Ứng dụng để tối ưu hóa việc sử dụng đất đô thị thông qua việc tập trung tầng cao xây dựng, phát triển không gian ngầm và giải phóng quỹ đất bề mặt dành cho không gian xanh, giao thông và công trình công cộng.
  3. Lý thuyết về nơi chốn (Place Theory): Bảo tồn các giá trị không gian mang tính ký ức, công trình tín ngưỡng tâm linh (đình, đền, chùa) và duy trì sự gắn kết cộng đồng dân cư.
  4. Lý thuyết chuyển hóa luận kiến trúc (Metabolism): Nhìn nhận ô phố như một cơ thể sống có khả năng chuyển hóa, thay thế từng phần không gian xuống cấp mà không làm ngưng trệ toàn bộ hoạt động của đô thị.
  5. Lý thuyết cải tạo đô thị: Áp dụng mô hình tích hợp giữa tái thiết (xây dựng lại khu vực xuống cấp nghiêm trọng) và chỉnh trang phục hồi (giữ gìn cấu trúc có giá trị).
Khái niệm chuyên ngành Nội dung định nghĩa theo văn bản luận án
Ô phố Khu đất tập trung nhà cửa, công trình được giới hạn bao quanh bởi một số đoạn tuyến phố chính.
Mặt ngoài ô phố Lớp công trình tiếp giáp trực tiếp với các tuyến đường phố chính bao quanh ô phố (bao gồm cả không gian vỉa hè).
Bên trong ô phố Toàn bộ không gian còn lại của ô phố nằm phía sau lớp công trình mặt ngoài, tiếp cận qua hệ thống ngõ ngách.
Cải tạo, chỉnh trang Hoạt động sửa chữa, nâng cấp mặt ngoài hoặc kết cấu công trình nhưng không làm thay đổi cơ bản cấu trúc ô phố.
Tái thiết đô thị Việc xây dựng mới các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở trên nền các công trình hiện trạng đã được phá dỡ.

Phương pháp nghiên cứu

Công trình áp dụng phương pháp nghiên cứu kết hợp giữa phân tích định tính và định lượng:

  • Phương pháp kế thừa và phân tích văn bản: Rà soát các quy định pháp luật (Nghị quyết 06-NQ/TW, Nghị định 11/2013/NĐ-CP, QCVN 01:2021/BXD) và 08 đồ án quy hoạch phân khu nội đô Hà Nội (H1-1 đến H1-4, H2-1 đến H2-4).
  • Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa: Khảo sát hiện trạng không gian, hình thái kiến trúc và hạ tầng của 98 ô phố tại Hà Nội.
  • Phương pháp điều tra xã hội học: Thực hiện khảo sát bằng 03 mẫu phiếu điều tra đối với 180 đối tượng, gồm:
    • Nhóm người dân: 100 phiếu (12 hộ mặt phố, 88 hộ trong ngõ).
    • Nhóm cán bộ quản lý nhà nước: 50 phiếu (20 cán bộ cấp Trung ương, 15 cán bộ cấp Thành phố, 15 cán bộ cấp quận/phường).
    • Nhóm doanh nghiệp: 30 phiếu (12 doanh nghiệp xây dựng, 5 chủ đầu tư bất động sản, 13 đơn vị tư vấn kiến trúc quy hoạch).
  • Phương pháp chồng lớp bản đồ: Chồng ghép bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch phân khu và ảnh vệ tinh để nhận diện cấu trúc ô phố.
  • Phương pháp chuyên gia và nghiên cứu trường hợp điển hình (Case study): Trao đổi ý kiến chuyên gia và thiết kế thử nghiệm trên ô phố Khâm Thiên - Xã Đàn - Lê Duẩn.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tổng quan về cải tạo đô thị và cải tạo ô phố

Chương 1 hệ thống hóa lịch sử cải tạo đô thị trên thế giới và Việt Nam, đồng thời đánh giá toàn diện thực trạng các ô phố tại Hà Nội.

