Tổng quan nghiên cứu

Thị trường xây dựng dân dụng tại Việt Nam đang bước vào giai đoạn phục hồi mạnh mẽ sau những biến động kinh tế năm 2022, đặc biệt khi quy mô dân số chính thức vượt mốc 100 triệu người vào năm 2023. Nhu cầu đầu tư nhà ở, biệt thự và công trình thương mại tại khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam liên tục gia tăng, kéo theo sự cạnh tranh gay gắt giữa hàng trăm doanh nghiệp vừa và nhỏ. Trong bối cảnh đó, Công ty TNHH Thiết kế Xây dựng Kiến trúc Đô thị SU:A (SU:A A&C) sau 7 năm hoạt động kể từ năm 2016 đã tích lũy kinh nghiệm qua gần 90 công trình tiêu biểu, nâng quy mô tổng tài sản lên 28,5 tỷ đồng vào cuối năm 2022. Tuy nhiên, rào cản lớn nhất của doanh nghiệp là phạm vi khai thác thị trường còn co cụm tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh, thiếu vắng các hoạt động truyền thông số chuyên nghiệp và chưa tối ưu hóa quy trình tiếp cận khách hàng tiềm năng.

Mục tiêu cốt lõi của nghiên cứu là đánh giá toàn diện thực trạng hoạt động marketing dịch vụ thiết kế và xây dựng của SU:A A&C trong giai đoạn 2020 - 2023. Từ đó, tác giả xây dựng hệ thống chính sách marketing-mix 4P đột phá gắn liền với chiến lược phân khúc - lựa chọn thị trường mục tiêu - định vị (STP). Đề tài hướng đến việc mở rộng thị phần sang các địa phương lân cận có tốc độ đô thị hóa cao như Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu. Nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn sâu sắc khi cung cấp giải pháp nâng tỷ lệ trúng thầu vượt mức 80%, củng cố năng lực cạnh tranh và tối ưu hóa nguồn lực tài chính bền vững cho doanh nghiệp trong giai đoạn 2023 - 2025.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu xây dựng trên nền tảng lý thuyết quản trị marketing dịch vụ hiện đại, trọng tâm là mô hình Marketing Mix 4P của McCarthy kết hợp mở rộng 7P cho ngành dịch vụ theo quan điểm của Philip Kotler. Mô hình này làm rõ 4 trụ cột cơ bản: Sản phẩm (Product), Giá (Price), Phân phối (Place) và Xúc tiến (Promotion). Bên cạnh đó, khung phân tích chiến lược STP (Segmentation - Targeting - Positioning) được vận dụng để phân đoạn thị trường dựa trên biến số nhân khẩu học, hành vi và tâm lý tiêu dùng dịch vụ nhà ở.

Các khái niệm then chốt được chuẩn hóa bao gồm: 5 cấp độ sản phẩm dịch vụ xây dựng (từ dịch vụ cốt lõi, cụ thể, kỳ vọng, mở rộng đến tiềm năng), định giá dựa trên chi phí kết hợp giá trị cảm nhận, và truyền thông tích hợp (Integrated Marketing Communications). Để lượng hóa năng lực cạnh tranh, nghiên cứu áp dụng mô hình ma trận đánh giá các yếu tố bên ngoài (EFE) với 10 biến số môi trường vĩ mô - vi mô và ma trận đánh giá các yếu tố nội bộ (IFE) với 10 chỉ tiêu năng lực cốt lõi theo phương pháp luận của Fred R. David.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng kết hợp dữ liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp nhằm đảm bảo tính xác thực học thuật:

  • Nguồn dữ liệu thứ cấp: Thu thập từ báo cáo tài chính kiểm toán năm 2021 - 2022, hồ sơ đấu thầu 40 dự án giai đoạn 2020 - 2022, tài liệu lưu trữ nội bộ của SU:A A&C, kết hợp số liệu vĩ mô từ Tổng cục Thống kê và các báo cáo ngành xây dựng Việt Nam.
  • Nguồn dữ liệu sơ cấp: Khảo sát định lượng trên cỡ mẫu 50 khách hàng cá nhân và đại diện tổ chức đã sử dụng dịch vụ của công ty tại Thành phố Hồ Chí Minh theo phương pháp chọn mẫu thuận tiện. Phương pháp này được lựa chọn vì phù hợp với đặc thù giao dịch B2C và B2B giá trị cao trong ngành kiến trúc, giúp nắm bắt chính xác mức độ hài lòng về chất lượng, tiến độ và dịch vụ hậu mãi.

