CHƯƠNG 1 TRƯỜNG HỢP CÔNG NHẬN HIỆU LỰC CỦA GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHƯA CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Hiến pháp 2013 thừa nhận: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”1 QSDĐ được xem như là tài sản “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, QSDĐ và các quyền tài sản khác”2, nên khi được nhà nước trao QSDĐ cho người dân, tổ chức nghĩa là: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo quy định của pháp luật”3. Vì vậy, việc chuyển nhượng QSDĐ là một chế định đặc biệt không phải đối tượng nào cũng được chuyển nhượng “Nhà nước ta không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng Nhà nước công nhận cho người sử dụng đất có QSDĐ bao gồm các quyền gần như các quyền của chủ sở hữu. QSDĐ là một quyền tài sản, quyền này trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự”4.
Nên được nhiều luật khác nhau điều chỉnh nhưng cơ bản là các bên giao dịch phải có hợp đồng (điều 687 BLDS năm 2005; điều 500 BLDS năm 2015; điều 188 LĐĐ năm 2013), quy định điều kiện cơ bản nhất khi chuyển nhượng QSDĐ là phải có giấy chứng nhận QSDĐ, đất không có tranh chấp, không bị kê biên và trong thời hạn sử dụng đất. Khi giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thì hợp đồng phải được công chứng, chứng thực (Điều 502, 503 BLDS năm 2015; điều 167 LĐĐ năm 2013). Tuy nhiên, phần lớn QSDĐ của người dân chưa được cấp GCN QSDĐ nhưng thực tế là người dân đang quản lý sử dụng ổn định, không tranh chấp và nhu cầu chuyển nhượng là rất cần thiết. Do giá đất tăng vọt gấp nhiều lần dẫn đến lòng tham các chủ thể giao dịch thay đổi dẫn đến tranh chấp, gây khó khăn cho các bên và cơ quan có thẩm quyền giải quyết, tốn kém tiền bạc, tình cảm và thời gian.
Tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ khác với các quan hệ tranh chấp về tài sản khác “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 1 Điều 54 Hiến pháp năm 2013. 4 Nguyễn Hải An (2012). Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr. 9 giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai”5.
Đây là khái niệm có nội hàm rất rộng khó xác định, hiện có nhiều khái niệm về tranh chấp đất đai như: “Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẩn hay xung đột về lợi ích về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai”6. Pháp luật đất đai hiện hành quy định: “Khi có tranh chấp đất đai thì khuyến khích các bên tự hòa giải, nếu các bên tranh chấp không tự hòa giải được thì gởi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải” 7. Nếu không hòa giải được thì các bên mới có quyền khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết. Các trường hợp chuyển nhượng khi chưa có GCN QSDĐ đều là vi phạm về mặt hình thức.
Trước ngày 01/01/2017 thì BLDS năm 1995, năm 2005 cũng như LĐĐ năm 2003 thì chưa có điều luật hướng dẫn cụ thể các trường hợp này, mà chỉ có Nghị quyết số 02 để làm căn cứ xét xử để các bên bổ sung hoàn thiện thủ tục sau đó quyết định công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hay không công nhận. Trường hợp khi giao dịch xong thì bên mua đã xây dựng nhà kiên cố trên đất cũng như sinh sống làm ăn trên thửa đất này thì giải quyết hậu quả như thế nào? Có nên công nhận hợp đồng chuyển nhượng khi các bên chưa có giấy GCN QSDĐ hay không?. Mặc dù, vấn đề này đã được Luật cũng như các hướng dẫn của HĐTP- TANDTC. Tuy nhiên, trường hợp công nhận chuyển nhượng khi chưa có giấy GCN QSDĐ có nhiều quan điểm khác nhau về cách giải quyết và chưa có đường lối thống nhất, cũng như án lệ để áp dụng về giải quyết các loại tranh chấp này.
Điều kiện để công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LĐĐ năm 2003 có hiệu lực, đã quy định khi chuyển nhượng QSDĐ thì phải được thành lập hợp đồng và có công chứng, chứng thực. Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được xác lập trước ngày 01/7/2004 tại thời điểm này khi sử dụng LĐĐ năm 1993 thì không có quy định bắt buộc phải công chứng chứng thực, nhưng phải có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. BLDS năm 2005 thì đối với trường hợp hợp đồng sai về mặt hình thức thì Tòa án sẽ cho các bên một khoản thời gian để xác lập lại về mặt hình thức, nếu như hết thời hạn cho phép mà không sửa đổi thì hợp đồng đó vô hiệu. BLDS năm 2015 thì đối với những hợp 5 Khoản 24 Điều 3 LĐĐ năm 2013.
