Luận văn thạc sĩ pháp luật về thế chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ở việt nam

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu pháp luật về thế chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương, đánh giá hiện trạng, phân tích vấn đề, đề xuất

• Tác giả: Nguyễn Thị Mai Hoa
• Người hướng dẫn: PGS.TS Lê Thị Thu Thủy
• Trường học: Đại học Quốc gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Kinh tế
• Đề tài: Pháp Luật Về Thế Chấp Bất Động Sản Nhằm Hạn Chế Rủi Ro Trong Hoạt Động Cho Vay Ngân Hàng Thương Mại Tại Việt Nam
• Loại tài liệu: luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu
• 1.2. Các công trình nghiên cứu những vấn đề lý luận về thế chấp bất động sản và pháp luật thế chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
• 1.3. Các công trình nghiên cứu về thực trạng pháp luật về thế chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ở Việt Nam và các giải pháp hoàn thiện
• 1.4. Đánh giá tổng quan tình hình nghiên cứu
• 1.5. Những vấn đề đã được giải quyết. Những vấn đề tiếp tục nghiên cứu trong luận án
• 1.6. Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu
• 1.7. Phương pháp nghiên cứu
• 1.8. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN NHẰM HẠN CHẾ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
• 2.1. Những vấn đề lý luận về thế chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
• 2.2. Khái niệm, đặc điểm của rủi ro và các biện pháp hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
• 2.3. Khái niệm, phân loại và đặc điểm tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại
• 2.4. Khái niệm, đặc điểm của thế chấp bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
• 2.5. Mối liên hệ giữa thế chấp bất động sản và vấn đề hạn chế rủi ro hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
• 2.6. Những vấn đề lý luận về pháp luật thế chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
• 2.7. Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về thế chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
• 2.8. Nội dung của pháp luật về thế chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
• 2.9. Các yếu tố tác động đến pháp luật về thế chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
• 2.10. KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN NHẰM HẠN CHẾ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM
• 3.1. Đối tượng quan hệ thế chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
• 3.2. Điều kiện đối với bất động sản thế chấp
• 3.3. Các loại bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
• 3.4. Về định giá bất động sản thế chấp
• 3.5. Chủ thể tham gia quan hệ thế chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
• 3.6. Xác lập giao dịch thế chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
• 3.7. Nội dung của giao dịch thế chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
• 3.8. Xử lý bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại
• 3.9. Đánh giá những bất cập, vướng mắc của thực trạng pháp luật về thế chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ở Việt Nam
• 3.9.1. Vướng mắc về điều kiện đối với bất động sản thế chấp là quyền sử dụng đất
• 3.9.2. Vướng mắc về định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
• 3.9.3. Vướng mắc về mô tả tài sản thế chấp khi giao kết hợp đồng thế chấp bất động sản
• 3.9.4. Những vướng mắc trong thủ tục xác lập hợp đồng thế chấp
• 3.9.5. Vướng mắc về thỏa thuận vấn đề ủy quyền khi xử lý tài sản thế chấp
• 3.9.6. Những vướng mắc trong xử lý bất động sản thế chấp tại ngân hàng
• 3.10. KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
• 4. CHƯƠNG 4: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN NHẰM HẠN CHẾ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM
• 4.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về thế chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ở Việt Nam
• 4.2. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ở Việt Nam
• 4.3. KẾT LUẬN CHƯƠNG 4
• DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Tóm tắt