Phương pháp phân tích dữ liệu bao gồm thống kê mô tả, phân tích so sánh tỷ trọng, ma trận SWOT và kỹ thuật gán trọng số lượng hóa (từ 0,05 đến 0,15) trên thang đo 4 điểm trong ma trận IFE, EFE. Toàn bộ quy trình thu thập và xử lý dữ liệu được tiến hành liên tục từ tháng 1/2020 đến tháng 5/2023, giúp các kết luận phản ánh trung thực biến động trước và sau đại dịch.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Phân tích hoạt động kinh doanh và marketing của SU:A A&C giai đoạn 2020 - 2022 ghi nhận các kết quả cụ thể:

  • Năng lực trúng thầu phục hồi ấn tượng: Năm 2020, doanh nghiệp trúng 12/15 gói thầu (đạt tỷ lệ 80%). Do ảnh hưởng dịch bệnh năm 2021, số gói dự thầu giảm xuống 6 gói với 4 gói trúng (đạt 67%). Đến năm 2022, công ty đã bứt phá giành 16/20 gói thầu, duy trì tỷ lệ trúng thầu 80% và tăng trưởng 300% về tổng số hợp đồng thực hiện so với năm 2021.
  • Chuyển dịch cơ cấu khách hàng: Khách hàng cá nhân và hộ gia đình giữ vai trò chủ lực, chiếm 50% năm 2020, 50% năm 2021 và đạt 52% năm 2022 (tương ứng 11 dự án). Nhóm khách hàng nhà hàng - khách sạn sau khi đóng băng ở mức 0% năm 2021 đã phục hồi mạnh mẽ lên 24% (5 dự án) trong năm 2022, tương đương tỷ trọng nhóm doanh nghiệp tư nhân (24%).
  • Tình hình tài chính và sức mạnh nội bộ: Tổng tài sản tăng trưởng 80,4%, từ 15,8 tỷ đồng năm 2021 lên 28,5 tỷ đồng năm 2022. Vốn chủ sở hữu đạt 18,512 tỷ đồng (chiếm 64,9% tổng nguồn vốn), phản ánh cấu trúc tài chính lành mạnh.
  • Đánh giá môi trường chiến lược: Ma trận EFE đạt tổng điểm 2,85/4,0 cho thấy công ty phản ứng tốt trước các cơ hội thị trường và duy trì quan hệ bền vững với chuỗi nhà cung ứng vật liệu (trọng số 0,15, điểm tác động 4). Ma trận IFE đạt 2,95/4,0, khẳng định thế mạnh vượt trội về chính sách giá linh hoạt (điểm số 0,60), chất lượng kỹ thuật (điểm số 0,45) và đội ngũ nhân sự giàu kinh nghiệm (điểm số 0,45). Ngược lại, công tác marketing và nghiên cứu thị trường bị đánh giá là điểm nghẽn lớn nhất với mức đóng góp điểm số thấp (lần lượt là 0,30 và 0,10).

Thảo luận kết quả

Kết quả phân tích minh chứng rằng SU:A A&C sở hữu năng lực thi công và kiểm soát giá thành cạnh tranh, thể hiện qua các hợp đồng trọn gói tiêu biểu từ 2 tỷ đồng (quán cà phê) đến 7 tỷ đồng (biệt thự tân cổ điển). Tuy nhiên, nguyên nhân khiến doanh nghiệp chưa bứt phá thị phần nằm ở sự phụ thuộc quá mức vào kênh tiếp thị truyền miệng truyền thống. Kênh phân phối dịch vụ trực tiếp còn đơn điệu, cơ cấu nhân sự marketing chỉ chiếm quy mô nhỏ trong tổng số 20 lao động năm 2022 (với 70% là nhân viên và 30% quản lý).

