Hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thông agribank chi nhánh thị xã phổ yên tỉnh thái nguyên

Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn (Agribank) chi nhánh Phổ Yên đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp vốn cho… 59 trang · Không có thông tin.

• Người hướng dẫn: Th.S Nguyễn Thị Minh Phương
• Trường học: Không có thông tin
• Chuyên ngành: Không có thông tin
• Đề tài: Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp tại Agribank Phổ Yên: Giải Pháp Hoàn Thiện
• Loại tài liệu: chuyên đề thực tập tốt nghiệp
• Năm xuất bản: Không có thông tin
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• PHẦN MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH THỊ XÃ PHỔ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
• 1.1. GIỚI THIỆU TỔNG QUÁT VỀ NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH THỊ XÃ PHỔ YÊN, THÁI NGUYÊN
• 1.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Thị xã Phổ Yên
• 1.1.2. Sơ đồ cơ cấu bộ máy tổ chức hoạt động của chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Thị xã Phổ Yên
• 1.1.3. Chức năng nhiệm vụ của từng bộ phận trong cơ cấu tổ chức
• 1.1.4. Tình hình họat động kinh doanh của chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Thị xã Phổ Yên
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN THỊ XÃ PHỔ YÊN, THÁI NGUYÊN
• 2.1. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
• 2.1.1. Khái niệm và nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp
• 2.1.2. Hướng dẫn quản lí đối với bất động sản thế chấp
• 2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản thế chấp và hoạt động định giá bất động sản thế chấp
• 2.2. QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN THỊ XÃ PHỔ YÊN
• 2.2.1. Sơ đồ quy trình định giá bất động sản thế chấp
• 2.2.2. Mô tả quy trình định giá bất động sản thế chấp
• 2.2.3. Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng
• 2.2.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
• 2.2.3.2. Phương pháp chi phí
• 2.2.3.3. Phương pháp vốn hóa trực tiếp
• 2.2.3.4. Phương pháp thặng dư
• 2.2.3.5. Phương pháp lợi nhuận
• 2.3. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN THỊ XÃ PHỔ YÊN
• 2.3.1. Ví dụ minh họa thực tế 1
• 2.3.2. Ví dụ minh họa thực tế 2
• 2.4. ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP - KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC TRONG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
• 2.4.1. Những thành tựu đạt được
• 2.4.2. Đánh giá hoạt động định giá bất động sản
• 2.5. NGUYÊN NHÂN - KHÓ KHĂN VƯỚNG PHẢI TRONG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH THỊ XÃ PHỔ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
• 3.1. ĐỊNH HƯỚNG TRONG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ
• 3.1.1. Định hướng phát triển chung cho hoạt động kinh doanh
• 3.1.2. Định hướng phát triển cho hoạt động định giá bất động sản thế chấp
• 3.2. GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
• 3.2.1. Nâng cao trình độ cán bộ trong công tác định giá bất động sản thế chấp
• 3.2.2. Tăng cường việc khảo sát và xây dựng đơn giá đất thị trường trong khu vực
• 3.2.3. Tăng cường mối quan hệ hợp tác với các ngân hàng bạn và các tổ chức có liên quan
• PHẦN KẾT LUẬN

Tóm tắt

I. Tổng Quan Agribank Phổ Yên Nền Tảng Định Giá BĐS Thế Chấp

Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn (Agribank) chi nhánh Phổ Yên đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp vốn cho khu vực nông nghiệp và nông thôn. Chi nhánh được thành lập ngày 31/12/2010, đặt tại đường QL3 cũ, Phường Ba Hàng, Thị xã Phổ Yên, Thành phố Thái Nguyên. Hoạt động định giá bất động sản (BĐS) thế chấp tại đây là yếu tố then chốt để đảm bảo an toàn vốn vay và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế địa phương. Agribank Phổ Yên không chỉ hỗ trợ tài chính mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững của cộng đồng. Việc thẩm định giá bất động sản chính xác giúp ngân hàng đưa ra quyết định cho vay hợp lý, giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận. Chi nhánh không ngừng nỗ lực để nâng cao chất lượng dịch vụ và đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng.

1.1. Lịch Sử Hình Thành và Phát Triển Agribank Phổ Yên

Agribank Phổ Yên được thành lập trên cơ sở kế thừa và phát triển từ Ngân hàng Phát triển Nông nghiệp Việt Nam. Chi nhánh đã trải qua nhiều giai đoạn chuyển đổi và không ngừng lớn mạnh, trở thành một trong những ngân hàng hàng đầu tại địa phương. Từ năm 1988, Ngân hàng Phát triển Nông nghiệp Việt Nam được thành lập theo Nghị định số 53/HĐBT ngày 26/3/1988 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) về việc thành lập các ngân hàng chuyên doanh, trong đó có Ngân hàng Phát triển Nông nghiệp Việt Nam hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn. Đến nay, Agribank Phổ Yên đã khẳng định được vị thế của mình trong hệ thống Agribank nói riêng và ngành ngân hàng Việt Nam nói chung.