I. Tổng Quan Pháp Luật Về Thế Chấp Bất Động Sản Hiện Nay

Trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế, hoạt động cho vay ngân hàng ngày càng trở nên quan trọng. Tuy nhiên, hoạt động này tiềm ẩn nhiều rủi ro tín dụng ngân hàng, đặc biệt khi tài sản đảm bảo là bất động sản. Thế chấp bất động sản là một biện pháp phổ biến để giảm thiểu rủi ro, nhưng việc thực thi pháp luật về vấn đề này còn nhiều bất cập. Các ngân hàng thương mại (NHTM) Việt Nam đang đối mặt với nhiều thách thức trong việc xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ, ảnh hưởng đến tính thanh khoản và an toàn của hệ thống ngân hàng. Do đó, việc nghiên cứu và hoàn thiện pháp luật Việt Nam về thế chấp bất động sản là vô cùng cấp thiết. Theo nghiên cứu của Đại học Quốc Gia Hà Nội, nhiều vụ án lớn trong lĩnh vực ngân hàng cho thấy sự phức tạp trong xử lý tài sản thế chấp là bất động sản để đảm bảo tiền vay.

1.1. Rủi Ro Tín Dụng Ngân Hàng và Vai Trò Của Thế Chấp BĐS

Rủi ro tín dụng là một trong những thách thức lớn nhất đối với các ngân hàng thương mại. Thế chấp bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc giảm thiểu rủi ro này. Tuy nhiên, việc định giá bất động sản, xác định tính pháp lý của tài sản, và thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp còn nhiều khó khăn. Việc hoàn thiện khung pháp lý về thế chấp bất động sản sẽ giúp các ngân hàng quản lý rủi ro hiệu quả hơn và đảm bảo an toàn cho hoạt động cho vay có đảm bảo.

1.2. Bất Cập Trong Xử Lý Tài Sản Thế Chấp Bất Động Sản Hiện Nay

Thực tế cho thấy, việc xử lý tài sản thế chấp là bất động sản để thu hồi nợ cho ngân hàng thương mại gặp nhiều khó khăn. Các vướng mắc pháp lý liên quan đến quyền sở hữu, định giá tài sản, và thủ tục giải chấp bất động sản kéo dài thời gian và chi phí xử lý. Điều này ảnh hưởng đến khả năng thu hồi vốn của ngân hàng và làm tăng tỷ lệ nợ xấu. Cần có những giải pháp đồng bộ để tháo gỡ các rào cản này và tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực thi pháp luật.

II. Cơ Sở Lý Luận Về Thế Chấp Bất Động Sản Trong Cho Vay

Để hiểu rõ về pháp luật về thế chấp bất động sản, cần nắm vững cơ sở lý luận về khái niệm, đặc điểm của tài sản đảm bảo là bất động sản, cũng như vai trò của thế chấp bất động sản trong việc hạn chế rủi ro tín dụng ngân hàng. Hoạt động cho vay ngân hàng luôn tiềm ẩn rủi ro, và thế chấp bất động sản là một trong những biện pháp quan trọng để bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp. Việc phân loại bất động sản thế chấp, xác định giá trị tài sản, và quy định về hợp đồng thế chấp cần được quy định rõ ràng và minh bạch.

2.1. Khái Niệm và Đặc Điểm Của Tài Sản Đảm Bảo Là Bất Động Sản

Bất động sản là một loại tài sản đặc biệt, có giá trị lớn và tính ổn định cao. Trong hoạt động cho vay ngân hàng, bất động sản thường được sử dụng làm tài sản đảm bảo để giảm thiểu rủi ro. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản thế chấp cần được xác định rõ ràng trong pháp luật Việt Nam để đảm bảo tính pháp lý và hiệu lực của giao dịch thế chấp bất động sản.

2.2. Mối Liên Hệ Giữa Thế Chấp Bất Động Sản và Hạn Chế Rủi Ro

Thế chấp bất động sản có vai trò quan trọng trong việc hạn chế rủi ro tín dụng ngân hàng. Khi khách hàng không trả được nợ, ngân hàng thương mại có quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi vốn. Mối liên hệ giữa thế chấp bất động sản và hạn chế rủi ro cần được thể hiện rõ trong các quy định của pháp luật Việt Nam để khuyến khích các ngân hàng sử dụng biện pháp này một cách hiệu quả.

