Đặt vấn đề Quản lý đất đai là một nhiệm vụ quan trọng, là mục tiêu của mỗi một quốc gia nhằm bảo vệ quyền sở hữu đất của chế độ. Sự phát triển xã hội, quá trình CNH - HĐH đất nước, cơ chế thị trường định hướng XHCN đã từng bước được hình thành, là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là một trong những yếu tố quan trọng. Ở Việt Nam đã có thời kỳ việc trao đổi, chuyển nhượng đất diễn ra dưới nhiều hình thức, theo những kênh ngầm với sự thoả thuận của người mua và người bán, không nằm trong phạm vi kiểm soát của Nhà nước. Giá đất và vấn đề định giá đất chỉ mới được đề cập đến trong những thập niên gần đây, vì vậy Nhà nước chưa thực sự kiểm soát chặt chẽ giá đất trên thị trường và cần nhiều kinh nghiệm trong công tác định giá đất.
Cao Bằng là một tỉnh nằm ở phía Đông Bắc Việt Nam, giáp với tỉnh Quảng Tây (Trung Quốc), Bắc Kạn, Lạng Sơn, Tuyên Quang. Là một tỉnh có vị trí thuận lợi, hết sức quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Cao Bằng và các tỉnh miền núi phía Bắc. Trong những năm gần đây, tại địa bàn thành phố Cao Bằng có tốc độ đô thị hóa nhanh, vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính…Những bất cập trên đã dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương. c 2 Xuất phát từ thực tế trên và để đóng góp làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường.
Được sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên cùng với sự hướng dẫn của thầy giáo TS. Lê Văn Thơ, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hợp Giang, thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2015-2016” nhằm góp phần hoàn thiện công tác xác định giá đất ở trên toàn địa bàn thành phố Cao Bằng nói chung cũng như tại phường Hợp Giang nói riêng. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 1. Mục tiêu chung Tìm hiểu giá đất ở và nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Cao Bằng.
Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác xây dựng, quản lý việc xác định giá đất phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá hiện trạng giá đất ở trên địa bàn phường Hợp Giang, Thành phố Cao Bằng theo mức giá Nhà nước quy định và mức giá thị trường. - Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất. Yêu cầu của đề tài - Các số liệu, tài liệu phải khách quan, trung thực phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.
- Việc nghiên cứu phải bám sát các văn bản của pháp luật hiện hành. - Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao. Ý nghĩa của đề tài * Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học. c 3 Giúp sinh viên hoàn thiện hơn kiến thức chuyên ngành địa chính môi trường.
Tạo điều kiện cho sinh viên có thời gian tiếp xúc thực tế với công tác quản lý nhà nước về đất đai, có những kinh nghiệm thực tế trước khi ra trường. * Ý nghĩa trong thực tiễn. - Cung cấp cho mọi người những thông tin về nguyên nhân và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở. - Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.
- Làm tài liệu tham khảo giá cho các sinh viên khóa sau. c 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN CỦA TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học về sự hình thành giá đất 2. Cơ sở lý luận về giá đất 2.
Khái quát chung về giá đất [Điều 4, Luật đất đai 2003] Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô được tư bản hoá. Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất.
Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai. Điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất [23]. Nhưng trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nước quy định và giá đất thị trường.
Giá nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi đó giá thị trường thường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước. Trạng thái c 5 tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao hay thấp càng lớn càng gây ra những bất lợi, hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết hài hoà lợi ích giữa nhà nước và người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc thu thuế đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Sự chênh lệch lớn về giá đất, thị trường so với giá nhà nước quy định chủ yếu diễn ra ở đô thị, nơi thị trường bất động sản diễn ra sôi động. Mặt khác muốn cho giá đất, giá quy định và giá đất thực tế đáp ứng được yêu cầu mà cơ sở đặt ra thì phải kết hợp giải quyết được 2 vấn đề: Quan hệ cung - cầu và giá trị sinh lợi của đất đai.
Đặc trưng của giá đất - Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất. - Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau.
Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định. - Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không c 6 phải là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản xuất. Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp từ đầu tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hoạch toán vào giá đất.
Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị, các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp và thoát nước… có thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất. Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viên, chợ…), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được. - Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. - Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt.