Trách Nhiệm Bảo Hành Nhà Chung Cư Của Chủ Đầu Tư Theo Pháp Luật Việt Nam

Chuyên khảo luật học phân tích Trách nhiệm bảo hành nhà chung cư của chủ đầu tư theo pháp luật hiện nay, đánh giá các khía cạnh quan trọng, đề xuất hướng nghiên cứu tiếp theo.

• Tác giả: Lê Viết Kỳ
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Tâm
• Trường học: Học viện Khoa học Xã hội
• Chuyên ngành: Luật Kinh tế
• Đề tài: Trách Nhiệm Bảo Hành Nhà Chung Cư Của Chủ Đầu Tư Theo Pháp Luật Việt Nam
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Trách Nhiệm Bảo Hành Nhà Chung Cư Hiện Nay

Nhà chung cư, một giải pháp nhà ở phổ biến, đặc biệt tại các đô thị lớn, mang đến nhiều tiện ích nhưng cũng tiềm ẩn những vấn đề liên quan đến chất lượng và trách nhiệm bảo hành. Khi chất lượng công trình không đảm bảo, hoặc trang thiết bị gặp sự cố, trách nhiệm bảo hành của chủ đầu tư trở thành vấn đề then chốt, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua nhà. Pháp luật Việt Nam, thông qua nhiều văn bản như Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự, và Luật Xây dựng, đã quy định về bảo hành nhà chung cư, nhưng thực tế vẫn còn nhiều bất cập, gây khó khăn cho cả chủ đầu tư và cư dân. Việc làm rõ các quy định, quyền và nghĩa vụ liên quan đến trách nhiệm bảo hành là vô cùng cần thiết để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà và đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

1.1. Khái niệm Nhà Chung Cư và Tầm Quan Trọng Của Bảo Hành

Nhà chung cư, theo Luật Nhà ở 2014, là nhà có từ hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ, lối đi, cầu thang chung, và hệ thống hạ tầng sử dụng chung. Bảo hành nhà chung cư là cam kết của chủ đầu tư về việc sửa chữa, thay thế các hư hỏng, khuyết tật phát sinh trong quá trình sử dụng trong một thời gian nhất định. Bảo hành khác với bảo trì: bảo trì là bảo dưỡng định kỳ để duy trì hoạt động tốt của công trình, còn bảo hành là khắc phục các lỗi do chất lượng xây dựng hoặc thiết bị. Việc bảo hành đảm bảo quyền lợi của người mua nhà, giúp họ yên tâm sử dụng căn hộ và bảo vệ giá trị tài sản.

1.2. Phân Biệt Bảo Hành Bảo Trì và Trách Nhiệm Pháp Lý Liên Quan

Theo Điều 126 Luật Xây dựng 2014, bảo trì công trình xây dựng là việc duy tu, sửa chữa định kỳ để đảm bảo công trình hoạt động ổn định. Bảo hành là trách nhiệm của chủ đầu tư đối với các lỗi, hư hỏng phát sinh do chất lượng công trình hoặc thiết bị. Trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư bao gồm việc thực hiện đúng cam kết bảo hành, bồi thường thiệt hại nếu gây ra do không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ bảo hành. Sự khác biệt này cần được hiểu rõ để xác định đúng quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan.

II. Quy Định Pháp Luật Về Thời Gian Bảo Hành Nhà Chung Cư

Pháp luật Việt Nam quy định rõ về thời gian bảo hành nhà chung cư, đảm bảo quyền lợi của người mua nhà. Thời gian bảo hành được tính từ thời điểm bàn giao căn hộ và có sự khác biệt tùy theo hạng mục công trình. Việc nắm vững quy định về thời gian bảo hành giúp người mua nhà chủ động yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ khi phát sinh sự cố. Ngoài ra, các điều khoản về thời gian bảo hành cũng cần được quy định rõ ràng trong hợp đồng mua bán nhà để tránh tranh chấp sau này.

