MỞ ĐẦU Đất đai của mỗi quốc gia chính là một nguồn tài nguyên quý giá và cũng chính là điều kiện dé phát triển hay duy trì sự ton tại của con người, hay toàn bộ các loại sinh vật khác ở trên trái đất. Và với mỗi một quốc gia, hay xét hẹp hơn ở quy mô doanh nghiệp thì đất đai là nguồn tài nguyên là nguồn lực và là yếu tố quyết đỉnh đi vào phát triển sản xuất không thể thiếu được Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có giá trị với huyện Giao Thủy, với diện tích nhiều phan giáp biển, nên dé biến Giao Thủy trở thành một huyện phát triển va đi đầu của tinh Nam Định cần phải có chính sách sử dụng đất đai có hiệu quả trong tương lai, phát triển dân cư và đón đầu quá trình đô thị hóa đang diễn ra nhanh chóng trong những năm gần đây Vì vậy việc phân bồ việc quan lí sử dụng đất dai cho nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất sao cho hợp lý và đạt hiệu quả cao để tạo điều kiện phát triển toàn bộ mọi mặt cho huyện Giao Thủy, từ phát triển nông nghiệp, công nghiệp, hay là dịch vụ du lịch biển đòi hỏi cần có kế hoạch sử dụng đất đai đô thị hợp lí. Xuất phát từ những mục đích thiết thực đó dé cần có giải pháp ‘’ Tăng cường quan lý nhà nước về đất đô thị trên địa bàn huyện Giao Thủy'” Qua đề tài nghiên cứu đã cho thay những khó khăn đi kèm là những thách thức được dat ra trong việc quản lý đất với các cơ quan có thâm quên rat cần những biện pháp dé tăng cường công tác quản lý. CHUONG 1: TONG QUAN CONG TAC QUAN LÝ NHÀ NƯỚC VE DAT ĐÔ THI 1.Khái niệm va phân loại dat đô thị 1.
Khái niêm dat đô thị Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, thị xã, thị tran được quy hoạch sử dụng dé xây nhà ở, trụ sở của các cơ quan, các tô chức, các cơ sở sản xuất kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và các mục đích khắc. Ngoài ra theo quy định tại nghị định 88 CP ngày 17-8-1994 của chính phủ về quan lý đất đô thi và đất ngoại thành, ngoại thị xã, những loại đất này nếu đã có quy hoạch của cơ quan nhà nước có thầm quyền phê duyệt dé phát triển đô thị thì cũng được tính vào đất đô thị. Điều 144 Luật dat dai 2013 có nêu khái niệm: "Đất ở tại các đô thị bao gồm đất dé xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sông, vườn, ao, trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thầm quyền phê duyệt. Phân loại đất đô thị Về phân chia đất đô thị dựa trên mục đích sử dụng sẽ gồm các loại chủ yếu sau đây: - Pat dé dành cho các công trình công cộng như đường giao thông, các công trình giao thông tĩnh, các bến bãi, nhà ga, các đường ống cấp thoát nước, và hệ thống dây tải điện.
- _ Đất dành đất dành cho khu quân sự của bộ Quốc Phòng. - Pat ở đành cho dân cư: tất cả các diện tích đất dé phục vụ xây dựng nhà ở các công trình phục vụ sinh hoạt theo đúng quy định, hợp pháp về thiết kế cũng như thi công nhà ở. - Đất chuyên dùng xây dựng trường học, bệnh viện, các công trình văn hoá, vui troi giải trí, các công sở và khu vực hành chính, các trung tâm thương mại buôn bán, các cơ sở sản xuât kinh doanh. - Dat nông lâm ngư nghiệp đo thị gồm diện tích các hồ nuôi trồng thuỷ sản các khu vực trồng cây xanh trồng hoa cây cảnh các phố VƯỜn.
- Dat chưa sử dụng đến là đất được quy hoạch phát triển đô thị nhưng chưa sử dụng. - __ Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng dat đã được cơ quan nhà nước có thâm quyền xét duyệt, phải tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, mỹ quan đô thị. Đất đô thị phải được xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng. Mức sử dụng đất vào các công trình xây dựng phải tuân theo các tiêu chuẩn kỹ thuật quy định.
Nội dung quản lý nhà nước về đất đô thị 1. Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại dat đô thị. Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính Điều tra, khảo sát, đo đạc và lập bản đồ địa chính là biện pháp đầu tiên phải thực hiện trong quản lý đất đô thị. Khi thực hiện tốt các nhiệm vụ này giúp phân chia ế phân chia toàn bộ quỹ đất đai trong toàn quốc thành các loại, các hạng thích hợp.
Việc này hết sức có ý nghĩa trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội nói chung, Căn cứ vào kết quả này, Nhà nước và các cấp, các ngành ở địa phương mới có cơ sở dé hoạch định chính sách phát triển nông lâm nghiệp phục vụ cho chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Quá trình điều tra, đo đạc sẽ được làm trên một tờ bản hồ gốc hoặc một tài liệu có sẵn. Dừa vào tài liệu này có thể xác định biên giới, lập biên bản mốc giới. Và quá trình đo đạc kiểm tra độ chính xác về cự li, kích thước, hình dạng của tưng lô đất, lập hồ sơ kỹ thuật lô đất trên cơ sở các tài liệu sẵn có và các hồ sơ kỹ thuật thu thập được sau khi điều tra, đo đạc tiến hành xây dựng bản đồ địa chính.