Trên các phương tiện trực quan, dữ liệu cơ cấu khách hàng có thể được biểu diễn qua biểu đồ tròn, làm nổi bật tỷ trọng 52% của phân khúc nhà ở gia đình. Đồng thời, biểu đồ cột chồng minh họa biến động tài sản ngắn hạn tăng mạnh từ 9,805 tỷ lên 21,9 tỷ đồng năm 2022 sẽ phản ánh rõ mức độ luân chuyển vốn cho các công trình dở dang. Khi so sánh với các đối thủ trực tiếp như Việt Quang, Khang Thịnh hay Kiến Phát, SU:A A&C chưa tận dụng tối đa nền tảng tiếp thị kỹ thuật số để khai phá tệp khách hàng tiềm năng tại các khu đô thị mới ven Thành phố Hồ Chí Minh.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả ma trận SWOT và định hướng phát triển giai đoạn 2023 - 2025, bốn nhóm giải pháp chiến lược được đề xuất:

  • Chuẩn hóa chính sách sản phẩm và ứng dụng công nghệ vật liệu tiên tiến: Tích hợp công nghệ thực tế ảo VR trong khâu trình bày thiết kế kiến trúc, ứng dụng vật liệu xanh (Bê tông tự liền, Aerogel, ngói Thermochromic). Đặt mục tiêu giảm 5% tỷ lệ hao hụt vật tư tại công trường và rút ngắn 10% thời gian duyệt bản vẽ. Thời gian triển khai từ quý 3/2023 đến quý 2/2024, do Phòng Thiết kế kiến trúc nội thất và Phòng Thi công phối hợp thực hiện.
  • Tái cấu trúc chính sách xúc tiến thương mại trên không gian số: Xây dựng kênh Social Media chuyên nghiệp trên nền tảng Facebook Fanpage, Website chuẩn SEO và TikTok. Đặt mục tiêu tăng 40% lượng khách hàng tiềm năng inbound, thu hút tối thiểu 10.000 lượt tương tác mỗi tháng trong vòng 12 tháng. Phòng Marketing chịu trách nhiệm chính với ngân sách chiếm khoảng 3% đến 5% tổng doanh thu hàng năm.
  • Tối ưu hóa chính sách giá và chiết khấu linh hoạt: Thiết lập biểu giá cạnh tranh theo từng gói thầu thiết kế và thi công trọn gói từ 2 tỷ đến 7 tỷ đồng. Áp dụng chính sách ưu đãi tặng 100% phí thiết kế nội thất (trị giá từ 35 triệu đến 65 triệu đồng) cho khách hàng ký hợp đồng thi công hoàn thiện trong thời gian từ tháng 6/2023 đến tháng 12/2023. Ban Giám đốc và Phòng Kinh doanh trực tiếp điều hành.
  • Kiện toàn bộ máy nhân sự và đào tạo chuyên môn: Tuyển dụng bổ sung 2 đến 3 chuyên viên digital marketing và chăm sóc khách hàng, nâng tỷ lệ nhân sự chuyên môn đạt chứng chỉ chuyên ngành lên trên 85% trong tổng số 20 nhân sự hiện hữu. Hoàn thành chương trình đào tạo kỹ năng bán hàng tư vấn kỹ thuật trong thời hạn 6 tháng do Phòng Hành chính Nhân sự chủ trì.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Luận văn mang lại giá trị tham khảo thiết thực cho 4 nhóm đối tượng chính:

  • Ban lãnh đạo và nhà quản lý doanh nghiệp xây dựng quy mô vừa và nhỏ (SMEs): Vận dụng hệ thống ma trận IFE (2,95 điểm) và EFE (2,85 điểm) làm công cụ chuẩn hóa việc rà soát nguồn lực nội bộ, định hình chiến lược giá và quản trị rủi ro thầu xây dựng.
  • Chuyên viên Marketing và phát triển kinh doanh ngành kiến trúc - xây dựng: Khai thác quy trình xây dựng chiến lược STP, các bước triển khai chiến dịch quảng bá dịch vụ xây dựng dân dụng trên nền tảng số và phương pháp nuôi dưỡng khách hàng tiềm năng.
  • Giảng viên, học viên cao học và sinh viên chuyên ngành Kinh tế xây dựng, Quản trị kinh doanh: Sử dụng công trình như một nghiên cứu tình huống điển hình (case study) về việc gắn kết lý luận Marketing Mix 4P vào đặc thù dịch vụ phi vật chất của ngành xây dựng, dựa trên số liệu thực chứng của 90 dự án và khối tài sản 28,5 tỷ đồng.
  • Các nhà thầu phụ và nhà cung cấp vật liệu xây dựng (VLXD): Nghiên cứu tiêu chí đánh giá, lựa chọn đối tác của các tổng thầu thiết kế - thi công, từ đó nâng cao chất lượng dịch vụ và thiết lập chuỗi cung ứng bền vững.

