Luận văn Thạc sĩ: Pháp luật về đấu giá Quyền sử dụng đất tại tỉnh Ninh Bình

Bài viết phân tích pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất tại Ninh Bình, cung cấp cái nhìn sâu sắc từ thực tiễn và luận văn thạc sĩ luật.

• Trường học: Trường Đại Học Ninh Bình
• Chuyên ngành: Luật
• Đề tài: Pháp Luật Về Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất Từ Thực Tiễn Tỉnh Ninh Bình
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sỹ
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Ninh Bình

Tóm tắt

I. Tổng quan pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam

Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất là một bộ phận quan trọng trong hệ thống pháp luật đất đai, đóng vai trò then chốt trong việc khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai cho sự phát triển kinh tế - xã hội. Việc chuyển giao quyền sử dụng đất (QSDĐ) thông qua đấu giá không chỉ là một phương thức kinh tế mà còn là công cụ quản lý nhà nước, đảm bảo tính công khai, minh bạch và cạnh tranh lành mạnh. Luận văn thạc sĩ luật học về pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Ninh Bình đã cung cấp một cái nhìn sâu sắc về cả lý luận và thực tiễn của lĩnh vực này. Theo đó, đấu giá QSDĐ được định nghĩa là hình thức bán tài sản công khai, nơi nhiều người tham gia trả giá để xác định giá trị thị trường, giúp Nhà nước lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực tài chính và kỹ thuật tốt nhất. Quá trình này được điều chỉnh chặt chẽ bởi các văn bản pháp luật quan trọng như Luật Đất đai 2013 (và sắp tới là Luật Đất đai 2024 và đấu giá), Luật Đấu giá tài sản 2016, và các thông tư hướng dẫn. Mục tiêu chính là hạn chế cơ chế "xin-cho", giảm tiêu cực, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, và đảm bảo đất đai được giao cho các chủ thể có khả năng sử dụng hiệu quả nhất. Đây là một công cụ quản lý nhà nước về đất đai hiện đại, chuyển đổi từ cơ chế hành chính sang cơ chế thị trường có sự điều tiết.

1.1. Khám phá cơ sở pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất hiện hành

Hệ thống cơ sở pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam được xây dựng trên nền tảng của nhiều văn bản luật. Trọng tâm là Luật Đất đai 2013, cụ thể tại Điều 117 và 118, quy định các nguyên tắc và trường hợp bắt buộc phải đấu giá khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Tiếp đó, Luật Đấu giá tài sản 2016 ra đời đã thống nhất hóa các quy định về trình tự thủ tục đấu giá đất, vai trò của đấu giá viên và tổ chức đấu giá chuyên nghiệp. Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP cũng là một văn bản quan trọng, hướng dẫn chi tiết việc tổ chức thực hiện đấu giá. Các quy định pháp luật về đấu giá đất này tạo thành một hành lang pháp lý nhằm đảm bảo quá trình đấu giá diễn ra công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia, và tối đa hóa nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Đây là kết quả của một quá trình nghiên cứu pháp luật và hoàn thiện chính sách lâu dài.

1.2. Lịch sử hình thành và vai trò của đấu giá đất tại Việt Nam

Lịch sử pháp luật về đấu giá QSDĐ gắn liền với quá trình đổi mới kinh tế của đất nước. Trước Luật Đất đai 2003, việc giao đất chủ yếu mang tính hành chính. Chỉ từ khi Luật Đất đai 2003 và sau đó là Luật Đất đai 2013 ra đời, cơ chế đấu giá mới thực sự được thể chế hóa và áp dụng rộng rãi. Vai trò của đấu giá QSDĐ thể hiện ở nhiều khía cạnh: một là, tạo lập thị trường bất động sản minh bạch, xác định giá trị đất đai sát với giá thị trường; hai là, tăng nguồn thu đáng kể cho ngân sách địa phương để đầu tư vào cơ sở hạ tầng; ba là, lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực sự, tránh tình trạng dự án treo, lãng phí đất đai. Như luận văn đã chỉ ra, đấu giá "giúp ‘lọc’ ra được những nhà đầu tư có khả năng cao về tài chính cũng như kỹ thuật", qua đó thúc đẩy các dự án phát triển nhanh chóng và chất lượng.