  1. Quá trình phát triển ô phố tại Hà Nội: Quá trình phát triển trải qua các mốc: từ cấu trúc "Tam trùng thành quách - Trong thành ngoài thị" thời phong kiến chuyển sang phân định "Nội thành - Ngoại thành" thời Pháp thuộc, mở rộng quy hoạch năm 1962 (diện tích 586 km2 gồm 4 khu phố nội thành: Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng) và mở rộng năm 2008 (diện tích 3.344,47 km2 gồm 29 quận, huyện). Các ô phố nghiên cứu hình thành do sự lan tỏa đô thị, biến làng xóm ven đô thành các khu dân cư có cấu trúc tự do.

  2. Phân loại 98 ô phố nghiên cứu: Luận án phân chia 98 ô phố thuộc phạm vi Vành đai 3 thành 02 nhóm dựa trên mức độ đô thị hóa:

    • Nhóm A (Đã đô thị hóa hoàn toàn): Gồm 76 ô phố nằm sát khu trung tâm, mật độ xây dựng xấp xỉ 100%, không còn quỹ đất nông nghiệp hay đất trống.
    • Nhóm B (Còn quỹ đất trống): Gồm 22 ô phố nằm xa trung tâm hơn, còn xen kẹt một phần đất nông nghiệp hoặc đất chưa xây dựng, có điều kiện thuận lợi để bố trí công trình tái định cư và hạ tầng trong giai đoạn đầu cải tạo.

  3. Đối lập giữa mặt ngoài và bên trong ô phố:

    • Mặt ngoài: Được nâng cấp theo tiêu chuẩn đường phố đô thị, tập trung nhà ở kết hợp kinh doanh buôn bán dịch vụ. Tồn tại tình trạng lấn chiếm vỉa hè, biển quảng cáo lộn xộn, hệ thống dây điện và cáp thông tin đi nổi.
    • Bên trong: Mật độ dân số trung bình trên 20.000 người/km2 (quận Đống Đa, Thanh Xuân trên 30.000 người/km2); nhà ở riêng lẻ tự xây 1–5 tầng trên các lô đất nhỏ 30–50m2. Hệ thống giao thông là ngõ ngách 2–3m không có xe cứu hỏa vào được; thoát nước chung qua cống nắp đan gây ngập úng; thiếu nghiêm trọng sân chơi, cây xanh, trường học, trạm y tế; các công trình tâm linh (đình, đền, chùa) bị nhà dân lấn chiếm.
Nội dung khảo sát xã hội học (180 phiếu) Kết quả ghi nhận từ dữ liệu luận án
Mức độ cấp bách của việc cải tạo ô phố 77% đánh giá "Rất cấp bách" (138 phiếu); 23% đánh giá "Cấp bách" (42 phiếu); 0% "Chưa cấp bách".
Đánh giá hạ tầng xã hội trong ô phố Tỷ lệ đánh giá "Chưa đảm bảo" chiếm đa số tuyệt đối ở tất cả các hạng mục: Nhà văn hóa, Trạm y tế, Trường học, Chợ/siêu thị, Sân luyện tập.
Nhu cầu cải tạo theo thứ tự ưu tiên Nhu cầu cải tạo Nhà ở là cao nhất (112 phiếu), tiếp theo là Giao thông (101 phiếu), Cây xanh vườn hoa (97 phiếu), Y tế (89 phiếu), Giáo dục (80 phiếu).
Nguyện vọng tái định cư của người dân 92% muốn tái định cư tại chỗ; 8% chấp nhận chuyển đi nơi khác.
Chuyển đổi sang nhà chung cư mới 90% đồng ý chuyển sang sống tại chung cư cao tầng xây mới trong ô phố nếu điều kiện sống tốt hơn; 10% không đồng ý.
Bảo tồn công trình văn hóa tín ngưỡng 100% đối tượng được hỏi (180/180 phiếu) yêu cầu bảo tồn nguyên trạng đình, đền, chùa và di tích lịch sử.
Phương thức tiếp cận cải tạo mong muốn 100% đối tượng lựa chọn phương án: "Tái thiết kết hợp với cải tạo chỉnh trang".
Khó khăn theo đánh giá của doanh nghiệp (30 phiếu) Cơ chế chính sách: 100% (30/30 phiếu); Sự đồng thuận của dân: 77% (23/30); Đền bù GPMB: 60% (18/30); Lợi nhuận: 50% (15/30); Tiến độ: 0%.
  1. Rà soát quy hoạch: Các đồ án Quy hoạch chung 1259 và Quy hoạch phân khu (H1, H2) chủ yếu khoanh vùng giữ nguyên hiện trạng các khu dân cư cũ, thiếu các quy định và hướng dẫn kỹ thuật cụ thể để cải tạo tái thiết cấu trúc bên trong ô phố.