2.3. Nội Dung Cơ Bản Của Pháp Luật Về Thế Chấp Bất Động Sản

Nội dung của pháp luật về thế chấp bất động sản bao gồm các quy định về điều kiện thế chấp bất động sản, thủ tục đăng ký thế chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên, và quy trình xử lý tài sản thế chấp. Các quy định này cần được xây dựng một cách khoa học và phù hợp với thực tiễn để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả trong việc hạn chế rủi ro cho ngân hàng thương mại.

III. Thực Trạng Pháp Luật Về Thế Chấp Bất Động Sản Tại Việt Nam

Pháp luật hiện hành về thế chấp bất động sản tại Việt Nam đã có những quy định cụ thể về điều kiện, thủ tục, và quyền nghĩa vụ của các bên liên quan. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng cho thấy còn nhiều bất cập và vướng mắc, đặc biệt trong việc xử lý tài sản thế chấp và giải quyết tranh chấp. Việc đánh giá thực trạng pháp luật là cơ sở quan trọng để đề xuất các giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả quản lý rủi ro trong hoạt động cho vay ngân hàng.

3.1. Điều Kiện Đối Với Bất Động Sản Thế Chấp Theo Quy Định Hiện Hành

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, bất động sản được sử dụng làm tài sản thế chấp phải đáp ứng một số điều kiện nhất định, như có giấy chứng nhận quyền sở hữu, không bị tranh chấp, và không bị kê biên để thi hành án. Tuy nhiên, việc xác định các điều kiện này trong thực tế còn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt đối với bất động sản hình thành trong tương lai.

3.2. Thủ Tục Xác Lập Giao Dịch Thế Chấp Bất Động Sản Hiện Nay

Thủ tục xác lập giao dịch thế chấp bất động sản bao gồm việc ký kết hợp đồng thế chấp, công chứng, và đăng ký giao dịch tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thủ tục này còn khá phức tạp và tốn nhiều thời gian, gây khó khăn cho cả ngân hàng thương mại và khách hàng. Cần có những cải cách hành chính để đơn giản hóa thủ tục này và tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động cho vay ngân hàng.

3.3. Vướng Mắc Trong Xử Lý Bất Động Sản Thế Chấp Tại Ngân Hàng

Việc xử lý bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại gặp nhiều vướng mắc, như khó khăn trong việc định giá tài sản, tìm kiếm người mua, và thực hiện thủ tục giải chấp bất động sản. Các quy định của pháp luật Việt Nam về vấn đề này còn chưa rõ ràng và thiếu tính khả thi, gây khó khăn cho các ngân hàng trong việc thu hồi nợ.

IV. Giải Pháp Hoàn Thiện Pháp Luật Về Thế Chấp Bất Động Sản

Để nâng cao hiệu quả quản lý rủi ro trong hoạt động cho vay ngân hàng, cần có những giải pháp đồng bộ để hoàn thiện pháp luật về thế chấp bất động sản. Các giải pháp này bao gồm việc sửa đổi, bổ sung các quy định hiện hành, tăng cường công tác thực thi pháp luật, và nâng cao năng lực của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mục tiêu là tạo ra một khung pháp lý minh bạch, rõ ràng, và hiệu quả, đảm bảo quyền lợi của cả ngân hàng thương mại và khách hàng.

4.1. Sửa Đổi Bổ Sung Các Quy Định Về Điều Kiện Thế Chấp Bất Động Sản

Cần sửa đổi, bổ sung các quy định về điều kiện thế chấp bất động sản để đảm bảo tính khả thi và phù hợp với thực tiễn. Các quy định này cần được xây dựng một cách linh hoạt và mềm dẻo, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thế chấp bất động sản và giảm thiểu rủi ro tín dụng ngân hàng.

4.2. Đơn Giản Hóa Thủ Tục Xác Lập Giao Dịch Thế Chấp Bất Động Sản

Cần đơn giản hóa thủ tục xác lập giao dịch thế chấp bất động sản để giảm thiểu thời gian và chi phí cho cả ngân hàng thương mại và khách hàng. Việc áp dụng công nghệ thông tin và cải cách hành chính là những giải pháp quan trọng để đạt được mục tiêu này.