II. Phân tích thực trạng và bất cập pháp luật đấu giá đất Ninh Bình

Nghiên cứu luận văn luật kinh tế về pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Ninh Bình đã chỉ ra nhiều vấn đề tồn tại song song với những kết quả đạt được. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại Ninh Bình trong giai đoạn 2015-2019 cho thấy hoạt động này đã trở thành nguồn thu quan trọng cho ngân sách, góp phần thay đổi diện mạo đô thị và nông thôn. Tuy nhiên, quá trình thi hành pháp luật cũng bộc lộ không ít hạn chế và vướng mắc. Một trong những bất cập trong đấu giá đất tại Ninh Bình là việc xác định giá khởi điểm đấu giá đất đôi khi còn chưa sát với giá thị trường, dẫn đến thất thu ngân sách hoặc các phiên đấu giá không thành công. Bên cạnh đó, tình trạng "quân xanh, quân đỏ", thông đồng dìm giá vẫn còn tiềm ẩn, gây ảnh hưởng đến tính minh bạch của thị trường. Năng lực của một số tổ chức đấu giá và đấu giá viên còn hạn chế cũng là một thách thức. Hơn nữa, sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tư pháp và chính quyền địa phương đôi khi chưa đồng bộ, dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện các trình tự thủ tục đấu giá đất.

2.1. Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất và vướng mắc

Qua khảo sát thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại Ninh Bình, có thể thấy tỉnh đã ban hành nhiều văn bản để cụ thể hóa quy định của trung ương, như Quyết định 38/2019/QĐ-UBND. Hoạt động đấu giá đã giúp huy động được nguồn vốn lớn để phát triển cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, vướng mắc phát sinh từ việc áp dụng các quy định pháp luật còn thiếu thống nhất. Ví dụ, tiêu chí lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản theo Luật Đấu giá tài sản 2016 dù đã rõ ràng nhưng việc triển khai ở địa phương đôi khi còn mang tính hình thức. Tình trạng người trúng đấu giá bỏ cọc sau khi đẩy giá lên cao (tương tự vụ việc ở Thủ Thiêm) dù không phổ biến ở Ninh Bình nhưng vẫn là một rủi ro tiềm tàng, cho thấy sự cần thiết phải có các chế tài mạnh hơn trong việc xử lý vi phạm trong đấu giá đất.

2.2. Nhận diện các bất cập trong đấu giá đất tại tỉnh Ninh Bình

Các bất cập trong đấu giá đất tại Ninh Bình được luận văn chỉ ra một cách hệ thống. Thứ nhất, quy định về điều kiện tham gia đấu giá đôi khi chưa đủ chặt chẽ để loại bỏ các nhà đầu tư không có năng lực tài chính thực sự. Thứ hai, công tác thẩm định, phê duyệt giá khởi điểm còn phụ thuộc nhiều vào phương pháp định giá của đơn vị tư vấn và quyết định của hội đồng giá đất, có thể chưa phản ánh đầy đủ biến động của thị trường. Thứ ba, cơ chế giám sát các phiên đấu giá chưa thực sự hiệu quả, khó phát hiện các hành vi thông đồng, dàn xếp một cách tinh vi. Cuối cùng, việc xử lý sau đấu giá, đặc biệt là các trường hợp chậm nộp tiền hoặc bỏ cọc, còn thiếu các biện pháp quyết liệt, gây ảnh hưởng đến kế hoạch sử dụng đất và thu ngân sách của địa phương.

