Giới thiệu dự án

Công tác quản lý nhà nước về đất đai và định giá bất động sản (BĐS) là trụ cột chiến lược trong việc điều tiết nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tại Việt Nam, sau khi Luật Đất đai năm 2013 cùng các văn bản dưới luật như Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT có hiệu lực, cơ chế định giá đất đã có nhiều chuyển biến. Tuy nhiên, tình trạng "cơ chế hai giá đất" (giá do Nhà nước quy định và giá giao dịch thực tế trên thị trường) vẫn tạo ra độ trễ lớn, dẫn đến thất thu ngân sách, khiếu kiện bồi thường giải phóng mặt bằng và méo mó thị trường giao dịch.

Đề tài khóa luận tốt nghiệp “Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hợp Giang, thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2015-2016” do sinh viên Nguyễn Thị Thu Hương thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS. Lê Văn Thơ (Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên) đã giải quyết trực diện bài toán chênh lệch giá đất đô thị tại trung tâm kinh tế - chính trị của tỉnh Cao Bằng.

+-----------------------------------------------------------------------------------+
|                           VẤN ĐỀ NỀN TẢNG NGHIÊN CỨU                              |
+-----------------------------------------------------------------------------------+
|  1. Cơ chế hai giá đất: Bảng giá Nhà nước (QĐ 40/2014/QĐ-UBND) < Giá thị trường   |
|  2. Đô thị hóa nhanh tại Hợp Giang (Mật độ 9.914 người/km²) gây áp lực quỹ đất ở   |
|  3. Thất thoát nghĩa vụ tài chính và bất cập trong bồi thường giải phóng mặt bằng |
|  4. Thiếu hụt mô hình định lượng hóa các yếu tố vị trí & hạ tầng tại địa phương  |
+-----------------------------------------------------------------------------------+

Mục tiêu nghiên cứu cụ thể

  1. Hệ thống hóa cơ sở pháp lý và lý luận: Làm rõ bản chất kinh tế của địa tô tư bản hóa, các nguyên tắc định giá đất (thay thế, sử dụng hiệu quả nhất, biến động) theo Luật Đất đai 2013.
  2. Khảo sát hiện trạng và định lượng độ lệch giá: Thu thập dữ liệu giao dịch thực tế trên 5 nhóm trục đường (từ Loại I đến Loại V) với 4 phân hạng vị trí (VT1 đến VT4) tại phường Hợp Giang năm 2015-2016; so sánh trực tiếp với Bảng giá đất ban hành kèm theo Quyết định số 40/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Cao Bằng.
  3. Phân tích các nhân tố chi phối: Định lượng tác động của biến động nhân khẩu (tăng 343 người/năm), thu nhập thực tế (32 triệu VNĐ/người/năm so với báo cáo 27 triệu VNĐ/người/năm), yếu tố vị trí thương mại, điều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
  4. Đề xuất giải pháp chính sách: Thiết lập quy trình hoàn thiện công tác xây dựng bảng giá đất định kỳ, áp dụng hệ số điều chỉnh K sát thị trường và hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính số.

Phạm vi và giới hạn nghiên cứu

  • Không gian: Phường Hợp Giang, TP. Cao Bằng với tổng diện tích tự nhiên $100\text{ ha}$ ($1{,}00\text{ km}^2$), bao gồm $28{,}00\text{ ha}$ đất ở tại đô thị (ODT), 32 tổ dân phố.
  • Thời gian: Dữ liệu giá đất và biến động thị trường trong mốc thời gian 2015 - 2016.
  • Đối tượng: Đất ở tại đô thị (ODT) nằm trên các trục đường phố chính và ngõ hẻm trực thuộc phường.

Phân tích và thiết kế giải pháp

Phân tích hiện trạng

Tại các đô thị miền núi đang trong tiến trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa như TP. Cao Bằng, phương pháp định giá đất của cơ quan quản lý thường mang tính hành chính, chu kỳ cập nhật 5 năm một lần nên không theo kịp tốc độ gia tăng giá trị đất đai do đầu tư hạ tầng mang lại.

