chương 1, tác giả đá nghiên cứu những van đề lý luận về thé chap nhà ở HTTTL. Trong đó, tác giả đá nghiên cứu, đưa các khái niém về nhà ở HTTTL, về biện pháp thê chap nhà ở HTTTL. Cũng như đã chỉ ra các quy định pháp luật về khái niệm nha ở nhà ở HTTTL, về biên pháp thê chap nhà ở HTTTL được quy định, giải thích chi tiết, được thé luận trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Đồng thời, tác giả cũng đã phân tích một số đặc điểm đặc thù của nhà ở HTTTL và thê chap nha ở HTTTL.
Qua đó, giúp chúng ta có thé dé dang hiểu và nhận điện được đâu là nhà ở HTTTL, thé chap nhà ở HTTTL là gi. “ Nguyễn Trần Huyện Trang (2016), “Thế chip nhàở HTTTL theo Luật Kinh đoạn bắt động san 2014”, hận vin thạc sĩ Luật học , Trường Daihoc Luật Hà Nội, tr29. 16 CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUAT HIEN HANH VE THE CHAP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 2. Quy định của pháp luật về thế chap nhà ở hình thành trong tương hi 2.
Chit thé của biệu pháp thé chap nhà ở hình thành trong trong lai Chủ thé của thé chấp nhà ở HTTTL là các bên tham gia xác lập giao dich thé chap nhà ở HTTTL, được hưởng quyền và phải thực hiện những ng]ĩa vu phát sinh từ hợp đông thé chap nhà ở HTTTL. Các bên trong quan hệ thé chap nhà ở HTTTL gồm: Bén thế chap Bên thé chap là bên có nghĩa vu ding nha ở HTTTL của minh dé đảm bão cho việc thực hiện nghĩa vụ bao đảm. Bên thê chấp có thé 1a: Chủ dau tư du án xây dung nhà ở được thê chap du án hoặc nha ở HTTTL xây đựng trong dự án tại TCTD dé vay von phục vụ cho việc đầu tư hoặc xây dựng nhà ở đó, Tô chức, cá nhân xây dựng nhà ở HTTTL trên thửa đất ở hợp pháp của minh; Tổ chức, cá nhân mua nha ở HTTTL trong dự én đầu từ xây đụng nhà ở của chủ đầu tư được thé chấp nha ở này tại TCTD dé mua chính nha ở đó. Vì giao dich thé chap nhà ở HTTTL cũng là một giao dich dân sự.
Vé nguyên tắc, dé trở thành bên thé chap trong quan hệ thê chap nhà ở HTTTL, chủ thé tham gia phải là cá nhân hoặc pháp nhân có đây đủ năng lực chủ thé theo quy định của pháp luật tei thời điểm. ký kết hợp đông thê chấp nhà ở HTTTL. Theo đó, năng lực pháp luật đân sự của cá nhân. là khả năng của cá nhân có quyên dân sự và ngiĩa vụ din sư, năng lực hành vi dân sự của cá nhân là kha năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền nghia vụ dan sự.
” Còn đối với pháp nhân, năng lực chủ thé của pháp nhân được xác dinh khi một tô chức được công nhận là pháp nhân Điêu kiên để một tô chức được công nhận là pháp nhân đó là: (i) Được thành lập theo quy dinh của Bộ luật dan sự và luật khác có liên quan; (it) Có cơ cẩu tổ chức gầm cơ quan điều hành và có cơ quan khác theo quyết đinh của pháp nhân hoặc theo q<uy dinh của pháp luật; (iti) Có tài san độc lập với cá `* Điều 147 Luật Nhả ở năm 2014. '° Điệu 16 BLDS năm 2015, '? Điều 19 BLDS năm 2015. 17 nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình; (iv) Nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập. ?Như vậy, khi tham gia vào quan hệ thé chap nhà ở HTTTL, trước hệt bên thé chap phải thỏa man điều kiện: Đối với cá nhân.
phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự day đủ, đổi với pháp nhân. phải có năng lực pháp luật dan sự Bên canh đó, đối với bên thé chấp là pháp nhân, giao dich còn phải được cap có đủ thâm quyên trong nôi bô tổ chức thông qua. Bên thê chấp là pháp nhên cũng cần lưu ý đến các yêu tô hợp pháp, hợp lệ về điều lê, tai sản, cơ câu tổ chức, về người đại điện theo quy định của pháp luật. Bên canh đó BLDS 2015 cũng quy định: “Trường hop gia dinh, tổ hợp tác, tổ chức khác không có hz cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình.
tổ hop tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân là chủ thé tham gia xác lập, thực hiện giao dich dân sự hoặc ty quyển cho người đại điện tham gia xác lập, thực hiện giao dich dân sự "1° Ngoài ra, do vào thời điểm xác lập hợp đông thê chap nhà ở HTTTL, bên thé chap chưa xác lập quyên sở hữu đối với tai sản thé chap, tuy nhiên, dé ching minh quyền được thé chấp nha ở HTTTL, bên thé chấp phải có căn cử thé hiện tính xác thực của quyền sở hữu nhà ở sẽ thuộc về bên thé chap trong tương lai. Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp chủ dau tư thé chap nhà ở HTTTL xây đựng trong dự án thì phải có giây chứng nhận quyên sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê dat của cơ quan nhà nước có thâm quyên. Trường hợp tổ chức, cá nhân thê chap nha ở HTTTL trên thửa đất ở hợp pháp của minh thì phải có giây tờ chúng nhận quyền sử dung dat ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về dat dai. Trường hợp người mua nha ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế châp nhà ở HTTTL thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ dau tư, có văn bản chuyển nhương hợp đồng mua bán nha ở (nêu là bên nhận chuyên nhượng hợp đông mua bán nhà 6), có gáy tờ chứng minh đã đóng tiên mua nha ở cho chủ dau tư theo tiên độ thỏa thuận trong hợp đông mua bán và không thuộc diện đang có khiêu nei, khiêu kiện, tranh chap về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyên nhượng hợp đông mua ban nhà ở”.
