Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Đồ án môn học "Lập dự án đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê" do sinh viên Nguyễn Hữu Phước thực hiện dưới sự hướng dẫn của Ts. Nguyễn Văn Khoa tại Khoa Xây dựng, Trường Đại học Sư phạm Kỹ thuật TPHCM (hoàn thành ngày 06/06/2023). Đề tài tập trung xây dựng báo cáo nghiên cứu khả thi cho dự án tòa nhà văn phòng cho thuê "La Vie En Rose" của chủ đầu tư Công ty La Vie En Rose Co.

Lý do chọn đề tài và bối cảnh thực tiễn

Sau giai đoạn suy giảm tăng trưởng do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 trong năm 2021 (tăng trưởng GRDP TP.HCM âm 5,36%), kinh tế TP.HCM năm 2022 đã phục hồi mạnh mẽ với mức tăng trưởng GRDP đạt 9,03%. Cùng với sự phục hồi kinh tế, thị trường bất động sản văn phòng cho thuê ghi nhận tỷ lệ hấp thụ đạt trên 90%, trở thành phân khúc nổi bật. Đồng thời, xu hướng tổ chức làm việc tại các doanh nghiệp có sự chuyển dịch rõ rệt sang mô hình làm việc kết hợp (hybrid working) – kết hợp giữa làm việc tại văn phòng và làm việc từ xa nhằm tối ưu hóa chi phí vận hành và nâng cao hiệu suất làm việc.

Bên cạnh đó, khu vực Phường 2 thuộc Quận Tân Bình nằm liền kề Cảng hàng không quốc tế Tân Sơn Nhất, là đầu mối giao thương tập trung nhiều doanh nghiệp thuộc các nhóm ngành xuất nhập khẩu, logistics và thương mại dịch vụ. Việc đầu tư xây dựng một tòa nhà văn phòng hiện đại áp dụng mô hình hybrid working tại trục đường Hoàng Văn Thụ đáp ứng trực tiếp nhu cầu rút ngắn thời gian di chuyển, giao dịch đối ngoại của các doanh nghiệp.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

Đồ án hướng tới việc thiết lập một dự án đầu tư xây dựng hoàn chỉnh với các nhiệm vụ cụ thể:

  1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, môi trường chính trị, pháp lý và hạ tầng công nghệ tại địa bàn thực hiện dự án.
  2. Khảo sát, phân tích hiện trạng cung - cầu, phân khúc khách hàng, đối thủ cạnh tranh và sản phẩm thay thế trên thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM và Quận Tân Bình.
  3. Xác định quy mô xây dựng, giải pháp kỹ thuật công trình, tiến độ thực hiện và cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý vận hành.
  4. Hoạch định tổng mức đầu tư, cơ cấu nguồn vốn, phương án vay - trả nợ, tính toán doanh thu, chi phí, khấu hao và đánh giá hiệu quả tài chính theo quan điểm Tổng đầu tư (TIPV) và quan điểm Chủ đầu tư (EPV).
  5. Phân tích an toàn tài chính và đo lường độ nhạy một chiều trước các biến động rủi ro của thị trường.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

  • Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động lập dự án đầu tư xây dựng công trình tòa nhà văn phòng cho thuê La Vie En Rose.
  • Phạm vi không gian: Tuyến đường Hoàng Văn Thụ, Phường 2, Quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.
  • Phạm vi thời gian: Vòng đời dự án được xác định là 25 năm; dữ liệu khảo sát kinh tế - xã hội và thị trường tập trung vào giai đoạn 2019–2023.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung pháp lý và quy chuẩn kỹ thuật

Đồ án thiết lập căn cứ pháp lý và tiêu chuẩn kỹ thuật dựa trên hệ thống văn bản quy phạm pháp luật và tiêu chuẩn xây dựng:

