Phân tích quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013

Quyền sử dụng đất là một trong những vấn đề quan trọng trong pháp luật Việt Nam. 77 trang · Trường Đại Học Luật Hà Nội · 2021.

• Tác giả: Lê Văn Cao
• Người hướng dẫn: ThS. Nguyễn Phương Chính
• Trường học: Trường Đại Học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Pháp Luật Dân Sự
• Đề tài: Quyền Sử Dụng Đất Theo Bộ Luật Dân Sự 2015 Và Luật Đất Đai 2013: Phân Tích Và Thực Tiễn
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• 1.1. Lý luận về hợp đồng quyền sử dụng đất. Khái quát về quyền sử dụng đất
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH
• 2.1. Khai quát về hợp đồng quyền sử dụng đất
• 2.2. Các quy định pháp luật hợp đồng về quyền sử dụng đất
• 2.3. Chủ thể của hợp đồng quyền sử dụng đất
• 2.4. Đối tượng của hợp đồng quyền sử dụng đất
• 2.5. Hình thức của hợp đồng về quyền sử dụng đất
• 2.6. Nội dung của hợp đồng quyền sử dụng đất
• 2.7. Hiệu lực của hợp đồng về quyền sử dụng đất
• 2.8. Thực tiễn thi hành pháp luật hợp đồng về quyền sử dụng đất
• 2.9. Những thành tựu, kết quả áp dụng pháp luật hợp đồng về quyền sử dụng đất
• 2.10. Những tồn tại, hạn chế trong áp dụng pháp luật hợp đồng về quyền sử dụng đất
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng về quyền sử dụng đất
• 3.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng về quyền sử dụng đất
• 3.3. Kiến nghị nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật hợp đồng về quyền sử dụng đất
• KẾT LUẬN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Quyền sử dụng đất theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013

Quyền sử dụng đất là một trong những vấn đề quan trọng trong pháp luật Việt Nam. Theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013, quyền sử dụng đất được định nghĩa là quyền khai thác, sử dụng và hưởng lợi từ tài sản đất đai. Tuy nhiên, khái niệm này vẫn chưa được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật, dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau. Quyền sử dụng đất không chỉ là quyền tài sản mà còn gắn liền với nghĩa vụ và trách nhiệm của người sử dụng đất. Điều này thể hiện rõ trong các quy định về hợp đồng quyền sử dụng đất, nơi mà các bên tham gia phải tuân thủ các quy định của pháp luật để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình. Việc hiểu rõ về quyền sử dụng đất sẽ giúp các chủ thể thực hiện các giao dịch liên quan một cách hợp pháp và hiệu quả.

1.1. Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất được hiểu là quyền khai thác, sử dụng và hưởng lợi từ đất đai. Theo quy định của pháp luật, quyền này phát sinh từ quyền sở hữu đất đai của Nhà nước. Đặc điểm của quyền sử dụng đất bao gồm tính độc lập, tính hạn chế và tính pháp lý. Tính độc lập thể hiện ở chỗ quyền sử dụng đất có thể được chuyển nhượng, cho thuê hoặc thế chấp. Tính hạn chế thể hiện ở việc người sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật về mục đích, thời gian và hình thức sử dụng đất. Tính pháp lý của quyền sử dụng đất được bảo đảm bởi các văn bản pháp luật, giúp các chủ thể có thể thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình một cách hợp pháp.

II. Thực trạng pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất

Thực trạng pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất hiện nay cho thấy nhiều vấn đề cần được giải quyết. Các quy định trong Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015 đã tạo ra khung pháp lý cho các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc áp dụng các quy định này trong thực tiễn vẫn gặp nhiều khó khăn. Một số hợp đồng quyền sử dụng đất chưa được công nhận, dẫn đến tranh chấp giữa các bên. Ngoài ra, việc thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất cũng gặp phải nhiều rào cản về thủ tục hành chính. Điều này ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất và làm giảm tính minh bạch trong thị trường bất động sản.

2.1. Các loại hợp đồng quyền sử dụng đất

Các loại hợp đồng quyền sử dụng đất bao gồm hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và góp vốn. Mỗi loại hợp đồng có những quy định riêng về chủ thể, đối tượng và hình thức. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất, cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng quyền của mình cho người khác. Tuy nhiên, việc thực hiện hợp đồng này thường gặp khó khăn do thiếu minh bạch trong quy trình và thủ tục. Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất cũng gặp phải những vấn đề tương tự, khi mà nhiều trường hợp không được công nhận hoặc thực hiện không đúng quy định. Điều này đòi hỏi cần có sự hoàn thiện trong các quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia.

III. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành

Để nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất, cần có những giải pháp cụ thể. Trước hết, cần hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất, đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất giữa các văn bản pháp luật. Thứ hai, cần tăng cường công tác tuyên truyền, giáo dục pháp luật cho người dân về quyền và nghĩa vụ của mình trong việc sử dụng đất. Cuối cùng, cần cải cách thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch diễn ra một cách nhanh chóng và hiệu quả. Những giải pháp này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất mà còn góp phần phát triển thị trường bất động sản một cách bền vững.

