Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIAO DỊCH TƯ LỢI 1. KHÁI NIỆM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất * Khái niệm quyền sử dụng đất Ở Việt Nam, đất đai là một loại tài sản có giá trị đặc biệt thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. nhà nước đại diện cho nhân dân Việt Nam thực hiện quyền sở hữu về đất đai.
Quyền sở hữu đất đai cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm ba quyền năng: Quyền chiếm hữu, quyền sở hữu, quyền định đoạt. Tuy nhiên, Nhà nước không phải lúc nào cũng thực hiện đồng thời cả ba quyền năng trên mà giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng dưới sự kiểm soát, giám sát của Nhà nước. Nói cách khác, Nhà nước không phải người sử dụng trực tiếp đất đai mà thông qua việc giao đất, cho thuê đất, nhà nước đã chuyển quyền sử dụng đất đai cho các chủ thể khác. Trước Hiến pháp năm 1980, nước ta tồn tại nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai như sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể.
Từ những năm tám mươi của thế kỷ XX, nhân dân Việt Nam xây dựng xã hội chủ nghĩa trên phạm vi cả nước dựa trên nền tảng công hữu hóa tư liệu sản xuất chủ yếu là đất đai. Vì vậy, Hiến pháp năm 1980 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước quản lý. Kế thừa Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm 1992 qui định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm quyền sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài.
Tổ chức và 7 z cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo qui định của pháp luật. Quy định này của Hiến pháp 1992 đã mở ra bước phát triển mới của chế độ sở hữu về đất đai, nhất là công nhân việc chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình. Điều 53 và Điều 54 Hiến pháp năm 2013 khẳng định: Đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ. Khoản 4 Điều 5 Luật đất đai năm 2003 qui định: "Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhân quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất" [27]. Theo quy định tại Điều 4 Luật đất đai năm 2013 " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này" [34]. Quyền sở hữu đất đai được xem như là quyền nguyên thủy, quyền sử dụng là bộ phận của quyền sở hữu. Chủ sở hữu có thể thực hiện quyền sử dụng đất hoặc chuyển quyền sử dụng cho chủ thể khác. Quyền sử dụng là quyền quản lý, khai thác và hưởng các lợi ích do việc khai thác tài sản đem lại.
Người sử dụng tác động trực tiếp vào tài sản bằng hành vi của mình hoặc thông qua hành vi của người khác để hưởng lợi ích do tài sản tạo ra. Đối với đất đai, người sử dụng đất khai thác trong quá trình sản xuất, kinh doanh để đem lại các giá trị kinh tế cho mình. Khi không còn nhu cầu sử dụng hoặc cần thay đổi nhu cầu sản xuất, kinh doanh, Nhà nước cho phép người sử dụng đất định đoạt quyền của mình như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử 8 z dụng đất và góp vốn, thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. người sử dụng đất có quyền quản lý diện tích đất được Nhà nước giao, cho thuê… Việc quản lý đất đai được thực hiện thông qua hành vi thực tế hoặc kiểm soát hành vi của chủ thể khác.
Mục đích của quản lý đất đai nhằm ngăn chặn các hành vi xâm phạm đất đai và các hành vi vi phạm khác. Trong việc khai thác, sử dụng đất đai, người sử dụng đất quản lý để khai thác công dụng của từng loại theo qui định của pháp luật. Khi không còn nhu cầu sử dụng, Nhà nước cho phép định đoạt quyền sử dụng đất của mình bằng các phương thức khác nhau. Vậy, quyền sử dụng đất là quyền quản lý, khai thác công dụng của đất phục vụ nhu cầu sản xuất, kinh doanh và các nhu cầu khác của cá nhân, tổ chức.