1.2. Cơ Cấu Tổ Chức và Chức Năng Nhiệm Vụ Agribank Phổ Yên

Cơ cấu tổ chức của Agribank Phổ Yên được xây dựng theo mô hình quản lý hiện đại, bao gồm Ban Giám đốc, các phòng ban nghiệp vụ và các phòng giao dịch. Mỗi bộ phận có chức năng và nhiệm vụ riêng, phối hợp chặt chẽ với nhau để đảm bảo hoạt động hiệu quả của toàn chi nhánh. Các phòng ban nghiệp vụ bao gồm phòng khách hàng doanh nghiệp, phòng khách hàng bán lẻ, phòng kế toán giao dịch, phòng kế toán ngân quỹ, phòng quản lý rủi ro và nợ có vấn đề, phòng hành chính tổng hợp và các phòng giao dịch. Chức năng của từng phòng ban được phân công rõ ràng, đảm bảo tính chuyên môn hóa và hiệu quả trong công việc.

II. Thực Trạng Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp Tại Agribank Phổ Yên

Công tác định giá bất động sản thế chấp tại Agribank Phổ Yên đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo an toàn vốn vay và quản lý rủi ro tín dụng. Quy trình định giá được thực hiện theo các quy định của Ngân hàng Nhà nước và Agribank, bao gồm các bước như thu thập thông tin, khảo sát thực địa, phân tích thị trường và xác định giá trị tài sản. Tuy nhiên, thực tế cho thấy vẫn còn tồn tại một số hạn chế trong công tác định giá, ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của chi nhánh. Cần có những giải pháp để hoàn thiện quy trình định giá, nâng cao chất lượng thẩm định và giảm thiểu rủi ro tài sản đảm bảo.

2.1. Quy Trình Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp Hiện Hành

Quy trình định giá tài sản thế chấp tại Agribank Phổ Yên bao gồm nhiều bước, từ tiếp nhận hồ sơ đến thẩm định và phê duyệt. Các phương pháp định giá được sử dụng bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận. Tuy nhiên, việc áp dụng các phương pháp này còn gặp nhiều khó khăn do thiếu thông tin thị trường và sự biến động của giá cả bất động sản Phổ Yên.

2.2. Đánh Giá Ưu Điểm và Hạn Chế Trong Định Giá Bất Động Sản

Công tác thẩm định giá bất động sản tại Agribank Phổ Yên đã đạt được những thành tựu nhất định, góp phần vào việc mở rộng tín dụng và hỗ trợ phát triển kinh tế địa phương. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại một số hạn chế như thiếu đội ngũ cán bộ có trình độ chuyên môn cao, thiếu thông tin thị trường và quy trình định giá còn phức tạp. Cần có những giải pháp để khắc phục những hạn chế này và nâng cao hiệu quả công tác định giá.

2.3. Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Bất Động Sản Thế Chấp

Giá trị bất động sản thế chấp chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như vị trí, diện tích, chất lượng xây dựng, tình trạng pháp lý và yếu tố thị trường. Sự biến động của thị trường bất động sản, chính sách của Nhà nước và các yếu tố kinh tế vĩ mô cũng tác động đến giá trị tài sản. Việc đánh giá chính xác các yếu tố này là rất quan trọng để đảm bảo tính khách quan và chính xác của công tác định giá.

III. Giải Pháp Hoàn Thiện Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp Agribank

Để nâng cao hiệu quả công tác định giá bất động sản thế chấp tại Agribank Phổ Yên, cần có những giải pháp đồng bộ và toàn diện. Các giải pháp này tập trung vào việc nâng cao trình độ chuyên môn của cán bộ định giá, tăng cường thu thập thông tin thị trường, hoàn thiện quy trình định giá và ứng dụng công nghệ thông tin vào công tác thẩm định. Việc thực hiện các giải pháp này sẽ giúp Agribank Phổ Yên giảm thiểu rủi ro tín dụng, nâng cao hiệu quả hoạt động và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng.

3.1. Nâng Cao Năng Lực Cán Bộ Định Giá Bất Động Sản

Đào tạo và bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn cho cán bộ định giá tài sản là một trong những giải pháp quan trọng hàng đầu. Cần tổ chức các khóa đào tạo về phương pháp định giá, phân tích thị trường và quản lý rủi ro tín dụng. Đồng thời, khuyến khích cán bộ tham gia các khóa học, hội thảo chuyên ngành để cập nhật kiến thức và kinh nghiệm.

3.2. Tăng Cường Thu Thập và Phân Tích Thông Tin Thị Trường

Việc thu thập và phân tích thông tin thị trường là yếu tố then chốt để đảm bảo tính chính xác của công tác định giá nhà đất. Cần xây dựng hệ thống thông tin thị trường đầy đủ, chính xác và kịp thời. Đồng thời, tăng cường hợp tác với các tổ chức, đơn vị có liên quan để thu thập thông tin và chia sẻ kinh nghiệm.

3.3. Ứng Dụng Công Nghệ Thông Tin Vào Định Giá Bất Động Sản

Ứng dụng công nghệ thông tin vào công tác thẩm định tài sản giúp nâng cao hiệu quả và giảm thiểu thời gian thực hiện. Cần xây dựng phần mềm định giá, sử dụng các công cụ phân tích dữ liệu và ứng dụng các công nghệ mới như GIS (hệ thống thông tin địa lý) vào công tác định giá.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn và Kết Quả Nghiên Cứu Định Giá Agribank

Việc áp dụng các giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Agribank Phổ Yên đã mang lại những kết quả tích cực. Chất lượng thẩm định được nâng cao, rủi ro tín dụng giảm thiểu và hiệu quả hoạt động của chi nhánh được cải thiện. Các kết quả nghiên cứu cho thấy việc ứng dụng công nghệ thông tin và nâng cao trình độ cán bộ định giá có tác động lớn đến tính chính xác và khách quan của công tác thẩm định.