Chương 2: Cơ sở khoa học về cải tạo đô thị

Chương 2 thiết lập nền tảng pháp lý, lý luận và thực tiễn phục vụ đề xuất giải pháp.

  1. Cơ sở pháp lý: Luận án phân tích hệ thống văn bản pháp quy của Việt Nam gồm: Nghị quyết số 06-NQ/TW của Bộ Chính trị về định hướng phát triển đô thị; Luật Quy hoạch đô thị; Luật Xây dựng; Luật Nhà ở; Nghị định số 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị; Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD; Đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 (Quyết định số 1259/QĐ-TTg).

  2. Cơ sở lý luận: Luận chứng sự tích hợp của 5 lý thuyết (Đơn vị ở, Đô thị nén, Nơi chốn, Chuyển hóa luận kiến trúc, Cải tạo đô thị). Luận án khẳng định mô hình đơn vị ở cung cấp bán kính đi bộ 500–750m phù hợp quy mô kích thước 1–1,5 km của ô phố Hà Nội; lý thuyết đô thị nén cho phép dung nạp dân số tái định cư thông qua giải pháp công trình cao tầng kết hợp không gian ngầm.

  3. Cơ sở thực tiễn và bài học kinh nghiệm:

    • Kinh nghiệm quốc tế: Bài học từ Haussmann (Paris) về việc chỉnh trang không gian lớn; bài học từ Coin Street (London) về sự tham gia của tổ chức cộng đồng; bài học từ Shek Kip Mei và Tổng công ty Phát triển Đất đai (Hồng Kông) về tái phát triển tại chỗ và hợp tác công - tư (PPP); bài học giải tỏa trắng Chinatown (Singapore) cho thấy cần tránh di dời toàn bộ cư dân gốc làm mất bản sắc văn hóa.
    • Thực tiễn trong nước: Đánh giá các mô hình tái thiết trên đất nhà máy chuyển đổi như Times City (36 ha trên đất Nhà máy Dệt 8/3 và Hanosimex), Royal City (13 ha trên đất Nhà máy Cơ khí Hà Nội), và mô hình chỉnh trang mặt đứng tuyến phố Lê Trọng Tấn (đồng bộ hóa biển hiệu, vỉa hè). Từ đó rút ra kết luận: cải tạo ô phố dân cư phức tạp hơn nhiều so với dự án trên đất sạch và đòi hỏi giải pháp tổng thể phân tách khu vực bên trong và mặt ngoài.

Chương 3: Giải pháp cải tạo các ô phố tại thành phố Hà Nội (Lấy ô phố Khâm Thiên - Xã Đàn - Lê Duẩn làm ô phố thí điểm)

Chương 3 là phần đóng góp thực nghiệm cốt lõi của luận án, đề xuất khung giải pháp tổng thể và áp dụng cụ thể trên ô phố thí điểm.

  1. Quan điểm, mục tiêu và nguyên tắc cải tạo:

    • Quan điểm: Cải tạo ô phố phải lấy người dân làm trung tâm, bảo đảm quyền lợi tái định cư tại chỗ, không làm xáo trộn sinh kế truyền thống; kết hợp hài hòa giữa phát triển hiện đại và bảo tồn di sản văn hóa.
    • Mục tiêu: Nâng cao chất lượng sống, giải quyết tình trạng thiếu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, hiện đại hóa kiến trúc cảnh quan, bảo đảm an toàn phòng cháy chữa cháy.
    • Nguyên tắc: Phân định ranh giới can thiệp rõ ràng giữa bên trong và mặt ngoài ô phố; không phá dỡ các công trình di tích tín ngưỡng; ưu tiên tái định cư tại chỗ; áp dụng cơ chế hợp tác công - tư.

