## Tổng quan nghiên cứu

Tỉnh Bình Dương, với hơn 48 khu, cụm công nghiệp và tổng diện tích hơn 10.000 ha, chiếm khoảng 25% diện tích khu công nghiệp miền Nam, là một trong những địa phương dẫn đầu cả nước về sản xuất công nghiệp và thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Sự phát triển mạnh mẽ của công nghiệp kéo theo nhu cầu nhà ở và bất động sản tăng cao, thúc đẩy các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tài sản gắn liền với đất (TSGLVĐ) phát triển nhanh chóng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy quyền lợi của các bên tham gia giao dịch thế chấp chưa được bảo đảm đầy đủ, đặc biệt là trong việc công chứng hợp đồng thế chấp và thu phí công chứng.

Luận văn tập trung nghiên cứu pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ tại tỉnh Bình Dương, nhằm làm rõ hai vấn đề chính: nghĩa vụ chứng minh tài sản thế chấp không có tranh chấp và việc thu phí công chứng hợp đồng thế chấp. Nghiên cứu phân tích các quy định pháp luật hiện hành, văn bản hướng dẫn nghiệp vụ, thực tiễn áp dụng tại địa phương từ năm 2014 đến 2020, đồng thời chỉ ra những bất cập và ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ thể thế chấp và tổ chức tín dụng.

Mục tiêu nghiên cứu nhằm đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật công chứng thế chấp, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên, tạo môi trường giao dịch an toàn, minh bạch. Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng đối với các cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức hành nghề công chứng và các tổ chức tín dụng trong việc nâng cao hiệu quả quản lý và thực thi pháp luật về giao dịch bất động sản.

---

## Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

### Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình pháp luật về giao dịch bảo đảm, công chứng và quyền sử dụng đất, bao gồm:

- **Lý thuyết về giao dịch bảo đảm**: Thế chấp là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản, trong đó bên thế chấp giữ tài sản nhưng cam kết thực hiện nghĩa vụ với bên nhận thế chấp.
- **Lý thuyết về công chứng**: Công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch nhằm bảo đảm an toàn pháp lý, phòng ngừa tranh chấp.
- **Khái niệm về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất**: QSDĐ là quyền sử dụng đất do Nhà nước giao hoặc cho thuê; TSGLVĐ là tài sản như nhà ở, công trình xây dựng được gắn liền với đất và được công nhận quyền sở hữu.
- **Mô hình pháp luật về thủ tục công chứng và đăng ký biện pháp bảo đảm**: Quy định về hồ sơ, thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp và đăng ký biện pháp bảo đảm tại cơ quan có thẩm quyền.
- **Khái niệm về nghĩa vụ chứng minh và thu phí công chứng**: Trách nhiệm chứng minh tài sản không tranh chấp thuộc về bên thế chấp; phí công chứng được tính theo giá trị tài sản hoặc giá trị khoản vay theo quy định pháp luật.

### Phương pháp nghiên cứu

- **Phương pháp phân tích – diễn giải tổng hợp pháp luật**: Phân tích các quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ, Luật Công chứng 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Thông tư 257/2016/TT-BTC và các văn bản hướng dẫn nghiệp vụ.
- **Phương pháp so sánh**: So sánh quy định pháp luật Việt Nam với pháp luật các nước châu Âu (Anh, Đan Mạch) và so sánh các quy định pháp luật chuyên ngành với pháp luật công chứng để nhận diện sự không đồng bộ.
- **Phương pháp phân tích tình huống, hợp đồng đã công chứng**: Nghiên cứu các hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ đã được công chứng tại Bình Dương trong giai đoạn 2018-2020 để đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật.
- **Nguồn dữ liệu**: Văn bản pháp luật, văn bản hướng dẫn nghiệp vụ, biên bản họp, công văn của Sở Tư pháp Bình Dương, hợp đồng công chứng thực tế.
- **Timeline nghiên cứu**: Tập trung vào giai đoạn từ năm 2014 đến 2020, thời điểm Luật Đất đai 2013 và Luật Công chứng 2014 có hiệu lực, cùng với Thông tư 257/2016/TT-BTC.