Việc Luật Nhà ở ném 2014 xây dung các quy định này nhằm để xác định được tính “chắc chan” nhà ở HTTTL sẽ thuộc quyên sở hữu '* Điều 74 BLDS năm 2015. '? Khoản 1 Điều 101 BLDS năm 2015. 18 của bên thé chấp, qua đó góp phân giảm thiểu rủi ro và tranh chap giữa các bên, tao sự én dinh và phát triển của thi trường KDBĐS và tải chính - tin dung. Từ những phân tích ở trên, có thể hiểu trong giao dich thé chap nhà ở HTTTL, điều kiện đặt ra đối với bên thé chap đó la Mét bên thé chap nha ở HTTTL phải là những đối tượng được phép thé chap nha ở HTTTL theo quy định của pháp luật.
Hai, bên thé chap nha ở HTTTL phải là cá nhân hoặc pháp nhân có năng lực chủ thể theo quy định của pháp luật. Ba, bên thé chap nhà ở HTTTL phải có căn cứ chứng minh tinh xác thực của quyên sở hữu nhà ở sẽ thuôc về bên thé chấp trong tương lai. Va bên thê chấp nhà ở HTTTL không thuộc trường hợp không được cập tin dung và không được làm bên bảo đấm theo quy dinh pháp luật. Béu nhậu thế chap Bên nhận thé chap là bên có quyên trong giao dich thé chap nhà ở HTTTL.
Theo quy định của pháp luật hiện nay, bên nhận thé chap nhà ở HTTTL là TCTD đang hoạt đông tại Việt Nam, có đủ điều kiện do pháp luật quy định và là bên cho vay trong hop đồng tin dụng được đảm bảo bằng biện pháp thé chap nhà ở HTTTL. Theo quy đính, TCTD là doanh nghiệp thực hiện một, một số hoặc tat cả các hoạt đông ngân hàng, bao gồm: nhận tiên gửi, cấp tin dungvà cung ứng dich vụ thanh toán qua tai khoản Trong đó, cap tin dung được xem là hoạt đông xương sống, thường xuyên, phổ biến và là hoạt động mang tính nghệ nghiệp của TCTD. TCTD bao gồm ngân hàng. TCTD phi ngân hàng, tô chức tai chính vi mé và quỹ tin dung nhân dan? Trong đó, một TCTD dé trở thành chủ thé nhận thé chap nhà ở HTTTL thi phải “được thành lập và hoạt đông theo Luật các Tô chức tin dụng? Các TCTD phải được Ngân hàng Nhà nước câp giây phép thành lập và hoạt đông, có điều lệ do Ngân hang Nha nước chuẩn y, Có giây chúng nhận đăng ký kinh doanh hợp pháp; có người đại diện đủ nang lực và thêm quyên dé giao kết và thực hiện hợp đông 3 Khoản 1 Điều 4 Luật các Tổ chức tin dựng năm 2010, được của đổi, bỏ sưng năm 2017 - * Khoin 1 Điều 2 Thông tư 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 thông tr Hướng din tinh tr, thủ tục thể chấp và giải dup tải sản là dr án đầu tư xây đựng nhà ở,xửa ở HTTTL 18 Như vậy, bên nhân thé chấp nhà ở HTTTL chỉ có thé là TCTD đang hoạt động tai Việt Nam (thường gặp nhất là các ngân hàng thương mai), các chủ thé khác như tổ chức kinh tê, cá nhân sẽ không thể nhận thé chấp bằng hình thức thé chấp nhà ở HTTTL.
Hình thite của biệu pháp thé chap nhà ở hình thành troug troug lai Hiểu theo ngiĩa chung thì hình thức là “Toản thé nói chương những gì làm thành mat bề ngoài của sự vật. cái chứa dumg hoặc biểu: hiển nội ang’? hay đó là su thé hiénra bên ngoài của những cam kết, thỏa thuận của các bên Hình thức của giao dich dân sự đồng vai trò quan trọng bởi phải thông qua một hình thức nhật định thì ý chí, sự thỏa thuận của các bên được thé trong nội dung của giao dich mới có thé được bộc 16 ra bên ngoài, va trong một số trường hop cụ thé thì bình thức là còn một trong những điều kiện để giao dich dan sự có hiệu lực”, Theo Điều 119 BLDS năm 2015, hình thức của giao dich dân sự được quy định như sau “J. Giao dich dan sự được thé hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cu thé. Giao dich dan sự thông qua phương tiên điện từ đướt hình thức thông điệp dit liệu theo quy định của pháp luật về giao dich điện tir được coi là giao dich bằng văn bản 2.