4.3. Nâng Cao Hiệu Quả Xử Lý Bất Động Sản Thế Chấp Tại Ngân Hàng

Cần nâng cao hiệu quả xử lý bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại bằng cách hoàn thiện các quy định về định giá tài sản, đấu giá, và giải chấp bất động sản. Việc tăng cường sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng là yếu tố quan trọng để đảm bảo tính hiệu quả của quá trình xử lý tài sản thế chấp.

V. Ứng Dụng Thực Tiễn và Kết Quả Nghiên Cứu Về Thế Chấp BĐS

Nghiên cứu về pháp luật về thế chấp bất động sản không chỉ có ý nghĩa lý luận mà còn có giá trị ứng dụng thực tiễn cao. Kết quả nghiên cứu có thể được sử dụng để xây dựng các chính sách, quy định mới, cũng như để đào tạo, bồi dưỡng cán bộ ngân hàng và các chuyên gia pháp lý. Việc áp dụng các kết quả nghiên cứu vào thực tế sẽ góp phần nâng cao hiệu quả quản lý rủi ro và đảm bảo an toàn cho hoạt động cho vay ngân hàng.

5.1. Ứng Dụng Kết Quả Nghiên Cứu Trong Xây Dựng Chính Sách Quy Định

Kết quả nghiên cứu về pháp luật về thế chấp bất động sản có thể được sử dụng để xây dựng các chính sách, quy định mới, nhằm hoàn thiện khung pháp lý về vấn đề này. Các chính sách, quy định mới cần được xây dựng một cách khoa học và phù hợp với thực tiễn, đảm bảo tính khả thi và hiệu quả trong việc hạn chế rủi ro cho ngân hàng thương mại.

5.2. Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ Ngân Hàng Về Thế Chấp Bất Động Sản

Cần tăng cường đào tạo, bồi dưỡng cán bộ ngân hàng về pháp luật về thế chấp bất động sản để nâng cao năng lực chuyên môn và kỹ năng nghiệp vụ. Cán bộ ngân hàng cần được trang bị kiến thức đầy đủ về các quy định pháp luật, quy trình nghiệp vụ, và kỹ năng quản lý rủi ro liên quan đến thế chấp bất động sản.

VI. Kết Luận và Tương Lai Của Pháp Luật Về Thế Chấp BĐS

Pháp luật về thế chấp bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo an toàn và hiệu quả cho hoạt động cho vay ngân hàng. Việc hoàn thiện khung pháp lý về vấn đề này là một quá trình liên tục và cần có sự tham gia của nhiều bên liên quan. Trong tương lai, cần tiếp tục nghiên cứu, đánh giá, và sửa đổi, bổ sung các quy định hiện hành để đáp ứng yêu cầu của thực tiễn và hội nhập quốc tế. Quản lý rủi ro hiệu quả là chìa khóa để đảm bảo sự phát triển bền vững của hệ thống ngân hàng.

6.1. Tóm Tắt Các Giải Pháp Hoàn Thiện Pháp Luật Về Thế Chấp Bất Động Sản

Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp bất động sản bao gồm việc sửa đổi, bổ sung các quy định hiện hành, đơn giản hóa thủ tục hành chính, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật, và tăng cường sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Các giải pháp này cần được thực hiện một cách đồng bộ và toàn diện để đạt được hiệu quả cao nhất.

6.2. Định Hướng Phát Triển Pháp Luật Về Thế Chấp Bất Động Sản Trong Tương Lai

Trong tương lai, pháp luật về thế chấp bất động sản cần được phát triển theo hướng minh bạch, rõ ràng, và phù hợp với thông lệ quốc tế. Việc áp dụng công nghệ thông tin và các giải pháp sáng tạo sẽ giúp nâng cao hiệu quả quản lý rủi ro và tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động cho vay ngân hàng.

