Chương 1: Những vấn đề cơ bản về phát triển cho vay nhu cầu nhà ở của Ngân hàng thương mại b) Chương 2: Thực trạng phát triển cho vay nhu cầu nhà ở tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hoàn Kiếm c) Chương 3: Giải pháp phát triển cho vay nhu cầu nhà ở tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hoàn Kiếm 1CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ PHÁT TRIỂN CHO VAY NHU CẦU NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1. Hoạt động cho vay của Ngân hàng Thƣơng mại 1. Khái niệm và phân loại vềhoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại 1. Khái niệm về cho vay của Ngân hàng thương mại Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi.
Phân loại các hình thức cho vay a. Phân loại theo mục đích sử dụng vốn vay: * Cho vay sản xuất kinh doanh: Là loại cho vay của tổ chức tín dụng đối với các dự án đầu tư, các phương án sản xuất kinh doanh hoặc bổ sung vốn lưu động cho đối tượng khách hàng là doanh nghiệp, hộ kinh doanh cá thể, cá nhân * Cho vay tiêu dùng:Là loại hình thức cho vay bổ sung một phần vốn thiếu hụt giúp người tiêu dùng có thể sử dụng hàng hoá, dịch vụ trước khi họ có khẳ năng chi trả, tạo điều kiện cho người vay có được hưởng mức sống cao hơn. Các khoản vay này có giá trị nhỏ nhưng lại mang lại nguồn lợi khá lớn cho Ngân hàng cho lãi suất cho vay cao. Đối tượng được vay là các hộ gia đình, cá nhân để phục vụ cho mục đích xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, mua ô tô, du lịch, du học.
Phân loại theo thời hạn cho vay: * Cho vay ngắn hạn: là loại hình cho vay có thời hạn đến 12 tháng. Mục đích của loại hình cho vay này thường là nhằm bù đắp sự thiếu hụt vốn lưu động của doanh nghiệp hoặc các nhu cầu chi tiêu ngắn hạn của cá nhân. * Cho vay trung hạn: theo qui định hiện nay của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, cho vay trung hạn có thời hạn trên 12 tháng đến 60 tháng. Cho vay trung hạn chủ yếu sử dụng để mua sắm tài sản cố định, cải tiến hoặc đổi mới thiết bị, công nghệ, mở rộng sản xuất kinh doanh hoặc phục vụ cho các nhu cầu chi tiêu cá nhân.
* Cho vay dài hạn: là loại cho vay có thời hạn trên 60 tháng (thời hạn tối đa có thể 20 năm). Mục đích của loại cho vay này là đáp ứng các nhu cầu dài hạn như xây dựng nhà ở, các thiết bị, phương tiện vận tải có quy mô lớn, xây dựng xí nghiệp mới. Phân loại theo phương thức cho vay (Căn cứ theo Điều 16 Quyết định só 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 về ban hành Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng) * Cho vay từng lần: Mỗi lần vay vốn khách hàng và tổ chức tín dụng thực hiện thủ tục vay vốn cần thiết và ký kết hợp đồng tín dụng. * Cho vay theo hạn mức tín dụng: Tổ chức tín dụng và khách hàng xác định và thoả thuận một hạn mức tín dụng duy trì trong một khoảng thời gian nhất đình.
* Cho vay theo dự án đầu tư: Tổ chức tín dụng cho khách hàng vay vốn để thực hiện các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và các dự án đầu tư phục vụ đời sống. * Cho vay hợp vốn: Một nhóm tổ chức tín dụng cùng cho vay đối với một dự án vay vốn hoặc phương án vay vốn của khách hàng; trong đó, có một tổ chức tín dụng làm đầu mối dàn xếp, phối hợp với các tổ chức tín dụng khác. Việc cho vay hợp vốn thực hiện theo quy định của Quy chế này và Quy chế đồng tài trợ của các tổ chức tín dụng do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành. * Cho vay trả góp; Khi vay vốn, tổ chức tín dụng và khách hàng xác định và thoả thuận số lãi vốn vay phải trả cộng với số nợ gốc được chia ra để trả nợ theo nhiều kỳ hạn trong thời hạn cho vay.
* Cho vay theo hạn mức tín dụng dự phòng: Tổ chức tín dụng cam kết đảm bảo sẵn sàng cho khách hàng vay vốn trong phạm vi hạn mức tín dụng nhất định. Tổ chức tín dụng và khách hàng thoả thuận thời hạn hiệu lực của hạn mức tín dụng dự phòng, mức phí trả cho hạn mức tín dụng dự phòng. * Cho vay thông qua nghiệp vụ phát hành và sử dụng thẻ tín dụng: Tổ chức tín dụng chấp thuận cho khách hàng được sử dụng số vốn vay trong phạm vi hạn mức tín dụng để thanh toán tiền mua hàng hoá, dịch vụ và rút tiền mặt tại máy rút tiền tự động hoặc điểm ứng tiền mặt là đại lý của tổ chức tín dụng. Khi cho vay phát hành và sử dụng thẻ tín dụng, tổ chức tín dụng và khách hàng phải tuân theo các quy định của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về phát hành và sử dụng thẻ tín dụng.
