LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Trước đây, với các ngân hàng truyền thống thường quá tập trung vào cho vay các khách hàng doanh nghiệp, chính điều này đã tạo ra sự cạnh tranh khốc liệt ở thị trường này, từ đó tỷ suất sinh lời mang lại cũng giảm đi đáng kể và quan trọng hơn hết rủi ro tín dụng tăng lên vì tập trung cho vay với mức dư nợ quá lớn ở các doanh nghiệp. Việc mở rộng sang cho vay ở thị trường cá nhân giúp cho các ngân hàng giảm bớt sự cạnh tranh, giảm thiểu rủi ro, thị trường khá rộng lớn và đặc biệt giúp cho ngân hàng bán chéo thêm nhiều sản phẩm khác dẫn đến tỷ suất sinh lời tăng cao. Đây là thị trường cực kỳ tiềm năng.
Thành Phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế lớn của cả nước, với dân số khoảng 13 triệu người cùng với hàng trăm ngàn cơ sở sản xuất kinh doanh và xu hướng này ngày càng phát triển. Chính vì vậy, nhu cầu về nhà ở và mặt bằng cho sản xuất kinh doanh tại thành phố Hồ Chí Minh là rất lớn. Trong những năm qua, thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh đã có những bước phát triển nhanh cả về quy mô và chất lượng với lượng giao dịch ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, những bất ổn trong thị trường bất động sản cũng bộc lộ ngày càng nhiều, trong giai đoạn vừa qua với tình trạng “sốt”, “đóng băng” diễn ra khá thường xuyên.
Có nhiều yếu tố dẫn đến những bất ổn của thị trường, trong đó, những khó khăn về vốn vẫn được xem là nguyên nhân quan trọng. Thị trường bất động sản với đặc điểm là giá trị đầu tư cũng như giao dịch lớn nên để phát triển, cần một lượng vốn lớn và ổn định. Bên cạnh nguồn vốn tự có của dân cư, các nhà đầu tư hay từ phía nước ngoài thì vốn tín dụng ngân hàng là một trong những nguồn vốn hết sức quan trọng giúp phát triển ổn định thị trường. Những đóng góp của tín dụng ngân hàng đối với thị trường bất động sản thời gian qua tại thành phố Hồ Chí Minh là rất đáng ghi nhận.
Với sự hỗ trợ từ tín dụng ngân hàng, nhiều dự án đã và đang được triển khai, một mặt thay đổi diện mạo của Thành phố theo hướng văn minh, hiện đại, mặt khác mở ra cơ hội cho đông đảo dân cư Thành phố an cư, 2 lạc nghiệp qua đó cải thiện và nâng cao chất lượng cuộc sống. Tuy nhiên, nhiều hệ luỵ xuất phát từ tín dụng bất động sản cũng đã tác động xấu đến thị trường, các nhà đầu tư và với chính hệ thống ngân hàng thương mại. Tín dụng bất động sản khách hàng cá nhân của các NHTM Việt Nam đã và đang nhận được sự quan tâm đến từ các nhà quản trị ngân hàng và các cơ quan hoạch định chính sách phát triển kinh tế. Khi Việt Nam càng hội nhập sâu rộng vào môi trường tài chính quốc tế, việc đánh giá và mở rộng tín dụng bất động sản khách hàng cá nhân của các NHTM trong khu vực Thành Phố Thủ Đức nói chung và VietinBank - Đông Sài Gòn nói riêng trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết.
Hiện tại, Thành phố Thủ Đức đã được hình thành bao gồm quận 2, quận 9, quận Thủ Đức trực thuộc thành phố. Đây chính là nguyên nhân lý giải vì sao nhu cầu vay vốn bất động sản của khách hàng cá nhân tại Thành phố Thủ Đức đang tăng cao đặc biệt là mua nhà ở, đất ở để phục vụ cho nhu cầu đời sống. Người dân mong muốn sở hữu căn nhà cho riêng mình để có thể tập trung lo sự nghiệp mà không bị tác động bởi giá thuê nhà ngày một tăng cao hoặc một chiếc xe ô tô để đi lại… TP.Thủ Đức được đánh giá là khu vực có lượng giao dịch sôi động hàng đầu thị trường với lượng căn hộ bán ra chiếm 95% nguồn cung mới toàn TP.HCM và sức tiêu thụ đạt 75%. Sức hút và tiềm năng của địa bàn được ví như cửa ngõ TPHCM là điều không cần phải bàn cãi, đặc biệt khi gần đây các hoạt động liên quan tới hạ tầng đã tạo ra những cơn sóng ngầm trong giới đầu tư.
Việc mở rộng sang cho vay bất động sản cá nhân chính là xu thế, hiện nay tại địa bàn Thành phố Thủ Đức đây là một thị trường mới, Thành phố Thủ Đức có diện tích lớn hơn 50% so với diện tích của khu trung tâm nhưng mật độ dân số hiện tại chỉ bằng 1/3. Điều này cho thấy, quỹ đất và tiềm năng gia tăng khu dân cư mới của Thành phố Thủ Đức là rất lớn vì thế với sự phát triển hiện nay hiện tượng dân di cư từ các tỉnh và từ trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh về Thành phố Thủ Đức là điều hiển nhiên, từ việc dân số tăng cao nhu cầu ăn uống, sinh hoạt, 3 nơi ở… cũng tăng theo. Thành phố Thủ Đức sẽ trở thành khu vực dẫn dắt kinh tế, với mũi nhọn là ngành kinh tế tri thức, trung tâm đổi mới sáng tạo, thúc đẩy sự phát triển của TPHCM và vùng Đông Nam bộ. Tọa lạc tại địa chỉ 35 Nguyễn Văn Bá, Phường Bình Thọ, Thành phố Thủ Đức Vietinbank - Đông Sài Gòn cùng thêm bốn phòng giao dịch tại các tuyến đường chính tại Thành phố Thủ Đức như là Lê Văn Việt, Đỗ Xuân Hợp, Nguyễn Duy Trinh, Tô Ngọc Vân đây là những địa điểm thuận lợi để đáp ứng nhu cầu sử dụng các dịch vụ của ngân hàng.