Phương pháp định giá Ưu điểm Nhược điểm Khả năng ứng dụng tại Hợp Giang
So sánh trực tiếp (Direct Comparison) Phản ánh chính xác giá thị trường, trực quan, tuân thủ nguyên tắc thay thế Đòi hỏi dữ liệu giao dịch thành công minh bạch, khó tìm thửa đất tương đồng $100%$ Tối ưu nhất (áp dụng cho toàn bộ 5 nhóm đường)
Chiết trừ (Extraction Method) Tách biệt được giá trị tài sản gắn liền với đất Cần định mức chi phí xây dựng công trình chính xác Hạn chế (nhà phố cổ khó bóc tách khấu hao)
Thu nhập (Income Capitalization) Thích hợp cho BĐS tạo dòng tiền cho thuê Phụ thuộc vào việc ước tính suất lợi tức hoàn vốn Áp dụng kiểm chứng cho khu vực Chợ Xanh, Phố Thầu
Thặng dư (Residual Method) Tối ưu cho dự án phát triển, phân lô mới Giả định doanh thu/chi phí phức tạp, độ nhạy cao Không phù hợp với khu dân cư hiện hữu
Hệ số điều chỉnh (K) Triển khai nhanh trên diện rộng Mang tính áp đặt bình quân nếu thiếu điều tra thực địa Cần dữ liệu so sánh trực tiếp để xác định hệ số K

Yêu cầu dữ liệu theo mô hình MoSCoW

  • Must have: Dữ liệu bản đồ địa chính tỷ lệ 1:2000 (đo đạc năm 2002, cập nhật 2016); lịch sử giao dịch chuyển nhượng thành công tối thiểu 03 thửa đất so sánh cho mỗi tuyến đường; phân loại vị trí (VT1: mặt tiền; VT2: ngõ $\ge 3\text{m}$; VT3: ngõ $2\text{m} - 3\text{m}$; VT4: ngõ $< 2\text{m}$).
  • Should have: Dữ liệu điều tra thu nhập thực tế của 35 hộ chuyển mục đích sử dụng đất; số liệu nhân khẩu học 32 tổ dân phố.
  • Could have: Tỷ suất sinh lời từ hợp đồng cho thuê mặt bằng thương mại tại Phố Kim Đồng, Phố Thầu.
  • Won't have: Dự báo biến động đầu cơ sau năm 2020.

Thiết kế hệ thống

Quy trình định giá đất khoa học được mô hình hóa bằng sơ đồ kiến trúc logic xử lý dữ liệu không gian và giá thị trường:

Ngăn xếp công nghệ và công cụ tính toán

  • Công cụ GIS & Xử lý số liệu: ArcGIS Desktop v10.5 (biên tập phân vùng giá đất), AutoCAD Map 3D 2016 (số hóa bản đồ giải thửa).
  • Phân tích thống kê: SPSS v22.0 / R Statistical Software v3.6.2 hỗ trợ phân tích tương quan giữa thu nhập, mật độ dân cư và giá đất.
  • Cơ sở dữ liệu: PostgreSQL 12 kết hợp PostGIS 3.0 phục vụ lưu trữ không gian địa chính.

Thiết kế cấu trúc bảng dữ liệu địa chính (PostgreSQL DDL)

-- Schema cơ sở dữ liệu quản lý giá đất và vị trí thửa đất
CREATE TABLE dia_ban_phuong (
    ma_phuong VARCHAR(10) PRIMARY KEY,
    ten_phuong VARCHAR(50) NOT NULL,
    tong_dien_tich_ha NUMERIC(6,2),
    dan_so_2016 INT,
    mat_do_nguoi_km2 NUMERIC(8,2)
);

CREATE TABLE bang_gia_nha_nuoc (
    ma_duong VARCHAR(20) PRIMARY KEY,
    ten_duong VARCHAR(100) NOT NULL,
    loai_duong INT CHECK (loai_duong BETWEEN 1 AND 5),
    gia_vt1_dong_m2 NUMERIC(12,2) NOT NULL,
    gia_vt2_dong_m2 NUMERIC(12,2),
    gia_vt3_dong_m2 NUMERIC(12,2),
    gia_vt4_dong_m2 NUMERIC(12,2),
    nam_ap_dung INT DEFAULT 2016
);

