Chương 1 MOT SO VAN DE LÝ LUẬN VÀ TONG QUAN PHÁP LUAT VE QUAN LY, SỬ DỤNG QUY BAO TRI NHÀ CHUNG CƯ 1. Ly luận về quan lý va sử dung quỹ bảo trì nhà chung cư 1. Khái quát về quỹ bảo trì nhà chung cw 1. Khải niệm * Khải niệm quỹ Muốn tìm hiểu khái niệm quỹ bảo trì nhà chung cư thì trước tiên cần giải mã nội hàm khái niệm quỹ.
Mặc dù, quỹ là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong đời sống xã hội và trong các văn bản pháp luật như quỹ xóa đói, giảm nghẻo; quỹ từ thiện; quỹ khuyến học; quỹ tín dụng; quỹ đầu tư; quỹ hỗ trợ tài năng tre .; song lại có rất ít sách, báo giải thích nội hàm của thuật ngữ hoặc khái niệm quỹ. Theo Từ điển Tiếng Việt thông dung: “Qũy: Số tiền thu góp dé dùng vào việc chung” [16, tr. Như vậy, theo theo khía cạnh ngôn ngữ nguồn tiền của quỹ không phải do ngân sách nhà nước cấp mà nó được hình thành từ sự đóng góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước để sử dụng vào một công việc chung. Ngân sách nhà nước cũng có thể hỗ trợ một phần kinh phí cho quỹ.
* Khai niệm bao tri Bao trì được hiểu là bao dưỡng, tu sửa nhằm bảo đảm (cho một hệ thống hoặc một bộ phận của nó) hoạt động tốt, có độ tin cậy cao trong việc sử dụng [14, tr. Bảo trì công trình xây dựng (tiếng Anh: Construction maintenance) là hoạt động nhằm bao đảm sự vận hành ồn định của công trình và đảm bảo an toàn đúng theo thiết kế cho người sử dụng. Công trình xây dựng khi đưa vào khai thác, sử dụng phải được bảo trì; quy trình bảo trì phải được chủ đầu tư tổ chức lập và phê duyệt trước khi đưa hạng mục công trình, công trình xây dựng vào khai thác, sử dụng; phải phù hợp với mục đích sử dụng, loại và cấp công trình xây dựng, hạng mục công trình, thiết bị. Việc bảo trì công trình xây dựng, thiết bị công trình phải được thực hiện theo kế hoạch bảo trì và quy trình bảo trì được phê duyệt.
Nội dung bảo trì bao gồm: Kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, bảo dưỡng và sửa chữa công trình [13]. Bảo trì nhà ở là việc duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ và sửa chữa khi có hư hỏng nhăm duy trì chất lượng nhà ở [12]. Chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm thực hiện bảo trì nhà ở; trường hợp chưa xác định được chủ sở hữu thì người đang quản lý, sử dụng có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó. Việc bảo trì nhà ở phải được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng [12].
Chủ sở hữu được tự thực hiện việc bảo tri, cải tao hoặc thuê tổ chức, cá nhân thực hiện bảo trì, cải tạo; trường hợp pháp luật quy định phải do đơn vị, cá nhân có năng lực hành nghề xây dựng thực hiện thì phải thuê don vi, cá nhân có năng lực thực hiện bảo tri, cải tạo [12]. Bảo trì khác với bảo hành. Tại Việt Nam, bảo hành và bảo trì nhà ở, công trình được quy định tại Luật Nhà ở 2014, Luật Xây dựng 2014, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2014 và một số văn bản quy phạm pháp luật (VBQPPL) khác. Bảo hành là sự cam kết của nhà thầu về trách nhiệm khắc phục, sửa chữa trong một thời gian nhất định các hư hỏng, khiếm khuyết có thé xảy ra trong quá trình khai thác, sử dụng công trình.
Bảo hành nhà ở gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng của các bộ phận cấu thành nên nha ở, tức là các bộ gắn liền, không tách rời, bao gồm cả hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, hệ thống cấp nước sinh hoạt, hệ thống nước thải, chất thải sinh hoạt. Bảo hành gồm khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt công trình và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng và sửa chữa, thay thế các thiết bị gắn với nhà ở theo thời hạn quy 10 định của nhà sản xuất. Chủ đầu tư có trách nhiệm bảo hành nhà chung cư trong vòng 60 tháng ké từ ngày đưa vào sử dụng. Tùy vào từng quan hệ, trách nhiệm bảo hành thuộc về nhà thầu thi công, nhà cung ứng thiết bị, bên bán hoặc cho thuê mua nhà ở.
Chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm bảo trì. Kinh phí bảo trì công trình xây dựng là khái niệm dé chỉ khoản tiền được dùng dé thực hiện các công việc nhằm bảo đảm cho công trình xây dựng có thê được khai thác, sử dụng một cách hiệu quả, đảm bảo đáp ứng các điều kiện, tiêu chuẩn kỹ thuật đối với nhà chung cư. Bên cạnh đó, khái niệm chi phí bảo trì chỉ khoản chi phí thực hiện việc bảo trì công trình. Trong tiếng Việt, từ "chi phí" ý muốn chỉ khoản phí cụ thể như chi phí vận chuyển, không đề cập đến vấn đề nguồn tiền.