4.1. Ví Dụ Minh Họa Thực Tế Về Định Giá Bất Động Sản

Cần có các ví dụ cụ thể về việc áp dụng các phương pháp định giá khác nhau trong thực tế, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm và đưa ra những khuyến nghị phù hợp. Ví dụ, một trường hợp định giá nhà phố tại khu vực trung tâm Phổ Yên, cần phân tích các yếu tố như vị trí, diện tích, chất lượng xây dựng và so sánh với các giao dịch tương tự trên thị trường.

4.2. Đánh Giá Tác Động Của Giải Pháp Đến Hoạt Động Tín Dụng

Việc hoàn thiện công tác định giá bất động sản có tác động tích cực đến hoạt động tín dụng của Agribank Phổ Yên. Rủi ro tín dụng giảm thiểu, khả năng thu hồi nợ được nâng cao và hiệu quả sử dụng vốn được cải thiện. Đồng thời, việc định giá chính xác giúp ngân hàng đưa ra quyết định cho vay hợp lý, hỗ trợ phát triển kinh tế địa phương.

V. Rủi Ro và Giải Pháp Giảm Thiểu Rủi Ro Định Giá Bất Động Sản

Trong quá trình định giá bất động sản, có thể phát sinh một số rủi ro như sai sót trong quá trình thu thập thông tin, đánh giá không chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản và sự biến động của thị trường. Để giảm thiểu rủi ro, cần có quy trình kiểm soát chặt chẽ, đảm bảo tính khách quan và minh bạch trong công tác thẩm định. Đồng thời, cần có các biện pháp phòng ngừa và xử lý rủi ro kịp thời.

5.1. Nhận Diện Các Rủi Ro Thường Gặp Trong Định Giá

Các rủi ro thường gặp trong công tác định giá bất động sản bao gồm rủi ro thông tin, rủi ro chủ quan, rủi ro thị trường và rủi ro pháp lý. Rủi ro thông tin xảy ra khi thông tin thu thập không đầy đủ hoặc không chính xác. Rủi ro chủ quan xảy ra khi cán bộ định giá có định kiến hoặc thiếu kinh nghiệm. Rủi ro thị trường xảy ra khi thị trường bất động sản biến động mạnh. Rủi ro pháp lý xảy ra khi tài sản có tranh chấp hoặc không đủ điều kiện pháp lý.

5.2. Giải Pháp Phòng Ngừa và Giảm Thiểu Rủi Ro Định Giá

Để phòng ngừa và giảm thiểu rủi ro trong công tác định giá tài sản thế chấp, cần có các giải pháp như xây dựng quy trình kiểm soát chặt chẽ, đảm bảo tính khách quan và minh bạch trong công tác thẩm định. Đồng thời, cần có các biện pháp phòng ngừa và xử lý rủi ro kịp thời. Cần có quy trình kiểm tra chéo giữa các cán bộ định giá, sử dụng các công cụ phân tích rủi ro và có cơ chế giám sát hiệu quả.

VI. Kết Luận và Tương Lai Định Giá Bất Động Sản Agribank Phổ Yên

Công tác định giá bất động sản thế chấp tại Agribank Phổ Yên đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo an toàn vốn vay và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế địa phương. Việc hoàn thiện công tác định giá là một quá trình liên tục, đòi hỏi sự nỗ lực và phối hợp của tất cả các bên liên quan. Trong tương lai, Agribank Phổ Yên sẽ tiếp tục nâng cao chất lượng dịch vụ, ứng dụng công nghệ thông tin và tăng cường hợp tác với các đối tác để đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng.

6.1. Tóm Tắt Các Giải Pháp Hoàn Thiện Định Giá Bất Động Sản

Các giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Agribank Phổ Yên bao gồm nâng cao năng lực cán bộ định giá, tăng cường thu thập và phân tích thông tin thị trường, ứng dụng công nghệ thông tin vào định giá và xây dựng quy trình kiểm soát rủi ro chặt chẽ. Việc thực hiện các giải pháp này sẽ giúp Agribank Phổ Yên giảm thiểu rủi ro tín dụng, nâng cao hiệu quả hoạt động và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng.

6.2. Triển Vọng Phát Triển Công Tác Định Giá Bất Động Sản

Trong tương lai, công tác định giá bất động sản tại Agribank Phổ Yên sẽ tiếp tục phát triển theo hướng chuyên nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập quốc tế. Việc ứng dụng các công nghệ mới như trí tuệ nhân tạo (AI) và blockchain vào công tác định giá sẽ giúp nâng cao hiệu quả và giảm thiểu chi phí. Đồng thời, việc tăng cường hợp tác với các tổ chức định giá quốc tế sẽ giúp Agribank Phổ Yên tiếp cận với các phương pháp và tiêu chuẩn định giá tiên tiến.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong giai đoạn 2010–2015, nền kinh tế Việt Nam duy trì đà tăng trưởng, thúc đẩy nhu cầu mở rộng quy mô sản xuất và đầu tư kinh doanh của các thành phần kinh tế. Nhu cầu vốn tín dụng của các doanh nghiệp, tổ chức và hộ cá thể gia tăng mạnh mẽ, trong đó hệ thống ngân hàng thương mại đóng vai trò cung ứng vốn chủ lực. Để đảm bảo an toàn cho các khoản cấp tín dụng, điều kiện tiên quyết là bên vay phải có tài sản bảo đảm, phổ biến nhất là bất động sản. Tuy nhiên, bất động sản là loại tài sản gắn liền với đất đai do Nhà nước thống nhất quản lý, có tính chất pháp lý và biến động thị trường phức tạp.