  • Văn bản pháp luật: Luật Xây dựng số 16/2003/QH11, Luật Đầu tư số 59/2005/QH11, Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12, Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11, Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11; các Nghị định liên quan gồm Nghị định 12/2009/NĐ-CP (quản lý dự án), Nghị định 124/2008/NĐ-CP (thuế TNDN), Nghị định 123/2008/NĐ-CP (thuế GTGT), Nghị định 140/2006/NĐ-CP (bảo vệ môi trường), Nghị định 99/2007/NĐ-CP (quản lý chi phí), Nghị định 181/2004/NĐ-CP và Nghị định 99/2015/NĐ-CP (về quản lý đất đai và nhà ở), Thông tư 219/2013/TT-BTC (thuế GTGT), Thông tư 15/2005/TT-BXD.
  • Quy chuẩn kỹ thuật xây dựng: Thông tư 06/2021/TT-BXD quy định cấp công trình (Cấp III, công trình dân dụng, thiết kế 2 bước); Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 12871:2020 về văn phòng; TCVN 2622:1995 về phòng cháy chữa cháy cho nhà và công trình; các tiêu chuẩn thiết kế điện TCVN 7447, TCVN 9206, TCVN 9207.

Phương pháp và mô hình phân tích

  • Phân tích môi trường vĩ mô (PEST): Đánh giá các nhân tố Chính trị - Pháp luật, Kinh tế, Xã hội, Công nghệ và Môi trường tự nhiên tác động đến dự án.
  • Mô hình 5 áp lực cạnh tranh của Michael Porter: Phân tích cấu trúc ngành thông qua 5 yếu tố: đối thủ cạnh tranh hiện tại, đối thủ cạnh tranh tiềm năng, quyền lực thương lượng của nhà cung ứng, quyền lực thương lượng của khách hàng và nguy cơ từ sản phẩm thay thế.
  • Phương pháp phân tích kinh tế - tài chính: Lập kế hoạch khấu hao tài sản cố định, lịch trình trả nợ gốc đều theo năm, dự báo dòng tiền thu - chi, đánh giá hiệu quả tài chính theo quan điểm Tổng đầu tư và quan điểm Chủ sở hữu.
  • Phương pháp phân tích rủi ro: Đánh giá an toàn tài chính và phân tích độ nhạy một chiều đối với các biến số quan trọng tác động đến dự án.
  • Nguồn dữ liệu: Dữ liệu thứ cấp từ Cục Thống kê, Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM (DPI), báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản của Savills (Q1/2022), Knight Frank Việt Nam, Cushman & Wakefield và các tài liệu khảo sát thực địa tại Quận Tân Bình.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1. Giới thiệu dự án

Chương này xác định các thông tin pháp nhân và thông số nền tảng của dự án đầu tư:

  • Tên dự án: Văn phòng cho thuê La Vie En Rose.
  • Chủ đầu tư: Công ty La Vie En Rose Co.
  • Địa điểm xây dựng: Đường Hoàng Văn Thụ, Phường 2, Quận Tân Bình, TP.HCM. Vị trí nằm gần Cảng hàng không quốc tế Tân Sơn Nhất, tạo lợi thế di chuyển cho các doanh nghiệp xuất nhập khẩu, logistics và chuyên gia thường xuyên công tác.
  • Phân khúc khách hàng mục tiêu: Doanh nghiệp quy mô lớn (thuê diện tích lớn, hợp đồng dài hạn); doanh nghiệp vừa và nhỏ (SMEs - hợp đồng linh hoạt ngắn/dài hạn); khách hàng cá nhân/nhóm làm việc độc lập (hợp đồng ngắn hạn).
  • Thông số đầu tư cơ bản:
    • Tổng số vốn đầu tư: 50 đơn vị vốn.
    • Vốn chủ sở hữu: 30 đơn vị vốn (chiếm 60%).
    • Vốn vay: 20 đơn vị vốn (chiếm 40%), thời gian trả nợ gốc đều trong 10 năm.
    • Thời gian thực hiện dự án: 25 năm.
    • Quy mô xây dựng: Công trình gồm 3 tầng, diện tích sàn mỗi tầng khoảng 900 m²/sàn (tổng diện tích sàn ước tính 2.700 m²).