Do vậy, có sự khác biệt tương đối về nghĩa giữa “chi phí” và "kinh phí" mặc dù ít có sự phân biệt trong việc sử dụng hai từ này trên thực tế. Với việc làm rõ nội hàm của hai khái niệm trên, ta có thể xác định kinh phí bảo trì khác với kinh phí quản lý hoạt động vận hành nhà chung cư. Căn cứ Điều 31 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, kinh phí quản ly van hành nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng hàng tháng hoặc theo định kỳ dé trả cho đơn vị quản lý vận hành dé các don vị này thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư. Kinh phí quản lý vận hành được tính bằng giá dịch vụ quản lý vận hành theo quy định nhân (x) với điện tích (m7) sử dung căn hộ hoặc phan diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư.
Như vậy, kinh phí bảo trì là khoản tiền được dùng để bảo dưỡng, tu sửa nhăm bao đảm cho công trình xây dựng có thé được khai thác, sử dụng đáp ứng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật liên quan. Quỹ bảo trì là nguồn cung cấp kinh phí/cung cấp khoản tiền được dùng vảo việc bảo trì nhà, công trình xây dựng hay các đồ vật khác trong quá trình sử dụng. 11 * Khái niệm nhà chung cư Khái niệm chung cư theo định nghĩa từ gốc Hán Việt là chung cư (nghĩa: ở thành nhóm) bị đọc nhầm thành chung cư hay là Khu chung cư là những khu nhà bao gom nhiễu dân sinh sống bên trong căn hộ, có hệ thong công trình ha tang sử dụng chung [14]. Một công trình nhà chung cư được tạo ra dưới một khế ước - hay còn gọi là hợp đồng về quyền sở hữu cho chủ sở hữu về quyền sở hữu riêng đối với phần căn hộ (hay còn gọi là phần Nhà ở trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) và phần sở hữu chung bao gồm nhưng không hạn chế ở khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng.
Như vậy, người sở hữu một căn hộ chung chư không chỉ có quyền sở hữu với không gian chung cư của mình mà còn được sở hữu những tiện ích, không gian chung, khu vực sinh hoạt chung khác thuộc dự án chung cư. Pháp luật Việt Nam đã ghi nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đối với căn hộ (phần nhà ở) trong Giấy chứng nhận đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tác giả nhận thấy rằng, không phải ai cũng hiểu rõ bản chất về quyền sở hữu này. Cụ thể, trong quá trình công tác của minh trong ngành luật, trong các vụ việc tư van chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư, nhiều khách hàng đã soạn thảo sẵn hợp đồng chuyên nhượng là quyền sở hữu đối với đối tượng là căn hộ chung cư mà không dé cập đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu chung đối với các khu vực thuộc quyền sở hữu chung đã được ghi nhận tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trên thực tế, cách nói sở hữu nhà chung cư dễ dàng bị hiểu rằng chỉ ghi nhận quyền sở hữu đối với căn hộ mà không xác định quyền sở hữu của chủ căn hộ với phần không gian, diện tích sử dụng chung. Đến năm 2005, lần đầu tiên Luật Nhà ở của nước CHXHCN Việt Nam đã 12 định nghĩa khái niệm nhà chung cư. Luật Nhà ở năm 2014 vẫn có định nghĩa khái niệm Chung cư và bổ sung thêm nội hàm cho khái niệm nay. Định nghĩa này phù hợp với các quan điểm chung của xã hội về nhà chung cư khi làm nồi bật nội hàm của khái niệm là (i) nhà xây từ hai tầng trở lên nhằm mục đích dé ở hoặc hỗn hợp ở và kinh doanh (ii) bao gồm phan sở hữu riêng (các căn hộ chung cư) và phan sở hữu chung như hành lang, thang máy, khuôn viên.
Từ những định nghĩa đã nêu, để thống nhất về định nghĩa Chưng cư trong Luận van cua mình, tac giả định nghĩa như sau: “Chung cu là công trình xây dựng có từ 2 tang trở lên do thương nhân có chức năng kinh doanh bat động sản dau tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh. Quyên sở hữu của các cư dân đối với chung cư bao gom sở hữu riêng và sở hữu chung". Căn cứ vào tính chất của công trình, pháp luật phân loại nhà ở nhà chung cư thành loại A, B, C dựa trên các nhóm tiêu chí ve: (i) quy hoach-kién trúc; (ii) hệ thống, thiết bi kỹ thuật; (iii) dich vụ, hạ tang xã hội; (iv) chat lượng, quan lý, vận hành. Chung cư đạt 18/20 tiêu chí là đạt A, B, loại C là không đạt.
Việc phân loại nhà chung cư có thê được phân loại theo những tiêu chí khác, ví dụ như căn cứ vào giá trị và chất lượng tiện ích của nhà chung cư mà có thê chia thành chung cư cao cấp, nhà chung cư trung cấp và nhà chung cư bình dân. Sau khi được duyệt quy hoạch dự án, thiết kế, thi công, giám sát, bàn giao công trình đưa vào sử dụng, bảo trình theo quy định.