I. Khám phá Toàn diện Pháp luật phát triển và quản lý Nhà ở xã hội tại Việt Nam
“An cư lạc nghiệp” luôn là một trong những giá trị cốt lõi, thể hiện khát vọng sâu sắc của người dân Việt Nam. Nhà ở không chỉ là nơi che mưa nắng, mà còn là nền tảng vững chắc cho sự ổn định xã hội, phát triển kinh tế và là nơi vun đắp hạnh phúc gia đình. Nhận thức rõ tầm quan trọng này, pháp luật phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã trở thành công cụ thiết yếu để Nhà nước thực hiện vai trò điều tiết, đảm bảo quyền có chỗ ở cho mọi người dân, đặc biệt là các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở. Việc giải quyết hiệu quả vấn đề nhà ở xã hội không chỉ góp phần ổn định đời sống, nâng cao năng suất lao động mà còn thể hiện sự quan tâm sâu sắc của Nhà nước đối với người dân, củng cố niềm tin xã hội. Hiến pháp năm 2013 tại Khoản 3, Điều 59 đã khẳng định rõ: “Nhà nước có chính sách phát triển về nhà ở, tạo điều kiện cho mọi người có chỗ ở”. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng, đặt ra yêu cầu phải có một hệ thống pháp luật về nhà ở xã hội đồng bộ, hiệu quả để cụ thể hóa các chủ trương, chính sách này. Bài viết này sẽ đi sâu vào những vấn đề lý luận và thực tiễn của hệ thống pháp luật này, từ khái niệm, đặc điểm đến vai trò và những thách thức, giải pháp nhằm tối ưu hóa việc phát triển và quản lý nhà ở xã hội ở Việt Nam, hướng tới một xã hội công bằng và bền vững hơn.
1.1. Khái niệm và Đặc điểm cốt yếu của Nhà ở xã hội
Theo quy định pháp luật hiện hành, nhà ở xã hội (NƠXH) là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật. Đặc điểm nổi bật của NƠXH là mục tiêu không vì lợi nhuận, hướng tới giải quyết nhu cầu thiết yếu về chỗ ở cho các nhóm dân cư có thu nhập thấp, người lao động tại các khu công nghiệp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang và các đối tượng chính sách xã hội khác. Việc phát triển nhà ở xã hội thường đi kèm với các ưu đãi của Nhà nước về đất đai, thuế, tín dụng, nhằm giảm giá thành và tạo điều kiện tiếp cận dễ dàng hơn cho người dân. Khác với nhà ở thương mại, NƠXH bị ràng buộc bởi các quy định nghiêm ngặt về đối tượng, giá bán, cho thuê, cho thuê mua cũng như các điều kiện chuyển nhượng, nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ và đảm bảo đúng mục đích an sinh xã hội. Theo Luật Nhà ở 2014, Điều 4 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo quy định của pháp luật”. Sự ra đời và phát triển NƠXH thể hiện rõ vai trò chủ đạo của Nhà nước trong việc đảm bảo quyền an sinh xã hội cơ bản cho người dân.
1.2. Vai trò Trọng yếu của Pháp luật trong Phát triển và Quản lý NƠXH
Hệ thống pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đóng vai trò cực kỳ quan trọng trong việc tạo lập khuôn khổ pháp lý vững chắc cho toàn bộ quá trình từ quy hoạch, đầu tư xây dựng đến phân phối, vận hành và quản lý các dự án nhà ở xã hội. Nó thiết lập các nguyên tắc công bằng, minh bạch trong việc xác định đối tượng thụ hưởng, các tiêu chí và điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở. Pháp luật giúp kiểm soát chặt chẽ quá trình hình thành quỹ NƠXH, đảm bảo nguồn lực đất đai, tài chính được sử dụng hiệu quả, tránh thất thoát, lãng phí. Đồng thời, các quy định pháp luật còn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cả nhà đầu tư và người dân, tạo môi trường ổn định, tin cậy cho việc thực hiện các dự án NƠXH. Nó là công cụ để Nhà nước điều tiết thị trường nhà ở, giảm áp lực về chỗ ở cho các đô thị lớn và góp phần tái phân bổ dân cư. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật như Luật Nhà ở, Nghị định, Thông tư hướng dẫn chi tiết về phát triển và quản lý nhà ở xã hội là minh chứng cho nỗ lực của Nhà nước nhằm hiện thực hóa mục tiêu “mọi người có chỗ ở” theo Hiến pháp.