Chương 2. Phân tích tình hình kinh tế xã hội

Chương 2 trình bày chi tiết về bối cảnh địa lý và kinh tế - xã hội tại địa bàn triển khai:

  • Vị trí địa lý Quận Tân Bình & Phường 2: Quận Tân Bình giáp Quận Phú Nhuận và Quận 3 (phía Đông), Quận Tân Phú (phía Tây), Quận 10 và Quận 11 (phía Nam), Quận 12 và Quận Gò Vấp (phía Bắc). Phường 2 có diện tích 2,00 km², kết nối trực tiếp với Công viên Hoàng Văn Thụ, Công viên Gia Định và Cảng hàng không quốc tế Tân Sơn Nhất qua hai trục đường chính là Phan Đình Giót và Bạch Đằng (thời gian di chuyển đến sân bay khoảng 20 phút).
  • Chỉ tiêu kinh tế - xã hội Quận Tân Bình (năm 2022): Dân số đạt 470.350 người, mật độ dân số 21.016 người/km² (hoặc 13.541 người/km² theo thống kê phân vùng chung); tăng trưởng sản xuất dịch vụ - thương mại đạt 11,05%; tăng trưởng sản xuất công nghiệp đạt 4,15%; thu nhập bình quân đầu người đạt 6,008 triệu đồng/người/tháng; tỷ lệ đường nội thành nhựa hóa đạt 98%; tỷ lệ hộ nghèo là 0,23%; tỷ lệ cây xanh đô thị đạt 7,85 m²/người; tỷ lệ cấp nước sạch đạt 100% với định mức 142 lít/người/ngày; tỷ lệ tăng dân số tự nhiên 2,28%/năm.
Quận / Địa bàn Dân số (người) Diện tích (km²) Mật độ dân số (người/km²)
Quận 1 205.180 7,76 23.632
Quận Gò Vấp 663.313 19,88 37.392
TP. Thủ Đức 524.670 48,00 10.930
Quận Tân Bình 470.350 22,89 13.541 / 21.016
  • Bối cảnh kinh tế TP.HCM năm 2022: GRDP đạt khoảng 1.479 nghìn tỷ đồng (theo giá so sánh 2010 đạt 1.022 nghìn tỷ đồng, tăng 9,03% so với 2021). Khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 11,95% (công nghiệp tăng 12,92%), thương mại dịch vụ tăng 8,37%, kim ngạch xuất khẩu đạt 47.182,8 triệu USD. Lực lượng trong độ tuổi lao động chiếm trên 66% dân số (>3,6 triệu người).
  • Yếu tố công nghệ và tự nhiên: Ứng dụng hệ thống quản lý tòa nhà thông minh, điều khiển nhiệt độ/ánh sáng từ xa, nhận diện khuôn mặt tự động; môi trường tự nhiên mang đặc trưng nhiệt đới cận xích đạo với hai mùa mưa - khô, nhiệt độ trung bình năm 27,55°C.

Chương 3. Phân tích thị trường

Chương 3 tập trung khảo sát môi trường ngành và phân tích cạnh tranh:

