Chương 1 LÝ LUẬN VỀ TRÁCH NHIỆM VÀ PHÁP LUẬT BẢO HÀNH NHÀ CHUNG CƯ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ 1. Lý luận về trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư : Nhà chung cư (từ gốc Hán – Việt là chúng cư (nghĩa: ở thành nhóm) bị đọc nhầm thành chung cư) hay là Khu chung cư là những khu nhà bao gồm nhiều dân sinh sống bên trong căn hộ, có hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung1. Theo Từ điển Wikipedia, Nhà chung cư “Condomminium” được hiểu phổ biến tại các nước trên thế giới là một loại bất động sản có các phần diện tích xác định là các căn hộ được sở hữu riêng lẻ bởi các chủ sở hữu căn hộ và các phần diện tích sử dụng chung như: tiền sảnh, hệ thống sưởi ấm, cầu thang bộ, thang máy và các dịch vụ tiện ích xung quanh thuộc khuôn viên của Nhà chung cư. Đây cũng là khái niệm đã được người La Mã cổ lần đầu tiên sử dụng từ thế kỷ VI TCN, trong tiếng Latin “con” có nghĩa là “của chung” và “dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng” và ngày nay, “condominium” (được viết tắt là “condo”) một hình thức quyền sở hữu chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn.
Một condominium được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng. Các căn hộ ở được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư. Khi một người sở hữu căn hộ chung cư condominium, anh ta có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng chung không thể chia sẻ (undivided share) đối với tất cả “không gian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó. Khái niệm chung cư condominium thường được sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ dự án chung cư 1 Luật Nhà ở Số: 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 10 hoặc dùng để chỉ từng căn hộ chung cư.
Trên phương diện kỹ thuật, từ condominium dùng để chỉ dự án chung cư (project); còn từ “apartment” hay “unit” dùng để chỉ các căn hộ chung cư đơn lẻ. Condominium có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng cho tới những Nhà chung cư cải tạo cũ kỹ2. Đến năm 2005, từ đó Luật Nhà ở mới có khái niệm rõ ràng hơn về Nhà chung cư, trước đó Nhà chung cư thường được gọi là nhà tập thể, theo đó: “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng Nhà chung cư”3.
Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế cũng như sự thay đổi của xã hội khái niệm Nhà chung cư được Luật Nhà ở 2014quy định cụ thể hơn: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm Nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và Nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”4. Tác giả về cơ bản đồng ý với cách khái niệm về Nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở. Bên cạnh đó, chúng ta đều hiểu rằng nhà ở chung cư cũng là một sản phẩm thương mại do chủ đầu tư là bên bán là thương nhân thương mại đáp ứng một số quy định của pháp luật để đầu tư xây dựng dự án là chung cư và cư dân là bên mua nhiều cư dân gọi chung là khách hàng, khi bên bán bán sản phẩm cho bên mua trong quá trình sử dụng một thời gian nhất định nào đấy thì được 2 Theo Encyclopedia Britanica, 2006 3 Khoản 1 Điều 70 Luật Nhà ở 2005 4 Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 11 bảo hành nếu sản phẩm bị khuyết tật hoặc lỗi hoặc hư hỏng thì phải được thay thế sửa chữa hoặc đổi mới do chủ đầu tư hay còn được hiểu là bên bán chịu trách nhiệm. Bảo hành được hiểu theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 “Bên bán có nghĩa vụ bảo hành đối với vật mua bán trong một thời hạn, gọi là thời hạn bảo hành, nếu việc bảo hành do các bên thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
Thời hạn bảo hành được tính kể từ thời điểm bên mua có nghĩa vụ phải nhận vật”5, và định nghĩa trong Từ điển Tiếng Việt, có thể hiểu là việc bên sản xuất hoặc bên người bán sản phẩm cam kết sẽ sửa chữa miễn phí hoặc thay thế miễn phí linh kiện, phần công trình sản phẩm nếu có những hỏng hóc, những phần lỗi trong sản phẩm (nếu có) trong một khoảng thời gian nhất định, gọi là thời gian bảo hành. Ở đây có thể phân biệt bảo hành với bảo trì là việc bảo dưỡng, tu sửa nhằm bảo đảm (cho một hệ thống hoặc một bộ phận của nó) hoạt động tốt, có độ tin cậy cao trong việc sử dụng. Theo Điều 126 Luật Xây dựng 2014, “Bảo trì công trình xây dựng: 1. Yêu cầu về bảo trì công trình xây dựng được quy định như sau: a) Công trình, hạng mục công trình xây dựng khi đưa vào khai thác, sử dụng phải được bảo trì; b) Quy trình bảo trì phải được chủ đầu tư tổ chức lập và phê duyệt trước khi đưa hạng mục công trình, công trình xây dựng vào khai thác, sử dụng; phải phù hợp với mục đích sử dụng, loại và cấp công trình xây dựng, hạng mục công trình, thiết bị được xây dựng và lắp đặt vào công trình (.
Chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụng công trình có trách nhiệm bảo trì công trình xây dựng, máy, thiết bị công trình; 3. Việc bảo trì công trình xây dựng, thiết bị công trình phải được thực hiện theo kế hoạch bảo trì và quy trình bảo trì được phê duyệt”. Theo Khoản 11 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, bảo 5 Theo Điều 446 Bộ luật Dân sự 2015 12 trì nhà ở là việc duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ và sửa chữa khi có hư hỏng nhằm duy trì chất lượng nhà ở. Nhà chung cư suy cho cùng cũng là nhà ở là một sản phẩm được xây dựng tạo nên từ sức lao động của con người và nhiều nguyên vật liệu kết cấu tạo thành nên trong quá trình hình thành trong một thời gian dài.
Nó là sản phẩm được nhà đầu tư tài chính và đất đai để tạo dựng nên nhằm mục đích bán khi bán cho người chủ sở hữu căn hộ đây là sản phẩm nhà ở và được gắn liền với đất nên chịu sự điều chỉnh bởi Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Xây dựng năm 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Bộ luật Dân sự 2015, chính vì vậy, người bán là chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm bảo hành nhà ở chung cư cho cư dân theo luật định và theo thỏa thuận giao dich trong hợp đồng mua bán Nhà chung cư. Chung cư được xếp vào loại hình công trình xây dựng nhà ở, do đó, các quy định liên quan đến bảo hành Nhà chung cư cũng phần lớn thể hiện trong Luật Nhà ở 2014. Tuy nhiên, so với nhà ở riêng lẻ, nội dung bảo hành Nhà chung cư có vài điểm khác biệt bởi kết cấu xây dựng đặc trưng. Nội dung bảo hành Nhà chung cư thể hiện chi tiết, đầy đủ các điều kiện, phạm vi thực hiện đối với trường hợp cần khắc phục, sửa chữa căn hộ.
Theo Khoản 9 Điều 3 Luật Xây dựng 2014, chủ đầu tư xây dựng (sau đây gọi là chủ đầu tư) là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng. Trong Luật Nhà ở 2014 cũng sử dụng cụm từ chủ đầu tư xây dựng nhà ở tuy không có giải thích từ ngữ thế nào là chủ đầu tư xây dựng nhà ở nhưng suy ra từ khái niệm chủ đầu tư theo Luật Xây dựng, có thể hiểu chủ đầu tư xây dụng Nhà chung cư (gọi tắt là chủ đầu tư) là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động 13 đầu tư xây dựng Nhà chung cư.Liên quan đến bảo hành và quản lý vận hành Nhà chung cư có đến năm chủ thể gồm cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, ban quản trị Nhà chung cư, đơn vị quản lý vận hành và người sở hữu, sử dụng Nhà chung cư. Khoản 2 Điều 103 Luật Nhà ở 2014 có quy định: đối với Nhà chung cư có từ 20 căn hộ trở lên bắt buộc phải thành lập ban quản trị Nhà chung cư. Ban quản trị Nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo mô hình như Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc Ban Chủ nhiệm của hợp tác xã.
Thành phần ban quản trị Nhà chung cư sẽ bao gồm có đại diện của các chủ sở hữu Nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư hoặc cũng có thể bao gồm cả người sử dụng Nhà chung cư. Trong đó thành viên của ban quản trị Nhà chung cư sẽ được bầu hoặc bãi nhiễm bởi các chủ sỡ hữu, thông qua hội nghị Nhà chung cư theo đúng quy chế quản lý thuộc Bộ xây dựng ban hành. Một trong những quyền hạn và trách nhiệm của ban quản trị Nhà chung cư là “Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của Nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành Nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện”6.
Như vậy, có thể thấy ban quản trị Nhà chung cư không có trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư mà chỉ có trách nhiệm liên quan đến bảo trì Nhà chung cư.