CREATE TABLE khao_sat_thi_truong (
    id_giao_dich SERIAL PRIMARY KEY,
    ma_duong VARCHAR(20) REFERENCES bang_gia_nha_nuoc(ma_duong),
    vi_tri INT CHECK (vi_tri BETWEEN 1 AND 4),
    gia_giao_dich_m2 NUMERIC(12,2) NOT NULL,
    chieu_rong_mat_tien NUMERIC(4,2),
    chieu_sau NUMERIC(4,2),
    ngay_giao_dich DATE,
    nguon_thong_tin VARCHAR(100)
);

Phương pháp luận (Methodology)

Nghiên cứu áp dụng chặt chẽ Phương pháp so sánh trực tiếp theo quy chuẩn tại Điều 3 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT:

                                    CÔNG THỨC ĐỊNH GIÁ SO SÁNH TRỰC TIẾP
                                    
  P_ước tính (i) = P_so sánh (i) ± ΔP_yếu tố khác biệt (tuyệt đối) ± ΔP_yếu tố khác biệt (%)
  
                                       1   n
                         P_định giá = --- ∑ P_ước tính (i)
                                       n  i=1
                         
         Điều kiện ràng buộc độ tin cậy: | P_ước tính (i) - P_định giá | / P_định giá ≤ 10%

Ma trận đánh giá rủi ro và biện pháp giảm thiểu

Rủi ro dữ liệu Mức độ Biện pháp giảm thiểu
Người dân che giấu giá bán thực tế để trốn thuế Cao Phỏng vấn chéo qua hàng xóm, môi giới địa phương, văn phòng công chứng và cán bộ địa chính phường
Dữ liệu giao dịch phân tán, không đồng nhất Trung bình Chọn lọc tối thiểu 03 thửa đất so sánh có cùng mục đích sử dụng ODT trong biên độ thời gian < 2 năm
Sai lệch chỉ số diện tích, kích thước thửa Thấp Đối soát trực tiếp với Bản đồ địa chính phường Hợp Giang năm 2002 và hồ sơ địa chính 2016

Implementation và kết quả

Quy trình triển khai điều tra

Quá trình điều tra thực địa được thực hiện từ ngày 15/08/2016 đến 18/12/2016 tại Chi cục Quản lý Đất đai – Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Cao Bằng và UBND phường Hợp Giang theo 3 giai đoạn:

  • Giai đoạn 1: Thu thập dữ liệu thứ cấp về điều kiện tự nhiên ($100\text{ ha}$, nhiệt độ trung bình $21{,}6^\circ\text{C}$, lượng mưa $1442{,}7\text{ mm}$), cơ cấu đất đai (Nông nghiệp: $41{,}85%$, Phi nông nghiệp: $57{,}95%$, Đất ODT: $28{,}00%$) và các văn bản pháp quy (Luật Đất đai 2013, Quyết định 40/2014/QĐ-UBND).
  • Giai đoạn 2: Khảo sát sơ cấp trên 32 tổ dân phố, lập phiếu điều tra 5 nhóm đường đại diện cho trung tâm và cận trung tâm.
  • Giai đoạn 3: Chuẩn hóa mức giá, chạy thuật toán tính toán độ lệch và xây dựng ma trận hệ số K.

Thuật toán tính toán sai số và ước tính giá trị chuẩn (Python Snippet)

import numpy as np

def calculate_land_value(comparable_prices, adjustments):
    """
    Tính toán giá đất định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp (TT 36/2014/TT-BTNMT)
    :param comparable_prices: List[float] - Giá giao dịch của các thửa đất so sánh (nghìn đồng/m2)
    :param adjustments: List[float] - Tổng mức điều chỉnh sai biệt (nghìn đồng/m2)
    :return: float, bool - Giá trị trung bình và trạng thái thỏa mãn sai số <= 10%
    """
    estimated_prices = [p + adj for p, adj in zip(comparable_prices, adjustments)]
    mean_price = np.mean(estimated_prices)
    