6 Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật Đất đai, tr. 7 Điều 202 Luật đất đai năm 2013. 10 đồng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Như vậy, pháp luật dân sự Việt Nam qua các thời kỳ đều quy định khi chuyển nhượng QSDĐ thì các bên giao dịch phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng thì phải có công chứng chứng thực cũng như thửa đất tranh chấp phải phù hợp với quy hoạch với tình hình sử dụng ổn định tại địa phương.
Nhưng thực tế có trường hợp quy phạm các quy định về công chứng, chứng thực thì được pháp luật thừa nhận? Lý do vì sao như vậy, những trường hợp nào được pháp luật thừa nhận? 1. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực 1. Căn cứ pháp lý Thực tế, Nhà nước chưa giải quyết triệt để việc công nhận và cấp GCN QSDĐ cho tất cả người dân, nhưng người dân đang có nhu cầu chuyển nhượng để kinh doanh, để ở là cấp thiết. Các giao dịch này đa số người dân biết là cần phải lập hợp đồng và được công chứng chứng thực thì giao dịch mới có hiệu lực pháp luật.
Tuy nhiên, các bên tham gia giao dịch nghĩ rằng đất này không có tranh chấp, do quen biết, bạn bè, anh em với nhau, nên các bên chỉ cần “viết giấy tay” không có công chứng chứng thực, vấn đề này hiện diễn ra phổ biến và bên nhận chuyển nhượng đã làm thủ tục cấp GCN QSDĐ và xây nhà ở trên đất, khi giá đất tăng thì bên chuyển nhượng không đồng ý đề nghị yêu cầu hủy hợp đồng này vì vi phạm về hình thức là chưa được công chứng, chứng thực. Do đó, “hình thức hợp đồng là một yếu tố pháp lý có ý nghĩa quan trọng trong quan hệ hợp đồng”8. Từ BLDS năm 1995 đến BLDS năm 2005 không có quy định nào nêu rõ trường hợp giao dịch chuyển nhượng nào thì được công nhận hiệu lực mặc dù có vi phạm hình thức. Nhưng tại Nghị quyết 02 đã quy định: “nếu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không được chứng thực, nếu các bên đã xây dựng nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm quy định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển nhượng thực hiện các việc xây dựng, trồng trọt trên đất như vừa nêu trên thì được 8 Lê Minh Hùng (2015), Hình thức của hợp đồng, NXb Hồng Đức, tr.
11 công nhận hiệu lực”9. Đến BLDS năm 2015 thì được mở rộng thêm là công nhận một số trường hợp nếu đã thanh toán được hai phần ba giá trị hợp đồng, được quy định như sau: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên. Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này các bên không phải thực hiện việc công chứng chứng thực” 10.
Trong khi đó, quy định của LĐĐ năm 2013 quy định:“Hợp đồng chuyển nhượng tặng cho thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”11. Như vậy, giữa LĐĐ năm 2013 ban hành sau BLDS năm 1995, 2005 nhưng vẫn ràng bắt buộc các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ phải được công chứng, chứng thực. Trong khi đó Nghị quyết số 02 lại mở rộng thêm một số trường hợp được xem xét công nhận nếu bản chất không làm ảnh hưởng gì đến an ninh, xã hội, sự tự nguyện của các bên giao dịch. Đối chiếu với pháp luật dân sự Nhật Bản đã quy định vi phạm hình thức như sau: “Nếu một trong các bên không thực hiện nghĩa vụ của mình, thì bên kia có thể ấn định một thời gian hợp lý và yêu cầu thực hiện nó và có quyền hủy bỏ hợp đồng, khi việc thực hiện không xảy ra trong thời hạn đã định”12.
Như vậy, pháp luật dân sự Nhật Bản đơn giản hơn là do các bên tham gia giao dịch tự ấn định thời hạn, nếu trong thời hạn đó các bên không tiến hành lập thủ tục thì hợp đồng bị vô hiệu. Còn pháp luật Việt Nam thì phải khởi kiện ra tòa để giải quyết, điều này mất thời gian, tình cảm, tốn kém cho người dân cũng như ảnh hưởng an ninh chính trị rất lớn. So sánh với BLDS Đức thì chặc chẽ hơn, quy định khi giao kết hợp đồng, các bên phải tuân thủ về điều kiện về hình thức mà pháp luật quy định, nếu không tuân thủ thì hợp đồng vô hiệu. Một giao dịch pháp lý bị vô hiệu khi không tuân thủ hình thức do pháp luật quy định13.
Thực tiễn áp dụng pháp luật Tuy nhiên, qua thực tiễn xét xử cấp sơ thẩm cho rằng do hợp đồng chưa được công chứng chứng thực nên bị vô hiệu về mặt hình thức. Nhưng cấp phúc thẩm lại 9 Tiểu mục b2 của Mục 2.1 Nghị quyết số 02. 10 Khoản 2 Điều 129 BLDS 2015. 11 Điểm a khoản 3 Điều 167 LĐĐ 2013.