Công tác định giá bất động sản thế chấp đòi hỏi tính chuẩn xác cao nhằm xác định hạn mức cho vay tối đa và phòng ngừa rủi ro tín dụng. Mặc dù nghiệp vụ định giá đã được triển khai bài bản tại các hội sở và chi nhánh ở các đô thị lớn, hoạt động này vẫn còn nhiều tính chất mới mẻ, khó khăn cả về mặt lý luận lẫn thực tiễn tại các chi nhánh cấp huyện, thị xã.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của chuyên đề được xác định cụ thể:

1. Giới thiệu tổng quan về tổ chức, chức năng và hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank) – Chi nhánh Thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên, tập trung vào Phòng Khách hàng Doanh nghiệp.
2. Tìm hiểu các quy định, nguyên tắc và quy trình nghiệp vụ định giá bất động sản thế chấp đang áp dụng tại chi nhánh.
3. Phân tích thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp thông qua quy trình kỹ thuật và các hồ sơ định giá thực tế.
4. Đánh giá những ưu điểm, thành tựu đạt được và chỉ rõ những tồn tại, khó khăn cùng nguyên nhân trong công tác định giá.
5. Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Agribank Chi nhánh Thị xã Phổ Yên.

Chuyên đề tập trung giải quyết 4 câu hỏi nghiên cứu:

1. Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Agribank Chi nhánh Thị xã Phổ Yên diễn ra như thế nào?
2. Những thành tựu đã đạt được trong công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại đơn vị là gì?
3. Những khó khăn và tồn tại nào đang cản trở hiệu quả của hoạt động định giá tại chi nhánh?
4. Những giải pháp nào cần được triển khai để hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Agribank Chi nhánh Thị xã Phổ Yên?

Đối tượng nghiên cứu là hoạt động định giá bất động sản thế chấp dùng làm tài sản bảo đảm tiền vay. Phạm vi nghiên cứu về mặt không gian tập trung tại Agribank Chi nhánh Thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên; phạm vi thời gian tập trung vào giai đoạn hoạt động từ năm 2010 đến 9 tháng đầu năm 2016 cùng các hồ sơ định giá thực tế phát sinh trong giai đoạn 2013–2014.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Chuyên đề vận dụng khung pháp lý và lý luận chuyên ngành về định giá tài sản:

• Khái niệm định giá bất động sản theo quy định tại Khoản 9 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản.
• Các quy định về điều kiện nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật và hệ thống quy chế nội bộ của Agribank (văn bản Quy chế Tổ chức và hoạt động, Quy định định giá tài sản bảo đảm của Agribank).
• Hệ thống nguyên tắc thẩm định giá chuyên nghiệp: nguyên tắc độc lập, chính trực, khách quan, bí mật và công khai minh bạch.
• Cơ sở lý thuyết về 5 phương pháp định giá bất động sản:
  • Phương pháp so sánh trực tiếp.
  • Phương pháp chi phí.
  • Phương pháp vốn hóa trực tiếp.
  • Phương pháp thặng dư.
  • Phương pháp lợi nhuận.

Phương pháp nghiên cứu được tác giả sử dụng bao gồm:

• Phương pháp phân tích, tổng hợp: Hệ thống hóa các văn bản lý luận, quy định của Ngân hàng Nhà nước và Agribank.
• Phương pháp thống kê: Thu thập, xử lý và phân tích số liệu hoạt động kinh doanh, huy động vốn, dư nợ tín dụng và hoạt động ngân quỹ của chi nhánh đến ngày 30/09/2016.
• Phương pháp nghiên cứu trường hợp (case study): Trích xuất và phân tích 2 hồ sơ định giá bất động sản thực tế tại địa bàn Phổ Yên để minh họa quy trình tính toán giá trị tài sản thế chấp.
• Phương pháp kế thừa: Tham khảo các công trình nghiên cứu đã công bố trong lĩnh vực định giá bất động sản bảo đảm nợ vay.

Nguồn dữ liệu sử dụng trong nghiên cứu gồm các báo cáo tài chính thường niên, báo cáo hoạt động kinh doanh 9 tháng đầu năm 2016, các quy định nội bộ và hồ sơ định giá thực tế lưu trữ tại Agribank Chi nhánh Thị xã Phổ Yên.

Nội dung chính theo từng chương

CHƯƠNG 1: Giới thiệu về Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Chi nhánh Thị xã Phổ Yên, Tỉnh Thái Nguyên

Chương 1 khái quát quá trình hình thành của hệ thống Agribank từ năm 1988 (Nghị định số 53/HĐBT ngày 26/3/1988 của Hội đồng Bộ trưởng thành lập Ngân hàng Phát triển Nông nghiệp Việt Nam; Quyết định số 400/CT ngày 14/11/1990 đổi tên thành Ngân hàng Nông nghiệp Việt Nam; Quyết định số 603/NH-QĐ ngày 22/12/1992 thành lập các chi nhánh tỉnh, thành phố). Agribank Chi nhánh Thị xã Phổ Yên được thành lập ngày 31/12/2010, đặt tại đường Quốc lộ 3 cũ, phường Ba Hàng, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên.

