Tổng quan nghiên cứu

Tái thiết đô thị là một xu hướng tất yếu nhằm cải tạo các khu vực đô thị cũ, xuống cấp, đặc biệt tại các thành phố lớn như TP. Hồ Chí Minh. Theo báo cáo của ngành, nhiều khu chợ truyền thống đã xuống cấp nghiêm trọng, gây ảnh hưởng đến an toàn và môi trường kinh doanh. Dự án xây dựng lại Chợ truyền thống Tân Bình là một ví dụ điển hình, với giá trị hiện tại ước tính khoảng 4.828 tỷ đồng, trong đó tiểu thương hiện tại chiếm phần lớn giá trị với 4.615 tỷ đồng. Tuy nhiên, khi dự án được công bố vào năm 2014, đã gặp phải sự phản đối mạnh mẽ từ tiểu thương do quyền lợi không được đảm bảo. Mục tiêu nghiên cứu là phân tích sự phân chia lợi ích giữa các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị, cụ thể là dự án Chợ Tân Bình, nhằm đề xuất các chính sách hài hòa lợi ích, đảm bảo sự thành công của dự án. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào giai đoạn từ 2008 đến 2018 tại TP. Hồ Chí Minh, với trọng tâm là các đối tượng tiểu thương hiện tại, tiểu thương mới, nhà thầu xây dựng và Nhà nước. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả quản lý dự án tái thiết đô thị, giảm thiểu xung đột lợi ích và thúc đẩy phát triển bền vững các khu chợ truyền thống.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên khung lý thuyết thẩm định dự án đầu tư, trong đó sử dụng phương pháp phân tích chi phí - lợi ích để xác định giá trị tài chính của dự án thông qua chỉ số NPV (Net Present Value). Mô hình CAPM (Capital Asset Pricing Model) được áp dụng để ước lượng chi phí vốn chủ sở hữu, kết hợp với tỷ suất chiết khấu bình quân có trọng số (WACC) nhằm chiết khấu các dòng tiền tương lai về hiện tại. Ba phương pháp thẩm định giá chính được sử dụng gồm: phương pháp so sánh (dựa trên giá giao dịch các tài sản tương tự), phương pháp chi phí (dựa trên chi phí tạo ra tài sản tương tự), và phương pháp thu nhập (dựa trên dòng thu nhập ròng dự kiến từ tài sản). Khái niệm quyền tài sản được phân tích từ góc độ pháp lý và kinh tế, nhấn mạnh vai trò của quyền sở hữu rõ ràng trong việc phân chia lợi ích và tạo động lực đầu tư. Ngoài ra, định lý Coase và hiệu ứng “làm giá” được sử dụng để giải thích các vấn đề phát sinh trong phân bổ quyền tài sản và chi phí chuyển đổi.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích định tính dựa trên nghiên cứu tình huống dự án xây dựng lại Chợ truyền thống Tân Bình. Dữ liệu thu thập bao gồm số liệu thống kê về giá trị tài chính, chi phí xây dựng, giá thuê điểm kinh doanh, cùng các thông tin khảo sát trực tiếp từ tiểu thương và các báo cáo ngành. Cỡ mẫu nghiên cứu gồm 2.950 hộ tiểu thương hiện tại, cùng các bên liên quan như nhà thầu xây dựng và Ban quản lý chợ. Phương pháp phân tích bao gồm phân tích chi phí - lợi ích, thẩm định giá theo các phương pháp đã nêu, và mô phỏng rủi ro dự án bằng phương pháp Monte Carlo với 10.000 lần thử nhằm đánh giá xác suất NPV dương. Timeline nghiên cứu tập trung vào giai đoạn từ 2008 đến 2018, bao gồm khảo sát hiện trạng, phân tích dữ liệu tài chính và đề xuất chính sách.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Giá trị tài chính của Chợ Tân Bình: Giá trị hiện tại của chợ ước tính khoảng 4.828 tỷ đồng, trong đó tiểu thương hiện tại chiếm 4.615 tỷ đồng, Nhà nước chiếm 213 tỷ đồng tiền thuê điểm kinh doanh. Sau khi xây dựng lại với chi phí đầu tư hợp lý ước tính 1.465 tỷ đồng, tổng giá trị chợ tăng lên khoảng 6.293 tỷ đồng.

  2. Phân chia lợi ích giữa các bên liên quan: Nhà nước thu được 389 tỷ đồng tiền sử dụng đất khu A; chủ đầu tư thu 2.224 tỷ đồng tiền thuê điểm kinh doanh (trong đó 1.797 tỷ trả cho nhà thầu xây dựng); tiểu thương hiện tại nhận giá trị khoảng 2.167 tỷ đồng (giảm từ 4.615 tỷ), tổn thất ít nhất 1.641 tỷ đồng; tiểu thương mới hưởng lợi khoảng 712 tỷ đồng. Tiểu thương hiện tại là nhóm bị tổn thất lớn nhất.