2.1. Chi Tiết Về Thời Gian Bảo Hành Kết Cấu Thiết Bị và Hoàn Thiện

Theo quy định hiện hành, thời gian bảo hành kết cấu nhà chung cư thường là 5 năm, thời gian bảo hành thiết bị (như thang máy, hệ thống điện nước) là 1-3 năm, và thời gian bảo hành phần hoàn thiện (như sơn, ốp lát) là 1-2 năm. Các mốc thời gian này có thể thay đổi tùy theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, nhưng không được thấp hơn quy định của pháp luật. Người mua nhà cần lưu ý kiểm tra kỹ các điều khoản này trong hợp đồng.

2.2. Ảnh Hưởng Của Hợp Đồng Mua Bán Đến Thời Gian Bảo Hành

Hợp đồng mua bán nhà là căn cứ pháp lý quan trọng để xác định thời gian bảo hành. Các điều khoản trong hợp đồng phải tuân thủ quy định của pháp luật, nhưng có thể cụ thể hóa hoặc mở rộng phạm vi bảo hành. Nếu hợp đồng có điều khoản bất lợi cho người mua nhà so với quy định của pháp luật, điều khoản đó có thể bị coi là vô hiệu. Do đó, người mua nhà cần đọc kỹ và hiểu rõ các điều khoản về bảo hành trong hợp đồng trước khi ký kết.

2.3. Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Việc Xác Định Thời Điểm Bắt Đầu Bảo Hành

Thời điểm bắt đầu thời gian bảo hành thường là ngày bàn giao căn hộ. Tuy nhiên, cần lưu ý các yếu tố như: biên bản bàn giao căn hộ, nghiệm thu công trình, và các thỏa thuận khác trong hợp đồng. Nếu có tranh chấp về thời điểm bàn giao, các bên có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Việc xác định chính xác thời điểm bắt đầu bảo hành là rất quan trọng để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà.

III. Hướng Dẫn Cách Xác Định Phạm Vi Trách Nhiệm Bảo Hành Chung Cư

Xác định phạm vi trách nhiệm bảo hành của chủ đầu tư là một bước quan trọng để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Phạm vi bảo hành bao gồm các hạng mục công trình, thiết bị, và các lỗi, hư hỏng thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư. Việc hiểu rõ phạm vi bảo hành giúp người mua nhà yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ một cách chính xác và hiệu quả. Ngoài ra, cần phân biệt rõ giữa phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng để xác định đúng trách nhiệm bảo hành.

3.1. Phân Tích Phạm Vi Bảo Hành Phần Sở Hữu Chung và Riêng

Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm: khung, cột, tường chịu lực, sàn, mái, cầu thang, hành lang, hệ thống kỹ thuật chung, và các công trình tiện ích công cộng. Phần sở hữu riêng là căn hộ và các không gian riêng biệt khác. Trách nhiệm bảo hành phần sở hữu chung thuộc về chủ đầu tư và ban quản lý nhà chung cư, còn trách nhiệm bảo hành phần sở hữu riêng thuộc về chủ sở hữu căn hộ, trừ các lỗi do chất lượng công trình.

3.2. Các Hạng Mục Công Trình Thuộc Phạm Vi Bảo Hành Của Chủ Đầu Tư

Các hạng mục công trình thường thuộc phạm vi bảo hành của chủ đầu tư bao gồm: kết cấu chịu lực (móng, cột, dầm, sàn), hệ thống điện nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy, thang máy, và các thiết bị kỹ thuật khác. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng chịu trách nhiệm bảo hành các lỗi do chất lượng vật liệu, thi công, hoặc thiết kế. Người mua nhà cần kiểm tra kỹ danh mục các hạng mục được bảo hành trong hợp đồng.