Cơ cấu tổ chức của chi nhánh gồm Ban Giám đốc (1 Giám đốc, 2 Phó Giám đốc) chỉ đạo Khối Kinh doanh (Phòng Khách hàng Doanh nghiệp, Phòng Khách hàng Bán lẻ, Phòng Giao dịch Thanh Xuyên, Phòng Giao dịch Phúc Thuận) và Khối Hỗ trợ (Phòng Kế toán - Ngân quỹ, Phòng Quản lý rủi ro và nợ có vấn đề, Phòng Kế toán giao dịch, Phòng Hành chính - Tổng hợp). Trong đó, Phòng Khách hàng Doanh nghiệp (tiền thân là Phòng Kinh doanh, đổi tên theo Quyết định số 131/QĐ-NHNN ngày 15/01/2005 và Quyết định số 066/QĐ-HĐQT-NHNN1 ngày 30/03/2004) có cơ cấu gồm Trưởng phòng phụ trách 4 tổ nghiệp vụ: Tổ Khách hàng doanh nghiệp lớn và tập đoàn, Tổ Khách hàng doanh nghiệp vừa, nhỏ và siêu nhỏ, Tổ Tài trợ thương mại, Tổ Tiền gửi và tác nghiệp.

Tác giả tổng hợp kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh trong 9 tháng đầu năm 2016:

Chỉ tiêu hoạt động	Giá trị thực hiện đến 30/09/2016	Tăng trưởng so với đầu năm (%)	Tăng trưởng so với cùng kỳ (%)	Tỷ trọng cơ cấu (%)
Tổng nguồn vốn huy động	1.436 tỷ đồng	+11,9%	+20,0%	100%
- Tiền gửi không kỳ hạn	133,8 tỷ đồng	-1,18%	+76,0%	9,34%
- Tiền gửi dưới 12 tháng	871,0 tỷ đồng	+4,9%	+4,8%	60,60%
- Tiền gửi từ 12 đến dưới 24 tháng	421,7 tỷ đồng	+34,7%	+46,4%	29,36%
- Tiền gửi từ 24 tháng trở lên	9,5 tỷ đồng	+120,1%	+317,0%	0,70%
- Huy động nội tệ (VNĐ)	1.418 tỷ đồng	+12,89%	+20,9%	98,75%
- Huy động ngoại tệ quy đổi	18 tỷ đồng	-33,3%	-28,0%	1,25%
- Tiền gửi tiết kiệm dân cư	1.286 tỷ đồng	+14,6%	+14,6%	89,55%
- Tiền gửi tổ chức kinh tế, xã hội	150 tỷ đồng	+10,29%	+97,36%	10,45%
Tổng dư nợ tín dụng	810 tỷ đồng	+15,87%	+25,0%	100%
- Dư nợ ngắn hạn	519,0 tỷ đồng	+17,2%	+23,28%	64,00%
- Dư nợ trung hạn thông thường	274,6 tỷ đồng	+13,7%	+23,7%	33,90%
- Dư nợ trung hạn vốn dự án UTĐT	16,4 tỷ đồng	+10,85%	-	2,10%
Quy mô khách hàng vay nợ	7.916 khách hàng	-	-	-
- Khách hàng doanh nghiệp	34 khách hàng	-	-	0,43%
- Khách hàng cá nhân, hộ gia đình	7.882 khách hàng	-	-	99,57%

Về công tác ngân quỹ, 9 tháng đầu năm 2016 ghi nhận tổng thu tiền mặt đạt 3.834,240 tỷ VNĐ và 959.283 USD; tổng chi tiền mặt đạt 3.837,265 tỷ VNĐ và 971.239 USD.

CHƯƠNG 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Thị xã Phổ Yên, Thái Nguyên

Chương 2 trình bày chi tiết cơ sở pháp lý, quy trình kỹ thuật và đánh giá thực tiễn công tác định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh.

Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại đơn vị thực hiện qua 4 bước:

1. Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ bất động sản thế chấp và kiểm tra giấy tờ pháp lý: Kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, hợp đồng mua bán, nguồn gốc sử dụng đất, quy hoạch, tranh chấp. Trường hợp bất động sản không có đường giao thông tiếp giáp, cán bộ thẩm định có quyền từ chối định giá.
2. Bước 2: Thu thập thông tin và lên kế hoạch khảo sát hiện trạng bất động sản: Thu thập dữ liệu giao dịch trên thị trường, chuẩn bị phương tiện và hồ sơ khảo sát.
3. Bước 3: Khảo sát thực tế bất động sản thế chấp: Đối chiếu thực tế về ranh giới, mặt tiền, chiều sâu, hình dáng thửa đất, công trình xây dựng trên đất, chụp ảnh hiện trạng, xác minh quy hoạch và lập biên bản khảo sát.
4. Bước 4: Xác định giá trị, phê duyệt thông báo kết quả, lập báo cáo định giá: Sàng lọc dữ liệu, tính toán mức giá chỉ dẫn, trình cấp có thẩm quyền ký phê duyệt và phát hành báo cáo định giá kèm khuyến cáo rủi ro.