III. Top giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về đấu giá đất

Để khắc phục những hạn chế hiện nay, việc đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật đấu giá là yêu cầu cấp thiết. Dựa trên phân tích từ luận văn luật kinh tế và thực tiễn, các giải pháp cần tập trung vào việc sửa đổi, bổ sung các văn bản pháp luật cốt lõi để tăng cường tính minh bạch, hiệu quả và công bằng. Trước hết, cần rà soát và điều chỉnh các quy định trong Luật Đất đai 2013 và Luật Đấu giá tài sản 2016 để đảm bảo sự đồng bộ. Cần có quy định cụ thể hơn về năng lực tài chính của người tham gia đấu giá, yêu cầu chứng minh nguồn vốn hoặc có bảo lãnh ngân hàng để hạn chế tình trạng bỏ cọc sau khi trúng đấu giá. Thêm vào đó, cần tiêu chuẩn hóa quy trình xác định giá khởi điểm đấu giá đất, có thể áp dụng các mô hình định giá tiên tiến và tham khảo kinh nghiệm quốc tế về đấu giá đất để đảm bảo giá khởi điểm phản ánh đúng giá trị thị trường. Việc công khai, minh bạch thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thông tin về thửa đất đấu giá cần được thực hiện một cách triệt để trên các nền tảng số để mọi người dân và doanh nghiệp đều có thể tiếp cận.

3.1. Đề xuất hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá đất

Một trong những giải pháp hoàn thiện pháp luật đấu giá quan trọng là cần quy định rõ ràng và chặt chẽ hơn về điều kiện của các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá. Cần nâng cao mức tiền đặt trước và quy định chế tài nghiêm khắc đối với hành vi bỏ cọc, ví dụ như cấm tham gia đấu giá trong một thời gian nhất định trên toàn quốc. Bên cạnh đó, cần hoàn thiện quy định pháp luật về đấu giá đất liên quan đến hình thức đấu giá trực tuyến. Đây là hình thức có thể hạn chế tối đa sự thông đồng, dàn xếp và tạo điều kiện cho nhiều nhà đầu tư ở các địa phương khác nhau cùng tham gia, tăng tính cạnh tranh. Pháp luật cũng cần làm rõ trách nhiệm của các bên liên quan, từ cơ quan quản lý nhà nước về đất đai đến tổ chức đấu giá chuyên nghiệp.

3.2. Sửa đổi Luật Đấu giá tài sản 2016 và Luật Đất đai

Việc sửa đổi đồng bộ cả Luật Đấu giá tài sản 2016 và luật đất đai (hướng tới Luật Đất đai 2024 và đấu giá) là cần thiết. Đối với Luật Đấu giá tài sản, cần bổ sung các quy định đặc thù cho việc đấu giá QSDĐ, vốn là một loại tài sản đặc biệt. Cần nâng cao tiêu chuẩn đối với đấu giá viên và tổ chức đấu giá, yêu cầu bắt buộc về bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp. Đối với luật đất đai, cần quy định chi tiết hơn về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất sạch và tổ chức đấu giá, đảm bảo quyền lợi của người có đất bị thu hồi. Sự liên thông và thống nhất giữa hai văn bản luật này sẽ tạo ra một cơ sở pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất vững chắc, giảm thiểu các kẽ hở pháp luật.

IV. Cách nâng cao hiệu quả thực thi đấu giá đất tại Ninh Bình

Bên cạnh việc hoàn thiện khung pháp lý, nâng cao hiệu quả thực thi là yếu tố quyết định sự thành công của hoạt động đấu giá QSDĐ tại Ninh Bình. Các giải pháp thực thi cần tập trung vào việc nâng cao năng lực và trách nhiệm của các cơ quan chức năng, đồng thời tối ưu hóa quy trình để đảm bảo tính chuyên nghiệp và minh bạch. Vai trò của chính quyền địa phương, đặc biệt là UBND các cấp, cần được phát huy mạnh mẽ hơn trong việc chỉ đạo, giám sát toàn bộ quá trình, từ khâu lập quy hoạch, tạo quỹ đất sạch cho đến tổ chức đấu giá và xử lý sau đấu giá. Cần xây dựng một quy chế phối hợp rõ ràng, hiệu quả giữa các sở, ban, ngành liên quan để rút ngắn thời gian và đơn giản hóa các trình tự thủ tục đấu giá đất. Việc ứng dụng công nghệ thông tin, số hóa dữ liệu đất đai và triển khai các phiên đấu giá trực tuyến cần được đẩy mạnh. Đây là phương pháp hiệu quả để công khai thông tin, giảm thiểu sự can thiệp tiêu cực và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư. Đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ trực tiếp làm công tác này cũng là một nhiệm vụ quan trọng.