---

## Kết quả nghiên cứu và thảo luận

### Những phát hiện chính

1. **Nghĩa vụ chứng minh tài sản không có tranh chấp chưa rõ ràng**  
   Các quy định pháp luật về nghĩa vụ chứng minh tài sản không tranh chấp còn mâu thuẫn giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Công chứng. Công chứng viên thường yêu cầu người yêu cầu công chứng phải tự chứng minh, dẫn đến việc xác minh kéo dài và gây phiền hà cho người dân. Tại Bình Dương, các văn bản hướng dẫn nghiệp vụ được ban hành để thống nhất thực hiện, nhưng vẫn còn nhiều bất cập.

2. **Thu phí công chứng không minh bạch, gây thiệt hại cho bên thế chấp**  
   Theo Thông tư 257/2016/TT-BTC, phí công chứng hợp đồng thế chấp được tính trên giá trị khoản vay nếu ghi rõ trong hợp đồng, hoặc trên giá trị tài sản nếu không ghi. Tuy nhiên, nhiều hợp đồng do tổ chức tín dụng soạn thảo không ghi rõ giá trị khoản vay, dẫn đến việc thu phí theo giá trị tài sản, thường cao hơn nhiều so với số tiền vay thực tế. Người yêu cầu công chứng thường phải chấp nhận mức phí cao hơn, gây thiệt hại kinh tế.

3. **Bất cập trong thủ tục và giấy tờ chứng minh tư cách tham gia giao dịch**  
   Việc sử dụng giấy tờ như giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, hộ chiếu thay thế chứng minh nhân dân trong công chứng còn gây khó khăn do không đồng nhất quy định và thực tiễn áp dụng. Đối với tổ chức tín dụng, việc đăng ký mẫu chữ ký tại tổ chức hành nghề công chứng chưa có hướng dẫn cụ thể, gây tranh cãi và rủi ro pháp lý.

4. **Quyền lợi của chủ thể thế chấp bị ảnh hưởng do sự “duy ý chí” của công chứng viên**  
   Công chứng viên có thể từ chối công chứng hoặc yêu cầu xác minh kéo dài dựa trên nghi ngờ chủ quan về tranh chấp tài sản, làm phát sinh rủi ro và chi phí cho người yêu cầu công chứng.

### Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các bất cập xuất phát từ sự không đồng bộ và chồng chéo trong hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và công chứng. Việc thiếu văn bản hướng dẫn thi hành cụ thể khiến các tổ chức hành nghề công chứng và công chứng viên phải tự giải thích, dẫn đến sự khác biệt trong áp dụng pháp luật giữa các địa phương. So với các nghiên cứu trước đây chỉ tập trung vào quy định pháp luật chung, luận văn này đi sâu vào thực tiễn công chứng tại Bình Dương, chỉ ra những vấn đề cụ thể về nghĩa vụ chứng minh và thu phí công chứng.

Việc thu phí công chứng không minh bạch ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi kinh tế của người dân, làm giảm niềm tin vào hoạt động công chứng và thị trường bất động sản. Các vấn đề về giấy tờ chứng minh tư cách tham gia giao dịch và đăng ký mẫu chữ ký của tổ chức tín dụng cũng làm tăng rủi ro pháp lý cho các bên.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ so sánh mức thu phí công chứng theo giá trị khoản vay và giá trị tài sản, bảng thống kê các loại giấy tờ được chấp nhận trong công chứng, và sơ đồ quy trình công chứng hiện hành tại Bình Dương.

---

## Đề xuất và khuyến nghị

1. **Hoàn thiện quy định pháp luật về nghĩa vụ chứng minh tài sản không tranh chấp**  
   Ban hành văn bản hướng dẫn thống nhất về nghĩa vụ chứng minh tài sản không tranh chấp trong công chứng hợp đồng thế chấp, làm rõ trách nhiệm của các bên và công chứng viên, giảm thiểu sự tùy tiện trong áp dụng.

2. **Sửa đổi mẫu hợp đồng thế chấp của tổ chức tín dụng**  
   Yêu cầu các tổ chức tín dụng ghi rõ giá trị khoản vay trong hợp đồng thế chấp để đảm bảo thu phí công chứng đúng quy định, bảo vệ quyền lợi người vay.

3. **Tăng cường đào tạo, nâng cao đạo đức nghề nghiệp cho công chứng viên**  
   Đào tạo công chứng viên về kỹ năng xử lý hồ sơ, giải thích quyền lợi cho người yêu cầu công chứng, hạn chế việc “duy ý chí” gây khó khăn cho người dân.