  3. Chi phí xây dựng và giá thuê điểm kinh doanh: Chi phí xây dựng chợ Tân Bình cao hơn nhiều so với các trung tâm thương mại tương đương, khoảng 56 triệu đồng/m2 diện tích cho thuê, dẫn đến giá thuê điểm kinh doanh tăng gấp 2,5 lần so với hiện tại (từ 155.000 đồng lên khoảng 380.000 đồng/m2/tháng). Giá thuê cao làm giảm giá trị quyền khai thác của tiểu thương hiện tại.

  4. Ảnh hưởng của quyền tài sản không rõ ràng: Tiểu thương hiện tại sở hữu quyền tài sản hàng tỷ đồng nhưng không được xác lập rõ ràng, không có quyền tham gia phát triển dự án và không được bồi thường thỏa đáng khi dự án gây tổn thất. Điều này dẫn đến sự phản đối và cản trở triển khai dự án.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của sự phân chia lợi ích không công bằng là do quyền tài sản của tiểu thương hiện tại chưa được xác lập rõ ràng, dẫn đến việc họ không có tiếng nói trong quá trình phát triển dự án và không được hưởng lợi tương xứng. Chi phí xây dựng cao và giá thuê tăng mạnh làm giảm giá trị quyền khai thác của tiểu thương hiện tại, trong khi nhà thầu xây dựng và tiểu thương mới lại được hưởng lợi. Kết quả này phù hợp với các nghiên cứu trước đây về tác động tiêu cực của quyền sở hữu không rõ ràng trong các dự án tái thiết đô thị tại Việt Nam. Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ phân chia giá trị giữa các bên liên quan và bảng so sánh chi phí xây dựng, giá thuê để minh họa rõ ràng sự chênh lệch lợi ích. Ngoài ra, mô hình xây lại chợ truyền thống cần được thiết kế phù hợp với nhu cầu thực tế của người mua và người bán để tạo ra giá trị gia tăng, tránh tình trạng “đìu hiu” như một số trung tâm thương mại đã xây dựng lại tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Xác lập quyền tài sản rõ ràng cho tiểu thương hiện tại: Nhà nước cần ban hành chính sách pháp lý để xác lập quyền sở hữu và quyền khai thác điểm kinh doanh cho tiểu thương, đảm bảo họ có quyền tham gia vào quá trình phát triển dự án và được bồi thường thỏa đáng khi bị ảnh hưởng. Thời gian thực hiện trong vòng 1-2 năm, do UBND Quận phối hợp với Sở Tư pháp và Ban quản lý chợ thực hiện.

  2. Kiểm soát chi phí đầu tư và giá thuê hợp lý: Thực hiện đấu thầu minh bạch và tăng cường giám sát chi phí xây dựng để đảm bảo chi phí đầu tư hợp lý, từ đó kiểm soát mức giá thuê điểm kinh doanh phù hợp với khả năng chi trả của tiểu thương hiện tại. Thời gian áp dụng trong giai đoạn xây dựng dự án (2015-2018), do Ban quản lý dự án và Sở Xây dựng chịu trách nhiệm.

  3. Chính sách giá thuê phân biệt giữa tiểu thương hiện tại và mới: Áp dụng chính sách giá thuê ưu đãi cho tiểu thương hiện tại nhằm giảm thiểu tổn thất và duy trì sự ổn định kinh doanh, đồng thời áp dụng giá thuê thị trường cho tiểu thương mới để đảm bảo công bằng và hiệu quả kinh tế. Thời gian thực hiện ngay sau khi chợ đi vào hoạt động, do Ban quản lý chợ và UBND Quận phối hợp thực hiện.

  4. Nghiên cứu và lựa chọn mô hình xây dựng chợ phù hợp: Tiến hành khảo sát nhu cầu thực tế của người dân và tiểu thương để thiết kế mô hình chợ truyền thống kết hợp trung tâm thương mại phù hợp, đảm bảo thu hút khách hàng và tạo giá trị gia tăng. Thời gian nghiên cứu trong 6-12 tháng trước khi triển khai xây dựng, do Sở Công Thương và Ban quản lý chợ chủ trì.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Cơ quan quản lý nhà nước về đô thị và thương mại: Giúp hiểu rõ các vấn đề về quyền tài sản, phân chia lợi ích và chính sách quản lý chợ truyền thống trong quá trình tái thiết đô thị, từ đó xây dựng chính sách phù hợp.