3.3. Trường Hợp Loại Trừ Trách Nhiệm Bảo Hành Của Chủ Đầu Tư

Chủ đầu tư có thể được loại trừ trách nhiệm bảo hành trong một số trường hợp, như: hư hỏng do người mua nhà tự gây ra, hư hỏng do thiên tai, sự cố bất khả kháng, hoặc hư hỏng do sử dụng không đúng mục đích. Tuy nhiên, chủ đầu tư phải chứng minh được các trường hợp loại trừ này. Người mua nhà cần lưu ý các điều khoản loại trừ trách nhiệm trong hợp đồng.

IV. Cách Xử Lý Vi Phạm Bảo Hành Nhà Chung Cư Của Chủ Đầu Tư

Khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bảo hành, người mua nhà có nhiều cách để bảo vệ quyền lợi của mình. Từ việc thương lượng, hòa giải đến khởi kiện ra tòa, mỗi phương pháp có ưu nhược điểm riêng. Việc lựa chọn phương pháp phù hợp phụ thuộc vào mức độ nghiêm trọng của vi phạm và khả năng hợp tác của chủ đầu tư. Quan trọng nhất là người mua nhà cần thu thập đầy đủ chứng cứ và tuân thủ đúng quy trình pháp lý.

4.1. Các Bước Khiếu Nại và Yêu Cầu Chủ Đầu Tư Thực Hiện Bảo Hành

Khi phát hiện lỗi, hư hỏng, người mua nhà cần thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư, nêu rõ tình trạng và yêu cầu thực hiện bảo hành. Nếu chủ đầu tư không phản hồi hoặc từ chối bảo hành, người mua nhà có thể gửi đơn khiếu nại đến ban quản lý nhà chung cư, cơ quan quản lý nhà nước, hoặc tổ chức hòa giải. Việc lưu giữ đầy đủ chứng cứ (như hình ảnh, video, biên bản) là rất quan trọng.

4.2. Quyền Khởi Kiện Chủ Đầu Tư Khi Vi Phạm Nghĩa Vụ Bảo Hành

Nếu các biện pháp hòa giải không thành công, người mua nhà có quyền khởi kiện chủ đầu tư ra tòa án có thẩm quyền. Trong quá trình tố tụng, người mua nhà cần cung cấp đầy đủ chứng cứ chứng minh vi phạm của chủ đầu tư và thiệt hại gây ra. Tòa án sẽ xem xét và đưa ra phán quyết buộc chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ bảo hành hoặc bồi thường thiệt hại.

4.3. Các Chế Tài và Bồi Thường Thiệt Hại Khi Chủ Đầu Tư Vi Phạm

Chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bảo hành có thể bị áp dụng các chế tài như: phạt tiền, đình chỉ hoạt động, hoặc thu hồi giấy phép kinh doanh. Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải bồi thường thiệt hại cho người mua nhà, bao gồm chi phí sửa chữa, thay thế, và các thiệt hại khác do vi phạm gây ra. Mức bồi thường được xác định dựa trên thiệt hại thực tế và thỏa thuận của các bên.

V. Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Thực Thi Trách Nhiệm Bảo Hành

Để nâng cao hiệu quả thực thi trách nhiệm bảo hành nhà chung cư, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa các bên liên quan, từ cơ quan quản lý nhà nước đến chủ đầu tư và người mua nhà. Hoàn thiện khung pháp lý, tăng cường kiểm tra, giám sát, và nâng cao nhận thức của người dân là những giải pháp quan trọng. Chỉ khi đó, quyền lợi của người mua nhà mới được bảo vệ một cách thực sự.

5.1. Hoàn Thiện Khung Pháp Lý Về Bảo Hành Nhà Chung Cư

Cần rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật về bảo hành nhà chung cư để đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng, và khả thi. Cần quy định cụ thể về phạm vi bảo hành, thời gian bảo hành, quy trình bảo hành, và chế tài xử lý vi phạm. Ngoài ra, cần có hướng dẫn chi tiết về việc áp dụng các quy định này trong thực tế.