3.1. Đề xuất hoàn thiện pháp luật

Đề xuất hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất cần tập trung vào việc sửa đổi, bổ sung các quy định còn thiếu sót, mâu thuẫn trong các văn bản pháp luật hiện hành. Cần có các quy định rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng quyền sử dụng đất, cũng như các hình thức xử lý khi có tranh chấp xảy ra. Bên cạnh đó, cần xây dựng một hệ thống pháp luật đồng bộ, liên kết chặt chẽ giữa các lĩnh vực liên quan như đất đai, dân sự và kinh doanh bất động sản. Việc này sẽ tạo ra một khung pháp lý vững chắc, giúp các chủ thể thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình một cách hiệu quả.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Đất đai là tài nguyên quốc gia đặc biệt, có giá trị kinh tế lớn nhưng hữu hạn, đóng vai trò then chốt trong đời sống xã hội. Tại Việt Nam, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, pháp luật không thiết lập giao dịch mua bán quyền sở hữu đất mà điều chỉnh sự dịch chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) thông qua các hợp đồng dân sự. Thực tiễn quản lý thị trường bất động sản cho thấy các giao dịch về QSDĐ luôn tiềm ẩn nguy cơ vi phạm pháp luật, trục lợi hoặc phát sinh tranh chấp phức tạp, ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên và công tác quản lý của Nhà nước.

Mặc dù hệ thống pháp luật điều chỉnh quan hệ hợp đồng về QSDĐ đã liên tục được sửa đổi, bổ sung, song giữa Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013 vẫn tồn tại những điểm chồng chéo, xung đột và thiếu thống nhất. Trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2013 đang trong quá trình tổng kết để sửa đổi, việc nghiên cứu các quy định hiện hành và đánh giá thực tiễn xét xử tranh chấp trở nên cấp thiết.

Khóa luận xác định mục tiêu tổng quát là phân tích, đánh giá toàn diện các quy định của BLDS năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013 điều chỉnh hợp đồng về QSDĐ, kết hợp nghiên cứu thực tiễn thi hành và xét xử của Tòa án để phát hiện bất cập và đề xuất giải pháp hoàn thiện. Mục tiêu này được cụ thể hóa thành năm nhiệm vụ nghiên cứu:

1. Xây dựng khái niệm hợp đồng về QSDĐ trên cơ sở phân tích đặc điểm, so sánh khái niệm này trong BLDS năm 2015 với danh mục giao dịch tại Luật Đất đai năm 2013;
2. Xác định khái niệm và cơ cấu của chế định pháp luật hợp đồng về QSDĐ dựa trên đối tượng và phương pháp điều chỉnh;
3. Phân tích thực trạng các quy định pháp luật hiện hành về chủ thể, đối tượng, hình thức, nội dung và hiệu lực của hợp đồng về QSDĐ;
4. Đánh giá kết quả áp dụng pháp luật trên thực tế từ số liệu quản lý nhà nước; đồng thời thông qua các bản án, quyết định giải quyết tranh chấp để làm rõ những khó khăn, vướng mắc của Tòa án;
5. Đề xuất các định hướng và kiến nghị lập pháp nhằm hoàn thiện các quy định về chủ thể, đối tượng, hình thức, nội dung, hiệu lực của hợp đồng và nâng cao hiệu quả thi hành.

Đối tượng nghiên cứu của khóa luận là các hợp đồng về QSDĐ (gồm nhóm được Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, thế chấp, cho thuê; và nhóm thực tế phát sinh nhưng luật chưa ghi nhận như mượn, cầm cố QSDĐ); các quy phạm pháp luật trong BLDS năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 (có so sánh đối chiếu với BLDS năm 2005); cùng các bản án, quyết định giám đốc thẩm của Tòa án về tranh chấp hiệu lực hợp đồng.

Phạm vi nghiên cứu giới hạn ở góc độ tiếp cận hợp đồng về QSDĐ như một chế định pháp luật độc lập trong BLDS năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013, có tham chiếu chọn lọc một số quy định liên quan thuộc Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014. Nội dung khảo sát tập trung vào năm yếu tố: chủ thể, đối tượng, hình thức, nội dung và điều kiện/thời điểm phát sinh hiệu lực.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận vận dụng hệ thống cơ sở lý luận về quyền tài sản, sở hữu toàn dân về đất đai và lý luận hợp đồng dân sự trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật làm nền tảng gồm: BLDS năm 2015 (các Điều 117, 189, 310, 408, 500, 502, 503), Luật Đất đai năm 2013 (các Điều 5, 12, 126, 167, 168, 169, 173, 174, 179, 181, 182, 186, 188, 191), BLDS năm 2005, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, Luật Thi hành án dân sự năm 2008, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 02/2022/NĐ-CP và Nghị quyết 02/2016/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

Tác giả kế thừa và đối thoại học thuật với các công trình nghiên cứu trước đó, tiêu biểu như:

• Sách chuyên khảo "Giao dịch dân sự về bất động sản" (Tập 1, Tập 2) do PGS.TS. Đỗ Văn Đại chủ biên (2021);
• Sách chuyên khảo "Hiệu lực giao dịch quyền sử dụng đất" do Chu Thị Khánh Vân chủ biên (2020);
• Kỷ yếu hội thảo khoa học "Hợp đồng về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam" của Trường Đại học Luật Hà Nội (2021);
• Luận án tiến sĩ "Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam hiện hành" của Nguyễn Thủy Trang (2017);
• Các bài viết chuyên khảo của ThS. Bùi Ái Giên (2022) về cầm cố QSDĐ, Nguyễn Phúc Thiện (2019) về tư cách hộ gia đình, và ThS. Nguyễn Khánh Vân (2023) về thời điểm có hiệu lực của giao dịch chuyển quyền.