  2. Hệ thống giải pháp cải tạo ô phố Hà Nội:

    • Giải pháp cải tạo ô phố từ bên trong: Đây là giải pháp cốt lõi mang tính đột phá về phương pháp luận của tác giả. Tiến hành phân vùng bên trong ô phố thành các khu chức năng:
      • Khu vực tái thiết cao tầng: Xây dựng khối nhà ở chung cư cao tầng kết hợp phát triển không gian ngầm (bố trí bãi đỗ xe và hệ thống kỹ thuật) để phục vụ tái định cư tại chỗ cho các hộ dân giải tỏa bên trong.
      • Khu vực xây dựng công trình công cộng và cây xanh: Sử dụng quỹ đất dôi dư sau khi gom các hộ dân riêng lẻ vào nhà chung cư để xây dựng trường mầm non, tiểu học, trạm y tế, nhà văn hóa và công viên mini, sân chơi.
      • Khu vực bảo tồn và chỉnh trang: Giữ nguyên vị trí và tôn tạo không gian xung quanh các công trình đình, đền, chùa; chỉnh trang các khu nhà ở thấp tầng còn chất lượng tốt.
      • Hạ tầng kỹ thuật bên trong: Mở rộng các trục ngõ chính đạt chiều rộng tối thiểu bảo đảm xe chữa cháy tiếp cận; thay thế cống nắp đan bằng hệ thống thoát nước ngầm tách riêng nước mưa và nước thải sinh hoạt; hạ ngầm mạng lưới cấp điện và cáp viễn thông.
    • Giải pháp cải tạo kiến trúc mặt ngoài ô phố:
      • Giữ nguyên chức năng nhà ở kết hợp kinh doanh thương mại dịch vụ tầng 1 nhằm bảo tồn động lực kinh tế đường phố của người dân.
      • Chỉnh trang mặt đứng công trình, kiểm soát cốt cao độ tầng 1, khoảng lùi và màu sắc kiến trúc.
      • Quy chuẩn hóa kích thước, vị trí và vật liệu biển hiệu, biển quảng cáo (học tập kinh nghiệm tuyến phố Lê Trọng Tấn).
      • Chỉnh trang vỉa hè dành cho người đi bộ, bổ sung dải cây xanh bóng mát và hạ ngầm toàn bộ hạ tầng kỹ thuật dọc tuyến.
Tiêu chí so sánh Hiện trạng ô phố chưa cải tạo Định hướng sau khi áp dụng giải pháp luận án
Cấu trúc không gian Nhà ở riêng lẻ tự phát, ngõ ngách chằng chịt, mật độ xây dựng ~100%. Tái cấu trúc thành khu cao tầng ngầm hóa, khu hạ tầng xã hội, cây xanh và ngõ chính mở rộng.
Khả năng PCCC Ngõ hẹp 2–3m, xe cứu hỏa không thể tiếp cận, nguy cơ cháy nổ cao. Trục giao thông chính trong ô phố được mở rộng, bảo đảm xe chữa cháy tiếp cận từng cụm công trình.
Hạ tầng xã hội Thiếu trầm trọng trường học, y tế, vườn hoa; bị lấn chiếm cục bộ. Bổ sung đầy đủ trường học, trạm y tế, sân chơi từ quỹ đất giải phóng sau khi gom dân lên cao tầng.
Mặt ngoài ô phố Biển quảng cáo lộn xộn, lấn chiếm vỉa hè, dây điện đi nổi. Chỉnh trang mặt đứng đồng bộ, quy chuẩn biển hiệu, hạ ngầm cáp điện, bảo toàn sinh kế kinh doanh.
Tái định cư & Xã hội Nguy cơ di dời dân cư ra ngoại thành nếu giải tỏa trắng. Tái định cư tại chỗ 100% trong ô phố, bảo tồn di tích đình đền chùa và cấu trúc cộng đồng dân cư.

  1. Quy trình các bước xây dựng ý tưởng quy hoạch cải tạo: Đề xuất quy trình chuẩn hóa gồm 06 bước từ điều tra hiện trạng, lấy ý kiến cộng đồng, xác định ranh giới tái thiết bên trong, thiết kế không gian kiến trúc cảnh quan, lập phương án tài chính - tái định cư, đến phê duyệt triển khai.