5.2. Tăng Cường Kiểm Tra Giám Sát Chất Lượng Công Trình

Cơ quan quản lý nhà nước cần tăng cường kiểm tra, giám sát chất lượng công trình xây dựng, từ giai đoạn thiết kế, thi công đến nghiệm thu, bàn giao. Cần xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm quy định về chất lượng công trình, gây ảnh hưởng đến trách nhiệm bảo hành. Ngoài ra, cần khuyến khích người dân tham gia giám sát chất lượng công trình.

5.3. Nâng Cao Nhận Thức Về Quyền và Nghĩa Vụ Bảo Hành

Cần tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật về bảo hành nhà chung cư cho người dân, giúp họ hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình. Cần cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác về phạm vi bảo hành, thời gian bảo hành, và quy trình khiếu nại. Ngoài ra, cần khuyến khích người dân chủ động bảo vệ quyền lợi của mình khi bị xâm phạm.

VI. Tương Lai Của Trách Nhiệm Bảo Hành Nhà Chung Cư Tại Việt Nam

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển, trách nhiệm bảo hành nhà chung cư sẽ tiếp tục là vấn đề được quan tâm hàng đầu. Việc hoàn thiện pháp luật, nâng cao ý thức trách nhiệm của chủ đầu tư, và tăng cường giám sát của cơ quan nhà nước sẽ góp phần xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, bền vững, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.

6.1. Xu Hướng Phát Triển Của Thị Trường Bất Động Sản và Bảo Hành

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự gia tăng của các dự án nhà chung cư cao cấp, thông minh, và thân thiện với môi trường. Điều này đòi hỏi trách nhiệm bảo hành cũng phải được nâng cao, không chỉ về phạm vi mà còn về chất lượng dịch vụ. Các chủ đầu tư cần đầu tư vào công nghệ, đào tạo nhân lực, và xây dựng quy trình bảo hành chuyên nghiệp.

6.2. Vai Trò Của Công Nghệ Trong Quản Lý và Thực Hiện Bảo Hành

Công nghệ đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và thực hiện bảo hành nhà chung cư. Các ứng dụng di động, phần mềm quản lý, và hệ thống giám sát thông minh giúp chủ đầu tư theo dõi tình trạng công trình, tiếp nhận yêu cầu bảo hành, và điều phối công việc một cách hiệu quả. Ngoài ra, công nghệ còn giúp người mua nhà dễ dàng tiếp cận thông tin và yêu cầu bảo hành.

6.3. Đề Xuất Chính Sách Để Bảo Vệ Quyền Lợi Người Mua Nhà

Nhà nước cần có chính sách khuyến khích các chủ đầu tư thực hiện tốt trách nhiệm bảo hành, như: ưu đãi thuế, hỗ trợ tín dụng, và vinh danh các doanh nghiệp uy tín. Đồng thời, cần có cơ chế bảo vệ quyền lợi của người mua nhà khi chủ đầu tư phá sản hoặc bỏ trốn. Việc thành lập quỹ bảo trì nhà chung cư cũng là một giải pháp hiệu quả.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 LÝ LUẬN VỀ TRÁCH NHIỆM VÀ PHÁP LUẬT BẢO HÀNH NHÀ CHUNG CƯ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ 1. Lý luận về trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư : Nhà chung cư (từ gốc Hán – Việt là chúng cư (nghĩa: ở thành nhóm) bị đọc nhầm thành chung cư) hay là Khu chung cư là những khu nhà bao gồm nhiều dân sinh sống bên trong căn hộ, có hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung1. Theo Từ điển Wikipedia, Nhà chung cư “Condomminium” được hiểu phổ biến tại các nước trên thế giới là một loại bất động sản có các phần diện tích xác định là các căn hộ được sở hữu riêng lẻ bởi các chủ sở hữu căn hộ và các phần diện tích sử dụng chung như: tiền sảnh, hệ thống sưởi ấm, cầu thang bộ, thang máy và các dịch vụ tiện ích xung quanh thuộc khuôn viên của Nhà chung cư. Đây cũng là khái niệm đã được người La Mã cổ lần đầu tiên sử dụng từ thế kỷ VI TCN, trong tiếng Latin “con” có nghĩa là “của chung” và “dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng” và ngày nay, “condominium” (được viết tắt là “condo”) một hình thức quyền sở hữu chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn.