II. Phân tích Lịch sử Hình thành và Các Thách thức của Pháp luật Phát triển Nhà ở Xã hội
Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về nhà ở xã hội ở Việt Nam là một chặng đường dài, phản ánh sự thay đổi trong nhận thức và chính sách của Nhà nước qua từng thời kỳ. Từ giai đoạn kinh tế tập trung bao cấp đến kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các quy định pháp luật đã không ngừng được điều chỉnh, bổ sung nhằm thích ứng với thực tiễn và đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở. Lịch sử này không chỉ cho thấy nỗ lực của Nhà nước mà còn bộc lộ những khó khăn, thách thức cố hữu trong việc đảm bảo một hệ thống pháp luật về nhà ở xã hội vừa toàn diện, vừa linh hoạt. Các quy định ban đầu thường mang tính chất cục bộ, chưa có sự đồng bộ và chưa bao quát hết các khía cạnh của việc phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Sự thiếu hụt về nguồn lực, cơ chế thực hiện chưa rõ ràng, cùng với những biến động của thị trường bất động sản, đã tạo ra nhiều rào cản đáng kể. Việc nghiên cứu lịch sử giúp hiểu rõ hơn về bối cảnh ra đời của các quy định hiện hành, đồng thời nhận diện được những lỗ hổng, vướng mắc cần được khắc phục để hoàn thiện pháp luật về nhà ở xã hội trong tương lai. Sự thay đổi trong cách tiếp cận từ việc Nhà nước trực tiếp đầu tư sang khuyến khích xã hội hóa, huy động các thành phần kinh tế tham gia vào phát triển nhà ở xã hội, cũng là một điểm nhấn quan trọng trong lịch sử này.
2.1. Lược sử hình thành và phát triển của Pháp luật về NƠXH Việt Nam
Pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội tại Việt Nam có một quá trình hình thành và phát triển đáng chú ý. Giai đoạn trước đổi mới, chính sách nhà ở chủ yếu dựa trên phân phối cấp phát, Nhà nước là chủ thể chính cung cấp nhà ở. Sau Đổi mới, đặc biệt từ những năm 1990, khi thị trường nhà ở bắt đầu hình thành, nhu cầu về một khuôn khổ pháp lý mới trở nên cấp thiết. Luật Đất đai 1993, sau đó là Luật Nhà ở 2005 và đặc biệt là Luật Nhà ở 2014, cùng các văn bản dưới luật, đã dần hình thành nên hệ thống pháp luật về nhà ở xã hội hoàn chỉnh hơn. Các văn bản này đã cụ thể hóa khái niệm nhà ở xã hội, quy định rõ đối tượng, điều kiện, chính sách ưu đãi cho các nhà đầu tư và người mua, thuê, thuê mua. Quá trình này chứng kiến sự chuyển dịch từ việc Nhà nước tự đầu tư sang khuyến khích tư nhân tham gia, đồng thời bổ sung các quy định về quản lý sau đầu tư, minh bạch hóa quy trình phân phối nhà ở. Mỗi giai đoạn phát triển đều để lại dấu ấn riêng, từ Nghị định 61/CP (1994) về mua bán và kinh doanh nhà ở, đến các Nghị định chuyên biệt về NƠXH sau này, cho thấy nỗ lực không ngừng của Nhà nước trong việc hoàn thiện chính sách.