Chương này phân tích lý thuyết 5 phương pháp định giá bất động sản và minh họa thực tế bằng 2 trường hợp cụ thể:

Tiêu chí	Ví dụ thực tế 1 (Tháng 08/2013)	Ví dụ thực tế 2 (Tháng 05/2014)
Khách hàng vay vốn	Ông Trần Xuân Thịnh	Ông Vũ Khánh Thiện
Loại tài sản định giá	Quyền sử dụng đất ở đô thị	Quyền sử dụng đất lâm nghiệp trồng rừng (2 thửa)
Địa điểm tài sản	Xóm Phú Thịnh, Thuận Thành, TX. Phổ Yên	TDP Yên Ninh, phường Ba Hàng, TX. Phổ Yên
Hồ sơ pháp lý	Giấy chứng nhận QSD đất số A1368501 (thửa 3.2 diện tích 300 m2)	GCN số AB910464 (19.400 m2) và AB910468 (61.600 m2)
Diện tích & Hiện trạng	300 m2 đất ở đô thị; kích thước 10m x 30m; không có công trình xây dựng	81.000 m2 đất lâm nghiệp (gộp 2 thửa); trên đất trồng cây bạch đàn 2 năm tuổi (độ che phủ 50%)
Phương pháp định giá	Phương pháp so sánh trực tiếp	Phương pháp so sánh trực tiếp
Căn cứ xác định giá	Thu thập thông tin tài sản so sánh (TSSS 1 của ông Kim Văn Tú), giá thương lượng 7.125.000 đ/m2; điều chỉnh yếu tố vị trí	Khảo sát thực tế địa bàn miền núi, thị trường không có giao dịch mua bán đất rừng, thanh khoản thấp
Giá trị tài sản xác định	Đơn giá đất: 7.000.000 đ/m2. Tổng giá trị quyền sử dụng đất: 2.100.000.000 đồng	Giá trị quyền sử dụng đất: 972.000.000 đồng; Giá trị tài sản trên đất tính bằng 0 đồng

Về mặt đánh giá, chi nhánh đạt được những thành tựu quan trọng: quy trình định giá chặt chẽ, tỷ lệ nợ xấu duy trì dưới 2%, thành lập tổ thẩm định chuyên trách thay vì để cán bộ tín dụng kiêm nhiệm như trước đây, đội ngũ cán bộ trẻ được đào tạo bài bản từ các trường chuyên ngành và được bồi dưỡng chéo nghiệp vụ tín dụng - thẩm định giá.

Tuy nhiên, hoạt động định giá còn bộc lộ nhiều hạn chế và vướng mắc:

• Quá phụ thuộc vào phương pháp so sánh trực tiếp mang tính ước lượng chủ quan của cán bộ thẩm định.
• Chi nhánh chưa có phòng Thẩm định tài sản độc lập, mỗi chuyên viên phải đảm nhiệm định giá từ 2 đến 3 bất động sản cùng lúc.
• Thời gian xử lý hồ sơ thường bị kéo dài vượt quá tiêu chuẩn 4 ngày làm việc theo quy định của Agribank, làm tăng chi phí định giá.
• Số lượng bất động sản so sánh đưa vào phân tích thực tế chỉ đạt 2 tài sản, chưa đảm bảo tiêu chuẩn khuyến nghị từ 3 đến 6 tài sản so sánh.
• Để phòng ngừa rủi ro khi thiếu dữ liệu, mức giá định giá thường thấp hơn giá thị trường, kết hợp tỷ lệ cho vay chỉ từ 70%–80% giá trị định giá đã làm giảm tính cạnh tranh của sản phẩm tín dụng.
• Bất động sản tại khu vực nông thôn, đồi núi có hạ tầng kém, thông tin giao dịch thị trường khan hiếm, tính thanh khoản thấp khiến việc định giá gặp nhiều sai số.

CHƯƠNG 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Chi nhánh Thị xã Phổ Yên, Tỉnh Thái Nguyên

Chương 3 xây dựng định hướng phát triển công tác định giá gắn liền với mục tiêu kinh doanh an toàn, bền vững của chi nhánh, đồng thời đề xuất 3 nhóm giải pháp trọng tâm:

1. Nâng cao trình độ cán bộ trong công tác định giá bất động sản thế chấp: Tổ chức đào tạo chuyên sâu về kỹ thuật xây dựng, thẩm định giá chuyên ngành, bồi dưỡng kỹ năng cập nhật pháp lý đất đai và đánh giá rủi ro quy hoạch.
2. Tăng cường việc khảo sát và xây dựng đơn giá đất thị trường trong khu vực: Chủ động thiết lập cơ sở dữ liệu khung giá đất thị trường cho từng tuyến đường, khu vực dân cư nông thôn và đô thị trên địa bàn thị xã Phổ Yên nhằm giảm phụ thuộc vào việc đi khảo sát phân tán từng tài sản đơn lẻ.
3. Tăng cường mối quan hệ hợp tác với các ngân hàng bạn và các tổ chức có liên quan: Phối hợp chặt chẽ với các tổ chức tín dụng trên địa bàn để chia sẻ thông tin giao dịch, liên kết với các cơ quan quản lý nhà nước (phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai, UBND xã/phường) để xác minh nhanh hiện trạng pháp lý và quy hoạch.