  • Quy mô và tăng trưởng thị trường: Tính đến hết năm 2021, cả nước có gần 860.000 doanh nghiệp đang hoạt động, 15.300 hợp tác xã phi nông nghiệp và 5,1 triệu hộ kinh doanh (bình quân 116 người dân có 1 doanh nghiệp). Theo Savills (Q1/2022), tỷ lệ lấp đầy văn phòng tại TP.HCM đạt 90%, giá thuê bình quân 716.000 đồng/m²/tháng; văn phòng Hạng C đạt công suất 91%; lượng tiêu thụ đạt 16.500 m².
  • Cơ cấu nhu cầu theo ngành (Knight Frank): Ngành logistics chiếm 19% tổng giao dịch lớn, tài chính - ngân hàng - bảo hiểm chiếm 16%, công nghệ thông tin chiếm 14%. Giá thuê khu vực phụ cận trung tâm phân khúc Hạng B dao động 27–34 USD/m²/tháng; khu Nam Sài Gòn đạt 22,40 USD/m²/tháng.
  • Nguồn cung tương lai: Dự kiến thị trường bổ sung thêm 333.387 m² sàn văn phòng Hạng A và Hạng B trong 2 năm kế tiếp (tăng 23% tổng nguồn cung).
  • Phân tích 5 áp lực cạnh tranh:
    • Đối thủ hiện hữu: Toàn Quận Tân Bình có hơn 86 tòa nhà văn phòng cho thuê. Tại Phường 2 có 6 tòa nhà hiện hữu (tại các tuyến Bạch Đằng, Hoàng Văn Thụ, Nam Việt...). Hầu hết đối thủ thuộc mô hình văn phòng truyền thống với các nhược điểm: chi phí thuê cố định cao, yêu cầu hợp đồng dài hạn (1–5 năm), không gian cố định thiếu linh hoạt. Dự án La Vie En Rose định vị khác biệt nhờ mô hình hybrid working và tích hợp công nghệ văn phòng thông minh.
    • Đối thủ tiềm năng: Nền tảng chia sẻ văn phòng trực tuyến, chuỗi không gian coworking space, các mô hình không gian làm việc kết hợp quán cà phê/thương mại.
    • Quyền lực nhà cung ứng: Tác động từ giá cả và chất lượng vật liệu xây dựng; chủ đầu tư thực hiện chiến lược đa dạng hóa nhà cung ứng, kiểm soát hợp đồng để giảm thiểu rủi ro.
    • Quyền lực khách hàng: Doanh nghiệp lớn có quyền thương lượng cao do diện tích thuê lớn; doanh nghiệp vừa và nhỏ có quyền thương lượng trung bình; khách hàng cá nhân có quyền thương lượng thấp.
    • Sản phẩm thay thế: Coworking spaces, làm việc từ xa hoàn toàn (remote work), văn phòng ảo (virtual office), văn phòng linh hoạt (flexible office spaces), văn phòng tại nhà (home offices).

Chương 4. Phân tích kỹ thuật và tổ chức nhân lực

Chương 4 xác định các tiêu chuẩn kỹ thuật thiết kế và phương án xây dựng:

  • Tiêu chuẩn thiết kế áp dụng:
    • Phân cấp công trình: Cấp III, công trình dân dụng, áp dụng quy trình thiết kế 2 bước theo Thông tư 06/2021/TT-BXD.
    • Tiêu chuẩn diện tích sàn theo TCVN 12871:2020: Phòng làm việc nhân viên tối thiểu đạt 3 – 4,5 m²/người; phòng giám đốc tối thiểu 10 – 20 m²/phòng; phòng họp tối thiểu 20 – 40 m²/phòng.
    • Tiêu chuẩn hệ thống cơ điện: Hệ thống điện thiết kế độc lập, dễ sửa chữa, tuân thủ TCVN 7447, TCVN 9206, TCVN 9207; bố trí hệ thống chiếu sáng sự cố và thoát hiểm tại sảnh, hành lang, cầu thang.
  • Tổ chức thực hiện: Bố trí tổng mặt bằng, lập tiến độ thi công, tổng mức đầu tư xây dựng công trình và mô hình bộ máy nhân sự quản lý vận hành tòa nhà.

Chương 5. Phân tích tài chính

Chương 5 thiết lập mô hình tính toán tài chính chi tiết của dự án:

  • Bảng thông số đầu vào: Tổng mức đầu tư 50 đơn vị vốn; cơ cấu vốn gồm 30 đơn vị vốn chủ sở hữu và 20 đơn vị vốn vay thương mại.
  • Kế hoạch vay và trả nợ: Thời gian trả nợ gốc đều đặn trong 10 năm từ khi đưa vào vận hành.
  • Dự toán chi phí và doanh thu: Tính toán chi phí hoạt động sản xuất - kinh doanh hàng năm, lập bảng trích khấu hao tài sản cố định công trình và thiết bị, ước tính dòng doanh thu cho thuê sàn theo diện tích và đơn giá thị trường.
  • Đánh giá dòng tiền: Lập báo cáo ngân lưu và đánh giá hiệu quả tài chính theo quan điểm Tổng đầu tư (TIPV - Total Investment Point of View) và quan điểm Chủ đầu tư (EPV - Equity Point of View).

Chương 6. Phân tích rủi ro

Chương 6 tập trung kiểm định mức độ an toàn của dự án:

  • Đánh giá an toàn tài chính: Đo lường khả năng thanh toán nợ gốc và lãi vay, điểm hòa vốn công suất sử dụng.
  • Phân tích độ nhạy một chiều: Đánh giá mức độ biến thiên của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính khi các yếu tố đầu vào thay đổi đơn lẻ (doanh thu cho thuê, tỷ lệ lấp đầy, chi phí đầu tư xây dựng, chi phí vận hành, lãi suất vay).