Câu hỏi thường gặp

  • Luận văn giải quyết vấn đề cấp bách nào của Công ty SU:A A&C? Công trình tháo gỡ điểm nghẽn trong việc giới hạn địa bàn hoạt động tại Thành phố Hồ Chí Minh và tình trạng tiếp thị nghèo nàn. Bằng việc xây dựng chính sách Marketing Mix 4P hoàn chỉnh, nghiên cứu giúp doanh nghiệp mở rộng thị trường sang Đồng Nai, Bình Dương với mục tiêu tăng trưởng doanh thu bền vững.

  • Điểm số ma trận EFE 2,85 và IFE 2,95 phản ánh điều gì về năng lực doanh nghiệp? Điểm số EFE 2,85 (vượt mức trung bình 2,5) chứng minh SU:A A&C nắm bắt tốt các cơ hội phát triển đô thị. Điểm số IFE 2,95 khẳng định nền tảng vững chắc về giá cả, chất lượng kỹ thuật và tài chính lành mạnh với vốn chủ sở hữu đạt 18,512 tỷ đồng.

  • Cơ cấu khách hàng giai đoạn 2020 - 2022 có đặc điểm gì nổi bật? Nhóm khách hàng cá nhân và hộ gia đình luôn chiếm tỷ trọng chi phối trên 50% (đạt 52% năm 2022). Khách hàng thương mại như nhà hàng, khách sạn có sự hồi phục mạnh mẽ từ 0% năm 2021 lên 24% năm 2022 sau khi các hoạt động kinh tế mở cửa trở lại.

  • Chính sách xúc tiến thương mại tập trung vào những kênh nào? Nghiên cứu định hướng chuyển dịch mạnh mẽ sang tiếp thị kỹ thuật số, trọng tâm là xây dựng nội dung trực quan trên Fanpage, Website và mạng xã hội video. Mục tiêu cụ thể là tạo ra 40% lượng khách hàng tiềm năng mới thông qua các gói ưu đãi thiết kế.

  • Nguồn lực nào là điều kiện tiên quyết để triển khai thành công các giải pháp? Yếu tố quyết định là việc tái cấu trúc bộ phận marketing trong tổng thể 20 nhân sự của công ty, kết hợp phân bổ ngân sách tiếp thị hợp lý và duy trì liên kết chặt chẽ với mạng lưới nhà cung ứng vật tư uy tín.

Kết luận

  • Luận văn đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận Marketing Mix 4P, STP và các công cụ quản trị chiến lược áp dụng đặc thù cho ngành dịch vụ thiết kế, xây dựng dân dụng.
  • Phân tích thực chứng giai đoạn 2020 - 2022 làm sáng tỏ năng lực đấu thầu đạt tỷ lệ trúng 80%, quy mô tài sản đạt 28,5 tỷ đồng cùng các điểm nghẽn về tiếp thị và thị trường mục tiêu của SU:A A&C.
  • Xác lập hệ số ma trận EFE (2,85 điểm) và IFE (2,95 điểm), cung cấp cơ sở khoa học vững chắc để định vị thương hiệu và hoạch định chiến lược kinh doanh.
  • Đề xuất 4 nhóm giải pháp khả thi gắn liền với sản phẩm công nghệ cao, truyền thông số, định giá linh hoạt và hoàn thiện bộ máy nhân sự.
  • Thiết lập lộ trình thực thi chi tiết trong 12 tháng giai đoạn 2023 - 2024, tạo tiền đề để doanh nghiệp vươn lên vị thế hàng đầu tại khu vực Đông Nam Bộ.

Các doanh nghiệp xây dựng dân dụng và nhà quản trị hãy ứng dụng ngay khung chính sách marketing và phương pháp đánh giá ma trận chiến lược từ công trình nghiên cứu này để tối ưu hóa hiệu quả tiếp thị, gia tăng tỷ lệ trúng thầu và bứt phá doanh thu trong kỷ nguyên số.