  2. Nhà đầu tư và doanh nghiệp xây dựng: Cung cấp thông tin về chi phí đầu tư, rủi ro dự án và phân tích lợi ích giữa các bên liên quan, hỗ trợ ra quyết định đầu tư hiệu quả và bền vững.

  3. Tiểu thương và các tổ chức đại diện tiểu thương: Giúp nhận thức rõ quyền lợi, quyền hạn và các tác động của dự án tái thiết chợ, từ đó có cơ sở tham gia đàm phán và bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

  4. Nhà nghiên cứu và sinh viên chuyên ngành chính sách công, quản lý đô thị: Là tài liệu tham khảo quý giá về phương pháp nghiên cứu, phân tích tình huống thực tế và đề xuất chính sách trong lĩnh vực tái thiết đô thị và quản lý chợ truyền thống.

Câu hỏi thường gặp

  1. Tại sao quyền tài sản của tiểu thương hiện tại lại quan trọng trong dự án tái thiết chợ?
    Quyền tài sản xác định quyền kiểm soát, sử dụng và chuyển nhượng điểm kinh doanh. Nếu không rõ ràng, tiểu thương không được bảo vệ quyền lợi, dẫn đến tổn thất và phản đối dự án. Ví dụ, tại Chợ Tân Bình, tiểu thương bị tổn thất hàng nghìn tỷ đồng do quyền tài sản không được xác lập rõ.

  2. Chi phí xây dựng cao ảnh hưởng thế nào đến giá thuê điểm kinh doanh?
    Chi phí xây dựng cao làm tăng tổng chi phí đầu tư, buộc chủ đầu tư phải tăng giá thuê để bù đắp. Tại Chợ Tân Bình, chi phí xây dựng lên tới 56 triệu đồng/m2, cao hơn nhiều so với các trung tâm thương mại tương đương, dẫn đến giá thuê tăng gấp 2,5 lần, gây áp lực tài chính cho tiểu thương.

  3. Làm thế nào để phân chia lợi ích công bằng giữa tiểu thương hiện tại và tiểu thương mới?
    Cần áp dụng chính sách giá thuê phân biệt, ưu tiên tiểu thương hiện tại với giá thuê thấp hơn và quyền tái bố trí hợp lý, đồng thời áp dụng giá thị trường cho tiểu thương mới. Điều này giúp giảm tổn thất cho tiểu thương hiện tại và đảm bảo sự công bằng trong cạnh tranh.

  4. Mô hình xây dựng chợ truyền thống kết hợp trung tâm thương mại có ưu điểm gì?
    Mô hình này giúp nâng cao tiện ích, an toàn và thu hút khách hàng đa dạng hơn. Tuy nhiên, nếu không phù hợp với nhu cầu thực tế, có thể dẫn đến tình trạng ế ẩm như một số chợ đã xây dựng lại tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

  5. Phương pháp Monte Carlo được sử dụng như thế nào trong nghiên cứu này?
    Phương pháp Monte Carlo mô phỏng 10.000 lần thử để đánh giá rủi ro dự án, xác suất NPV dương là 74%, cho thấy dự án có rủi ro thấp và hấp dẫn nhà đầu tư. Đây là công cụ hữu ích để phân tích biến động chi phí xây dựng, lạm phát và giá thuê.

Kết luận

  • Dự án tái thiết Chợ Tân Bình có giá trị tài chính hiện tại khoảng 4.828 tỷ đồng, tăng lên 6.293 tỷ đồng sau khi xây dựng lại với chi phí đầu tư hợp lý.
  • Tiểu thương hiện tại là nhóm bị tổn thất lớn nhất do quyền tài sản không được xác lập rõ ràng và giá thuê điểm kinh doanh tăng cao.
  • Chi phí xây dựng cao và giá thuê tăng gấp 2,5 lần so với hiện tại là nguyên nhân chính làm giảm giá trị quyền khai thác của tiểu thương hiện tại.
  • Cần thiết lập chính sách xác lập quyền tài sản, kiểm soát chi phí đầu tư, áp dụng chính sách giá thuê phân biệt và nghiên cứu mô hình xây dựng chợ phù hợp để đảm bảo hài hòa lợi ích các bên.
  • Các bước tiếp theo bao gồm hoàn thiện khung pháp lý về quyền tài sản, triển khai đấu thầu minh bạch, khảo sát nhu cầu thị trường và giám sát chặt chẽ quá trình xây dựng.

Hành động ngay hôm nay để bảo vệ quyền lợi tiểu thương và thúc đẩy phát triển bền vững các chợ truyền thống trong quá trình tái thiết đô thị!