Đánh giá các loại đất đô thị Đánh giá các loại đất đô thị là xác định giá trị của đất. Giá trị của đất là giá trị hiện hành của tông các luồng thu nhập từ phần đất đó. Do vậy giá đất cũng từ mục đích, nhu cầu sử dụng, va lợi ích mang lại từ hoạt động có thé diễn ra trên đó. Thông thường giá đất sẽ cao ở những nơi trung tâm, đông người, việc sử dụng đất ở đây đa dạng, và sẽ hạ hơn ở những nơi xa trung tâm.
Nhìn chung để giá giá trị của đất là xác định về sự thuận lợi của lô đất Từ việc xác định giá căn cứ vào phân loại đất đô thị, nước ta đô thị được phân làm6 loại: loại đặc biệt, loại I, loại II, loại II, loại IV và loại V được cơ quan nhà nước có thầm quyên quyết định công nhận. Đô thị loại đặc biệt là thành phố trực thuộc Trung ương có các quận nội thành, huyện ngoại thành và các đô thị trực thuộc. năng là trung tâm chính tri, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tê. Có vai trò thúc đây sự phát triển kinh tế xã hội của cả nước.
Tỉ lệ phi nông nghiệp 90% trở lên. Quy mô dân số khoảng 1,5 triệu người. Mật độ dân số bình quân 15 000 người/KM2 Đô thị loại I, loại II là thành phố trực thuộc Trung ương có các quận nội thành, huyện ngoại thành và có thể có các đô thị trực thuộc; đô thị loại L, loại II là thành phố thuộc tỉnh có các phường nội thành và các xã ngoại thành. Đô thị loại HT là thành phố hoặc thị xã thuộc tỉnh có các phường nội thành, nội thị và các xã ngoại thành, ngoại thị.
Đô thị loại IV là thị xã thuộc tỉnh có các phường nội thị và các xã ngoại thi. là đô thị trung bình nhỏ, là trung tâm chính trị, kinh tế văn hoá xã hội hoặc chuyên ngành của các hoạt động sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp có vai trò thúc đây sự phát triển của tỉnh hoặc vùng trong tỉnh. Đô thị loại IV, đô thị loại V là thị trấn thuộc huyện có các khu phố xây dựng tập trung và có thé có các điểm dân cư nông thôn. là đô thị nhỏ là trung tâm tổng hợp kinh tế xã hội hoặc trung tâm chuyên ngành của các hoạt động sản xuất công nghiệp có vai trò thúc đây sự phát triển của một vùng.
Những thị tran hoặc thị xã chưa được xếp loại đô thị thì được đưa vào đô thị loại 6 dé xác định giá đất. Căn cứ vào phân loại đường phố trong đô thị dé xác định mức độ trung tâm, khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng thuận tiện trong sinh hoạt của lô đất. Nếu một đường phố có nhiều đoạn có khả năng sinh lời, cơ sở hạ tầng khác nhau thì giá đất được đánh giá xếp hạng với các đường phố tương đương. Đối với những đô thị có những tiểu vùng khác nhau về điều kiện sinh lợi và giá đất thì mỗi tiểu vùng đều phân loại đường phố theo các tiêu chuẩn riêng.
Việc quy định giá đất cụ thé do uy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khung giá dat của chính phủ và giá đất thực tế ở địa phương. Nó được hình thành qua chuyên nhượng quyền sử dụng đất , loại đô thị, loại đường phố đề định giá đất cụ thê cho mỗi lô đất. Đối với đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoá xã hội của một vùng đồng thời là trung tâm thương mại du lịch thì giá đất có thể cao hơn nhưng tối đa không quá 1,2 lần bảng khung giá đất của các đô thị cùng loại. Đối với đô thị thuộc những nơi kinh tế chậm phát triển thì mức giá được xác định tối thiểu bằng 0,8 lần của bảng khung giá các loại đất đô thị cùng loại.
Đối với những nơi có dau tư kế cả có phương án quy hoạch dau tư cơ sở hạ tang khu công nghiệp, khu thương mại, khu du lịch, dịch vụ làm giá đất tăng lên thì uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất thực tế dé xá định lại loại đất, hạng đất, đường phô, vị trí trên cơ sở đó điều chỉnh cho phù hợp. Giá đất được sử dụng chung cho việc tính thuế chuyền quyên sử dụng đất thu tiền sử dung đất khi giao đất. Thu tiền cho thuê đất khi giao. Tính giá trị tài sản khi nhà nước giao đất đền bù thiệt hại về đất khi nhà nước thu hồi.
Quy hoạch xây dựng đô thị và lập kế hoạch sw dụng dat đô thị 1. Quy hoạch xây dựng đô thị 10 Quy hoạch đô thị là một khái niệm được dùng đề chỉ các hoạt động kiểm soát hay tô chức một đô thị sống.