Kết quả và đóng góp

Nghiên cứu đã đạt được các kết quả cụ thể dựa trên số liệu và hồ sơ thực tế tại Agribank Chi nhánh Thị xã Phổ Yên:

• Khái quát bức tranh tín dụng và tài sản bảo đảm: Làm rõ quy mô dư nợ 810 tỷ đồng với 7.916 khách hàng (trong đó 99,57% là khách hàng cá nhân và hộ gia đình), phản ánh đặc thù địa bàn nông nghiệp - nông thôn phụ thuộc lớn vào tài sản thế chấp là đất ở và đất nông/lâm nghiệp.
• Hệ thống hóa quy trình nghiệp vụ: Phân tích quy trình 4 bước thẩm định giá bất động sản thế chấp, ghi nhận tỷ lệ nợ xấu được kiểm soát dưới 2% nhờ việc chuyên môn hóa cán bộ thẩm định.
• Chứng minh sai lệch thực tiễn qua dữ liệu cụ thể: Phân tích 2 trường hợp định giá thực tế (khu đất ở 300 m2 trị giá 2,1 tỷ đồng và 81.000 m2 đất lâm nghiệp trị giá 972 triệu đồng), chỉ ra thực trạng áp dụng định giá thấp hơn thị trường và cỡ mẫu so sánh thực tế chỉ có 2 tài sản thay vì 3–6 tài sản theo tiêu chuẩn.
• Đề xuất giải pháp mang tính ứng dụng: Đưa ra 3 nhóm giải pháp sát hợp với điều kiện vận hành tại chi nhánh cấp thị xã gồm nâng cao chất lượng nhân sự, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất địa phương và tăng cường kết nối thông tin liên ngân hàng.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Phạm vi khảo sát số liệu kinh doanh và hồ sơ định giá tập trung chủ yếu tại một chi nhánh ngân hàng cấp thị xã (Agribank Phổ Yên) trong giai đoạn đến năm 2016; số lượng hồ sơ định giá phân tích chuyên sâu dừng lại ở 2 trường hợp minh họa.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu so sánh quy trình định giá tài sản bảo đảm giữa các ngân hàng thương mại khác nhau trên cùng địa bàn; khảo sát định lượng biến động giá đất thị trường tại các vùng công nghiệp hóa - đô thị hóa nhanh của tỉnh Thái Nguyên; hoàn thiện mô hình cơ sở dữ liệu giá đất số hóa phục vụ tự động hóa khâu thẩm định ban đầu.

Giá trị tham khảo

Chuyên đề là tài liệu tham khảo cho sinh viên các chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng, Thẩm định giá, Kinh tế bất động sản và Quản trị kinh doanh khi nghiên cứu về hoạt động bảo đảm tiền vay và kỹ thuật thẩm định giá tài sản bảo đảm.

Đặc biệt, nội dung Chương 2 và Chương 3 chứa đựng các bảng phân tích thuyết minh định giá thực tế, bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh và quy trình kiểm tra thực địa, mang lại giá trị thực hành hữu ích cho các chuyên viên định giá, cán bộ quản lý rủi ro và cán bộ tín dụng tại các chi nhánh ngân hàng thương mại khu vực ngoại thành, thị xã, nông thôn.

Câu hỏi thường gặp

1. Chi nhánh Agribank Thị xã Phổ Yên được thành lập vào thời gian nào và có mạng lưới trực thuộc ra sao?
Chi nhánh được thành lập vào ngày 31/12/2010, đặt tại Quốc lộ 3 cũ, phường Ba Hàng, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên. Mạng lưới kinh doanh của chi nhánh gồm Hội sở chi nhánh cùng 2 phòng giao dịch trực thuộc là Phòng Giao dịch Thanh Xuyên và Phòng Giao dịch Phúc Thuận.

2. Tổng quy mô nguồn vốn và dư nợ tín dụng của chi nhánh đến ngày 30/09/2016 đạt bao nhiêu?
Đến ngày 30/09/2016, tổng nguồn vốn huy động của chi nhánh đạt 1.436 tỷ đồng (trong đó tiền gửi tiết kiệm dân cư chiếm 89,55% với 1.286 tỷ đồng). Tổng dư nợ tín dụng đạt 810 tỷ đồng với 7.916 khách hàng còn dư nợ, trong đó dư nợ cho vay ngắn hạn chiếm 64% (519 tỷ đồng).

3. Tiêu chuẩn thời gian định giá tài sản bảo đảm theo quy định nội bộ của Agribank là bao lâu?
Thời gian thực hiện kiểm tra hồ sơ, xác nhận tình trạng, phân công, hoàn thành định giá và lập biên bản định giá tài sản bảo đảm theo quy định tại Agribank tối đa là 4 ngày làm việc kể từ thời điểm nhận đủ hồ sơ tài sản.

4. Tại sao giá trị tài sản gắn liền với đất trong trường hợp định giá của khách hàng Vũ Khánh Thiện được xác định bằng 0 đồng?
Trong hồ sơ của ông Vũ Khánh Thiện (81.000 m2 đất lâm nghiệp trồng rừng), tài sản trên đất là cây bạch đàn mới trồng được 2 năm với độ che phủ khoảng 50%, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và có giá trị kinh tế phục vụ chế biến thương mại tại thời điểm định giá không cao, do đó ngân hàng chỉ định giá quyền sử dụng đất và tính giá trị tài sản gắn liền trên đất là 0 đồng.