Khóa luận sử dụng năm phương pháp nghiên cứu pháp lý:

• Phương pháp phân tích và so sánh: làm rõ các quan điểm lý luận, cấu trúc chế định hợp đồng, đối chiếu sự bất tương thích giữa quy định của BLDS năm 2015 với Luật Đất đai năm 2013;
• Phương pháp thống kê: phân loại, xử lý các dữ liệu giao dịch bất động sản trên toàn quốc;
• Phương pháp tổng hợp và đánh giá thực tiễn: phân tích các lập luận xét xử trong bản án sơ thẩm, phúc thẩm và quyết định giám đốc thẩm để chỉ ra vướng mắc trong áp dụng án lệ và quy phạm pháp luật.

Nguồn dữ liệu thực nghiệm phục vụ đánh giá gồm Báo cáo đánh giá tình hình thi hành Luật Đất đai năm 2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường (năm 2022), Án lệ số 36/2020/AL, cùng các bản án và quyết định giám đốc thẩm do Tòa án nhân dân các cấp ban hành từ năm 2020 đến năm 2022.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về hợp đồng quyền sử dụng đất và pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất

Chương 1 hệ thống hóa khái niệm QSDĐ theo Điều 189 BLDS năm 2015 và chỉ ra rằng pháp luật hiện hành chưa có một điều luật định nghĩa trực tiếp QSDĐ. Tác giả đồng tình quan điểm xác định QSDĐ là quyền tài sản đặc thù phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện, có năm đặc điểm:

1. Phát sinh dựa trên quyền sở hữu toàn dân về đất đai;
2. Là quyền tài sản đặc biệt, gắn liền với quy hoạch, mục đích và thời hạn sử dụng luật định;
3. Bị giới hạn nghiêm ngặt về nhóm chủ thể tham gia (Điều 5 Luật Đất đai năm 2013);
4. Quyền và nghĩa vụ của các bên bị chi phối trực tiếp bởi các quy định quản lý hành chính nhà nước;
5. Quy chế tài sản đa dạng tùy thuộc vào hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền, thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả một lần.

Về khái niệm hợp đồng, tác giả đối chiếu Điều 500 BLDS năm 2015 và chứng minh khái niệm "hợp đồng về QSDĐ" trong bộ luật này bị bó hẹp khi chỉ gắn với hành vi của "người sử dụng đất". Thực tế có trường hợp chủ thể không phải người sử dụng đất theo Điều 5 nhưng theo Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 vẫn có quyền chuyển nhượng, tặng cho di sản thừa kế (người nước ngoài nhận thừa kế đất đai tại Việt Nam). Tác giả phân tích tính chất của hai loại hợp đồng phổ biến trong đời sống nhưng chưa được Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận:

• Hợp đồng cầm cố QSDĐ: BLDS năm 2015 cho phép cầm cố bất động sản (Điều 310), nhưng Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 không liệt kê quyền cầm cố, dẫn đến việc Tòa án thường tuyên vô hiệu vì vi phạm điều cấm (Khoản 4 Điều 12 Luật Đất đai năm 2013), mặc dù điều luật đất đai không có từ "chỉ" mang tính chất loại trừ tuyệt đối;
• Hợp đồng mượn QSDĐ: Luật Đất đai năm 2013 không đề cập, nhưng Luật Nhà ở năm 2014 gián tiếp thừa nhận việc mượn đất để xây nhà (Khoản 3 Điều 42 và Khoản 1 Điều 44).

Từ đó, tác giả đưa ra định nghĩa: "Hợp đồng về QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên đối với QSDĐ". Pháp luật hợp đồng về QSDĐ sử dụng phương pháp điều chỉnh bình đẳng, thỏa thuận và được cơ cấu thành sáu nhóm quy phạm: nguyên tắc giao kết; chủ thể; đối tượng; nội dung; hình thức; và hiệu lực hợp đồng.

Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành

Chương 2 đi sâu phân tích năm nội dung trụ cột của pháp luật hiện hành và chỉ rõ những mâu thuẫn giữa luật thực định với thực tiễn áp dụng:

Về chủ thể: Năng lực pháp luật của chủ thể bị giới hạn tùy thuộc nguồn gốc sử dụng đất. Cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo bị cấm chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn (Khoản 2 Điều 181), nhưng cộng đồng dân cư được nhận tặng cho (Điểm c Khoản 1 Điều 169). Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao chỉ được thuê đất và không có quyền thực hiện giao dịch chuyển quyền (Điều 182). Hộ gia đình, cá nhân thuê đất trả tiền hàng năm không được chuyển nhượng hay thế chấp QSDĐ mà chỉ được giao dịch tài sản gắn liền. Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm không có quyền giao dịch QSDĐ, trừ ngoại lệ được cho thuê lại đất gắn với hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế (Khoản 3 Điều 149). Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp cấm nhận chuyển nhượng, tặng cho (như tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ/đặc dụng nếu không chuyển mục đích sử dụng; cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận đất trồng lúa). Về năng lực hành vi, Khoản 4 Điều 21 BLDS năm 2015 yêu cầu người từ đủ 15 đến chưa đủ 18 tuổi tham gia giao dịch bất động sản phải có người đại diện theo pháp luật đồng ý, trong khi Khoản 2 Điều 77 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 lại buộc sự đồng ý này phải lập thành văn bản.

Về đối tượng: Điều kiện đưa QSDĐ vào giao dịch theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 gồm: có Giấy chứng nhận (ngoại lệ tại Khoản 1 Điều 168 và Khoản 3 Điều 186); đất không có tranh chấp; không bị kê biên bảo đảm thi hành án; và trong thời hạn sử dụng (Điều 126). Tác giả dẫn chiếu Án lệ số 36/2020/AL để khẳng định việc Giấy chứng nhận bị thu hồi, hủy bỏ do sai sót thủ tục không làm mất QSDĐ hợp pháp của đương sự, hợp đồng thế chấp đã giao kết đúng luật vẫn có hiệu lực pháp luật.

Về hình thức và hiệu lực: Khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015 yêu cầu hợp đồng phải lập thành văn bản. Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đặt ra yêu cầu chữ ký của tất cả thành viên hộ gia đình hoặc nhóm người sử dụng đất. Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 phân chia các hợp đồng bắt buộc công chứng, chứng thực và các hợp đồng được công chứng theo yêu cầu. Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền theo Điều 503 BLDS năm 2015 và Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 bị đồng nhất với "thời điểm đăng ký vào sổ địa chính", triệt tiêu tính độc lập giữa hiệu lực cam kết nội bộ giữa các bên và hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Điều kiện có hiệu lực phải đối chiếu với Điều 117 và Khoản 1 Điều 408 BLDS năm 2015.

Thực tiễn thi hành: Phân tích số liệu từ Báo cáo năm 2022 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy quy mô các giao dịch đã thực hiện trong thời gian thi hành Luật Đất đai năm 2013:

Loại hình hợp đồng/giao dịch QSDĐ	Số lượng giao dịch	Diện tích ghi nhận	Tỷ trọng trong tổng số giao dịch
Thế chấp QSDĐ	4.117.482	39.858,05 nghìn ha	65,58%
Chuyển nhượng QSDĐ	3.177.936	23.292,46 nghìn ha	26,28%
Tặng cho QSDĐ	917.850	11.776,85 nghìn ha	-
Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ	81.829	7.156,29 ha	0,09%
Chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp	65.446	45.093,27 ha	-
Góp vốn bằng QSDĐ	11.106	4.349,97 ha	0,20%

Bất cập, vướng mắc qua thực tiễn xét xử:

• Cầm cố QSDĐ: Bản án số 01/2021/DS-ST ngày 06/01/2021 của TAND huyện Long Phú, tỉnh Sóc Trăng tuyên hợp đồng cầm cố QSDĐ vô hiệu do vi phạm điều cấm (Khoản 4 Điều 12 và Điều 167 Luật Đất đai năm 2013), bất chấp việc các bên xác lập tự nguyện và BLDS năm 2015 không cấm cầm cố bất động sản;
• Mượn QSDĐ: Đường lối giải quyết thiếu thống nhất. Bản án sơ thẩm số 15/2022/DS-ST ngày 21/9/2022 của TAND huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An áp dụng quy định đòi tài sản và hợp đồng mượn tài sản của BLDS để buộc trả lại 7.151,7 $m^2$ đất; ngược lại, Bản án số 282/2020/DS-PT ngày 06/8/2020 của TAND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh lại áp dụng điều kiện tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 để bác bỏ tư cách đối tượng của hợp đồng mượn đất khi đất bị thu hồi;
• Tư cách chủ thể hộ gia đình: BLDS năm 2015 đã bãi bỏ tư cách chủ thể quan hệ dân sự của hộ gia đình, và Khoản 1 Điều 56 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 không coi hộ gia đình là đương sự trong vụ án dân sự. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 vẫn trao quyền giao dịch cho hộ gia đình, dẫn đến việc xác định thành viên chịu trách nhiệm gặp nhiều bế tắc;
• Thiếu tiêu chí xác định thời điểm bắt đầu và chấm dứt tranh chấp đất đai: Nghị quyết 02/2016/NQ-HĐTP chỉ xác định ngày phát sinh tranh chấp để tính thời hiệu khởi kiện. Quyết định giám đốc thẩm số 256/2020/DS-GĐT ngày 09/11/2020 của TAND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh phải dựa vào Thông báo thụ lý vụ án số 318/TB-TLVA ngày 28/12/2016 của TAND huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh để làm căn cứ xác định đương sự biết đất đang có tranh chấp.