4.1. Tăng cường vai trò của chính quyền địa phương trong quản lý

Để nâng cao hiệu quả, vai trò của chính quyền địa phương phải được xác định là hạt nhân. UBND cấp tỉnh và cấp huyện cần chủ động trong việc lập và công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm, xác định rõ các khu vực sẽ tổ chức đấu giá. Đồng thời, cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát hoạt động của các tổ chức đấu giá trên địa bàn. Việc thành lập các tổ công tác liên ngành để giám sát các phiên đấu giá có giá trị lớn có thể là một giải pháp hiệu quả để đảm bảo tính khách quan, trung thực, kịp thời phát hiện và xử lý vi phạm trong đấu giá đất.

4.2. Tối ưu hóa trình tự thủ tục đấu giá đất một cách minh bạch

Quy trình, trình tự thủ tục đấu giá đất cần được rà soát và cải cách theo hướng đơn giản, công khai và hiệu quả. Mọi thông tin về thửa đất đấu giá (quy hoạch, diện tích, hiện trạng, giá khởi điểm) phải được công bố rộng rãi trên cổng thông tin điện tử của địa phương và các phương tiện thông tin đại chúng ít nhất 30 ngày trước phiên đấu giá. Việc áp dụng mô hình "một cửa liên thông" trong việc giải quyết các thủ tục sau đấu giá (như nộp tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ) sẽ giúp giảm phiền hà cho người dân và doanh nghiệp, tạo môi trường đầu tư hấp dẫn.

4.3. Quy định về giá khởi điểm và xử lý vi phạm trong đấu giá

Việc xác định giá khởi điểm đấu giá đất là khâu then chốt. Cần thành lập hội đồng thẩm định giá đất độc lập, khách quan, với sự tham gia của các chuyên gia và tổ chức định giá chuyên nghiệp. Giá khởi điểm phải được xây dựng dựa trên ít nhất hai phương pháp định giá khác nhau và có tham chiếu đến giá giao dịch thành công của các bất động sản tương tự trong khu vực. Về xử lý vi phạm trong đấu giá đất, cần áp dụng các biện pháp mạnh mẽ như tịch thu tiền đặt trước, công khai danh tính cá nhân, tổ chức vi phạm và xem xét truy cứu trách nhiệm hình sự nếu có dấu hiệu tội phạm như thông đồng, dìm giá gây thiệt hại cho tài sản Nhà nước.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất và pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất. Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Ninh Bình. Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật để bảo đảm thực hiện và nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Ninh Bình. CHUONG 1 LY LUAN VE DAU GIA QUYEN SU DUNG DAT VA PHAP LUAT VE DAU GIA QUYEN SU DUNG DAT 1.

Lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất 1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất Trước khi bàn về đấu giá QSDĐ, cần hiểu về ĐGTS. Đấu giá là một phương thức bán hàng đặc biệt đã được biết đến từ lâu, là hình thức bán một món hàng bằng cách đưa ra mức giá khởi điểm rất thấp và để nhiều người mua cùng trả giá một lúc. Ai đưa ra mức giá cao nhất thì món đồ/sản phẩm sẽ thuộc về người đó.

Nhìn chung, về khách quan, đấu giá là một hoạt động kinh tế, dân sự diễn ra theo quy luật vận hành của nên kinh tế hàng hóa thị trường. Về phương diện kinh tế, đấu giá là một phương pháp xác định giá trị của hàng hóa thông qua việc trả giá của những người tham gia mua hàng hóa đó. Dưới góc độ dân sự, bán đấu giá có thể được hiểu là hình thức bán hàng đặc biệt để cho những người mua tự trả giá không thấp hơn giá do người bán quy định. Ai trả giá cao nhất sẽ được mua.

Bán đấu giá có thê được thức hiện dưới hình thức tất cả những người mua được trả giá một lần thông qua bỏ phiếu kín hoặc những người mua được phép trả giá nhiều lần công khai trong một khoảng thời gian xác định [13, tr. Dưới góc độ pháp lý, Nghị định số 05/2005 NĐ-CP ngày 18/01/2005 về Bán ĐGTS định nghĩa khái niệm bán ĐGTS như sau: Bán ĐGTS là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được quy định tại Nghị định này” [7, Điều 2]. Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 về bán ĐGTS quy định: “Bán ĐGTS là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được quy định tại Nghị định này. Phương thức trả giá 10 lên là phương thức trả giá từ thấp lên cao cho đến khi có người trả giá cao nhất” [9, Điều 2].