Trích đoạn nội dung tài liệu

mở đầu của ộ nguyên t c này chỉ ra rằng, cho vay là hoạt động tiềm tàng nhiều rủi ro lớn nhất của các TCTD. Tuy nhiên, các TCTD cũng cần có những iện pháp hạn chế rủi ro trong các hoạt động khác của mình: các giao dịch liên ngân hàng, tài trợ thƣơng mại, giao dịch ngoại hối, hợp đ ng hoán đổi, trái phiếu, chứng khoán, thanh toán giao dịch… Bộ nguyên t c này ao g m 17 nguyên t c, chia làm 5 nhóm. Nhóm I có 3 nguyên t c đề cập đến vấn đề tạo ra một môi trƣ ng rủi ro tín d ng phù hợp (“Esta lishing an appropriate credit risk environment”). Nhóm II có 3 nguyên t c nhấn mạnh việc cấp tín d ng phải tuân thủ theo một quy trình (“Operating under a sound credit granting process”).

Nhóm III có 6 nguyên t c chỉ ra sự cần thiết của việc quản lý, đo 11 z lƣ ng và giám sát các khoản tín d ng (“Maintaining an appropriate credit administration, measurement and monitoring process”). Nhóm IV với a nguyên t c yêu cầu các tổ chức tín d ng cần đảm ảo các iện pháp tƣơng xứng nhằm kiểm soát rủi ro (“Ensuring adequate controls over credit risk”). Hai nguyên t c cuối cùng xếp thành nhóm V, chỉ ra vai trò của ngƣ i giám sát (“The role of supervisors”). Công trình này đề cập đến các yếu tố ảnh hƣởng đến rủi ro của một khoản vay cá nhân, ao g m 04 yếu tố: (a) Đặc điểm cá nhân của khách hàng vay (nhƣ độ tuổi, giới tính, tình trạng hôn nhân, số ngƣ i ph thuộc.); (b) Đặc điểm nghề nghiệp của ngƣ i vay ( ao g m tính chất công việc hoặc nghề nghiệp của ngƣ i vay, đặc điểm của ngƣ i chủ lao động của ngƣ i đi vay); (c) Đặc điểm tài chính của ên vay; (d) Đặc điểm của ản thân khoản vay (m c đích vay, số tiền vay, th i gian trả nợ, lãi suất… Có thể nói, các yếu tố trên tác động đến tính khả thi của khoản vay tại ngân hàng và từ đó ngân hàng có thể áp d ng các iện pháp ảo đảm cần thiết, trong đó có thế chấp BĐS để hạn chế rủi ro.

Cuốn sách chuyên khảo của PGS. Lê Thị Thu Thủy “Pháp luật về các biện pháp hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở Việt Nam và một số nước trên thế giới”, Nhà xuất ản ĐHQGHN 2016 [70, tr. 32-38] đã phân tích khá toàn diện các khía cạnh của rủi ro trong cho vay ngân hàng, các nguyên nhân dẫn đến rủi ro cũng nhƣ các iện pháp để phòng ngừa và hạn chế rủi ro này. Đặc iệt, cuốn sách nhấn mạnh các đặc điểm của rủi ro trong cho vay của TCTD nhƣ: - Rủi ro trong cho vay của TCTD phát sinh dựa trên cơ sở không thực hiện đúng hợp đ ng tín d ng đã ký kết giữa TCTD ( ên cho vay) và khách hàng ( ên vay vốn).

