CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Khái quát những vấn đề liên quan đến bồi thường, GPMB 1. Một số khái niệm liên quan đến bồi thường, GPMB * Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai (Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013). * Bồi thường về đất: là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất (Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2013).
* Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Khoản 14 Điều 3 Luật Đất đai 2013). * TĐC khi Nhà nước thu hồi đất: là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn. TĐC bắt buộc là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi để thực hiện các công trình, dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế xã hội. TĐC khi người sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí đất ở, nhà ở TĐC theo quy định tại Điều 86 và Điều 87 Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
Hiện nay nước ta khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng các hình thức sau: bồi thường bằng nhà ở, bồi thường bằng đất ở mới, bồi thường bằng tiền để xây dựng nơi ở mới. * Công tác GPMB: là giải pháp quan trọng mang tính đột phá để thu hút được các nguồn lực cho đầu tư phát triển và triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội. Quá trình thực hiện GPMB phải m 6 đảm bảo hài hoà các lợi ích của Nhà nước, của doanh nghiệp và đặc biệt là lợi ích của người dân. Quy trình của công tác bồi thường, GPMB Bước 1: Thông báo thu hồi đất Bước 2: Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất, cưỡng chế kiểm đếm (nếu có) Bước 3: Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC Bước 4: Niêm yết công khai lấy ý kiến của nhân dân Bước 5: Hoàn chỉnh phương án trình thẩm định phương án Bước 6: Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC Quyết định thu hồi đất trong cùng một ngày Bước 7: Tổ chức chi trả bồi thường Bước 8: Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất (nếu có).
Những quy định về thu hồi đất Theo quy định Pháp luật về đất đai hiện hành có hai hình thức thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư gồm: Hình thức Nhà nước thu hồi đất theo Điều 61, Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 và hình thức nhà đầu tư tự thỏa thuận, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh theo Điều 73 Luật Đất đai năm 2013. Những quy định về bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi thu hồi đất 1. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất - Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai 2013 thì được bồi thường. - Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất quyết định.
m 7 - Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng trình tự quy định của pháp luật. Điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất Người bị Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được bồi thường đất nếu có một trong các điều kiện sau đây: - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật đất đai 2013; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp. Giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Theo quy định tại khoản 2 Điều 74 Luật đất đai 2013 thì trong trường hợp không có đất cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi để bồi thương về đất, thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Như vậy giá đất để tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất.4 Những quy định bồi thường về đất m 8 * Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở: Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai 2013 được thực hiện theo quy định sau đây: - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau: + Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở TĐC; + Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền.
Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở. - Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này mà không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở TĐC thi được Nhà nước bồi thường bằng tiền. - Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở m 9 TĐC và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở TĐC cho từng hộ gia đình. - Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.
Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. * Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong trường hợp không được bồi thường về đất. Trường hợp người sử dụng đất không có hồ sơ, chứng từ chứng minh các chi phí đầu tư vào đất thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải, phóng mặt bằng có trách nhiệm kiểm tra, xác minh thực tế: loại đất; thời hạn sử dụng đất của loại đất thu hồi; thời hạn sử dụng đất còn lại; giá đất cụ thể của loại đất bị thu hồi; tỷ lệ % mức bồi thường chi phí: 50% đất sản xuât nông nghiệp chuyên trồng lúa nước, 40% đất sản xuất nông nghiệp không phải là đất chuyên trồng lúa nước, 30% đất phi nông nghiệp bị thu hồi không phải là đất ở được tính theo công thức: MxG P = x T2 T1 Trong đó: M: Tỷ lệ % tương ứng với loại đất thu hồi theo quy định tại khoản 2 điều này; G: Giá đất cụ thể của loại đất bị thu hồi; T1: Thời hạn sử dụng đất (năm); T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại (năm); m 10 (Quy định tại Quyết định số 27/2014/QĐ-UBND ngày 14 tháng 10 năm 2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Điện Biên) 1.