Với sự phát triển mạnh mẽ của Thành phố Thủ Đức mở rộng tín dụng bất động sản khách hàng cá nhân là chỉ tiêu mà Vietinbank - Đông Sài Gòn định hướng sẽ phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới đón đầu xu thế mới. Với vị thế là ngân hàng thuộc khối ngân hàng lớn trong nước, Vietinbank - Đông Sài Gòn có lợi thế cạnh tranh rất lớn so với các ngân hàng trong nước và ngoài nước có cùng khu vực. Nhưng bên cạnh đó vẫn còn phải đối mặt với các áp lực rất lớn về sự thiếu thốn, trình độ quản lý và nhân sự chưa đáp ứng được để mở rộng tín dụng bất động sản khách hàng cá nhân. Với lượng khách hàng trình độ cao, họ ngày càng đòi hỏi nhiều hơn về cả số lượng và chất lượng các sản phẩm ngân hàng cung cấp, cũng như đối mặt với hàng loạt các dịch vụ đi kèm được đáp ứng rất tốt từ ngân hàng nước ngoài và các ngân hàng bạn.
Vietinbank - Đông Sài Gòn ngày càng phải đòi hỏi sự thay đổi để có thể đáp ứng, phục vụ được đối tượng khách hàng đa dạng. Hiện nay, tuy đã thay đổi nhưng Vietinbank - Đông Sài Gòn vẫn còn đối mặt nhiều khó khăn xuất phát từ những ngân hàng thương mại cổ phần, ngân hàng nước ngoài và hầu hết các ngân hàng tư nhân, ngân hàng nước ngoài cũng đang tập trung phục vụ cho vay bất động sản khách hàng cá nhân rất tốt. Vietinbank - Đông Sài Gòn đã có những bước chuyển biến mới trong quá trình thay đổi để mở rộng tín dụng bất động sản khách hàng cá nhân, nhằm đáp ứng và theo kịp được nhu cầu của xã hội, đặc biệt là đáp ứng được nhu cầu tín dụng bất động sản tại địa bàn đang hoạt động. Xuất phát từ thực tế trong quá trình công tác, thông qua việc nghiên cứu và 4 đánh giá thực trạng hoạt động tín dụng bất động sản đối với khách hàng cá nhân trong giai đoạn 2017 - 2020 từ đó đánh giá những mặt đạt được, những tồn tại trong công tác phát triển tín dụng bất động sản khách hàng cá nhân, những chính sách, quy chế và quy trình cho vay vẫn còn nhiều bất cập, chưa thay đổi kịp thời để đáp ứng được nhu cầu của khách hàng, tỷ lệ nợ quá hạn của chi nhánh đối với hoạt động cho vay bất động sản đối với khách hàng cá nhân có xu hướng tăng trong những năm gần đây, năm 2020 là 1,05%.
Vì vậy, với những lý do trên, việc nghiên cứu để đưa ra giải pháp khắc phục cho những hạn chế nhằm đẩy mạnh phát triển tín dụng bất động sản tại đơn vị một cách khoa học là hết sức thiết thực trong giai đoạn hiện nay. Với mong muốn nhằm mở rộng tối đa tín dụng bất động sản đối với khách hàng cá nhân đúng với tiềm năng vốn có của chi nhánh, tôi đã chọn nghiên cứu đề tài: “Tín dụng bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam - Chi nhánh Đông Sài Gòn” cho luận văn thạc sĩ của mình. Mục tiêu của đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát Phân tích và đánh giá thực trạng tín dụng bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại Vietinbank Đông Sài Gòn, đề xuất các giải pháp mở rộng hoạt động tín dụng bất động sản tại Vietinbank Đông Sài Gòn đến năm 2025.2 Mục tiêu cụ thể − Phân tích và đánh giá thực trạng tín dụng bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại Vietinbank Đông Sài Gòn từ năm 2017 đến năm 2020. − Đề xuất giải pháp nhằm mở rộng tín dụng bất động sản đối với khách hàng cá nhân của Vietinbank Đông Sài Gòn trong thời gian tới.
Câu hỏi nghiên cứu Để đạt được các mục tiêu nghiên cứu, tác giả đã đưa ra các câu hỏi nghiên cứu sau để làm cơ sở thực hiện và triển khai các bước thực hiện luận văn gồm: 5 − Thực trạng tín dụng bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại Vietinbank Đông Sài Gòn giai đoạn 2017 – 2020 như thế nào? − Cần đề xuất những giải pháp và kiến nghị gì để mở rộng tín dụng bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại Vietinbank Đông Sài Gòn trong thời gian tới. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4. Đối tượng nghiên cứu Tín dụng bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại Vietinbank chi nhánh Đông Sài Gòn. Phạm vi nghiên cứu − Không gian nghiên cứu: Tại Vietinbank - Đông Sài Gòn.
− Thời gian nghiên cứu: Giai đoạn 2017 - 2020. Phương pháp nghiên cứu 5. Phương pháp thu thập dữ liệu Trước hết tác giả tiến hành đọc và thu thập các tài liệu có liên quan đến đề tài nhằm hình thành cơ sở lý luận về hoạt động tín dụng và tín dụng bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại các ngân hàng thương mại. Tiếp đó để phân tích thực trạng tín dụng bất động sản cá nhân tại Vietinbank Đông Sài Gòn tác giả tiến hành thu thập dữ liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp.