Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu và những vấn đề lý luận đối với quản lý nhà nước về đất đai của chính quyền cấp xã Chương 2: Phương pháp nghiên cứu Chương 3: Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai tại phường Phú Thượng, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội Chương 4: Định hướng và giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước về đất đai tại phường Phú Thượng, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội CHUONG 1: TONG QUAN TINH HINH NGHIÊN CỨU VA CƠ SỞ LÝ LUẬN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VẺ ĐÁT ĐAI CỦA CHÍNH QUYEN CAP XA 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu Đất đai là một trong những tài nguyên thiên nhiên không chỉ là đầu vào cho quá trình sản xuất mà còn là nền tảng cơ bản phục vụ cuộc sống của người dân. Vì vậy, nhằm quản lý và sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên này, mỗi quốc gia trên thế giới đều có những quy định riêng. Theo Đỗ Sơn Tùng (2013) [28], chính sách đất đai được ban hành để quản lý và sử dụng đất trên có sở chế độ sở hữu và chế độ chính trị của mỗi nước.
Có rất nhiều hình thức sở hữu đất đai khác nhau tồn tại ở các nước trên thế giới. Hình thức sở hữu tư nhân về đất đai hay được thấy ở các nước theo chế độ quân chủ như Anh, Canada, Ôxtrâylia, Niu Dilân. Ở Trung Quốc, nhà nước sở hữu toàn bộ đất đai của quốc gia và là chủ sở hữu duy nhất đất đô thị, còn các hợp tác xã hay công xã nhân dân là chủ sở hữu đất ngoại ô hoặc nông thôn. Phần lớn các nước công nhận nhiều hình thức sở hữu (sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu nhà nước) nhằm tận dụng một cách linh hoạt ưu thế cũng như giảm thiểu hạn chế của từng hình thức sở hữu riêng biệt như: các nước Bắc Mỹ, các nước Tây và Bắc Âu (Pháp, Đức, Thụy Điển, Đan Mạch.), Nga và các nước Đông Âu, các nước Châu Phi, khu vực Mỹ Latinh (Braxin, Côlômbia, Pêru và một số nước khác), khu vực Châu Á (Nhật Bản, Đài Loan.) Một số nghiên cứu điển hình trên thế giới có liên quan đến quản lý nhà nước về đất đai như: Chính sách đất đai (2003) [36]; chính sách sử dụng đất và ưu đãi đầu tư (2004) [37] của Ngân hàng Thế giới, đã chỉ ra rằng chính sách và cách thức quản lý đất đai của chính quyền địa phương sẽ tác động đến mô hình phát triển đô thị, nếu chính sách hợp lý sẽ có tác động tích cực, mang lại kết quả mong đợi và ngýợc lại.
Ngân hàng thế giới đã công bố công trình“Những chính sách đất đai cho phát triển và xoá giám đói nghèo” (Land policies for growth and poperty reduction) (2004) [36], nghiên cứu sự tác động của chính sách đất đai đến phát triển và nghèo đói của các nước đang phát triển, từ đó khuyến nghị hoàn thiện chính sách đề xóa đói giảm nghèo, hướng đến mục tiêu phát triển bền vững. Còn rất nhiều công trình nghiên cứu khác có liên quan đến quản lý đất đai, nhưng không mang tính điển hình như các công trình đã trình bày ở trên. Đây là những nghiên cứu có giá trị quý báu để Việt Nam tham khảo nhằm hoàn thiện chính sách đất đai cho quốc gia mình. Những khuyến nghị có bản mà các nghiên cứu này đưara là: Số người sử dụng đất sẽ yên tâm, đầu tư vào đất gia tăng và tỉ lệ thuận với việc trao các quyền về đất đai cho họ, các quyền được phân chia nhỏ và chỉ tiết, cũng như sự linh hoạt của thị trường bất động sản.
Ngoài ra, cần xây dựng hệ thống thông tin đất đai, hệ thống này luôn được cập nhật, hoàn thiện và vận hành tốt. Bởi thông tin đất đai là có sở có bản nhất để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Điều này yêu cầu thị trường bất động sản cần được kiểm soát chặt chẽ. Wallece và Williamson (2005) đã đưa ra mô hình xây dựng thị trường bắt động sản là sự kết hợp giữa đăng ký đất đai với tài chính về đất đai.
Sự phối hợp giữa các đối tượng có ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản cần đảm bảo nhịp nhàng gồm: các có quan quản lý nhà nước, Nhà nước với người sử dụng đất và bất động sản. Chính sách pháp luật về quản lý đất đai, xây dựng công trình công cộng, phát triển khu đô thị, chính sách tín dụng ngân hàng cần được hỗ trợ cao nhất cho phát triển thị trường bất động sản. Nhà nước chỉ nên điều hành và kiểm soát ở tầm vĩ mô, việc thực hiện hoạt động kinh doanh thuộc thành phần kinh tế tư nhân. Việc lập quy hoạch sử dụng đất cần có sự tham vấn của các cấp, các ngành, các địa phương và người dân.