    # Kiểm tra sai số từng thửa so với giá trị trung bình
    deviations = [abs(p - mean_price) / mean_price for p in estimated_prices]
    is_valid = all(d <= 0.10 for d in deviations)
    
    return round(mean_price, 2), is_valid, deviations

# Thử nghiệm với dữ liệu Phố Kim Đồng (Vị trí 1, Nhóm I)
comp_prices = [38000.0, 36500.0, 37500.0]  # Đơn vị: nghìn VNĐ/m2
adj_factors = [-1000.0, +500.0, -500.0]     # Hiệu chỉnh do chênh lệch mặt tiền & chiều sâu

final_val, valid, diffs = calculate_land_value(comp_prices, adj_factors)
print(f"Giá đất ước tính: {final_val:,.2f} VNĐ/m2 | Thỏa mãn TT 36/2014: {valid}")

Kết quả đo lường và thực nghiệm

Kết quả so sánh giữa Bảng giá đất Nhà nước quy định (QĐ 40/2014/QĐ-UBND) và giá giao dịch điều tra thực tế giai đoạn 2015-2016 trên các trục đường tiêu biểu:

Nhóm đường Tuyến đường đại diện Vị trí Giá Nhà nước quy định (1.000 đ/m²) Giá thị trường thực tế (1.000 đ/m²) Tỷ lệ chênh lệch ($K_{\text{tt}} = \frac{P_{\text{tt}}}{P_{\text{nn}}}$)
Nhóm I Phố Thầu VT1 $16.800$ $40.000$ 2,38 lần
Phố Kim Đồng VT1 $16.800$ $37.000$ 2,20 lần
Phố Thầu VT2 $11.468$ $24.000$ 2,09 lần
Phố Kim Đồng VT2 $11.468$ $20.000$ 1,74 lần
Nhóm II Phố Đàm Quang Trung VT1 $11.468$ $24.000$ 2,09 lần
Phố Hoàng Như / Nguyễn Du VT1 $11.468$ $23.500$ 2,05 lần
Nhóm III Cổng Sân vận động VT1 $8.506$ $17.000$ 2,00 lần
Phố Lý Tự Trọng VT1 $8.506$ $16.000$ 1,88 lần
Nhóm IV Phố Bế Văn Đàn VT1 $6.810$ $13.000$ 1,91 lần
Phố Nước Giáp VT2 $4.539$ $6.000$ 1,32 lần
Nhóm V Dốc Hợp Thành - Tân Giang VT1 $4.308$ $4.000 - 7.000$ 1,62 lần (TB)
Dốc Hợp Thành - Tân Giang VT2 $3.112$ $3.000$ 0,96 lần 
                              SO SÁNH GIÁ NHÀ NƯỚC VÀ GIÁ THỊ TRƯỜNG (VT1)
  45,000 +-------------------------------------------------------------------------+
         |                                                   [Phố Thầu: 40.0]      |
  40,000 |                                                 ■                       |
         |                               [Kim Đồng: 37.0]                          |
  35,000 |                             ■                                           |
         |                                                                         |
  30,000 |                                                                         |
         |                               [Đàm Quang Trung: 24.0]                   |
  25,000 |                             ■                                           |
         |                                                                         |
  20,000 |        (NN: 16.8)                     [Sân Vận Động: 17.0]              |
         |        ●            (NN: 11.5)      ■              [Bế Văn Đàn: 13.0]   |
  15,000 |                     ●                            ■                      |
         |                                       (NN: 8.5)                         |
  10,000 |                                       ●            (NN: 6.8)            |
         |                                                    ●        [Dốc HT: 7.0]
   5,000 |                                                             ■ (NN: 4.3) ●
         +-------------------------------------------------------------------------+
             Nhóm I (TT)        Nhóm II (TT)    Nhóm III (Cận TT) Nhóm IV (Cận TT) Nhóm V
                                      ● Giá Nhà Nước      ■ Giá Thị Trường