Nội dung của quyền sử dụng đất không chỉ nằm ở việc người được giao đất, cho thuê đất trực tiếp khai thác giá trị từ đất mà còn khai thác lợi ích kinh tế từ đất đai thông qua các hoạt động: chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp… người sử dụng đất không những trực tiếp sử dụng đất đai để thu lợi mà còn có thể thông qua việc chuyển quyền sử dụng từ mình cho một người khác để đạt lợi ích kinh tế. Bằng các qui định cụ thể về chuyển quyền sử dụng đất trong Luật đất đai năm 2013 hay trong các văn bản pháp luật khác, nhà nước đã mở rộng quyền cho người sử dụng đất, biến người sử dụng đất thành chủ nhận đích thực của đất đai mặc dù họ không phải là chủ sở hữu. * Đặc điểm quyền sử dụng đất Thứ nhất, quyền sử dụng đất là một loại quyền dân sự đặc thù, là quyền tài sản gắn liền với đất đai. Đất đai là một tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý và thực hiện quyền của chủ sở hữu tài sản.
Việc khai thác, sử dụng đất đai thông qua các hoạt động trực tiếp nhưng Nhà nước là tổ chức quyền lực, đại diện cho toàn dân không thể trực tiếp thực hiện hành vi sử dụng, khai thác nguồn tài nguyên quý giá này, cho nên Nhà nước trao quyền sử dụng cho các chủ thể khác (cá nhân, tổ chức kinh tế, hộ gia đình…) sử 9 z dụng hiệu quả, không để đất đai rơi vào tình trạng bị bỏ hoang, không ở tình trạng "vô chủ". Người sử dụng đất có quyền khai thác đất đai phục vụ các nhu cầu của mình, có nghĩa vụ bảo quản, bồi bổ cho đất màu mỡ, không được gây thiệt hại cho đất đai như làm đất đai bị xói mòn, bạc mầu, tự thay đổi mục đích sử dụng của loại đất được giao, cho thuê… Quyền sử dụng đất là quyền tài sản đặc biệt còn thể hiện ở chỗ giá trị của quyền sử dụng đất thay đổi theo nhu cầu xã hội, theo mục đích sử dụng đất. Khi nhu cầu sử dụng đất tăng cao thì giá trị quyền sử dụng đất cũng tăng và ngược lại, giá trị quyền sử dụng đất bị giảm khi nhu cầu của thị trường giảm. Thứ hai, các chủ thể của quyền sử dụng đất bị hạn chế quyền định đoạt.
Người sử dụng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đây là các quyền mà người sử dụng đất có quyền định đoạt. Tuy nhiên, do nhu cầu quản lý, khai thác đất đai của mỗi chủ thể khác nhau, cho nên pháp luật qui định cho mỗi chủ thể có những quyền khác nhau. Ví dụ: Theo qui định của Luật đất đai năm 2013 thì chỉ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, các nhân khác.
Còn các chủ thể sử dụng đất khác không được pháp luật cho hưởng quyền năng này (Điều 179 Luật đất đai năm 2013). Hoặc tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê (Điều 175 Luật đất đai năm 2013). Như vậy, về cơ bản, chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất 10 z được trả tiền còn lại ít hơn 5 năm mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ quyền năng về chuyển quyền sử dụng đất đai. Thứ ba, hình thức, thủ tục, điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất phải tuân theo qui định của pháp luật đất đai.
Vì đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt thuộc quyền sở hữu nhà nước, các chủ thể khác có quyền sử dụng theo mục đích giao đất, thuê đất… Việc quản lý đất đai do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện. Khi cá nhân, hộ gia đình, tổ chức… thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất phải tuân theo các điều kiện, hình thức và thủ tục theo qui định của Luật đất đai năm 2013 đã được hướng dẫn cụ thể tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về thi hành Luật đất đai và Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 về hồ sơ địa chính do Bộ trưởng bộ Tài nguyên và môi trường ban hành. Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất không tuân thủ các qui định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất thì giao dịch sẽ vô hiệu. Khái niệm và đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất * Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2005 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng với khoản tiền tương ứng với giá trị quyền quyền sử dụng đất (Điều 697 Bộ luật Dân sự 2005).