Trong nước cũng có rất nhiều công trình nghiên cứu khoa học về quản lý đất đai, ở cả tầm wĩ mô và vi mô, từ khóa luận tốt nghiệp đến luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ và các công trình nghiên cứu cấp bộ. Ở cấp tỉnh thành, luận án của Trần Thế Ngọc về "Chiến lược QLĐĐ thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010" tập trung chủ yếu ở công tác lập kế hoạch sử dụng đất (mức chiến lược) chứ không nghiên cứu chỉ tiết rất các hoạt động quản lý đất đai. Luận án cũng đã phân tích thực trạng chiến lược quản lý đất đai ở thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn cách đây khoảng gần 10 năm và đưa ra những giải pháp cụ thể nhưng sự thay đổi của kinh tế - xã hội đã khiến nghiên cứu này không còn tính cấp thiết như trước [16]. Ngân hàng phát triển châu Á (ADB) [1], đã nghiên cứu sự tác động của thị trường đất đai nói riêng và giao dịch dân sự về đất đai nói chung đến việc tiếp cận các nguồn vốn tín dụng phục vụ phát triển kinh tế, đặc biệt là tầng lớp nghèo trong xã hội.
Trong khuôn khổ chương trình hợp tác Việt Nam — Thuy Điển về tăng cường công tác quản lý môi trường và đất đai (SEMLA), báo cáo chuyên đề về đánh giá Luật đất đai Việt Nam (2006), đã rà soát và so sánh hệ thống Luật đất đai của Việt Nam với thế giới, từ đó đưa ra những khuyến nghị, đề xuất hoàn thiện pháp luật đất đai cho Việt Nam [22]. Quản lý nhà nước về đất đai được tác giả Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007) mô tả khá đầy đủ bao gồm các khía cạnh từ khái niệm, phương pháp, nội dung quản lý nhà nước theo luật đất đai năm 2003. Mặc dù cuốn sách có những giá trị tham khảo nhất định nhưng cho đến nay sau khi Luật đất đai năm 2013 ra đời thì tính thời sự không còn cao. Nhiều điểm không thể sử dụng để làm căn cứ tìm hiểu thực tiễn.
Nguyễn Khắc Thái Sơn (2006) còn có một nghiên cứu khác về quản lý nhà nước về đất đai nhưng mang tính thực tiễn cao khi tập trung phân tích vấn đề ở khía cạnh quản lý cấp huyện. Trên cơ sở xây dựng khung lý thuyết về quản lý nhà nước về đất đai cấp huyện, tác giả phân tích và đánh giá thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên, chỉ ra các vấn đề và đề xuất các biện pháp để nâng cao tính hiệu quả của chính quyền cấp huyện trong quản lý đất đai [24]. Tương tự, cũng có một số nghiên cứu về quản lý nhà nước về đất đai ở cấp huyện và phân tích thực hiện cụ thể tại một huyện như “Quản lý nhà nước đối với quy hoạch sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Phúc Thọ, Hà Nội” của Nguyễn Hữu Hoan (2014) [11], và “Quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội” của tác giả Nguyễn Đức Quý (2014) [2I]. Điểm chung của các nghiên cứu là cung cấp một hệ thống cơ sở lý luận về quản lý đất đai cấp huyện, chỉ khác biệt khi ứng dụng nghiên cứu thực tiễn tại những huyện khác nhau.
Luận văn thạc sỹ của Nguyễn Thị Thái (2011), “Quản lý nhà nước đối với các dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh” đã khái quát cơ sở lý luận về quản lý nhà nước đối với các dự án đầu tư bất động sản trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh từ đó đưa ra những giải pháp quản lý nhà nước địa phương đối với các dự án đầu tư bất động sản của tỉnh đến năm 2015, tầm nhìn 2020 [25]. Thông qua luận văn thạc sỹ: “Hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định”, Trường Đại học Đà Nẵng, tác giả Ngô Văn Thanh đã phân tích thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thị xã An Nhơn, nhận diện và chỉ ra những nguyên nhân của các vấn đề còn tồn tại, đưa ra giải pháp để hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai tốt hơn, góp phần vào sự phát triển của thị xã An Nhơn nói riêng và tỉnh Bình Định nói chung [26]. Trước những đòi hỏi phát triển KT- XH, đất đai ngày càng chiếm vị trí quan trọng trong cuộc sống. Do vậy, liên tục đổi mới và hoàn thiện QLNN về đất đai, nhất là của chính quyền địa phương là xu thế tất yếu trong quản lý.
Nhìn chung, các công trình nghiên cứu QLNN về đất đai của các nhà khoa học trong và ngoài nước đối với QLNN về đất đai của Việt Nam đã góp phần hoàn thiện hệ thống lý luận, cũng như thực tiễn QLĐĐ ở Việt Nam. Các nghiên cứu, bài viết đã chỉ ra nhiều nguyên nhân tồn tại trong QLNN về đất đai, trong đó có sự yếu kém về tổ chức thực hiện của chính quyền phường là đơn vị quản lý nhà nước nhỏ nhất. Giá trị thực tiễn của các nghiên cứu chỉ ra: Quản lý nhà nước về đất đai của chính quyền địa phương không thể có hiệu quả, hiệu lực và tác động tốt đến đời sống, KT- XH nếu như: (¡) quản lý nhà nước về đất đai của chính quyền địa phương không được nghiên cứu và tổ chức khoa học; (1) vai trò của người dân trong QLĐĐ không được xem xét, đánh giá và đặt đúng vị trí; (ii) những bài học trong quá trình quản lý không được nghiên cứu, đánh giá một cách thường xuyên, cụ thể, từ đó, có thể đưa ra những biện pháp điều chỉnh bổ sung kịp thời. Tuy nhiên, những nghiên cứu QLNN về đất đai cấp phường, tính đến thời điểm hiện nay mới chỉ ở mức các bài báo, các chuyên đề.