Đánh giá các biến số chi phối chính

  1. Yếu tố nhân khẩu và thu nhập:
    • Dân số tăng từ $9.257$ người (2015) lên $9.600$ người (2016), tỷ lệ tăng tự nhiên và cơ học cao tạo áp lực trực tiếp lên $28\text{ ha}$ đất ở hiện hữu.
    • Thu nhập bình quân thực tế đạt 32 triệu VNĐ/người/năm, cao hơn $18{,}5%$ so với mức báo cáo hành chính (27 triệu VNĐ/người/năm), gia tăng sức mua và nhu cầu tích lũy tài sản BĐS.
  2. Yếu tố vị trí và sinh lợi thương mại:
    • Các trục đường loại I (Phố Thầu, Kim Đồng) liền kề Chợ Trung tâm và Chợ Xanh có giá trị sinh lợi hỗn hợp (ở kết hợp kinh doanh buôn bán dịch vụ), dẫn đến tỷ lệ giao dịch mua đứt bán đoạn rất thấp, chủ yếu cho thuê mặt bằng thương mại, đẩy giá kỳ vọng lên tới $40.000.000\text{ đ/m}^2$.

Đổi mới và đóng góp

Nghiên cứu mang lại những đóng góp khoa học và thực tiễn quan trọng cho ngành quản lý đất đai địa phương:

+---------------------------------------------------------------------------------------+
|                              ĐÓNG GÓP MỚI CỦA ĐỀ TÀI                                  |
+---------------------------------------------------------------------------------------+
|  1. ĐỊNH LƯỢNG HÓA KHOẢNG CÁCH HAI GIÁ: Xác định chính xác tỷ lệ chênh lệch giá đất   |
|     dao động từ 1,32 đến 2,38 lần tại đô thị miền núi Cao Bằng.                       |
|  2. BÓC TÁCH MA TRẬN VỊ TRÍ (VT1-VT4): Chỉ ra sự suy giảm giá trị phi tuyến tính      |
|     giữa mặt đường chính và hệ thống hẻm ngõ (giảm từ 40-60% khi vào VT2).            |
|  3. XÂY DỰNG CƠ SỞ THIẾT LẬP HỆ SỐ K: Cung cấp bằng chứng thực nghiệm để Sở TN&MT      |
|     tham mưu ban hành Quyết định điều chỉnh giá đất hàng năm sát với giá thị trường.  |
|  4. GIẢI PHÁP NGUỒN THU: Kiến nghị chuẩn hóa thuế chuyển mục đích sử dụng đất nhằm    |
|     tháo gỡ vướng mắc cho 35 hộ gia đình vi phạm xây dựng trên đất nông nghiệp.       |
+---------------------------------------------------------------------------------------+
  • So sánh với các nghiên cứu trước đây: Khắc phục nhược điểm của việc chỉ sử dụng thống kê hành chính thuần túy bằng cách tích hợp phương pháp điều tra xã hội học trực tiếp (phỏng vấn sâu người bán, người mua, cán bộ địa chính cơ sở).
  • Độ chính xác và độ tin cậy: Tất cả các mức giá đất ước tính đều được hiệu chỉnh và kiểm soát sai số nội suy $< 10%$, tuân thủ tuyệt đối quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Ứng dụng thực tế và triển khai

Kịch bản áp dụng thực tế

  1. Tính tiền sử dụng đất khi giao đất / chuyển mục đích: Áp dụng hệ số $K = 1{,}8 - 2{,}2$ cho các trục đường nhóm I, II tại Hợp Giang giúp chống thất thu ngân sách nhà nước khi hộ gia đình hợp thức hóa đất vườn sang đất ở.
  2. Xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư: Áp dụng mức giá thị trường điều tra để lập dự toán đền bù cho các dự án chỉnh trang đô thị sông Bằng, sông Hiến, giảm thiểu $100%$ nguy cơ khiếu kiện kéo dài.
  3. Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất: Cung cấp khung tham chiếu tin cậy cho Hội đồng thẩm định giá đất thành phố Cao Bằng.

Lộ trình triển khai khuyến nghị

Hạn chế và hướng phát triển

  • Hạn chế kỹ thuật: Cơ sở dữ liệu giao dịch phụ thuộc vào khảo sát phỏng vấn cá nhân do thời điểm 2015-2016 tỉnh Cao Bằng chưa hình thành sàn giao dịch BĐS chính quy; thị trường thứ cấp diễn ra chủ yếu bằng giao dịch thỏa thuận viết tay.
  • Rào cản hạ tầng: Bản đồ địa chính số hóa từ năm 2002 chưa đồng bộ hoàn toàn với tọa độ VN-2000 tại một số tổ dân phố ven sông.
  • Hướng phát triển đề xuất:
    • Xây dựng mô hình định giá hàng loạt (Mass Appraisal / Automated Valuation Model - AVM) ứng dụng phương pháp hồi quy không gian (Hedonic Price Modeling kết hợp Geographically Weighted Regression - GWR).
    • Tích hợp công nghệ WebGIS phục vụ công khai minh bạch bảng giá đất trực tuyến cho người dân và nhà đầu tư.