2.2. Vấn đề và Hạn chế hiện tại trong Quản lý Nhà ở xã hội
Mặc dù đã có nhiều tiến bộ, hệ thống pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội vẫn đối mặt với nhiều vấn đề và hạn chế. Một trong những thách thức lớn là việc thiếu hụt quỹ đất sạch dành cho NƠXH, đặc biệt ở các đô thị lớn, khiến chi phí đầu vào tăng cao. Bên cạnh đó, cơ chế ưu đãi cho nhà đầu tư đôi khi chưa đủ hấp dẫn, dẫn đến số lượng dự án triển khai còn hạn chế. Quy trình thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư xây dựng và phân phối nhà ở xã hội còn phức tạp, chồng chéo, gây khó khăn cho cả nhà đầu tư và người dân. Việc xác định đúng đối tượng thụ hưởng cũng là một bài toán khó khăn, đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan và áp dụng các công cụ kiểm tra, giám sát hiệu quả. Tình trạng đầu cơ, trục lợi từ chính sách NƠXH vẫn còn xảy ra, làm giảm ý nghĩa an sinh của chính sách. Thêm vào đó, công tác quản lý, vận hành các dự án NƠXH sau khi bàn giao đôi khi còn yếu kém, ảnh hưởng đến chất lượng sống của cư dân. Những hạn chế này đòi hỏi một cách tiếp cận toàn diện, không chỉ dừng lại ở việc sửa đổi pháp luật mà còn cần cải thiện cơ chế thực thi và giám sát.
III. Hướng dẫn Các Nguyên tắc và Nội dung Cốt lõi của Pháp luật Nhà ở Xã hội
Để đảm bảo phát triển và quản lý nhà ở xã hội đạt được hiệu quả cao nhất, hệ thống pháp luật cần phải được xây dựng dựa trên những nguyên tắc cơ bản và có nội dung rõ ràng, minh bạch. Các nguyên tắc này không chỉ là kim chỉ nam cho việc xây dựng và hoàn thiện các quy định, mà còn là nền tảng để đánh giá tính hợp hiến, hợp pháp và khả thi của các chính sách nhà ở xã hội. Từ nguyên tắc, pháp luật sẽ cụ thể hóa thành các nội dung chi tiết, bao trùm toàn bộ các khía cạnh của quá trình phát triển và quản lý nhà ở xã hội, từ việc lập quy hoạch, cấp phép đầu tư, đến quá trình xây dựng, bàn giao, vận hành và duy trì. Sự rõ ràng trong từng nguyên tắc và nội dung là yếu tố then chốt để đảm bảo tính công bằng, công khai và hiệu quả của chính sách. Nó giúp các chủ thể tham gia, từ cơ quan quản lý nhà nước, nhà đầu tư, đến người dân, đều hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình. Đồng thời, việc tuân thủ các nguyên tắc và nội dung này cũng góp phần hạn chế tối đa các kẽ hở pháp lý, ngăn chặn các hành vi tiêu cực có thể phát sinh trong quá trình triển khai các dự án NƠXH. Việc nắm vững các nguyên tắc và nội dung cốt lõi này là bước đầu tiên để mọi người có thể tham gia và đóng góp vào sự phát triển bền vững của nhà ở xã hội tại Việt Nam.