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật hợp đồng về quyền sử dụng đất

Dựa trên cấu trúc đề cương tại mục lục, Chương 3 tập trung vào ba nhóm nội dung:

• Xác định định hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng về QSDĐ nhằm bảo đảm tính tương thích giữa pháp luật dân sự và pháp luật đất đai, bảo vệ quyền tự do thỏa thuận hợp pháp của các bên;
• Kiến nghị hoàn thiện các quy định cụ thể: loại bỏ tư cách chủ thể của hộ gia đình để đồng bộ với BLDS năm 2015; chính thức thừa nhận và quy định khung pháp lý cho hợp đồng cầm cố và hợp đồng mượn QSDĐ; tách bạch thời điểm có hiệu lực ràng buộc giữa các bên tham gia giao dịch với thời điểm đăng ký có hiệu lực đối kháng với người thứ ba; bổ sung tiêu chí pháp lý rõ ràng để xác định tình trạng đất có tranh chấp;
• Kiến nghị giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành: Tòa án nhân dân tối cao cần ban hành nghị quyết hướng dẫn áp dụng thống nhất các căn cứ tuyên bố hợp đồng vô hiệu, tránh lạm dụng lý do "vi phạm điều cấm" khi pháp luật chuyên ngành chỉ khuyết thiếu quy định chứ không cấm đoán.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận làm rõ bức tranh thực thi pháp luật hợp đồng về QSDĐ thông qua hệ thống dữ liệu toàn diện của Bộ Tài nguyên và Môi trường tính đến năm 2022, chứng minh giao dịch thế chấp (chiếm 65,58%) và chuyển nhượng (chiếm 26,28%) là hai loại hình áp đảo trên thị trường bất động sản.

Tác giả chỉ rõ và luận giải sâu sắc các điểm nghẽn kỹ thuật lập pháp giữa hai đạo luật lớn:

• Sự mâu thuẫn về phạm vi chủ thể tham gia giao dịch (vấn đề hộ gia đình và quyền chuyển quyền thừa kế của người nước ngoài);
• Khoảng trống pháp lý đối với hợp đồng cầm cố và mượn QSDĐ khiến các phán quyết của Tòa án rơi vào tình trạng thiếu nhất quán;
• Sự nhầm lẫn giữa hiệu lực của giao dịch dân sự với hiệu lực đăng ký biến động đất đai.

Đóng góp tự nêu của công trình là việc hệ thống hóa toàn diện các quy phạm điều chỉnh hợp đồng về QSDĐ dưới góc độ một chế định độc lập, chỉ ra căn nguyên của sự bất cập trong xét xử thông qua các bản án thực tế (Bản án 01/2021/DS-ST, 15/2022/DS-ST, 282/2020/DS-PT, Quyết định 256/2020/DS-GĐT), từ đó đưa ra hệ thống kiến nghị sửa đổi có giá trị tham khảo trực tiếp cho tiến trình hoàn thiện Luật Đất đai.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận tự xác định một số giới hạn nghiên cứu:

• Phạm vi nội dung tập trung chủ yếu vào các quy định của BLDS năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013, chỉ đối chiếu thứ yếu với Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014;
• Nghiên cứu giới hạn trong năm nhóm vấn đề: chủ thể, đối tượng, hình thức, nội dung và hiệu lực; các khía cạnh về bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm hay thủ tục đăng ký đất đai chuyên sâu chưa được phân tích độc lập;
• Do hạn chế về thời gian thực hiện khóa luận tốt nghiệp, tác giả chưa mở rộng khảo sát án lệ quốc tế về cơ chế đăng ký quyền đối với bất động sản.

Hướng nghiên cứu tiếp theo được mở ra từ đề tài là tiếp tục theo dõi, đánh giá sự tiếp thu của các dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đối với chế định hợp đồng QSDĐ và nghiên cứu sâu hơn về cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình khi Giấy chứng nhận bị thu hồi, hủy bỏ.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là nguồn tài liệu hữu ích cho sinh viên luật, học viên cao học, nghiên cứu sinh chuyên ngành Luật Dân sự và Luật Đất đai khi tìm kiếm nguồn tư liệu so sánh quy phạm giữa BLDS năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013.

Phần nội dung có giá trị tham khảo cao nhất là hệ thống phân tích các bản án thực tế và án lệ tại Chương 2. Các luật sư, thẩm phán và chuyên viên pháp chế bất động sản có thể khai thác các luận điểm về hiệu lực của hợp đồng thế chấp khi Giấy chứng nhận bị thu hồi (Án lệ số 36/2020/AL), tiêu chí xác định đất có tranh chấp qua thông báo thụ lý vụ án, cũng như thực tiễn xét xử trái chiều đối với các giao dịch cầm cố và mượn quyền sử dụng đất.