  2. Áp dụng thí điểm cho ô phố Khâm Thiên - Xã Đàn - Lê Duẩn:

    • Đặc điểm ô phố thí điểm: Nằm trên địa bàn quận Đống Đa, giới hạn bởi 3 tuyến phố Khâm Thiên, Xã Đàn và Lê Duẩn (đã định hình trên bản đồ Hà Nội từ năm 1889). Bên trong có các di tích như Đình Trung Phụng, Đền Trung Phụng; công trình công cộng gồm Trạm y tế phường Phương Liên, Trường Tiểu học La Thành, Chợ Thổ Quan và tuyến Ngõ chợ Khâm Thiên buôn bán sầm uất.
    • Phương án thiết kế cải tạo: Xác định khu vực tái thiết xây dựng chung cư cao tầng tại vị trí các khu nhà lụp xụp phía trong; xây dựng tầng hầm liên thông làm bãi đỗ xe; di dời các hộ dân trong ngõ sâu vào căn hộ chung cư mới; giải phóng mặt bằng mở rộng đường trục nối thông Khâm Thiên sang Xã Đàn phục vụ PCCC; mở rộng khuôn viên Trường Tiểu học La Thành, xây dựng trạm y tế mới và công viên cây xanh quanh khu vực Đình - Đền Trung Phụng; giữ nguyên dãy nhà phố mặt tiền đường Lê Duẩn, Khâm Thiên, Xã Đàn và chỉnh trang mặt đứng, biển hiệu.
    • Lộ trình thực hiện: Phân kỳ đầu tư thành 3 giai đoạn (Chuẩn bị và xây dựng khu tái định cư ban đầu; Di dời dân cư bên trong và xây dựng hạ tầng kỹ thuật - xã hội; Hoàn thiện chỉnh trang mặt ngoài và bàn giao vận hành).

Kết quả và những đóng góp mới

Đóng góp mới về mặt lý luận và khoa học

  1. Nhận diện và phân loại thành công 98 ô phố nội thành Hà Nội thành hai nhóm đặc trưng (Nhóm A: đô thị hóa hoàn toàn; Nhóm B: còn quỹ đất trống), tạo cơ sở khoa học cho việc phân kỳ và lựa chọn giải pháp quy hoạch cải tạo thích ứng với từng nhóm đối tượng.
  2. Xây dựng phương pháp tiếp cận cải tạo ô phố toàn diện dựa trên sự phân tách cấu trúc không gian thành hai vùng can thiệp: "Bên trong ô phố" (khu vực cần tái cấu trúc mạnh mẽ) và "Mặt ngoài ô phố" (khu vực chỉnh trang bảo tồn chức năng kinh tế mặt tiền).
  3. Đề xuất phương pháp luận giải pháp "Cải tạo ô phố từ bên trong", kết hợp đồng thời ba hình thức: tái thiết cao tầng ngầm hóa, tái thiết thấp tầng và cải tạo chỉnh trang gắn với bảo tồn di tích tín ngưỡng tại chỗ.