3.1. Các Nguyên tắc nền tảng của Pháp luật Phát triển và Quản lý NƠXH
Các nguyên tắc cơ bản của pháp luật phát triển và quản lý nhà ở xã hội bao gồm: nguyên tắc đảm bảo quyền có chỗ ở của công dân, ưu tiên hỗ trợ các đối tượng chính sách, người thu nhập thấp; nguyên tắc công khai, minh bạch trong toàn bộ quá trình từ quy hoạch, đầu tư, đến phân phối và quản lý nhà ở xã hội. Nhà nước có vai trò chủ đạo trong việc định hướng, điều tiết và tạo cơ chế khuyến khích xã hội hóa nguồn lực để phát triển NƠXH. Các chính sách phải đảm bảo tính đồng bộ, khả thi, phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội của từng địa phương và từng thời kỳ. Ngoài ra, nguyên tắc sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả, bảo vệ môi trường cũng là yếu tố quan trọng. Theo Luận văn, các nguyên tắc này còn bao gồm: nguyên tắc Nhà nước hỗ trợ thông qua các cơ chế, chính sách; nguyên tắc ưu tiên phát triển nhà ở xã hội cho thuê; nguyên tắc đảm bảo chất lượng công trình và hạ tầng kỹ thuật. Việc tuân thủ những nguyên tắc này là cần thiết để pháp luật về nhà ở xã hội thực sự phát huy hiệu quả, góp phần hiện thực hóa mục tiêu an sinh xã hội.
3.2. Nội dung chi tiết của Pháp luật về Phát triển và Quản lý NƠXH
Nội dung của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội bao gồm nhiều khía cạnh cụ thể, từ quy hoạch, đất đai, đầu tư, tài chính đến đối tượng, tiêu chuẩn và quản lý sau đầu tư. Thứ nhất, về quy hoạch: Pháp luật quy định việc lập, phê duyệt quy hoạch nhà ở xã hội trong quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn mới. Thứ hai, về đất đai: Quy định ưu đãi về giao đất, cho thuê đất, miễn giảm tiền sử dụng đất cho các dự án NƠXH. Thứ ba, về đầu tư và tài chính: Các quy định về nguồn vốn, hình thức đầu tư (Nhà nước, doanh nghiệp, hợp tác xã), các chính sách tín dụng ưu đãi, miễn giảm thuế. Thứ tư, về đối tượng và điều kiện: Xác định rõ các nhóm đối tượng được mua, thuê, thuê mua NƠXH (người thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, v.v.) và các điều kiện cụ thể về cư trú, nhà ở, thu nhập. Thứ năm, về tiêu chuẩn và chất lượng: Quy định về tiêu chuẩn diện tích, thiết kế, chất lượng xây dựng của NƠXH. Cuối cùng, về quản lý vận hành: Bao gồm các quy định về giá bán, cho thuê, cho thuê mua, việc chuyển nhượng, cũng như các quy định về quản lý và bảo trì NƠXH sau khi đưa vào sử dụng, đảm bảo đúng mục đích và hiệu quả lâu dài.
IV. Phân tích Các Yếu tố Chi phối Pháp luật Phát triển và Quản lý Nhà ở Xã hội
Hệ thống pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội không tồn tại độc lập mà chịu ảnh hưởng sâu sắc bởi nhiều yếu tố nội tại và ngoại tại. Việc phân tích các yếu tố chi phối này giúp chúng ta hiểu rõ hơn về tính phức tạp, đa chiều của chính sách nhà ở xã hội và lý do tại sao một số quy định được ban hành hoặc điều chỉnh. Các yếu tố này bao gồm từ điều kiện kinh tế – xã hội, sự phát triển đô thị, đến thể chế chính trị và những kinh nghiệm quốc tế. Điều kiện kinh tế của đất nước quyết định khả năng cấp ngân sách, nguồn lực để hỗ trợ phát triển NƠXH, trong khi sự gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng tạo ra áp lực lớn về nhu cầu nhà ở. Thể chế chính trị và định hướng phát triển của Đảng, Nhà nước đóng vai trò định hình các chủ trương, chính sách lớn về nhà ở. Hơn nữa, những bài học kinh nghiệm từ các quốc gia khác trong việc giải quyết vấn đề nhà ở xã hội cũng có thể ảnh hưởng đến quá trình hoạch định và hoàn thiện pháp luật tại Việt Nam. Việc nhận diện và đánh giá đúng mức các yếu tố chi phối này là cực kỳ quan trọng để xây dựng một hệ thống pháp luật về nhà ở xã hội có tính ứng dụng cao, bền vững và hiệu quả trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng bức thiết của người dân.
