CHƯƠNG 1: MOT SỐ VAN DE LÝ LUẬN VE DIEU KIỆN CÓ HIỆU LUC CUA HOP DONG TANG CHO NHÀ Ở 1. Khái niệm hợp đồng tang cho nhà ở Nhà ở: Theo Tw dién tiếng Việt, nha là một danh từ dùng để gọi tên “công trình xây dựng có mái, có tường vách dé ở hay dé dùng vào một việc nào do” và công trình là “vat xảy dung đòi hỏi phải sử dụng ki thuật phức s23 fạp”. Theo cách tiếp cận này, nhà là vật được hình thành từ hoạt động xây dựng với kĩ thuật xây dựng phức tạp, bao gồm mái, tường vách và được sử dụng có mục đích, trong đó có mục đích dé ở. Như vậy, nhà theo định nghĩa tại Từ điển tiếng Việt bị giới hạn trong phương diện về kiến trúc và xây dựng.
Trong nghiên cứu về nha ở, nhà ở (house) là từ thường được sử dung để mô tá câu trúc vật chất nơi mả chúng ta đang sông. Phạm vi trong các nghiên cứu vé nhà ở chủ yêu giới hạn tại phương Tây nên thuật ngữ nhà ở (house) dường như tương đồng với một kiểu nhà ở đành cho một gia đình phương Tây. Oliver đã chỉ ra rằng 90% nơi ở (dwelling) trên thế giới không thuộc loại nhà ở này (house) mà là nhà ở bản địa (vernacular dwelling) - những ngôi nhà do chủ sở hữu tự xây dựng hoặc do các thành viên của cộng đồng dân cư xây dựng và sinh sống. Đôi khi chúng ta nhận ra rằng không phải tat cả nơi ở (dwelling) đều là nhà ở (house), ví dụ như khu 6 chuột, túp léu, cabin, lan hoặc lều”.
Trong Luật Nhà ở năm 2014 (đang có hiệu lực thi hành), Khoản 1 Điều 3 quy định: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục dich dé ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Trong Luật Nhà ở năm 2023 (sẽ 3 Viện ngôn ngữ học (2003), Tir điển tiếng Viét, NXB. Da Nẵng, Thành phố Hồ Chi Minh, tr.1007/s10901-011-9247-4, truy cập ngày 18/02/2024 12 có hiệu lực thi hành từ ngay 01/08/2024), Khoản 1 Điều 2 quy định: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích dé ở và phục vụ nhu cẩu sinh hoạt của gia đình, cá nhân. Nhà ở được sử dụng vào mục đích dé ở và mục dich không phải dé ở mà pháp luật không cấm là nhà ở có mục dich sử dụng hôn hợp”.
Kế thừa Luật Nhà ở năm 2014, định nghĩa vẻ nhà ở trong Luật Nha ở năm 2023 được nhà làm luật xây dựng dựa trên đặc điểm cấu trúc vật chất và mục dich sử dung của nhà ở, bao gồm: nha ở riêng lẻ, nha chung cư, nhà ở thương mai, nhà ở xã hdi,. Bên cạnh đó, đề cho rõ rang và tránh nhằm lẫn, mục đích sử dụng của nhà ở bao gồm dé ở và không phải dé ở mà pháp luật không cam là nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp. Từ những phân tích nêu trên, tác giả xin đưa ra định nghĩa về nhà ở như sau: “Nhà ở là công trình xây dung nằm trên đất có muc dich ở theo quy hoạch của cơ quan Nhà nước có thâm quyên, được thiết kế và xây dựng theo tiêu chuẩn do pháp luật quy định, có vị trí có định, khó có thê dịch chuyển nhắm cung cap nơi ở cho con người”. Tặng cho: Theo Từ điền tiếng Việt, “tặng” là động từ dé chỉ hành động “cho, trao đổi dé khen ngợi, khuyến khích hoặc tỏ lòng quý mến”.
Tiên phương diện tiếp cận này, nội hàm của từ “tặng” khá rộng, bao gồm hai hành vi là “cho” (không mang tính chất đền bù, có đi có lại) và “trao đổi” (mang tính chất đền bù, có đi có lại) với mục đích bày tỏ tình cảm: khen ngợi, quý mến và khuyến khích. Theo quan điểm của tác giả, tang cho là hành vi thé hiện ý chí tự nguyện của một bên chủ thé nhằm chuyên giao quyền sở hữu tài sản của minh cho một hoặc các bên chủ thê khác mà không đòi hỏi bat kỳ lợi ích vật chất nao. Chỉ khi nội hàm của thuật ngữ “tặng cho” thoát ly khỏi mục đích đến bù, Ÿ Viện ngôn ngữ hoc (2003), Tir điển tiéng Việt, NXB Đà Nẵng, Thành phô Hồ Chí Minh, tr.895 13 có đi có lại của hành vi và cô đọng trong ý chí hoàn toàn tự nguyện của chủ thể thì nó mới giữ đúng được bản chất của mình. Hợp đồng: Nhắc tới hợp đồng là nhắc tới sự thỏa thuận và mối quan hệ rang buộc giữa các bên chủ thé.
Sự thỏa thuận này đạt được mục đích thống nhất và các bên tham gia vào hợp đồng đều hải lòng và thỏa mãn đối với sự đồng thuận đó. Bên cạnh đó, một đặc điểm quan trọng của hợp đồng cần phải nhắc tới đó chính là sự ràng buộc pháp lý. Sự ràng buộc pháp lý này nhằm xác lập mối quan hệ về quyển va nghĩa vụ giữa các bên chủ thể, đồng thời nâng cao ý thức nghiêm túc tuân thủ hợp đồng của họ bởi nếu một trong các bên chủ thê vi phạm hop đồng, họ sẽ phải chịu một hậu qua pháp lý nhất định. Do đó, tac giả hoàn toàn đồng ý với quy định về hợp đồng tại Điều 385 của Bộ luật Dân sự năm 2015: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyên, nghĩa vu dân sự.