Đóng góp mới về mặt thực tiễn và quản lý

  1. Giải quyết bài toán cân bằng lợi ích trong cải tạo đô thị: tạo ra không gian sống đạt chuẩn hạ tầng kỹ thuật - xã hội bên trong ô phố nhưng tiết kiệm tối đa chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, giải quyết tái định cư tại chỗ cho người dân (đáp ứng nguyện vọng của 92% người dân được khảo sát), duy trì mạng lưới việc làm và không làm đứt gãy mối quan hệ cộng đồng xóm giềng.
  2. Chuẩn hóa quy trình 06 bước xây dựng ý tưởng quy hoạch cải tạo ô phố, làm công cụ thực hành cho các cơ quan tư vấn thiết kế và quản lý quy hoạch xây dựng.
  3. Cung cấp phương án thiết kế cải tạo thực nghiệm chi tiết cho ô phố Khâm Thiên - Xã Đàn - Lê Duẩn, chứng minh tính khả thi về mặt kỹ thuật, không gian và xã hội của mô hình đề xuất.
  4. Đề xuất nhóm giải pháp về cơ chế chính sách: kiến nghị sửa đổi, bổ sung các quy định về quản lý quy hoạch phân khu, quy chế cải tạo khu dân cư hiện hữu và cơ chế khuyến khích đối tác công - tư (PPP) trong cải tạo ô phố.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế: Luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu trong 98 ô phố thuộc khu vực nội đô lịch sử và nội đô mở rộng (từ Vành đai 3 đến đê sông Hồng), loại trừ các khu phố cổ, phố cũ thời Pháp và chung cư cũ. Do nguồn lực nghiên cứu, công trình mới dừng lại ở việc áp dụng thiết kế thử nghiệm trên 01 ô phố thí điểm (Khâm Thiên - Xã Đàn - Lê Duẩn) và đề xuất khung giải pháp tài chính mang tính nguyên tắc, chưa lượng hóa chi tiết dòng tiền đầu tư cho từng bên tham gia (Nhà nước - Doanh nghiệp - Người dân).
  • Hướng nghiên cứu tiếp:
    • Xây dựng mô hình toán kinh tế chi tiết về cơ chế tài chính và suất sinh lời cho các nhà đầu tư tư nhân tham gia cải tạo ô phố theo hình thức hợp tác công - tư (PPP).
    • Nghiên cứu ứng dụng và điều chỉnh khung giải pháp cải tạo ô phố cho các đô thị loại I và đô thị đặc biệt khác tại Việt Nam (như TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng).
    • Nghiên cứu xây dựng sổ tay hướng dẫn kỹ thuật cải tạo chi tiết cho từng loại hình kiến trúc nhà ở riêng lẻ trong quá trình tự cải tạo chỉnh trang của người dân.

Giá trị tham khảo

Luận án là tài liệu chuyên khảo có giá trị ứng dụng thực tiễn và tham khảo học thuật cao:

  • Đối với nghiên cứu sinh, học viên cao học và giảng viên: Là tài liệu tham khảo giá trị thuộc các chuyên ngành Kiến trúc, Quy hoạch vùng và đô thị, Quản lý đô thị, Hình thái học đô thị. Đặc biệt, phương pháp tích hợp 5 lý thuyết quy hoạch (Chương 2) và phương pháp phân loại ô phố (Chương 1) là các ví dụ điển hình về phương pháp luận nghiên cứu.
  • Đối với cơ quan quản lý nhà nước (Bộ Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội, Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội, UBND các quận nội thành): Luận án cung cấp căn cứ khoa học trực tiếp để xây dựng các quy định quản lý quy hoạch chi tiết cho các khu dân cư hiện hữu trong các đồ án quy hoạch phân khu H1 và H2; cung cấp dữ liệu thực trạng 180 phiếu điều tra xã hội học và danh mục 98 ô phố tại Phụ lục 1 phục vụ công tác lập kế hoạch chỉnh trang đô thị.
  • Đối với đơn vị tư vấn và doanh nghiệp phát triển bất động sản: Cung cấp giải pháp quy hoạch không gian ngầm kết hợp chung cư cao tầng tái định cư tại chỗ (Chương 3), mở ra hướng đi mới trong việc tiếp cận các dự án cải tạo đô thị phức tạp.

Câu hỏi thường gặp

1. Đối tượng ô phố nghiên cứu trong luận án có những đặc điểm nhận diện nào và loại trừ những khu vực nào?
Trả lời: Ô phố nghiên cứu là khu đất giới hạn bởi các tuyến phố chính trong nội thành Hà Nội (từ Vành đai 3 đến đê sông Hồng), có mật độ dân số và xây dựng cao, hình thành do đô thị hóa tự phát từ làng xóm, chủ yếu gồm nhà ở dân tự xây 1–5 tầng và giao thông nội bộ là ngõ ngách 2–3m. Đối tượng này không bao gồm: khu chung cư cũ; khu di sản đô thị (Phố Cổ, Phố Cũ/Phố Pháp, Trung tâm chính trị Ba Đình, Hồ Gươm và phụ cận); và các khu đất công cộng lớn (trường đại học, bệnh viện, nhà máy).