4.1. Các Yếu tố chính chỉ phối Pháp luật về NƠXH
Có nhiều yếu tố chi phối trực tiếp đến việc hình thành và thực thi pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Đầu tiên là yếu tố kinh tế: Mức độ tăng trưởng kinh tế, thu nhập bình quân đầu người, khả năng huy động vốn đầu tư là những yếu tố quyết định quy mô và nguồn lực cho các dự án NƠXH. Thứ hai là yếu tố xã hội: Tốc độ đô thị hóa, gia tăng dân số, nhu cầu nhà ở của các nhóm đối tượng đặc thù (người thu nhập thấp, người lao động, sinh viên) là động lực chính thúc đẩy sự ra đời và điều chỉnh của pháp luật. Thứ ba là yếu tố chính trị và thể chế: Định hướng, chủ trương của Đảng và Nhà nước về an sinh xã hội, quyền có chỗ ở của công dân là nền tảng quan trọng nhất. Sự ổn định chính trị và hiệu lực của bộ máy hành chính cũng ảnh hưởng đến khả năng thực thi pháp luật. Thứ tư là các yếu tố về quy hoạch và đất đai: Quỹ đất dành cho NƠXH, chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, và sự phù hợp của quy hoạch tổng thể. Cuối cùng, kinh nghiệm quốc tế và quá trình hội nhập cũng là một yếu tố tham khảo quan trọng, giúp Việt Nam học hỏi những mô hình thành công và tránh những sai lầm trong việc phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
4.2. Tác động xã hội từ chính sách Phát triển Nhà ở xã hội
Các chính sách và pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có tác động sâu rộng đến xã hội. Trước hết, nó trực tiếp cải thiện điều kiện sống cho hàng triệu người dân có thu nhập thấp và các đối tượng chính sách, giúp họ ổn định cuộc sống, yên tâm làm việc, học tập. Việc có một chỗ ở ổn định là tiền đề để nâng cao chất lượng cuộc sống, giảm thiểu tệ nạn xã hội và thúc đẩy sự phát triển bền vững của cộng đồng. Thứ hai, chính sách nhà ở xã hội góp phần thu hẹp khoảng cách giàu nghèo, thể hiện tinh thần nhân văn, công bằng xã hội. Nó đảm bảo rằng cơ hội tiếp cận nhà ở không chỉ dành riêng cho những người có điều kiện kinh tế tốt. Thứ ba, việc phát triển nhà ở xã hội còn có tác động tích cực đến thị trường bất động sản, giúp ổn định giá cả và tạo ra nguồn cung đa dạng, đáp ứng nhu cầu thực tế. Cuối cùng, nó thúc đẩy sự phát triển của ngành xây dựng và các ngành kinh tế liên quan, tạo việc làm và đóng góp vào tăng trưởng kinh tế quốc gia. Tác động tích cực của chính sách nhà ở xã hội không chỉ dừng lại ở việc cung cấp nơi ở, mà còn kiến tạo một xã hội đồng đều và thịnh vượng hơn.
V. Giải pháp Nâng cao Hiệu quả và Định hướng Tương lai cho Pháp luật NƠXH
Để vượt qua những thách thức hiện tại và tối ưu hóa hiệu quả của pháp luật phát triển và quản lý nhà ở xã hội, cần có những giải pháp đồng bộ và định hướng chiến lược cho tương lai. Các giải pháp này không chỉ tập trung vào việc sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật mà còn phải cải thiện cơ chế thực thi, nâng cao năng lực của các cơ quan quản lý và tăng cường sự tham gia của toàn xã hội. Việc xem xét lại các quy định về quỹ đất dành cho NƠXH, đơn giản hóa thủ tục hành chính, đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư, và áp dụng công nghệ vào quản lý nhà ở xã hội là những khía cạnh cần được ưu tiên. Định hướng tương lai cho pháp luật nhà ở xã hội cần phải linh hoạt, thích ứng với sự thay đổi nhanh chóng của kinh tế – xã hội và xu hướng phát triển đô thị bền vững. Mục tiêu không chỉ là cung cấp đủ nhà ở mà còn là tạo ra những cộng đồng sống chất lượng, có đầy đủ tiện ích và hạ tầng xã hội. Điều này đòi hỏi một tầm nhìn dài hạn, sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ, ngành, địa phương và sự đồng thuận của người dân. Chỉ khi đó, pháp luật về nhà ở xã hội mới thực sự trở thành công cụ mạnh mẽ, hiệu quả để đảm bảo quyền an cư của mọi người dân, góp phần vào sự phát triển bền vững của đất nước.