Câu hỏi thường gặp

1. Khóa luận phân tích sự xung đột pháp luật về hợp đồng cầm cố QSDĐ như thế nào? BLDS năm 2015 thừa nhận cầm cố bất động sản tại Điều 310, nhưng Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 không quy định quyền cầm cố QSDĐ. Khi xét xử, Tòa án nhân dân huyện Long Phú (Sóc Trăng) tại Bản án số 01/2021/DS-ST đã viện dẫn Khoản 4 Điều 12 Luật Đất đai năm 2013 để tuyên hợp đồng cầm cố vô hiệu vì vi phạm điều cấm. Tác giả lập luận rằng luật không quy định chứ không cấm, do đó việc tuyên vô hiệu là hạn chế quyền thỏa thuận hợp pháp của người dân.

2. Người nước ngoài không thuộc đối tượng người sử dụng đất theo Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 thì có thể là chủ thể của hợp đồng QSDĐ không? Có. Theo phân tích của tác giả dựa trên Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013, trong trường hợp tất cả người nhận thừa kế QSDĐ đều là người nước ngoài (không thuộc diện được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam), họ không được cấp Giấy chứng nhận nhưng vẫn có quyền ký kết hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho QSDĐ thừa kế đó cho chủ thể khác.

3. Theo Án lệ số 36/2020/AL được khóa luận trích dẫn, Giấy chứng nhận bị thu hồi thì hợp đồng thế chấp QSDĐ xử lý thế nào? Án lệ số 36/2020/AL khẳng định đối tượng của hợp đồng là QSDĐ chứ không phải văn bản Giấy chứng nhận. Nếu hợp đồng thế chấp tuân thủ đúng quy định tại thời điểm giao kết mà sau đó Giấy chứng nhận bị cơ quan nhà nước thu hồi, hủy bỏ do sai sót về diện tích đất hoặc trình tự, thủ tục hành chính thì việc thu hồi đó không làm mất QSDĐ hợp pháp của bên sử dụng đất; hợp đồng thế chấp vẫn có hiệu lực pháp luật.

4. Vì sao tác giả kiến nghị loại bỏ tư cách chủ thể của "hộ gia đình" trong hợp đồng về QSDĐ? Bởi vì BLDS năm 2015 đã bãi bỏ tư cách chủ thể độc lập của hộ gia đình trong quan hệ dân sự, và Khoản 1 Điều 56 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 không quy định hộ gia đình là đương sự trong vụ án dân sự. Việc Luật Đất đai năm 2013 vẫn duy trì chủ thể hộ gia đình gây khó khăn lớn cho việc xác minh thành viên có quyền định đoạt, làm phát sinh tranh chấp chữ ký hợp đồng theo Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

5. Điểm bất cập về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được chỉ ra là gì? Điều 503 BLDS năm 2015 và Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định việc chuyển QSDĐ chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Quy định này làm mất đi sự phân biệt cần thiết giữa hiệu lực của hợp đồng (ràng buộc quyền và nghĩa vụ giữa các bên ký kết từ thời điểm công chứng/giao kết) với hiệu lực đăng ký biến động (phát sinh quyền tài sản và hiệu lực đối kháng với bên thứ ba).

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Lê Văn Cao là công trình nghiên cứu chuyên khảo có cấu trúc chặt chẽ và tính học thuật nghiêm túc, tập trung làm sáng tỏ bản chất pháp lý của hợp đồng về QSDĐ trong sự tương quan giữa BLDS năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013. Tác giả đã kết hợp nhuần nhuyễn giữa việc phân tích lý luận, quy phạm thực định với số liệu thống kê quản lý nhà nước và thực tiễn xét xử các vụ án điển hình. Những phát hiện về sự bất tương thích trong chế định chủ thể, đối tượng và hiệu lực hợp đồng cùng hệ thống giải pháp được đề xuất là tài liệu tham khảo có giá trị cả về mặt lập pháp lẫn áp dụng pháp luật thực tế.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 đó la sắc định kis niém và phạm vi điều chỉnh của pháp luật hop đồng về QSD đất để lam cơ sở xác định các nội dang cần nghiễn cứu ti các Chương tếp theo. Theo đó, “Pháp Init hop đồng về QSD đắt là tổng hop các any phan pháp luật điều chin các quan hệ xã hội phát snh trong quá tinh giao kết thực hiện và chẳm dứt hop đồng về QSD đắt” và chỗ định này đều chỉnh các vin để sau ¬+ Chủ thể của hop ding quyền sở dụng đất + Đồi tượng cũa hợp đồng quyển sử dụng đất + Hinh thúc của hợp đẳng quyén cỡ dụng đất + Nội ding của hop ding quyền sử dụng đất -+Hiêu học của hop đồng về quyễn nữ dụng đất 14 CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHAP LUAT VỀ HỢP ĐỒNG QUYỀN SỬ DỤNG DAT VÀ THY TIẾN THI HANH. Các quy định pháp hật hợp đồng về quyền sẽ dung đất 21. Chủ thể của hap đồng quyền sử dụng đất Đổi với hợp đồng và QSD dit, chủ thể ci hop đồng bị han chế do quyền cia người sử dạng dit cing bị bạn chế, điều này đoợc thể hiện rõ thông qua năng lục phip luậtvà năng ive hành vi pháp luật cia ngu sử dụng đất như sau 2111.