2. Luận án phân loại 98 ô phố nội thành Hà Nội như thế nào và nhóm nào được ưu tiên thực hiện trước?
Trả lời: Luận án phân loại thành 02 nhóm: Nhóm A gồm 76 ô phố đã đô thị hóa 100% (không còn đất trống, mật độ xây dựng tối đa); Nhóm B gồm 22 ô phố còn quỹ đất trống/đất nông nghiệp xen kẹt. Luận án kiến nghị ưu tiên lựa chọn các ô phố thuộc Nhóm B để triển khai cải tạo trong giai đoạn đầu vì có sẵn quỹ đất thuận lợi cho việc xây dựng nhà tái định cư và hạ tầng kỹ thuật.

3. Bản chất của giải pháp "Cải tạo ô phố từ bên trong" do tác giả đề xuất là gì?
Trả lời: Đây là giải pháp phân chia ô phố thành hai vùng xử lý khác nhau: giữ nguyên và chỉnh trang dãy nhà ở kết hợp kinh doanh mặt ngoài phố; đồng thời tái cấu trúc khu vực lõi bên trong bằng cách gom các hộ dân nhà ở riêng lẻ lụp xụp vào các khối nhà chung cư cao tầng xây mới có bãi đỗ xe ngầm. Quỹ đất dôi dư sau giải tỏa bên trong được sử dụng để xây dựng trường học, trạm y tế, sân chơi, cây xanh, mở rộng ngõ ngách phục vụ PCCC và bảo tồn nguyên vẹn các công trình di tích tín ngưỡng (đình, đền, chùa).

4. Dữ liệu khảo sát xã hội học 180 phiếu trong luận án thể hiện nguyện vọng nổi bật nào của người dân và doanh nghiệp?
Trả lời: 77% đối tượng đánh giá việc cải tạo ô phố là "Rất cấp bách"; 92% người dân mong muốn được tái định cư tại chỗ; 90% đồng ý chuyển lên sống tại nhà chung cư cao tầng xây mới trong ô phố; 100% người được hỏi yêu cầu bảo tồn nguyên trạng các công trình đình, đền, chùa; 100% lựa chọn phương thức tích hợp giữa tái thiết và chỉnh trang; và 100% doanh nghiệp xác định vướng mắc lớn nhất hiện nay nằm ở cơ chế chính sách.

5. Tại sao ô phố Khâm Thiên - Xã Đàn - Lê Duẩn được lựa chọn làm địa bàn nghiên cứu thí điểm?
Trả lời: Ô phố này hội tụ đầy đủ các đặc trưng điển hình của đối tượng nghiên cứu: có lịch sử hình thành lâu đời (đã có 3 trục phố chính từ bản đồ năm 1889), mật độ dân cư rất cao, cấu trúc bên trong chằng chịt ngõ ngách nhỏ hẹp (như Ngõ chợ Khâm Thiên), tồn tại nhiều công trình hạ tầng xã hội quá tải (Trường Tiểu học La Thành, Trạm y tế Phương Liên) và công trình tôn giáo tín ngưỡng cần bảo tồn (Đình, Đền Trung Phụng), là địa bàn lý tưởng để kiểm chứng tính khả thi của giải pháp tái cấu trúc từ bên trong.

Kết luận

Luận án tiến sĩ của Nguyễn Minh Đức là công trình nghiên cứu chuyên khảo có hệ thống về cải tạo ô phố dân cư tự phát tại thành phố Hà Nội. Bằng việc kết hợp phương pháp luận đa ngành và khảo sát thực chứng trên 98 ô phố, tác giả đã đề xuất thành công mô hình "Cải tạo ô phố từ bên trong" kết hợp chỉnh trang mặt ngoài và tái định cư tại chỗ. Kết quả nghiên cứu và phương án thực nghiệm tại ô phố Khâm Thiên - Xã Đàn - Lê Duẩn cung cấp cơ sở khoa học và giải pháp thực tiễn quan trọng, đóng góp trực tiếp vào công tác quy hoạch, quản lý và tái thiết đô thị bền vững tại Thủ đô Hà Nội.