Nhu vậy có thê thấy, khái niệm bán ĐGTS từ Nghị định số 86/ND-CP ngày 19/12/1996 cho đến Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 đã có sự phát triển dần qua 03 nghị định. Các định nghĩa mang tính khái quát nhưng đã nêu được tính chất cơ bản của bán ĐGTS. Qua mỗi nghị định thì khái niệm dần đã được khái quát mang tính hoàn thiện hơn. Đến năm 2016, một luật riêng về bán đấu giá, đó là: Luật đấu giá số 01/2016/QH14 ngày 17/1/2016 chính thức ra đời, đã tối giản hóa khái niệm ĐGTS như sau: “ĐGTS là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này” [11, Điều 5].

Mặc dù các định nghĩa về bán ĐGTS tại mỗi thời kì khác nhau Song về cơ bản, các khái niệm được đưa ra đều dựa trên những đặc điểm chung thong nhất của hình thức bán hàng hóa đặc biệt này. Từ đó, có thê khái quát về khái niệm bán ĐGTS như sau: Bán ĐGTS là hình thức bán tài sản công khai để cho nhiều người có thể được tham gia trả giá mua một tài sản công khai và theo nguyên tắc, trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định, trong đó, người bán dau giá điều khiển nhằm bán được tài sản tại mức giá cao nhất, người trả giá cao nhất và ít nhất ít nhất bằng giá khởi điểm đối với tài sản sẽ mua được tài sản bán đấu giá. “Dat dai la tai nguyên của quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt; là tài sản nguồn lực to lớn của đất nước, là nguồn sống của nhân dân ta |4. 46], pháp luật hiện hành của Việt nam quy định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [20, Điều 17, Điều 18]; [21, Điều 5].

Như vậy, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng Nhà nước giao cho nhân dân quyền sử dụng thông qua các hình thức: 11 giao đất, cho thuê đất và công nhận QSDĐ, quyền chuyển đổi, chuyên nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ theo quy định của pháp luật. Như vậy, QSDĐ này có thê hiểu chính là quyền sử dụng tài sản trong chính Khoản ] Điều 105 của Bộ luật Dân sự 2015. Xét dưới góc độ kinh tế, QSDD là một loại tài sản, vậy chúng được đem ra mua bán, giao dịch theo quan hệ pháp luật dân dân sự tạo ra một thị trường bất động sản mà ở đó, Nhà nước bằng một trong các hình thức đó là DGTS dé giao QSDĐ có thu tiền hoặc cho thuê cho người có nhu cầu sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Dưới góc độ pháp lý, đấu giá QSDĐ là một quan hệ mua bán tài sản.

Đối tượng đem ra để mua, bán trong quan hệ này là QSDĐ. Chủ thể tham gia quan hệ một bên bao gồm cá nhân, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan nhà nước có thâm quyên giao đất, cho thuê đất là bên bán; một bên là cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng dat dé lam nhà ở hoặc sản xuất kinh doanh là bên mua. Trong mối quan hệ này những người tham gia mua QSDĐÐ phải cạnh tranh với nhau về giá. Cuộc mua bán diễn ra công khai tại một nơi nhất định, ở đó người có QSDĐ đưa ra giá bán với mức giá khởi điểm còn những người mua tham gia đấu giá tự do để đưa ra giá trong sự cạnh tranh với những người khác nhằm mục đích mua được QSDĐ để phục vụ nhu cầu của mình.

Người chiến thắng trong cuộc đấu giá là người mua được QSDĐ là người trả giá cao nhất, ít nhất bằng giá khởi điểm. Từ những phân tích trên, có thể đưa ra khái niệm về đấu giá QSDĐ như sau: Đấu giá QSDĐ để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất là một hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai theo nguyên tắc, trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật, do người ban đấu giá điều khiển nhằm bản được QSDĐ cho người mua với giá cao nhất. Người trúng đấu giá QSDĐ là người trả giá cao nhất và ít nhất bằng 12 giá khởi điểm mà người bản dua ra. Người bán đấu giá là Cơ quan Nhà nước có thẩm quyên giao đất, cho thuê đất, người mua là là cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất.