- Rủi ro trong cho vay của TCTD đƣợc thể hiện ở các mức độ khác nhau, có thể TCTD cho vay không thu h i đƣợc lãi hoặc gốc đúng hạn hoặc cả hai. - Rủi ro trong cho vay của TCTD mang tính tất yếu do TCTD rất khó kiểm soát đƣợc việc sử d ng vốn vay của TCTD, vì vậy trong hoạt 12 z động cho vay, TCTD phải chủ động áp d ng các iện pháp xác định và định lƣợng rủi ro, quản lý và kiểm soát rủi ro. - Hậu quả của rủi ro trong hoạt động cho vay ngân hàng là rất lớn, làm giảm lợi nhuận ngân hàng, có thể ảnh hƣởng tới khả năng thanh toán và chi trả tiền gửi của TCTD cho vay, là nguyên nhân dẫn đến phá sản ngân hàng và mất an toàn của hệ thống ngân hàng. Từ những vấn đề lý luận về rủi ro tín d ng, cuốn sách đã phân tích sự cần thiết phải áp d ng các iện pháp hạn chế rủi ro, trong đó có iện pháp ảo đảm tiền vay ằng thế chấp BĐS.

Hai là, các nghiên cứu về khái niệm, đặc điểm, phân loại TSBĐ là bất động sản và khái niệm, đặc điểm, vai trò của thế chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro trong cho vay của ngân hàng thương mại Khái niệm, đặc điểm, phân loại tài sản nói chung và BĐS nói riêng đƣợc thể hiện trong các công trình nghiên cứu nhƣ hai cuốn sách của tác giả Nguyễn Ngọc Điện (1999), Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam, Nhà xuất ản Trẻ thành phố H Chí Minh [17, tr.52-67] và Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận khoa học về đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong luật dân sự Việt Nam, Nhà xuất ản Trẻ [18]. Trong các công trình này tác giả đã phân tích, bình luận về BĐS và thế chấp BĐS nhƣ một iện pháp ảo đảm thực hiện nghĩa v dân sự. Cuốn sách nêu rõ khái niệm BĐS và khẳng định, BĐS là đối tƣợng của thế chấp và có sự khác iệt giữa BĐS và động sản. BĐS có thể ảo đảm cho các nghĩa v dân sự, trong đó có cả nghĩa v trả nợ theo hợp đ ng tín d ng trong hoạt động cho vay của NHTM.

Ngoài ra, các công trình trên đã có sự so sánh giữa pháp luật dân sự Việt Nam và pháp luật dân sự của Pháp về các iện pháp ảo đảm, trong đó có iện pháp thế chấp. Có thể thấy, hai công trình trên đã nghiên cứu tƣơng đối kỹ những vấn đề lý luận về BĐS, thế chấp BĐS và pháp luật về thế chấp BĐS. Các kết quả nghiên cứu này tạo cơ sở cho việc tiếp cận iện pháp thế chấp để ảo đảm nghĩa v trả nợ trong cho vay ngân hàng và hạn chế rủi ro tín d ng. Đặc iệt, PGS.

Ngô Huy Cƣơng đã có những ình luận c thể về tài sản, BĐS trong cuốn sách “Góp phần bàn về cải cách pháp luật ở Việt Nam hiện nay” (2006) [15, tr. Theo đó, việc phân loại BĐS là cần thiết, xuất phát từ các lý do về mặt vật lý, về mặt kinh tế, về mặt tâm lý. Đất đai là tài sản g n ó lâu đ i với con ngƣ i và không thể thiếu trong cuộc sống của con ngƣ i, đƣợc chuyển từ thế hệ này sang thế hệ khác, g n liền với lãnh thổ quốc gia. Ngoài ra, cuốn sách nêu 13 z ra ốn cách phân loại BĐS: BĐS do ản chất (xuất phát từ đặc tính vật lý thực tế của chất liệu nhƣ đất đai, nhà cửa, công trình, cây cối trên đất… là một phần không thể tách r i của BĐS); BĐS do d ng đích (sự g n liền các tài sản này với đất đai hạn chế); BĐS ởi lý do có đối tƣợng trên BĐS (các vật quyền liên quan đến BĐS và các tố quyền trƣớc tòa án để đòi các quyền đó và các tố quyền đòi chiếm hữu BĐS); BĐS do luật định.