lăng bre pháp hật của chit thé Thứ nhất, đỗi với các ch thể là người sc đựng đắt theo pháp Int đắt dai. Theo Luật dit dai 2013, người sử đụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất công nhận QSD đất, nhận chuyển QSD đất và bao gốm tổ chức, cá nhân, hồ gia inh, công đồng din cx, cơ sở tôn giáo, nguồi Việt Nam định cự & nước ngoài, doanh nghiệp có vẫn đầu từ nước ngoài và tổ chúc nước ngoài có chức năng ngosi giao! + Trong đò cơ sở ton giáo, cộng đồng dan cư không doe chuyé nhượng, cho thuê, ting cho QSD đất, không được thể chấp, góp vốn bing QSD đất theo quy định tai Khoản 2, Điều 181 Luật đất đu 2013. Điều này có 18 xxoất phá từ mục dich hoạt đồng cia cơ sở tôn giáo và công động dân cà nơi phục vụ các hoạt tin ngưỡng tâm link hay các hoạt động văn hỏa, sinh hoạt chung cia dân cự vã vậy việc cho pháp công đồng din cư và cơ s tôn giáo tham gia các hop đẳng và QSD với tr cáchlả bên chuyển đổi, chuyển nhương cho thu, ting cho, thé chip, gop vốn là không cin thiết Tuy nhiên ở chiêu ngược Ie, công đẳng dân cư có thể nhân QSD đất do được ting cho QSD đất theoĐin c, Khoản 1, Điều 169 Luật đất đu 2013, do đó, đưới góc độ Luật đất đi, công đồng din cư có thé trở thành ch thể của hợp đồng ting cho QSD dit với hr cách là bên nhận tặng cho * Đốt ới tổ chúc unde ngoài có chúc năng ngoại giao. Theo quy định trì khoản 1, Điều 182, Luật dit đủ 2013, chỗ thé này có các quyền và ngiĩa vụ chúng quy ảnh tạ Điều 166 và Diu 170 của luật này: được xây đừng các công tình và sở Điền 5,Lrật đt 2013 15 các công tình do mình xây đựng tên đất Trong đó, Điều 166 và 170 Luật ait đai 2013 để cập đến rắt quyên và nghĩa vụ ci người sử dụng dit nhưng không có bit ki quyển nào liên quan đến các giao địch về QSD dit.

Như vậy, ở đây có thể ngầm biểu mắc dit được xác định là người sử dung đất theo Luật đất dei 2013 hung tổ chức nước ngoài cố chức ning ngosi giao không thể trở thành chủ ‘hop đồng vé QSD đất. * Đắt với hộ gia đình, cá nhân trong nước. Hộ gia Gh, cá nhân trong nước có thé được pháp thực kiện da số các giao dich về QSD đất với tr cách là bên, chuyển quyển, bên thể chấp, cho thuê ty thuộc vào hình thức nhà nước trao QSD đất cho họ Cụ thể + Hồ gia ảnh cả nhân sử ng đắt nông nghập được Nhà mde giao trong than mức: đắt được giao có tìm tễn st chong đất cho thuê đất trả hẳn thuê đắt một In cho od thời gim thuê, được Nhà mie công nhận QSD đắt đắt nhận chuyển đỗ: nhân chuyẫn nhượng nhận tăng cho, nhân thừa lẻ ti có các quyền () chuyển đồi OSD đất nông nghiệp trong cùng mét xã, phường thị trén với h ga định, cá nhân khác, (@) Chuyển nhượng QSD dit; đi) cho tổ chúc, hỗ gia dink, cá nhân Xhác, người Việt Nam dinh cơ ð nước ngoài đầu bơ tri Việt Nam thuê QSD đất, (oy) tăng cho QSD đất cho hé gia định, cá nhân hoặc người Việt Nam định cử ở nước thuộc diện được sỡ hiểu nhà & gin lin với QSD dit ở tai Việt Nam hoặc ting cho cho Nha nước, cho công đồng dân cư để xây dựng các công tình phục vụ lợi ich Tiến với dit; (ở Thổ chấp QSD đất tại Inc tin dụng được pháp host đông tei Việt Nam, tử tổ chức kính t hoặc cá nhân khác, (0) Gop vốn bing QSD đất với tổ chức, hộ gia nh, cá nhân, người Việt Nam định cư ð nước ngoài dé hợp tác sản xuất kinh doen, + Trong lên đồ, lồn hỗ gia nh cá nhân được Nhà nước cho thuế đt thí tiến tnd đắt hàng năm thì chi đoợc thục hiện các giao dich về tai sẵn gắn ién với đất nh bản ting cho, cho tin, th chip, góp vốn Như vậy đối với đt thu bã in thuê đất hing năm thi hộ gia dink cả nhân không thể trở thành chủ thể của hợp đẳng và QSD dit, +Ở chiềungược lạ, hồ ge din cá nhận cũng có thể trở thành chỗ thể của đa số các hợp đồng vé QSD dit với te cách là bên nhân QSD đắt Bồi theo Điều 169, Luật đất dxi 2013, hổ gla dink, cá nhân có thé nhân QSD đất theo 16 các hình thức niur @) nhận chuyển đổi QSD đất nông nghiệp trong cùng một xã, ghường thi trén với hô gia định, cá nhân khác, (2) nhận chuyễn nhượng tăng cho OSD đắt tong trường hop không bị cần nhận chuyển nhương Đố: với các hợp đẳng khác nhơ thuê, thé chấp hay góp vốn. hư cách chủ thể của hộ gia din, cá nhân được công nhân ti các quy định rã rác tong Luật dit dei 2013.

