I. Tổng quan quy trình thẩm định giá đất bồi thường Vành đai 3
Dự án đường Vành đai 3 là công trình trọng điểm quốc gia, mang ý nghĩa chiến lược trong việc kết nối liên vùng và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Một trong những khâu quan trọng và phức tạp nhất của dự án là công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, trong đó, quy trình thẩm định giá đất đóng vai trò quyết định. Quy trình này phải đảm bảo tính chính xác, khách quan và công bằng, nhằm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân bị ảnh hưởng. Việc xác định giá đất cụ thể không chỉ dựa trên khung giá đất của chính phủ hay bảng giá đất địa phương, mà còn phải phản ánh đúng giá đất thị trường tại thời điểm thu hồi đất. Cơ sở pháp lý cho quy trình này được quy định chặt chẽ trong Luật Đất đai, các Nghị định liên quan và các thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Đặc biệt, theo Quyết định số 2760/QĐ-UBND của UBND TP.HCM, quy trình phối hợp giữa các sở, ban, ngành được chuẩn hóa để đẩy nhanh tiến độ. Theo đó, Sở Tài nguyên và Môi trường giữ vai trò chủ trì, phối hợp với đơn vị tư vấn định giá độc lập và Hội đồng thẩm định giá đất thành phố để đưa ra đơn giá bồi thường đất cuối cùng. Quy trình này đòi hỏi sự minh bạch tuyệt đối, từ khâu khảo sát, thu thập thông tin, áp dụng các phương pháp thẩm định giá cho đến khi ban hành chứng thư thẩm định giá và phê duyệt phương án bồi thường. Mục tiêu cuối cùng là đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân, hạn chế tối đa các khiếu nại về giá đền bù và thực hiện thành công chính sách tái định cư.
1.1. Khung pháp lý điều chỉnh công tác thẩm định giá đất đền bù
Cơ sở pháp lý cho việc thẩm định giá đất bồi thường dự án đường Vành đai 3 là một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật đa tầng. Nền tảng cao nhất là Luật Đất đai 2013 (và sắp tới là Luật Đất đai 2024), quy định các nguyên tắc chung về thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội. Cụ thể hóa các quy định này là Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Nghị định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (hiện hành là Nghị định 47/2014/NĐ-CP). Các văn bản này quy định rõ các phương pháp xác định giá đất và nguyên tắc lập phương án bồi thường. Về mặt kỹ thuật, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT hướng dẫn chi tiết về việc xác định giá đất cụ thể và các phương pháp định giá như phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, và phương pháp thặng dư. Tại TP.HCM, Quyết định số 2760/QĐ-UBND ngày 16/08/2022 đã ban hành quy chế phối hợp cụ thể, quy định rõ trách nhiệm của từng cơ quan, từ UBND cấp quận/huyện, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính đến Hội đồng thẩm định giá đất thành phố, nhằm đảm bảo trình tự thủ tục thu hồi đất được thực hiện thống nhất và hiệu quả.
1.2. Vai trò của dự án đường Vành đai 3 đối với kinh tế vùng
Dự án đường Vành đai 3 không chỉ là một công trình giao thông đơn thuần mà còn là đòn bẩy phát triển kinh tế cho toàn vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, bao gồm TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và Long An. Dự án giúp giải quyết tình trạng ùn tắc giao thông nghiêm trọng tại các cửa ngõ thành phố, rút ngắn thời gian di chuyển và vận chuyển hàng hóa. Việc hình thành một trục giao thông huyết mạch sẽ thúc đẩy kết nối các khu công nghiệp, cảng biển, sân bay, tạo điều kiện thuận lợi cho giao thương và thu hút đầu tư. Khi dự án hoàn thành, giá đất thị trường tại các khu vực lân cận được dự báo sẽ tăng lên, tạo ra một không gian phát triển đô thị mới. Do đó, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và xác định giá đất cụ thể không chỉ là việc đền bù cho người dân mà còn là bước đi đầu tiên định hình mặt bằng giá trị mới cho cả một khu vực rộng lớn, đòi hỏi sự cẩn trọng và tầm nhìn chiến lược.