* Cho vay theo hạn mức thấu chi: Là việc cho vay mà tổ chức tín dụng thoả thuận bằng văn bản chấp thuận cho khách hàng chi vượt số tiền có trên tài khoản thanh toán của khách hàng phù hợp với các quy định của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về hoạt động thanh toán qua các tổ chức cung ứng dịch vụ thanh toán. * Các phương thức cho vay khác mà pháp luật không cấm, phù hợp với quy định tại Quy chế này và điều kiện hoạt động kinh doanh của tổ chức tín dụng và đặc điểm của khách hàng vay. Phân loại theo hình thức thế chấp tài sản: * Cho vay tín chấp:Là loại hình cho vay chỉ dựa trên uy tín (tín chấp) của khách hàng, không có tài sản bảo đảm. Do hình thức cho vay này chứa đựng nhiều rủi ro nên các Ngân hàng thường chỉ quyết định cho vay khi đã nắm rõ được tình hình của khách hàng, đảm bảo khách hàng có tư cách tốt, có năng lực tài chính ổn định đủ để đảm bảo nghĩa vụ nợ vay với ngân hàng.
Đối tượng chính của sản phẩm này là cán bộ công nhân viên của chính tổ chức tín dụng đó, lãnh đạo hoặc cán bộ cấp cao các đơn vị thực hiện chi trả lương qua tài khoản ngân hàng. * Cho vay có tài sản bảo đảm: là loại hình cho vay mà người vay phải có tài sản thế chấp, cầm cố hoặc được một bên thứ 3 đứng ra bảo lãnh. Loại hình này mang lại độ an toàn cao hơn cho các ngân hàng, đồng thời về phía người vay cũng có ý thức hơn trong việc trả nợ. Cho vay nhu cầu nhà ở của Ngân hàng thương mại 1.
Khái niệm cho vay nhu cầu nhà ở của Ngân hàng thương mại Cho vay nhu cầu nhà ở (NCNO) của Ngân hàng thương mại (NHTM) là việc NHTM hỗ trợ cho khách hàng một khoản tiền nhằm đáp ứng với nhu cầu về nhà ở với cam kết khách hàng sẽ hoàn trả đầy đủ nợ gốc và lãi đúng theo thời hạn quy định. Cho vay NCNO của NHTM là hình thức cấp tín dụng cho khách hàng cá nhân, hộ gia đình vay mua nhà ở/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở hoặc vay mua nhà ở hình thành trong tương lai/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền tại các dự án phát triển nhà ở; hoàn thiện, cải tạo nhà ở (đã hoàn thiện phần thô) tại các dự án phát triển nhà ở mà chưa được cấp giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở với cam kết trả cảc gốc và lãi đầy đủ cho ngân hàng. Đặc điểm cho vay nhu cầu nhà ở của Ngân hàng thương mại a. Về đối tượng vay vốn: Là các cá nhân và hộ gia đình Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật b.
Về quy mô và thời hạn khoản vay: Hầu hết các khoản vay nhu cầu nhà ở của khách hàng cá nhân, hộ gia đình có quy mô trung bình (bình quân khoảng 700 – 1. Các khoản vay nhu cầu nhà thường có thời gian rất dài từ 10 đến 15 năm, luôn là sản phẩm có thời hạn vay dài nhất trong danh mục các sản phẩm tín dụng của NHTM. Về lãi suất: Do thời gian cho vay rất dài nên lãi suất cho vay không cố định mà được điều chỉnh định kỳ hoặc đột xuất tùy theo biến động lãi suất của thị trường. Về rủi ro của khoản vay: Do thời hạn các khoản vay kéo dài trong nhiều năm nên rât dễ gặp phải một số rủi ro như việc khách hàng gặp biến cố trong cuộc sống (bị tai nạn, thương tật, chết…) hoặc gặp khó khăn trong công việc dẫn đến mất suy giảm năng lực tài chính, từ đó sẽ không thể thực hiện đúng các cam kết về nghĩa vụ trả nợ vay với Ngân hàng.
Biện pháp khắc phục để tránh tình trạng xảy ra rủi ro này là ngân hàng mua bảo hiểm, hoặc yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm, như vậy ngân hàng có thể san sẻ rủi ro với công ty bảo hiểm. Cách khác là ngân hàng buộc phải thanh lý tài sản bảo đảm của người vay. Tuy nhiên công tác này thực tế triển khai rất khó khăn nếu như không có sự hợp tác của các bên. Đồng thời tài sản đảm bảolà bất động sản nên tính thanh khoản chỉ ở mức trung bình và giá biến động liên tục nên rất khó bán.
Do đó trước khi cho vay ngân hàng buộc phải thẩm định khách hàng thận trọng, hạn chế tối đa việc phải thanh lý tài sản đảm bảo. Một rủi ro nữa mà ngân hàng có thể gặp phải là rủi ro về mặt đạo đức, khi mà khách hàng câu kết với người bán, làm các giấy tờ giả cố tình lừa đảo, chiếm đoạt vốn của ngân hàng. Các phương thức cho vay nhu cầu nhà ở của Ngân hàng thương mại a. Cho vay trực tiếp: Đây là phương thức mà ngân hàng làm việc trực tiếp với khách hàng, không thông qua trung gian môi giới.
Phương thức này thường áp dụng đối với các khách hàng mua nhà đất thổ cư, xây dựng, sửa chữa nhà.