Chương 7. Kết luận

Tổng hợp các kết quả phân tích về thị trường, kỹ thuật, tài chính và rủi ro, khẳng định tính khả thi và đề xuất triển khai dự án đầu tư tòa nhà văn phòng La Vie En Rose tại Quận Tân Bình.

Kết quả và đóng góp

Kết quả chính của đồ án

  1. Xác lập thông số kỹ thuật và quy mô kiến trúc: Hoàn thiện phương án xây dựng tòa nhà văn phòng 3 tầng với diện tích sàn 900 m²/tầng (tổng sàn 2.700 m²), tuân thủ tiêu chuẩn diện tích TCVN 12871:2020 (3–4,5 m²/người) và phân cấp công trình dân dụng Cấp III theo Thông tư 06/2021/TT-BXD.
  2. Cơ cấu tài chính cụ thể: Thiết lập mô hình vốn đầu tư gồm 50 đơn vị vốn, trong đó vốn chủ sở hữu chiếm 60% (30 đơn vị), vốn vay chiếm 40% (20 đơn vị) với kế hoạch hoàn trả nợ gốc đều trong 10 năm trên tổng vòng đời vận hành 25 năm.
  3. Định vị thị trường dựa trên số liệu thực chứng: Khảo sát hiện trạng 86 tòa nhà văn phòng tại Tân Bình và 6 tòa nhà tại Phường 2, xác định phân khúc thị trường dựa trên tỷ lệ hấp thụ đạt trên 90% tại TP.HCM và nhu cầu từ 3 nhóm ngành dẫn đầu (logistics 19%, tài chính 16%, công nghệ 14%).
Thông số / Chỉ tiêu Giá trị xác lập trong đồ án Căn cứ / Tiêu chuẩn
Quy mô công trình 3 tầng (khoảng 900 m²/sàn) Tổng diện tích sàn ~2.700 m²
Cấp công trình Cấp III, thiết kế 2 bước Thông tư 06/2021/TT-BXD
Tiêu chuẩn diện tích nhân viên 3 – 4,5 m²/người TCVN 12871:2020
Diện tích phòng giám đốc / họp 10 – 20 m² / 20 – 40 m² TCVN 12871:2020
Tổng mức vốn đầu tư 50 đơn vị vốn Phương án tài chính dự án
Tỷ lệ Vốn CSH / Vốn vay 60% (30 đơn vị) / 40% (20 đơn vị) Kế hoạch huy động vốn
Thời gian trả nợ gốc / Vòng đời 10 năm (gốc đều) / 25 năm Phương án vay và trả nợ
Tỷ lệ lấp đầy thị trường TP.HCM > 90% (Hạng C đạt 91%) Báo cáo Savills Q1/2022

Đóng góp thực tiễn của đề tài

  • Đề xuất mô hình văn phòng cho thuê kết hợp hybrid working ứng dụng công nghệ quản lý tòa nhà thông minh, giúp khắc phục tính cứng nhắc về chi phí và thời hạn hợp đồng của 6 tòa nhà văn phòng truyền thống hiện hữu tại Phường 2, Quận Tân Bình.
  • Tận dụng triệt để lợi thế vị trí tiếp giáp Cảng hàng không quốc tế Tân Sơn Nhất và trục đường Hoàng Văn Thụ để giải quyết bài toán giao dịch logistics và xuất nhập khẩu cho các doanh nghiệp trên địa bàn.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của đồ án

  • Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật được tác giả viện dẫn có sự đan xen giữa các văn bản pháp luật cũ (như Luật Xây dựng 2003, Luật Đầu tư 2005, Luật Doanh nghiệp 2005, Nghị định 12/2009/NĐ-CP) và các quy chuẩn kỹ thuật mới (Thông tư 06/2021/TT-BXD, TCVN 12871:2020).
  • Phương pháp phân tích rủi ro trong văn bản mới dừng lại ở phân tích độ nhạy một chiều, chưa mô phỏng kịch bản đa biến hoặc mô phỏng xác suất Monte Carlo khi các biến số rủi ro tác động đồng thời.