Việc phân loại nêu trên có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định các quyền của chủ thể nhận thế chấp là BĐS, ảo vệ quyền lợi của chủ nợ trong cho vay ngân hàng. Ngoài ra, việc phân loại tài sản, BĐS cũng đƣợc thể hiện rõ nét trong luận văn Thạc sĩ “Phân loại tài sản trong pháp luật dân sự Việt Nam” của Bùi Thị Nga, Chuyên ngành: Luật dân sự, Khoa luật - ĐHQGHN, (2012) [41]. Theo quan điểm của tác giả thì tài sản đƣợc phân loại ao g m:  Căn cứ vào chủ sở hữu tài sản: tài sản công, tài sản chung và tài sản tƣ.  Dựa vào đặc tính vật lý (có thể di d i đƣợc hay không) và giá trị của tài sản: động sản và BĐS.

 Dựa vào phƣơng thức chiếm hữu (kiểm soát thực tế, kiểm soát hành vi các chủ thể, có thể cảm nhận, n m t đƣợc hay không): tài sản vô hình và tài sản hữu hình. Qua nghiên cứu trên cho thấy BĐS khác iệt cơ ản với động sản ở đặc tính không di d i đƣợc; BĐS là đất đai thì thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý. Đây là một trong những điểm đặc thù cần chú trọng khi ngân hàng nhận thế chấp BĐS để cho vay. Các iện pháp hạn chế rủi ro tín d ng trong hoạt động tín d ng của NHTM ở Việt Nam (trong đó có thế chấp BĐS) cũng đƣợc đề cập dƣới góc độ nghiệp v trong nhiều cuốn sách, giáo trình kinh tế tài chính nhƣ giáo trình: Tín d ng ngân hàng, Tác giả: GS.

Nguyễn Văn Tiến, Nhà xuất ản Thống kê, 2015 [77]. Trong cuốn sách này tác giả phân tích kỹ chính sách cho vay và quản lý rủi ro trong cho vay, khái quát các iện pháp ảo đảm tiền vay ằng tài sản và iện pháp ảo lãnh ngân hàng. Theo tác giả, iện pháp thế chấp và các iện pháp ảo đảm tiền vay khác chính là các iện pháp hạn chế rủi ro tín d ng. Thêm nữa, để quản lý rủi ro tín d ng thì các quy chế, qui định nội ộ của ngân hàng, định hƣớng hoạt động ngân hàng trong từng th i kỳ, việc giới hạn tín d ng đối với khách hàng vay vốn cũng tác động mạnh đến việc hạn chế rủi ro trong cho vay ngân hàng.

Hoặc trong sách: Quản trị ngân hàng thƣơng mại của GS. Nguyễn Văn Tiến, Nhà xuất ản 14 z Thống Kê 2013 [73, tr.148-151] đã đề cập vấn đề rủi ro tín d ng và quản trị rủi ro tín d ng. Tác giả cho rằng để hạn chế rủi ro tín d ng nói chung thì việc xác định thế nào là rủi ro tín d ng và cách thức quản trị các rủi ro này là vô cùng cần thiết, trên cơ sở đó hạn chế rủi ro phát sinh trong tín d ng ngân hàng. Vậy các công trình trên xác định rõ vấn đề rủi ro tín d ng nói chung và rủi ro trong cho vay ngân hàng nói riêng và từ đó cho thấy sự cần thiết phải áp d ng các iện pháp hạn chế rủi ro.

Theo tác giả PGS. Ngô Huy Cƣơng, “thế chấp là một vật quyền đƣợc thiết lập trên tài sản nhằm ảo đảm cho nghĩa v ” (Bài áo: Vài nét về thế chấp trong BLDS Việt Nam, Tạp chí Nhà nƣớc và pháp luật, số 5, năm 1997, tr. Trong ài viết này tác giả cũng làm rõ các đặc điểm của thế chấp, đăng ký thế chấp, vấn đề đặc quyền cho chủ nợ trong quan hệ thế chấp và xử lý tài sản thế chấp. Những nội dung của công trình có ý nghĩa quan trọng và là tài liệu tham khảo hữu ích cho việc nghiên cứu đề tài luận án.