II. Thách thức trong việc xác định đơn giá bồi thường đất đai
Việc xác định giá đất cụ thể cho mục đích bồi thường luôn là một bài toán khó, chứa đựng nhiều thách thức và tiềm ẩn xung đột. Thách thức lớn nhất là khoảng cách giữa giá đất do Nhà nước quy định trong bảng giá đất địa phương và giá đất thị trường thực tế. Mặc dù quy trình thẩm định có sử dụng các phương pháp thẩm định giá tiên tiến và thuê đơn vị tư vấn định giá độc lập, việc tìm được tiếng nói chung giữa cơ quan quản lý và người dân không hề đơn giản. Người dân thường có kỳ vọng cao hơn về mức đền bù, trong khi cơ quan nhà nước phải tuân thủ các quy định pháp luật và cân đối ngân sách. Điều này dẫn đến tình trạng khiếu nại về giá đền bù kéo dài, làm chậm tiến độ dự án. Một thách thức khác là sự biến động không ngừng của thị trường bất động sản, đặc biệt tại các khu vực có dự án đi qua. Thông tin quy hoạch có thể gây ra các cơn sốt đất ảo, khiến việc thu thập dữ liệu giao dịch thực tế để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp trở nên khó khăn và thiếu chính xác. Ngoài ra, năng lực của một số cán bộ thẩm định và vai trò của Hội đồng thẩm định giá đất đôi khi còn hạn chế, chưa thực sự đánh giá hết các yếu tố tiềm năng của thửa đất bị thu hồi. Việc đảm bảo một chính sách tái định cư thỏa đáng cũng là một áp lực lớn, đòi hỏi sự tính toán kỹ lưỡng về cả vật chất lẫn ổn định đời sống cho người dân.
2.1. Mâu thuẫn giữa khung giá đất nhà nước và giá thị trường
Mâu thuẫn cốt lõi trong công tác bồi thường xuất phát từ sự chênh lệch đáng kể giữa giá đất trong bảng giá đất địa phương do UBND cấp tỉnh ban hành và giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Bảng giá đất thường được xây dựng 5 năm một lần và chỉ điều chỉnh khi có biến động lớn, do đó không thể theo kịp tốc độ phát triển của thị trường. Mặc dù Luật Đất đai quy định giá bồi thường phải là giá đất cụ thể, sát với giá thị trường và được xác định thông qua hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), quá trình xác định hệ số này vẫn còn nhiều bất cập. Việc thu thập thông tin giao dịch thành công để làm cơ sở so sánh gặp nhiều khó khăn do tình trạng hai giá trong hợp đồng chuyển nhượng. Điều này khiến cho đơn giá bồi thường đất dù đã được điều chỉnh vẫn thấp hơn kỳ vọng của người dân, dẫn đến sự không đồng thuận và phát sinh khiếu nại về giá đền bù.
2.2. Khó khăn trong thu thập dữ liệu giao dịch đáng tin cậy
Một trong những yêu cầu tiên quyết của phương pháp so sánh trực tiếp – phương pháp được ưu tiên sử dụng – là phải có nguồn dữ liệu về các giao dịch tương tự, đã thành công và đáng tin cậy. Tuy nhiên, trên thực tế, việc này rất khó khăn. Nhiều giao dịch không được thực hiện qua sàn hoặc giá trị ghi trên hợp đồng công chứng thấp hơn nhiều so với giá thực trả để né thuế. Thông tin từ các nguồn không chính thức như môi giới, tin rao vặt lại thiếu tính xác thực. Đối với dự án Vành đai 3, khi thông tin quy hoạch được công bố, hoạt động đầu cơ có thể làm nhiễu loạn thị trường, tạo ra các mức giá ảo. Điều này đặt ra thách thức lớn cho các đơn vị tư vấn định giá độc lập và Sở Tài nguyên và Môi trường trong việc sàng lọc, kiểm chứng thông tin để đưa ra một chứng thư thẩm định giá khách quan và chính xác.