Hướng mở rộng nghiên cứu

  • Cập nhật toàn diện khung pháp lý theo Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới nhất tại thời điểm hiện hành.
  • Mở rộng phân tích độ nhạy đa chiều và kiểm tra sức chịu tải tài chính của dự án trong các điều kiện biến động kinh tế vĩ mô phức tạp.

Giá trị tham khảo

Đồ án là tài liệu tham khảo chuyên môn phù hợp cho sinh viên, giảng viên và kỹ sư thuộc các chuyên ngành Kỹ thuật Xây dựng, Quản lý Xây dựng, Kinh tế Xây dựng và Quản trị Kinh doanh Bất động sản.

Tài liệu cung cấp cấu trúc mẫu chuẩn mực cho một báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư xây dựng công trình thương mại dịch vụ:

  • Quy trình tích hợp phân tích thị trường (sử dụng mô hình PEST và 5 lực lượng cạnh tranh) với tính toán quy hoạch kỹ thuật theo Tiêu chuẩn Việt Nam (TCVN 12871:2020).
  • Khung lập bảng tính tài chính dự án xây dựng bao gồm: cơ cấu vốn, trích khấu hao, lịch trả nợ vay gốc đều và tách bạch dòng tiền theo quan điểm TIPV và EPV.

Câu hỏi thường gặp

1. Dự án văn phòng cho thuê La Vie En Rose được xây dựng tại đâu và quy mô như thế nào?

Dự án được xây dựng tại đường Hoàng Văn Thụ, Phường 2, Quận Tân Bình, TP.HCM, gần Cảng hàng không quốc tế Tân Sơn Nhất. Công trình có quy mô 3 tầng, diện tích sàn mỗi tầng khoảng 900 m² (tổng diện tích sàn khoảng 2.700 m²), thuộc công trình dân dụng Cấp III, áp dụng thiết kế 2 bước.

2. Cơ cấu nguồn vốn và thời hạn vay nợ của dự án được phân bổ ra sao?

Tổng mức vốn đầu tư của dự án là 50 đơn vị vốn. Trong đó, vốn chủ sở hữu là 30 đơn vị (chiếm 60%) và vốn vay là 20 đơn vị (chiếm 40%). Thời gian trả nợ gốc đều là 10 năm và thời gian thực hiện toàn bộ dự án là 25 năm.

3. Những ngành nghề nào có nhu cầu thuê văn phòng cao nhất theo số liệu khảo sát trong đồ án?

Theo dữ liệu của Knight Frank Việt Nam được trích dẫn trong đồ án, ba nhóm ngành dẫn đầu về nhu cầu thuê mặt bằng thương mại là: ngành Logistics (chiếm 19% giao dịch lớn), Dịch vụ Tài chính - Ngân hàng - Bảo hiểm (chiếm 16%) và ngành Công nghệ thông tin (chiếm 14%).

4. Tiêu chuẩn diện tích văn phòng trên đầu người được tính toán theo quy chuẩn nào?

Dự án áp dụng Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 12871:2020, quy định diện tích tối thiểu đối với phòng làm việc của nhân viên là 3 – 4,5 m²/người, phòng giám đốc tối thiểu từ 10 – 20 m²/phòng, và phòng họp tối thiểu từ 20 – 40 m²/phòng.

Kết luận

Đồ án môn học "Lập dự án đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê" của tác giả Nguyễn Hữu Phước đã xây dựng một phương án đầu tư hoàn chỉnh cho tòa nhà La Vie En Rose tại Quận Tân Bình, TP.HCM. Báo cáo kết hợp chặt chẽ giữa phân tích thị trường bất động sản văn phòng, khảo sát địa bàn Phường 2, tính toán kỹ thuật theo TCVN 12871:2020 và lập kế hoạch tài chính với vòng đời 25 năm. Kết quả nghiên cứu khẳng định tính khả thi của mô hình văn phòng hybrid working ứng dụng công nghệ thông minh tại khu vực cửa ngõ sân bay Tân Sơn Nhất.