Đặc điểm đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá quyền sử dụng đất thuộc một trong các loại của hoạt động trao đổi tài sản, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người có nhu cầu sử dụng, ngược lại sẽ nhận về một số tiền nhất định. Do đó, đấu giá quyền sử dụng đất có đầy đủ những đặc điểm chung của việc mua bán hàng hóa và đấu giá tài sản, cụ thê như sau: - Quan hệ mua ban, dau giá tài sản được xác lập giữa bên mua và bên bán thông qua một tổ chức đấu giá trung gian. Tổ chức đấu giá trung gian phải được cơ quan nhà nước có thâm quyền cấp phép hoạt động, tuân thủ đầy đủ các điều kiện và nguyên tắc mà pháp luật đặt ra. Bên bán tài sản sẽ chuyển quyền sở hữu tài sản của mình hoặc của chủ sở hữu tài sản cho bên mua khi đạt được thỏa thuận về giao dịch.

Thời điểm bên mua trở thành chủ sở hữu tài sản là thời điểm nhận tài sản, giao kết hợp đồng, thời điểm các bên thỏa thuận hoặc thời điểm do pháp luật quy định; - Mua bán, đấu giá tài sản sẽ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự giữa các bên. Các bên sẽ tiễn hành trao đổi lợi ích cho nhau với mục tiêu hai bên cùng có lợi. Bên bán có nghĩa vụ giao tài sản, chuyên quyền sở hữu của tài sản và nhận tiền. Ngược lại, bên mua có nghĩa vụ trả tiền và nhận tài sản, nhận quyên sở hữu của tài sản; - Các giao dịch mua bán tài sản, đặc biệt là đấu giá tài sản cần được tổ chức theo nguyên tắc công khai, tuân thủ theo hình thức, trình tự, thủ tục luật định.

Một cuộc đấu giá cần có ít nhất hai người tham gia và người mua thành công tài sản chính là người trả giá cao nhất và không thấp hơn giá quy định. Trong bán ĐGTS là QSDĐ, Đất đai là một tài sản đặc biệt, mang tính đặc trưng của chê độ Nhà nước sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện sở 13 hữu, vì vậy cho nên NSDĐÐ đai chỉ có QSDĐ. Chính vì đặc tính đặc biệt này, Bán đấu giá QSDĐ cũng là một hình thức mua bán đặc biệt, mang đặc điểm riêng biệt, khác với các hình thức bán ĐGTS khác. Bên cạnh những đặc điểm chung của đấu giá tài sản, đấu giá quyền sử dụng đất còn có những đặc điểm riêng biệt khó có thể nhằm lẫn: Thứ nhất, chủ thê trong đấu giá QSDĐ, phải nhắc đến đầu tiên người có tài sản bán đấu giá và quản lý việc đấu giá là cơ quan nhà nước có thẩm quyên theo quy định của pháp luật, đại điện chủ sở hữu toàn dân về đất đai cụ thé là Ủy ban nhân dân các cấp có thẩm quyên giao đất cho thuê đất.

Cơ quan này được quyển quy định xét mức giá khởi điểm, bước giả, xác nhận kết quả bán đấu giá thu tiền theo kết quả bán đấu giá và sử dụng số tiên thu được theo quy định của pháp luật ngân sách nhà nước [| L7, tr. Như vậy, trong quan hệ đấu giá QSDĐ, Nhà nước với tư cách là một chủ thê đặc biệt và tham gia trực tiếp vào quá trình đấu giá QSDĐ (thông qua cơ quan nhà nước có thâm quyền: UBND cấp có thâm quyền, Sở Tài nguyên — Môi trường. Đặc điểm này của đâu giá QSDĐ khác với đấu giá thương mại. Trong quan hệ đấu giá thương mại, người có tài sản bán đấu giá là chủ sở hữu tài sản hoặc được người chủ sở hữu ủy quyền việc bán tài sản cho người thực hiện đấu giá.