III. Phương pháp xác định hệ số điều chỉnh giá đất bồi thường
Phương pháp cốt lõi được áp dụng trong quy trình thẩm định giá đất cho dự án Vành đai 3 là phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Phương pháp này được xem là giải pháp dung hòa giữa quy định của Nhà nước và thực tiễn thị trường. Về bản chất, quy trình bắt đầu bằng việc Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các đơn vị liên quan tiến hành khảo sát, thu thập thông tin về giá chuyển nhượng thực tế của các thửa đất có đặc điểm tương đồng (vị trí, mục đích sử dụng, diện tích) trong khu vực dự án và các vùng lân cận. Dữ liệu này được tổng hợp để xác định “giá đất phổ biến trên thị trường”. Sau đó, giá đất phổ biến này sẽ được chia cho giá đất tương ứng trong bảng giá đất địa phương để tìm ra hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Căn cứ vào tài liệu nghiên cứu, dự án thành phần 1A (đoạn Tân Vạn - Nhơn Trạch), đơn vị tư vấn đã sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để tìm ra giá đất phổ biến cho đất nông nghiệp. Ví dụ, giá đề xuất cho đất trồng cây lâu năm là 3.905.000 đ/m², trong khi giá trong bảng giá đất (đã nhân hệ số 1.5) là 288.000 đ/m², từ đó tính ra hệ số K là 20,34. Hệ số này sau đó được trình Hội đồng thẩm định giá đất thành phố xem xét, thông qua trước khi UBND thành phố ra quyết định phê duyệt cuối cùng. Đơn giá bồi thường đất cho mỗi hộ dân sẽ được tính bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số K này.
3.1. Quy trình khảo sát và xác định giá đất phổ biến thị trường
Để xác định giá đất phổ biến trên thị trường, đơn vị tư vấn định giá độc lập phải thực hiện một quy trình khảo sát nghiêm ngặt. Quá trình này bao gồm việc thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng thành công trong vòng 02 năm gần nhất. Thông tin được thu thập qua nhiều kênh: giá trúng đấu giá, dữ liệu từ cơ sở dữ liệu đất đai, giao dịch trên sàn bất động sản, và phỏng vấn trực tiếp người mua/bán. Mỗi thông tin thu thập được đều phải được lập thành “Phiếu thu thập thông tin” theo mẫu của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, ghi rõ các yếu tố pháp lý, vị trí, hạ tầng, thời điểm giao dịch. Sau khi có dữ liệu, các chuyên viên sẽ tiến hành phân tích, loại bỏ các giao dịch có dấu hiệu bất thường (giá quá cao hoặc quá thấp) để tìm ra mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất hoặc mức giá trung bình của khoảng giá tập trung. Đây chính là cơ sở quan trọng nhất để tính toán hệ số điều chỉnh giá đất.
3.2. Vai trò của Hội đồng thẩm định giá đất trong việc phê duyệt
Hội đồng thẩm định giá đất (với Sở Tài chính là cơ quan thường trực) đóng vai trò là cơ quan thẩm định cuối cùng, đảm bảo tính pháp lý, khách quan và hợp lý của phương án giá đất do Sở Tài nguyên và Môi trường trình. Hội đồng bao gồm đại diện của nhiều sở, ngành liên quan, có nhiệm vụ xem xét toàn bộ hồ sơ, bao gồm chứng thư thẩm định giá, báo cáo thuyết minh của đơn vị tư vấn, và ý kiến của các bên. Hội đồng sẽ rà soát lại cơ sở lựa chọn tài sản so sánh, tính hợp lý của các mức điều chỉnh, và sự phù hợp của hệ số điều chỉnh giá đất đề xuất với tình hình kinh tế - xã hội tại địa phương. Trong trường hợp cần thiết, Hội đồng có thể yêu cầu khảo sát, thu thập bổ sung thông tin hoặc tổ chức phiên họp phản biện. Văn bản thẩm định của Hội đồng là căn cứ pháp lý quan trọng để UBND thành phố ra quyết định phê duyệt đơn giá bồi thường đất chính thức cho dự án.