Hop dong tặng cho nhà ở: Hợp đồng tặng cho nhà ở nằm trong nội ham hợp đồng. Hay nói cách khác, hợp đồng tặng cho nha ở mang tất cả các đặc diém của hợp đồng nói chung như nội dung, chủ thé, hậu quá pháp ly,. Tuy nhiên, là một loại hợp đồng đặc thù nên hợp đồng tặng cho nhà ở cũng có những đặc điểm riêng biệt mà có thé nhận điện ngay từ tên gọi. Đó chính là nội dung của loại hợp đồng này là tặng cho tài sản và đối tượng của loại hợp đồng nảy là nhà ở.
Hợp đồng tặng cho nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên theo quy định của pháp luật về việc bên tặng cho chuyên giao quyên sở hữu nhà ở của minh cho bên được tặng cho và giữa hai bên không phat sinh yêu cầu về bat cứ sự dén bù hay lợi ích vật chất nào khác. Theo cách tiếp cận này, khái nệm về hợp đồng tặng cho nhà ở đã được cô đọng trong hai đặc điểm chính: (1) có sự ° Lỗ Thị Kiều Linh (2020), Hợp đông tặng cho nhà ở theo qui định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và thực tiễn thi hành tại tô chức hành nghề công chứng, Luận văn Thạc sĩ Luật học, trường Dai học Luật Ha Nội, Ha Nội, tr.12 14 đồng thuận về ý chí giữa bên tặng cho và bên được tặng cho trong việc chuyên giao quyền sở hữu nhà ở và (2) làm phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý giữa các bên tham gia hợp đồng về việc sẽ không phải thanh toán bat kì lợi ích vật chất nào khác. Nếu khái niệm này được sử dụng rộng rãi thì có thé hiéu rang các lợi ích về tinh thần đều có thé trở thành mục dich hướng tới các bên tham gia giao dịch trong hợp đồng tặng cho nhà ở. Với tư cách là bộ luật chung điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực dân sự, Bộ luật Dân sự năm 2015 đơn thuần chỉ đưa ra khái niệm về hợp đồng tặng cho tai sản ma không đưa ra khái niệm cụ thé về hop đồng tặng cho nha ở.
Với tư cách là luật chuyên ngành điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực nhà ở, tại Điều 117 của Luật Nhà ở năm 2014 (đang có hiệu lực thị hành) và Điều 159 của Luật Nhà ở năm 2023 (sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 01/08/2024), nha làm luật cũng không định nghĩa cụ thé về hợp đồng tặng cho nhà ở mà chỉ liệt kê các giao dịch về nha ở, trong đó có tang cho. Từ những phân tích của tác giá nêu trên về nội hàm của các thuật ngữ “nhà ở”, “tặng cho”, “hợp đồng”, tác giả xin đưa ra một góc nhìn của mình về khái niệm hợp đồng tặng cho nhà ở như sau: “Hop đồng tặng cho nhà ở là sự thống nhất ý chí giữa các bên, theo đó, bên tặng cho chuyển giao nhà ở thuộc quyên sở hữu hợp pháp của mình cho bên được tặng cho mà không mong muốn nhận lại bat kỳ lợi ích vật chất nào và bên được tặng cho đồng y nhận chuyển giao nhà ở, trở thành chủ sở hữu hợp pháp của nhà ở”. Khái niệm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở Dé có thé xây dựng và hoàn thiện khái niệm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở, tác giả sẽ làm rõ thuật ngữ “điều kiện” và thuật ngữ “hiệu lực” dưới góc độ ngôn ngữ. “Điều kiện” được hiểu là (1) “cái cẩn phải có dé cho một cái khác có thé có hoặc có thé xảy ra”, (2) “điều nêu ra như 15 một đòi hỏi trước khi thực hiện một việc nào do”, (3) “những gi có thể tác động đến tính chất, sự tôn tại hoặc sự xảy ra của một cải gì đó (nói tổng quát); hoàn cảnh””, trong khi đó, “hiệu lực” được định nghĩa là (1) “tde dung thực tế, đúng như yéu cầu”.
(2) “giá trị thi hành”Š. Như vậy, điều kiện là sự VIỆC Xảy ra và tổn tại trước, là tiền dé dé phát sinh sự kiện tiếp theo, sự kiện tiếp theo chỉ có thể phát sinh nếu điều kiện đã xảy ra và tồn tại trước đó. Đối với hiệu lực, thuật ngữ này được sử dụng dé đề cập tới hiệu quả thực tẾ, giá tri và ý nghĩa của một sự kiện đối với một hoặc nhiều sự vật, sự việc và hiện tượng. Dưới góc độ pháp lý, khi nhắc tới thuật ngữ “hiệu lực” thì chúng ta thường nhắc tới tác động của một sự kiện pháp lý hoặc có thé là sự tổn tai của một văn bản quy phạm pháp luật tới các quan hệ xã hội với gia trị bắt buộc thi hành đối với một hoặc một nhóm đối tượng (hiệu lực về đối tượng) trong phạm vi điều chỉnh nhất định (hiệu lực về không gian) tại khoảng thời gian nhất định (hiệu lực về thời gian).
Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự có thê hiểu là “các yếu tổ cần và đủ mà Bộ luật Dân sự quy định cho giao dịch dân sự có hiệu lực”.