5.1. Đề xuất Hoàn thiện Pháp luật về Phát triển Nhà ở xã hội
Để pháp luật về phát triển nhà ở xã hội thực sự hiệu quả, cần có những đề xuất hoàn thiện cụ thể. Thứ nhất, cần rà soát, sửa đổi các quy định về quy hoạch và quỹ đất dành cho NƠXH, đảm bảo đủ quỹ đất sạch với vị trí thuận lợi, giảm chi phí giải phóng mặt bằng. Thứ hai, đơn giản hóa quy trình, thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư, xây dựng và cấp phép dự án NƠXH, tạo môi trường thông thoáng hơn cho nhà đầu tư. Thứ ba, đa dạng hóa nguồn vốn, khuyến khích các hình thức đầu tư công – tư (PPP), quỹ tài chính nhà ở xã hội để tăng cường nguồn lực. Thứ tư, bổ sung, điều chỉnh các chính sách ưu đãi về thuế, tín dụng để hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư. Thứ năm, hoàn thiện cơ chế xác định đối tượng thụ hưởng và quy trình xét duyệt, đảm bảo tính công bằng, minh bạch, tránh gian lận và trục lợi. Cuối cùng, cần tăng cường vai trò giám sát của cộng đồng và các tổ chức xã hội trong quá trình triển khai các dự án nhà ở xã hội. Việc hoàn thiện pháp luật cần phải thực hiện một cách toàn diện, đồng bộ và có tính khả thi cao.
5.2. Tầm nhìn và Mục tiêu dài hạn của Chính sách Nhà ở xã hội
Tầm nhìn dài hạn của chính sách nhà ở xã hội tại Việt Nam không chỉ là giải quyết nhu cầu về chỗ ở mà còn hướng tới xây dựng các đô thị và khu dân cư phát triển bền vững, thân thiện với môi trường, có chất lượng sống cao. Mục tiêu là đảm bảo mọi người dân, đặc biệt là các đối tượng dễ bị tổn thương, có cơ hội tiếp cận nhà ở an toàn, ổn định và phù hợp với khả năng chi trả. Điều này đòi hỏi phải có một lộ trình cụ thể để tăng cường quỹ nhà ở xã hội, đảm bảo tỷ lệ nhất định trong tổng số nhà ở mới được xây dựng. Các mục tiêu cụ thể bao gồm: tăng cường nguồn cung NƠXH cho thuê, đa dạng hóa các loại hình nhà ở (căn hộ, nhà ở thấp tầng, ký túc xá) để phù hợp với nhu cầu khác nhau. Đồng thời, chính sách cũng cần chú trọng đến việc quản lý chất lượng xây dựng, đảm bảo hạ tầng xã hội và tiện ích đi kèm (trường học, y tế, giao thông) đồng bộ với các dự án NƠXH. Tầm nhìn này còn bao gồm việc áp dụng công nghệ thông tin vào quản lý dữ liệu nhà ở và thông tin đối tượng, giúp việc triển khai chính sách minh bạch và hiệu quả hơn. Hướng tới một tương lai nơi pháp luật về nhà ở xã hội thực sự là nền tảng vững chắc cho sự an cư và thịnh vượng chung.
