Chương 1: Cơ sở lý thuyết về hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà đất tại NHTM ˗ Chương 2: Thực trạng thị trường BĐS và hoạt động cho vay mua nhà, đất tại NHTM CP Á Châu. ˗ Chương 3: Giải pháp và kiến nghị nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, đất tại NHTM CP Á Châu. 123doc 1 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ ĐẤT TẠI NHTM 1.1 Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà đất tại NHTM: 1.1 Khái niệm về cho vay mua nhà, đất: Cho vay mua nhà đất là khoản cấp tín dụng BĐS được cung cấp cho KHCN nhằm mục đích mua nhà đất được xác định là khoản vay trả góp trong thời gian dài và là khoản vay theo món có tài sản bảo đảm (Trần Hà Kim Thanh, 2011). Trong đó, khoản cấp tín dụng BĐS được hiểu là sản phẩm tín dụng dành cho KHCN nhằm đáp ứng nhu cầu mua nhà ở, đất để ở, xây dựng/sửa chữa nhà ở của KHCN nhưng chưa thể thực hiện được do gặp khó khăn về tài chính.2 Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà, đất: 1.1 Hoạt động cho vay mua nhà, đất phụ thuộc vào chu kỳ vận động của thị trƣờng BĐS: Thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở, đất để ở nói riêng luôn có mối quan hệ mật thiết với thị trường tài chính, mọi biến động trên thị trường BĐS đều ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà, đất của NHTM.
˗ Khi nền kinh tế tăng trưởng ổn định, thị trường BĐS ở giai đoạn phát triển bình thường, thu nhập của người dân tăng đều làm tăng nhu cầu mua nhà ở, đất để ở. Thêm vào đó, giá trị tài sản thế chấp tăng còn làm giảm rủi ro tín dụng cho NH, lúc này hoạt động cho vay mua nhà, đất của NH có cơ hội mở rộng. ˗ Ngược lại, khi thị trường BĐS bị thu hẹp, suy thoái hay đóng băng, nền kinh tế bị trì trệ khiến cho việc cho vay mua BĐS nói chung và nhà ở, đất để ở nói riêng bị thu hẹp lại. Giá trị nhà, đất được sử dụng làm tài sản thế chấp cũng bị sụt giảm, rủi ro tín dụng của NHTM cũng theo đó mà tăng lên.
Mặt khác, đối với các khoản vay đã giải ngân, các NHTM sẽ phải đối mặt với khả năng KH không trả nợ nếu tình hình tài chính của họ bị ảnh hưởng.2 Quy mô của khoản vay lớn và có thời hạn kéo dài trong nhiều năm ˗ Do có tính khan hiếm nên giá trị nhà ở, đất để ở thường cao hơn so với các loại hàng hóa khác, do đó khoản cho vay mua nhà, đất thường lớn hơn so với các khoản cho vay tiêu dùng hay vay sản xuất kinh doanh nhỏ. ˗ Thông thường, các khoản vay dành cho mục đích này thường được xếp vào khoản vay trung dài hạn với thời hạn kéo dài từ 10 đến 30 năm tùy theo chính sách tín dụng của từng NH và ở từng thời kì cụ thể.3 Khách hàng (KH) là cá nhân, hộ gia đình: Sở hữu nhà ở, đất để ở luôn là nhu cầu có thực và rất lớn đối với KH là cá nhân, hộ gia đình. Do đó, xu hướng của tín dụng hiện tại luôn hướng đến nhu cầu thực tế này.4 Thƣờng đƣợc bảo đảm bằng chính BĐS hình thành từ vốn vay: Đây cũng là điểm tạo ra sự khác biệt với các sản phẩm tín dụng khác của NHTM. Trong cho vay mua nhà đất thì giá trị và tình trạng của tài sản là trọng tâm của món vay, chúng có tầm quan trọng tương đương với thu nhập của người đi vay và phải được đánh giá chính xác khi xem xét quyết định cấp tín dụng.3 Rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay mua nhà đất: Đây là rủi ro do bên được cấp tín dụng, bên có nghĩa vụ hoặc đối tác không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình theo cam kết cho bên cấp tín dụng.
Đặc điểm của cho vay mua nhà đất đã khiến cho sản phẩm này luôn là một trong những sản phẩm có rủi ro tín dụng cao nhất của NHTM. Các nguyên nhân có thể kể đến như: ˗ Nguyên nhân chung: Bao gồm những thay đổi tiêu cực trong nền kinh tế nói chung và thị trường nhà đất nói riêng, môi trường pháp lý, chính sách của Chính phủ và NHNN, giá trị tài sản thế chấp, biến động của lãi suất…từ đó làm giảm sút khả năng trả nợ của KH và giá trị tài sản đảm bảo cho khoản vay của NHTM. ˗ Nguyên nhân từ KH: Sự sụt giảm trong tình hình tài chính và sức khỏe của người vay, cố tình vi phạm cam kết với ngân hàng hay sử dụng vốn sai mục đích như 123doc 3 đầu cơ thay vì mua nhà đất để ở….đều có thể xảy ra nhất là đối với các khoản vay dài hạn như vay mua nhà đất, kết quả là khiến cho các NHTM không thu được đầy đủ nợ vay. ˗ Nguyên nhân từ chính các NHTM: Định hướng và chinh sách tín dụng không hợp lý, không thực hiện đầy đủ hoặc thực hiện không chính xác công tác thẩm định tín dụng của người vay; quy trình thẩm định và cho vay chưa được xây dựng chặt chẽ và đầy đủ; đạo đức nghề nghiệp, trình độ nhân viên kém hay năng lực kiểm tra và giám sát rủi ro còn hạn chế là những nguyên nhân hàng đầu dẫn đến rủi ro tín dụng cho NH.4 Vai trò của hoạt động tài trợ nhà, đất: 1.1 Đối với nền kinh tế- xã hội: ˗ Một trong những lý do chính có liên quan đến hoạt động tài trợ nhà, đất là vì nhà ở, đất để ở là phần quan trọng của của cải và nguồn vốn cố định.