Một condominium được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng. Các căn hộ ở được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư. Khi một người sở hữu căn hộ chung cư condominium, anh ta có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng chung không thể chia sẻ (undivided share) đối với tất cả “không gian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó. Khái niệm chung cư condominium thường được sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ dự án chung cư 1 Luật Nhà ở Số: 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 10 hoặc dùng để chỉ từng căn hộ chung cư.

Trên phương diện kỹ thuật, từ condominium dùng để chỉ dự án chung cư (project); còn từ “apartment” hay “unit” dùng để chỉ các căn hộ chung cư đơn lẻ. Condominium có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng cho tới những Nhà chung cư cải tạo cũ kỹ2. Đến năm 2005, từ đó Luật Nhà ở mới có khái niệm rõ ràng hơn về Nhà chung cư, trước đó Nhà chung cư thường được gọi là nhà tập thể, theo đó: “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng Nhà chung cư”3.

Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế cũng như sự thay đổi của xã hội khái niệm Nhà chung cư được Luật Nhà ở 2014quy định cụ thể hơn: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm Nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và Nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”4. Tác giả về cơ bản đồng ý với cách khái niệm về Nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở. Bên cạnh đó, chúng ta đều hiểu rằng nhà ở chung cư cũng là một sản phẩm thương mại do chủ đầu tư là bên bán là thương nhân thương mại đáp ứng một số quy định của pháp luật để đầu tư xây dựng dự án là chung cư và cư dân là bên mua nhiều cư dân gọi chung là khách hàng, khi bên bán bán sản phẩm cho bên mua trong quá trình sử dụng một thời gian nhất định nào đấy thì được 2 Theo Encyclopedia Britanica, 2006 3 Khoản 1 Điều 70 Luật Nhà ở 2005 4 Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 11 bảo hành nếu sản phẩm bị khuyết tật hoặc lỗi hoặc hư hỏng thì phải được thay thế sửa chữa hoặc đổi mới do chủ đầu tư hay còn được hiểu là bên bán chịu trách nhiệm. Bảo hành được hiểu theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 “Bên bán có nghĩa vụ bảo hành đối với vật mua bán trong một thời hạn, gọi là thời hạn bảo hành, nếu việc bảo hành do các bên thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

Thời hạn bảo hành được tính kể từ thời điểm bên mua có nghĩa vụ phải nhận vật”5, và định nghĩa trong Từ điển Tiếng Việt, có thể hiểu là việc bên sản xuất hoặc bên người bán sản phẩm cam kết sẽ sửa chữa miễn phí hoặc thay thế miễn phí linh kiện, phần công trình sản phẩm nếu có những hỏng hóc, những phần lỗi trong sản phẩm (nếu có) trong một khoảng thời gian nhất định, gọi là thời gian bảo hành. Ở đây có thể phân biệt bảo hành với bảo trì là việc bảo dưỡng, tu sửa nhằm bảo đảm (cho một hệ thống hoặc một bộ phận của nó) hoạt động tốt, có độ tin cậy cao trong việc sử dụng. Theo Điều 126 Luật Xây dựng 2014, “Bảo trì công trình xây dựng: 1. Yêu cầu về bảo trì công trình xây dựng được quy định như sau: a) Công trình, hạng mục công trình xây dựng khi đưa vào khai thác, sử dụng phải được bảo trì; b) Quy trình bảo trì phải được chủ đầu tư tổ chức lập và phê duyệt trước khi đưa hạng mục công trình, công trình xây dựng vào khai thác, sử dụng; phải phù hợp với mục đích sử dụng, loại và cấp công trình xây dựng, hạng mục công trình, thiết bị được xây dựng và lắp đặt vào công trình (.

Chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụng công trình có trách nhiệm bảo trì công trình xây dựng, máy, thiết bị công trình; 3. Việc bảo trì công trình xây dựng, thiết bị công trình phải được thực hiện theo kế hoạch bảo trì và quy trình bảo trì được phê duyệt”. Theo Khoản 11 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, bảo 5 Theo Điều 446 Bộ luật Dân sự 2015 12 trì nhà ở là việc duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ và sửa chữa khi có hư hỏng nhằm duy trì chất lượng nhà ở. Nhà chung cư suy cho cùng cũng là nhà ở là một sản phẩm được xây dựng tạo nên từ sức lao động của con người và nhiều nguyên vật liệu kết cấu tạo thành nên trong quá trình hình thành trong một thời gian dài.

Nó là sản phẩm được nhà đầu tư tài chính và đất đai để tạo dựng nên nhằm mục đích bán khi bán cho người chủ sở hữu căn hộ đây là sản phẩm nhà ở và được gắn liền với đất nên chịu sự điều chỉnh bởi Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Xây dựng năm 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Bộ luật Dân sự 2015, chính vì vậy, người bán là chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm bảo hành nhà ở chung cư cho cư dân theo luật định và theo thỏa thuận giao dich trong hợp đồng mua bán Nhà chung cư. Chung cư được xếp vào loại hình công trình xây dựng nhà ở, do đó, các quy định liên quan đến bảo hành Nhà chung cư cũng phần lớn thể hiện trong Luật Nhà ở 2014. Tuy nhiên, so với nhà ở riêng lẻ, nội dung bảo hành Nhà chung cư có vài điểm khác biệt bởi kết cấu xây dựng đặc trưng. Nội dung bảo hành Nhà chung cư thể hiện chi tiết, đầy đủ các điều kiện, phạm vi thực hiện đối với trường hợp cần khắc phục, sửa chữa căn hộ.

Theo Khoản 9 Điều 3 Luật Xây dựng 2014, chủ đầu tư xây dựng (sau đây gọi là chủ đầu tư) là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng. Trong Luật Nhà ở 2014 cũng sử dụng cụm từ chủ đầu tư xây dựng nhà ở tuy không có giải thích từ ngữ thế nào là chủ đầu tư xây dựng nhà ở nhưng suy ra từ khái niệm chủ đầu tư theo Luật Xây dựng, có thể hiểu chủ đầu tư xây dụng Nhà chung cư (gọi tắt là chủ đầu tư) là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động 13 đầu tư xây dựng Nhà chung cư.Liên quan đến bảo hành và quản lý vận hành Nhà chung cư có đến năm chủ thể gồm cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, ban quản trị Nhà chung cư, đơn vị quản lý vận hành và người sở hữu, sử dụng Nhà chung cư. Khoản 2 Điều 103 Luật Nhà ở 2014 có quy định: đối với Nhà chung cư có từ 20 căn hộ trở lên bắt buộc phải thành lập ban quản trị Nhà chung cư. Ban quản trị Nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo mô hình như Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc Ban Chủ nhiệm của hợp tác xã.

Thành phần ban quản trị Nhà chung cư sẽ bao gồm có đại diện của các chủ sở hữu Nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư hoặc cũng có thể bao gồm cả người sử dụng Nhà chung cư. Trong đó thành viên của ban quản trị Nhà chung cư sẽ được bầu hoặc bãi nhiễm bởi các chủ sỡ hữu, thông qua hội nghị Nhà chung cư theo đúng quy chế quản lý thuộc Bộ xây dựng ban hành. Một trong những quyền hạn và trách nhiệm của ban quản trị Nhà chung cư là “Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của Nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành Nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện”6.

Như vậy, có thể thấy ban quản trị Nhà chung cư không có trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư mà chỉ có trách nhiệm liên quan đến bảo trì Nhà chung cư.