4. **Xây dựng quy chế thống nhất về giấy tờ chứng minh tư cách tham gia giao dịch**  
   Ban hành quy định rõ ràng về các loại giấy tờ được chấp nhận, hướng dẫn cụ thể về đăng ký mẫu chữ ký của tổ chức tín dụng tại tổ chức hành nghề công chứng.

Các giải pháp trên nên được thực hiện trong vòng 1-2 năm, do Bộ Tư pháp phối hợp với Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan liên quan chủ trì.

---

## Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. **Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và công chứng**  
   Giúp hoàn thiện chính sách, văn bản hướng dẫn nghiệp vụ, nâng cao hiệu quả quản lý và giám sát hoạt động công chứng.

2. **Tổ chức hành nghề công chứng và công chứng viên**  
   Nâng cao nhận thức về quy định pháp luật, cải thiện quy trình công chứng, bảo vệ quyền lợi người yêu cầu công chứng.

3. **Tổ chức tín dụng và ngân hàng**  
   Tham khảo để điều chỉnh mẫu hợp đồng thế chấp, đảm bảo minh bạch trong thu phí công chứng, tăng cường uy tín và bảo vệ khách hàng.

4. **Người sử dụng đất, chủ thể thế chấp**  
   Hiểu rõ quyền và nghĩa vụ trong giao dịch thế chấp, tránh thiệt hại do các bất cập trong công chứng và thu phí.

---

## Câu hỏi thường gặp

1. **Tại sao hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ phải công chứng?**  
   Công chứng đảm bảo tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, phòng ngừa tranh chấp và là điều kiện bắt buộc để đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định pháp luật.

2. **Ai có nghĩa vụ chứng minh tài sản thế chấp không có tranh chấp?**  
   Chủ thể thế chấp có nghĩa vụ chứng minh tài sản không có tranh chấp theo quy định Luật Đất đai và Luật Nhà ở, tuy nhiên công chứng viên có thể yêu cầu xác minh khi nghi ngờ.

3. **Phí công chứng hợp đồng thế chấp được tính như thế nào?**  
   Phí công chứng được tính trên giá trị khoản vay nếu ghi rõ trong hợp đồng, nếu không thì tính trên giá trị tài sản thế chấp theo Thông tư 257/2016/TT-BTC.

4. **Tại sao nhiều hợp đồng thế chấp không ghi rõ giá trị khoản vay?**  
   Do mẫu hợp đồng do tổ chức tín dụng soạn thảo, nhằm mục đích kiểm soát rủi ro và thu phí công chứng cao hơn, gây thiệt hại cho bên thế chấp.

5. **Giấy tờ nào được chấp nhận để chứng minh tư cách tham gia giao dịch?**  
   Chứng minh nhân dân, căn cước công dân, giấy khai sinh, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hợp lệ; hộ chiếu có thể được sử dụng nhưng có thể gây khó khăn khi không trùng khớp thông tin.

---

## Kết luận

- Luận văn làm rõ các bất cập trong pháp luật và thực tiễn công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ tại Bình Dương, đặc biệt về nghĩa vụ chứng minh tài sản không tranh chấp và thu phí công chứng.
- Phân tích chi tiết các quy định pháp luật, văn bản hướng dẫn nghiệp vụ và thực tiễn áp dụng từ 2014 đến 2020.
- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật, sửa đổi mẫu hợp đồng, nâng cao đạo đức nghề nghiệp công chứng viên và quy chế giấy tờ chứng minh.
- Nghiên cứu có giá trị tham khảo cho cơ quan quản lý, tổ chức hành nghề công chứng, tổ chức tín dụng và người dân.
- Khuyến nghị các cơ quan chức năng triển khai các giải pháp trong 1-2 năm tới để bảo vệ quyền lợi hợp pháp và phát triển thị trường bất động sản an toàn.

**Hành động tiếp theo:** Các cơ quan quản lý và tổ chức liên quan cần phối hợp xây dựng văn bản hướng dẫn, sửa đổi mẫu hợp đồng và tổ chức đào tạo công chứng viên nhằm nâng cao hiệu quả công chứng hợp đồng thế chấp.

---