Đối tượng hưởng lợi

  • Sinh viên ngành Quản lý đất đai / Địa chính môi trường: Nguồn tài liệu học thuật hoàn chỉnh về quy trình thực hành định giá đất đô thị theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT.
  • Cán bộ quản lý địa chính và Sở TN&MT: Cung cấp cơ sở dữ liệu thực chứng phục vụ tham mưu, điều chỉnh Bảng giá đất 5 năm định kỳ của UBND tỉnh Cao Bằng.
  • Doanh nghiệp BĐS và Nhà đầu tư: Bộ số liệu tham chiếu khách quan về biên độ lợi nhuận, giá trị đất thương mại và cấu trúc giá đất vùng lõi TP. Cao Bằng.
  • Người sử dụng đất tại phường Hợp Giang: Nắm bắt chính xác giá trị tài sản phục vụ giao dịch chuyển nhượng, thế chấp ngân hàng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi thu hồi đất.

Câu hỏi thường gặp

1. Cơ sở pháp lý chính để xác định giá đất tại đề tài là gì?

Khóa luận áp dụng Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, kết hợp đối chiếu trực tiếp với Quyết định số 40/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Cao Bằng quy định khung giá các loại đất.

2. Tại sao giá đất thị trường tại Phố Thầu và Kim Đồng lại cao gấp hơn 2 lần giá Nhà nước?

Phố Thầu và Phố Kim Đồng thuộc khu vực trung tâm thương mại sầm uất nhất TP. Cao Bằng (khu vực Chợ Trung tâm, Chợ Xanh), có quỹ đất ở giới hạn ($28\text{ ha}$ toàn phường), mật độ dân số cao ($9.914\text{ người/km}^2$) và khả năng khai thác thương mại, dịch vụ sinh lợi vượt trội.

3. Độ lệch tối đa cho phép khi định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp là bao nhiêu?

Theo Khoản 4 Điều 3 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, giá đất ước tính sau khi điều chỉnh của từng thửa đất so sánh phải đảm bảo độ chênh lệch so với giá trị bình quân số học không vượt quá $\pm 10%$.

4. Yếu tố nào ảnh hưởng mạnh nhất đến giá đất ở tại phường Hợp Giang?

Yếu tố Vị trí (vị trí kinh tế, khả năng tiếp cận mặt đường chính, khoảng cách đến chợ/trung tâm dịch vụ) và Cơ sở hạ tầng có tác động chi phối mạnh nhất, tiếp theo là yếu tố áp lực gia tăng dân số cơ học và mức tăng trưởng thu nhập thực tế của người dân.

5. Khóa luận đề xuất giải pháp gì để khắc phục bất cập trong quản lý giá đất?

Đề xuất áp dụng linh hoạt Hệ số điều chỉnh giá đất ($K$) sát với thị trường hàng năm; hoàn thiện bản đồ địa chính số hóa; công khai quy hoạch và đơn giản hóa thủ tục hành chính chuyển mục đích sử dụng đất để người dân chấp hành nghĩa vụ tài chính.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Thị Thu Hương đã hoàn thành xuất sắc mục tiêu nghiên cứu, cung cấp bức tranh toàn cảnh và định lượng chuẩn xác về thực trạng giá đất ở tại phường Hợp Giang, TP. Cao Bằng giai đoạn 2015-2016. Đề tài không chỉ khẳng định giá trị phương pháp luận khoa học của phương pháp so sánh trực tiếp theo Luật Đất đai 2013 mà còn mang lại giá trị thực tiễn cao cho công tác quản trị công, điều hành tài chính đất đai và định hướng quy hoạch đô thị bền vững tại tỉnh Cao Bằng.