Theo nghiên cứu của Goldsmith (1984), loại tài sản này chiếm đến 50% của cải quốc gia, chiếm phần lớn nguồn vốn cố định và hơn 80% của cải của hầu hết gia đình ở hầu hết các nền kinh tế. Rõ ràng, cách thức mà nó được tài trợ có tác động quan trọng lên nền kinh tế. ˗ Nhà ở, đất để ở cũng là loại hàng hóa chiếm một tỷ lệ lớn trong tiêu dùng của hầu hết các gia đình. Đầu tư vào tài sản này cũng là phần chính của GDP, thường lên đến 4-8% GDP và 20-30% tổng vốn đầu tư.
Do đó, khả năng tài trợ hiệu quả sẽ có tác động đáng kể đến tổng thể mức độ đầu tư và tăng trưởng của nền kinh tế. ˗ Tài trợ nhà ở, đất để ở cũng giúp cải thiện hoạt động của các thị trường và nền kinh tế theo một số cách, cả trực tiếp bằng việc tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch liên quan đến nhà, đất và gián tiếp bằng việc cải thiện các môi trường diễn ra các giao dịch này. Nhà, đất cũng là loại TSBĐ giúp cho các hộ gia đình hay tổ chức nhận tài trợ cho nhu cầu tiêu dùng hay sản xuất với chi phí thấp nhất, nói cách khác, nó giúp cho tiêu dùng “mượt hơn”. ˗ Tài trợ nhà ở, đất để ở có thể cũng có tác động mạnh trong sự phát triển đô thị, theo gợi ý của Renaud (1990) rằng “Thành phố được ấy dựng theo cách chúng được tài 123doc 4 trợ”.
Ở các nước có hệ thống tài trợ nhà, đất kém phát triển, hầu hết các hộ gia đình xây dựng nhà ở của họ theo cách độc lập hoặc theo cấu trúc có chất lượng thấp mà không tuân thủ theo quy định quy hoạch, dẫn đến khu vực đô thị bị quy hoạch nghèo nàn. Hơn nữa, việc thiếu tài trợ nhà, đất gây cản trở cho việc dịch chuyển lao động, đặc biệt là thị trường nhà, đất dành cho người có thu nhập thấp và trung bình; và ảnh hưởng tiêu cực đến chất lượng của khu đô thị, do đó ảnh hưởng đến tình hình tài chính của địa phương. Kết quả là, sự thiếu hiệu quả của tài trợ nhà, đất gây cản trở cho cả việc cung cấp dịch vụ chính quyền địa phương lẫn thị trường lao động. ˗ Đối với lĩnh vực tài chính, nhà ở, đất để ở cung cấp tài sản thế chấp tốt cho cả các nước phát triển và đang phát triển, có tầm quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường chứng khoán dài hạn.
˗ Thiết lập được tính liên thông giữa thị trường BĐS nói chung, thị trường nhà ở, đất để ở nói riêng, vốn và tiền tệ còn là nền tảng cho việc tạo lập và gia tăng hiệu quả các chính sách kinh tế vĩ mô và vi mô. Đồng thời hoạt động cho vay mua nhà, đất sẽ tác động đến cả cung lẫn cầu BĐS, do đó, việc cấp tín dụng cho các đối tượng có nhu cầu thực sự này là giải pháp hiệu quả trong việc kích thích thị trường BĐS hiện nay.2 Đối với các ngân hàng thƣơng mại (NHTM): ˗ Là hoạt động tín dụng hấp dẫn do tạo được dư nợ tín dụng lớn và tốc độ phát triển nhanh khi cầu nhà ở, đất để ở hiện nay là rất lớn. ˗ Xuất phát từ vai trò quan trọng của nhà ở, đất để ở, nếu các NHTM tạo ra được sản phẩm tín dụng hỗ trợ cho việc sở hữu loại tài sản đặc biệt này với nhiều điểm riêng biệt và nổi trội hơn các đối thủ cạnh tranh thì sẽ tạo được hiệu ứng tốt trong việc định vị thương hiệu đối với KH, từ đó xây dựng được tài sản thương hiệu dịch vụ mạnh, qua đó tạo nên sự gia tăng đáng kể kết quả tài chính của mình (Hoàng Thị Phương Thảo và Hoàng Trọng, 2010) ˗ Bên cạnh đó, cho vay BĐS nói chung và mua nhà ở, đất ở nói riêng còn hỗ trợ cho hoạt động đa dạng hóa sản phẩm, bán chéo sản phẩm, gia tăng nguồn thu cho các 123doc 5 NHTM thông qua việc ký kết các hợp đồng hợp tác với các chủ đầu tư dự án, thu hút được nguồn vốn và gia tăng lợi nhuận nhờ thu phí nhờ hoạt động thanh toán tiền mua bán qua NH.3 Đối với KH: ˗ Gia tăng cơ hội cho các gia đình và cá nhân có thể sở hữu nhà ở, đất để ở từ đó ổn định cuộc sống. ˗ Gia tăng tính tiện lợi cho KH vay khi TSBĐ cho khoản vay cũng có thể là các tài sản phát sinh từ nguồn vốn vay.
Ngoài ra, đây còn là cơ hội cho KH sở hữu nhà/đất có giá cả phù hợp và thủ tục nhanh chóng thông qua các dự án liên kết giữa các NHTM và các chủ đầu tư.