5. Hạn chế cốt lõi trong việc thu thập tài sản so sánh tại chi nhánh là gì?
Theo tiêu chuẩn lý thuyết cần từ 3 đến 6 bất động sản so sánh để điều chỉnh mức giá chỉ dẫn, tuy nhiên do thị trường địa phương ít giao dịch và thông tin thiếu tin cậy, cán bộ định giá tại chi nhánh phần lớn chỉ thu thập và so sánh được với 2 bất động sản, làm giảm độ chuẩn xác so với mặt bằng giá chung.

Kết luận

Chuyên đề đã phản ánh toàn diện thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Agribank Chi nhánh Thị xã Phổ Yên, làm rõ vai trò then chốt của hoạt động định giá trong việc kiểm soát tỷ lệ nợ xấu dưới 2% và hỗ trợ tăng trưởng tín dụng an toàn. Bên cạnh những kết quả đạt được về quy trình và tổ chức bộ máy, nghiên cứu đã chỉ rõ các vướng mắc về áp lực nhân sự, cỡ mẫu so sánh hạn chế, thời gian xử lý hồ sơ và tính thanh khoản thấp của bất động sản địa bàn nông thôn. Ba nhóm giải pháp về nâng cao nghiệp vụ cán bộ, xây dựng khung dữ liệu giá đất thị trường và tăng cường phối hợp liên ngành là những định hướng thực tiễn nhằm hoàn thiện công tác quản trị rủi ro tài sản bảo đảm tại chi nhánh.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH THỊ XÃ PHỔ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN 1.1 GIỚI THIỆU TỔNG QUÁT VỀ NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH THỊ XÃ PHỔ YÊN, THÁI NGUYÊN 1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Thị xã Phổ Yên Năm 1988, Ngân hàng Phát triển Nông nghiệp Việt Nam được thành lập theo Nghị định số 53/HĐBT ngày 26/3/1988 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) về việc thành lập các ngân hàng chuyên doanh, trong đó có Ngân hàng Phát triển Nông nghiệp Việt Nam hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn. Ngân hàng Phát triển Nông nghiệp hình thành trên cơ sở tiếp nhận từ Ngân hàng Nhà nước: tất cả các chi nhánh Ngân hàng Nhà nước huyện, Phòng Tín dụng Nông nghiệp, quỹ tiết kiệm tại các chi nhánh Ngân hàng Nhà nước tỉnh, thành phố. Ngân hàng Phát triển Nông nghiệp TW được hình thành trên cơ sở tiếp nhận Vụ Tín dụng Nông nghiệp Ngân hàng Nhà nước và một số cán bộ của Vụ Tín dụng Thương nghiệp, Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng, Vụ Kế toán và một số đơn vị. Ngày 14/11/1990, Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay là Thủ tướng Chính phủ) ký Quyết định số 400/CT thành lập Ngân hàng Nông nghiệp Việt Nam thay thế Ngân hàng Phát triển Nông nghiệp Việt Nam.

Ngân hàng Nông nghiệp là Ngân hàng thương mại đa năng, hoạt động chủ yếu trên lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn, là một pháp nhân, hạch toán kinh tế độc lập, tự chủ, tự chịu trách nhiệm về hoạt động của mình trước pháp luật. Ngày 22/12/1992, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước có Quyết định số 603/NH-QĐ về việc thành lập chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp các tỉnh thành phố trực thuộc Ngân hàng Nông nghiệp gồm có 3 Sở giao dịch (Sở giao dịch I tại Hà Nội và Sở giao dịch II tại Văn phòng đại diện khu vực miền Nam và Sở giao dịch 3 tại Văn phòng miền Trung) và 43 chi nhánh ngân hàng nông nghiệp tỉnh, thành phố. Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp quận, huyện, thị xã có 475 chi nhánh. Chi nhánh Thị xã Phổ Yên được thành lập vào ngày 31/12/2010, được đặt tại địa chỉ đường QL3 cũ, Phường Ba Hàng, Thị xã Phổ Yên, Thành phố Thái Nguyên.

Chi nhánh Thị xã Phổ Yên hoạt động với nhiệm vụ xây dựng cơ sở vật chất, củng cố, hỗ trỡ hệ thống tổ chức và hệ thống hoạt động của ngân hàng. Sau hơn 3 năm tồn tại và phát triển, chi nhánh Thị xã Phổ Yên đã đạt được những thành công đáng kể và có những đóng góp to lớn vào sự phát triển chung của Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát triển Nông thôn.2 Sơ đồ cơ cấu bộ máy tổ chức hoạt động của chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Thị xã Phổ Yên Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức bộ máy của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thông Agribank- chi nhánh thị xã Phổ Yên BAN GIÁM ĐỐC 1 Giám đốc 2 phó Giám đốc KHỐI KINH DOANH KHỐI HỖ TRỢ Phòng Khách hàng Phòng Kế toán- Doanh nghiệp Ngân quỹ Phòng Khách bán lẻ Phòng quản lý rủi ro và nợ có vấn đề Phòng Kế toán giao Phòng Hành chính- dịch Tổng hợp Phòng Giao dịch (Thanh Xuyên) Phòng Giao dịch (Phúc Thuận) (Nguồn: Văn bản Quy chế Tổ chức và hoạt động của Chi nhánh AgriBank) 9 1.3 Chức năng nhiệm vụ của từng bộ phận trong cơ cấu tổ chức a.