Chẳng hin cân cit theo Điểm d g h Khoản 1, Điễu 179 Luật dit đa 2013 có thé xác định hộ gia dnt, cá nhân có thé thuê, nhận thé chấp, nhấn góp vn bằng QSD đất, do vậy ho cũng có thể tr thánh chủ thể cd các ogi hop đẳng này: * Đối với ỗ chức. Không nh tỖ chúc nước ngoi có chức năng ngo giao, tỔ thúc trong nước có th trở thánh chủ thể của rất nhiễu hop đẳng về QSD đắt Và cũng tương tự nh cá nhân, ủy thuộc vio hình thức rao QSD dit của nhà nước ma tỔ thức có các quyền và ngiĩa vụ về QSD đấtlà khác nhan Trong đô + Tổ chức được Nhà nước giao đất không thus nn sử hg đất thức sue "nghiệp công lp tự chỉ tài chính được Nhà nước cho thud đất rd hẳn thuê đắt một ẩn cho cả tiết gian thuê mã tin tha đất đã trã cô ngiễn gắc tit ngân sich nhà nước không được chuyên di, chuyển nhượng tăng cho, cho thuê QSD đất thể chip, gop vẫn bằng QSD ait! Với quy định này thi các tổ chức nói không được them gia các hop đẳng vé QSD đất vớ tr cách là bên chuyển quyển, bên cho thuô, thé chấp QSD ait + TẾ chic lank tễ được Nhà made giao đẫt có th in sử dụng đất cho Huế “đắt tu hiển Huế đắt một lẫn cho cả tiời gian th. t chức sự nghidp công lập ne chủ từ chính được Nhà nước cho thuê đất trả hễn thuê đất mét lẫn cho cả thời gian thuê mà tin thd đắt đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước cô quyền @ chuyễn nhương QSD đất, (i) Cho thuê QSD đất đối với trường hop được Nhà ước giao dit có thụ in sở đụng đất cho thuế lại QSD đất vớ trường hop được Nha nước cho thuê đất thụ tiễn thuê đất một lên cho cả thỏi gian thuê, (ai) Tầng cho QSD đất cho Nhà made; cho công đẳng din cw đỂ xây dụng các công tình phục vụ lot ich chung ofa công đồng, ting cho nà tinh nghĩa gắn liễn với đất (e) Thể chấp bằng QSD dit tử các tổ chúc tín đụng được phép host động tai Việt Nam; () Gop vẫn bing QSD đất, ti sin thuộc sở hữu của mình gắn liên với đất di hop tác sản `! Điều 173, tein 3, Babu 174 Luật đắt i 2013, 17 xot inh doanh với tổ chúc, cá nhân, người Việt Nam dinh cử ở nước ngoài, does nghiệp có vén đầu t nước ngoài theo quy định của pháp luật Ù Như vậy với đặc tinh host động vì lời nhuận của tổ chức link t và cung cấp các dich vụ cổng của tổ chức me nghiệp công lip nôn các chủ thi này không được thực hiện quyển chuyễn đỗi dit nông nghiệp như hô gia din cá nhân Thêm vào đó, mắc di được xác lập hop đồng ting cho QSD đất nhưng ha chỗ thể nay cũng không thé ting cho cho hộ gis định, cá nhân khác hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc điện được. sở hữu nhà ở gin liền với QSD đất tạ Việt Nam như hộ gia ảnh, sá nhân má chỉ được ting cho cho nhà nước, công đồng din cơ hay ting cho nhà tinh ngiễa tinh thương gắn liền với dit + Tổ chức lanh tế, 15 chức ar nghưập công lập si: cong đẫt thuê trả tiến thé “đất hàng năm gin như không được thục hiện bất li hợp đồng về QSD đất náo mà chủ thể này chỉ đoợc them gia các hop đồng vé tai sin gin lin với đắt Tuy nhiên không như hộ gja ảnh, cá nhấn, tổ chúc kinktỉ, tổ chúc sự nghiệp công lập rong trường hợp nay vẫn có thé cho thuê lei QSD đất theo hình thúc rã tién thuê đất hàng năm đãi với đất di được xây đụng xong kết câu hạ ting rong trường hop được hép đâu tây đựng kin doanh kit cu hạ ting đối vớ đắt khu công nghiệp, com công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế T3 +6 chiều ngược lạ, tổ chức công có thể tham gia vào các hop đẳng và QSD đất khác nhau với từ cách là bân nhận QSD đất tùy thuộc vào chủ thể đó lá tổ chúc ảnh té hay tổ chúc khác.