IV. Đánh giá quy trình phối hợp xác định giá đất thực tiễn
Qua phân tích trường hợp cụ thể của dự án thành phần 1A (đoạn Tân Vạn – Nhơn Trạch), quy trình thẩm định giá đất cho thấy sự phối hợp tương đối nhịp nhàng giữa các cơ quan. Bắt đầu từ UBND TP. Thủ Đức thuê đơn vị tư vấn định giá độc lập xây dựng chứng thư thẩm định giá, sau đó trình Sở Tài nguyên và Môi trường. Tại đây, Phòng Kinh tế Đất đã thực hiện rà soát kỹ lưỡng các yếu tố như mục đích sử dụng đất, phương pháp định giá, và so sánh với các dự án lân cận đã được duyệt. Một ưu điểm nổi bật của quy trình theo Quyết định 2760/QĐ-UBND là đã quy định rõ thời gian xử lý hồ sơ tại mỗi khâu (ví dụ, STNMT có 15 ngày làm việc để kiểm tra hồ sơ), giúp đẩy nhanh tiến độ. Tuy nhiên, quy trình vẫn còn một số nhược điểm. Điển hình là giai đoạn đầu (từ khi có thông báo thu hồi đất đến khi UBND cấp huyện trình hồ sơ lên Sở) không có quy định cứng về thời gian, có thể dẫn đến sự chậm trễ nếu địa phương gặp khó khăn trong việc thuê tư vấn hoặc thu thập thông tin. Hơn nữa, mặc dù đã áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá, kết quả cuối cùng vẫn phụ thuộc nhiều vào chất lượng dữ liệu đầu vào, vốn là một điểm yếu cố hữu. Việc đảm bảo chính sách tái định cư và các khoản hỗ trợ khác (như hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp) cũng cần được lồng ghép chặt chẽ hơn vào quá trình thẩm định để người dân có cái nhìn toàn diện về quyền lợi của mình.
4.1. Phân tích các bước trong trình tự thủ tục thu hồi đất
Trình tự thủ tục thu hồi đất và thẩm định giá được thực hiện theo các bước rõ ràng. Bước 1: UBND TP. Thủ Đức thuê đơn vị tư vấn lập chứng thư và đề xuất phương án giá. Bước 2: Sở Tài nguyên và Môi trường rà soát, kiểm tra và có văn bản trình Hội đồng thẩm định giá. Bước 3: Hội đồng thẩm định giá đất tổ chức họp thẩm định và ra thông báo kết quả. Bước 4: Sở Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện hồ sơ trình UBND Thành phố. Bước 5: UBND Thành phố xem xét và phê duyệt phương án giá đất. Trong dự án thành phần 1A, các bước này được thực hiện tương đối đúng quy định. Chẳng hạn, ngày 12/9/2022, UBND TP. Thủ Đức gửi công văn kèm Chứng thư, và đến ngày 30/9/2022, Sở TNMT đã có công văn trình Hội đồng, đảm bảo thời gian xử lý trong vòng 15 ngày làm việc. Sự rõ ràng trong phân công trách nhiệm và thời gian giúp quy trình vận hành hiệu quả hơn so với trước đây.
4.2. Ưu điểm và nhược điểm của quy trình phối hợp hiện hành
Ưu điểm lớn nhất của quy trình hiện hành là sự minh bạch và phân định rõ trách nhiệm của từng cơ quan. Việc quy định thời gian cụ thể cho từng giai đoạn (sau khi hồ sơ được trình lên Sở) đã tạo áp lực tích cực, buộc các đơn vị phải xử lý công việc nhanh chóng, tránh tình trạng tồn đọng hồ sơ. Việc bắt buộc phải thuê một đơn vị tư vấn định giá độc lập cũng làm tăng tính khách quan cho kết quả. Tuy nhiên, nhược điểm là sự thiếu linh hoạt ở giai đoạn đầu và sự phụ thuộc lớn vào năng lực của đơn vị tư vấn. Nếu đơn vị tư vấn thu thập thông tin không đầy đủ hoặc phân tích thiếu chính xác, toàn bộ quy trình sau đó sẽ bị ảnh hưởng. Ngoài ra, cơ chế tiếp nhận và giải quyết ý kiến phản biện của người dân trong quá trình xây dựng phương án giá vẫn chưa thực sự hiệu quả, dẫn đến việc khiếu nại về giá đền bù thường chỉ xảy ra sau khi quyết định đã được phê duyệt.
V. Giải pháp hoàn thiện quy trình thẩm định giá đất trong tương lai
Để nâng cao hiệu quả và tính công bằng của quy trình thẩm định giá đất, cần có những giải pháp đồng bộ. Trước hết, cần xây dựng một cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất, cập nhật liên tục các giao dịch thực tế và công khai, minh bạch. Điều này sẽ cung cấp nguồn thông tin đầu vào đáng tin cậy cho các đơn vị tư vấn định giá độc lập và cơ quan quản lý, khắc phục điểm yếu lớn nhất của phương pháp so sánh trực tiếp. Thứ hai, cần nâng cao vai trò và năng lực của Hội đồng thẩm định giá đất, bổ sung thêm các chuyên gia độc lập, có uy tín để tăng cường tính phản biện. Các quy định của Luật Đất đai 2024 sắp có hiệu lực cũng cần được cụ thể hóa bằng các Nghị định, Thông tư hướng dẫn rõ ràng, đặc biệt là các quy định về việc bỏ khung giá đất của chính phủ và xây dựng bảng giá đất hàng năm theo giá thị trường. Cần tăng cường cơ chế đối thoại, tham vấn cộng đồng ngay từ giai đoạn đầu xây dựng phương án bồi thường, giúp người dân hiểu rõ cơ sở xác định giá và các chính sách tái định cư đi kèm. Cuối cùng, việc chuẩn hóa và nâng cao yêu cầu về năng lực, đạo đức nghề nghiệp đối với các thẩm định viên và công ty tư vấn là yếu tố then chốt để đảm bảo mọi chứng thư thẩm định giá được lập một cách chuyên nghiệp và khách quan.
5.1. Kiến nghị về cơ sở dữ liệu giá đất và vai trò của công nghệ
Một kiến nghị cấp thiết là đẩy nhanh việc xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu đất đai tập trung, thống nhất trên toàn quốc, trong đó có hợp phần về giá đất. Hệ thống này nên ứng dụng công nghệ số, Big Data và AI để tự động thu thập, phân tích dữ liệu giao dịch từ các phòng công chứng, cơ quan thuế, sàn giao dịch. Khi có một nguồn dữ liệu đủ lớn và đáng tin cậy, việc xác định giá đất cụ thể sẽ nhanh chóng và chính xác hơn rất nhiều. Công khai hóa dữ liệu này (ở mức độ phù hợp) cũng giúp người dân và doanh nghiệp giám sát, qua đó tăng cường tính minh bạch và giảm thiểu các tranh chấp, khiếu nại về giá đền bù không cần thiết.
5.2. Tác động của Luật Đất đai 2024 đến chính sách bồi thường
Luật Đất đai 2024 (dự kiến có hiệu lực từ 2025) sẽ mang lại những thay đổi lớn. Đáng chú ý nhất là quy định bãi bỏ khung giá đất của chính phủ và yêu cầu UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND thông qua bảng giá đất địa phương hàng năm để đảm bảo giá đất tiệm cận hơn với giá đất thị trường. Luật cũng nhấn mạnh nguyên tắc bồi thường phải đảm bảo người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Những thay đổi này đặt ra yêu cầu cao hơn cho quy trình thẩm định giá đất, đòi hỏi các cơ quan như Sở Tài nguyên và Môi trường phải chuyên nghiệp hơn, quy trình phải linh hoạt và cập nhật hơn để đáp ứng yêu cầu của luật mới, hướng tới mục tiêu cuối cùng là sự đồng thuận xã hội trong các dự án thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội.
