CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI 1.1 Khái quát về dự án đầu tư Bất động sản 1.1 Khái niệm về đầu tư bất động sản Đầu tư là việc bỏ vốn nhằm đạt được một hoặc một số mục đích cự thể. Đầu tư xây dựng là việc bỏ vốn để xây dựng mới, cải tạo hoặc mở rộng những công trình xây dựng nhằm mục đích duy trì, nâng cao và phát triển chất lượng công trình, sản phẩm, dịch vụ trong một thời gian nhất định. [1] Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, cây trồng và tất cả những gì liên quan đến đất đai, gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất và những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Theo Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…thì hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất và không tách rời với đất đai.
Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Có hai cách diễn đạt chính: - BĐS được miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”. - Không giải thích rõ về khái niệm này nên cói các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. 4 Các quy định về BĐS trong pháp luật của nước ta là khái niệm mở chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Khái niệm BĐS rất rộng và đa dạng nên cần được quy định rõ bằng pháp luật của mỗi quốc gia, có nước thì được liệt kê vào danh mục BĐS, có những tài sản có nước cho là BĐS,. BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, văn phòng cho thuế, công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng , … Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất là nhóm BĐS cơ bản, nó chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố.
Đặc biệt, nhóm BĐS này chiếm đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.Nhóm BĐS này có tác động lớn đến quá trình phát triển công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước và phát triển đô thị bền vững.2 Vai trò của đầu tư xây dựng Đầu tư xây dựng có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển của các nền kinh tế. Nó tạo ra những cơ sở vật chất hạ tầng kỹ thuật và là nền tảng vững chắc ban đầu cho sự phát triển xã hội. Đầu tư xây dựng hình thành các công trình mới sử dụng các thiết bị hiện đại,công nghệ mới, tạo ra những cơ sở vật chất hạ tầng ngày càng hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu phát triển của đất nước. Đông thời đóng vai trò quan trọng trong mọi mặt kinh tế, chính trị- xã hội, an ninh- quốc phòng của quốc gia.
Quản lý hiệu quả các dự án đầu tư xây dựng là rất quan trọng giúp chúng ta tránh gây ra lãng phí, thất thoát những nguồn lực vốn và tài nguyên đã rất hạn hẹp đối với một nước đang phát triển như nước ta Chủ đầu tư khi đầu tư xây dựng công trình phải lập báo cáo đầu tư hoặc lập báo cáo kinh tế- kỹ thuật để xem xét, đánh giá hiệu quả kinh tế- xã hội của dự án. Đặc điểm của dự án đầu tư BĐS Tính cá biệt và tính khan hiếm: Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt là có hạn, bị giới hạn về diện tích đất của từng miếng đất, khu vực, địa phương và lãnh thổ Do có tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS 5 có tính cá biệt. Thị trường BĐS khó tồn tại các BĐS hoàn toàn giống nhau bởi chúng có vị trí không gian khác nhau dù các công trình ở cạnh nhau, cùng diện tích và cùng xây theo một thiết kế. Tính bền lâu: các công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hay một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể sử dụng và tồn tại hàng trăm năm nữa.
Tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Trong đó tuổi thọ kinh tế kết thúc khi thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế vì nó kết thúc khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình bị hư hỏng và không thể an toàn trong quá trình sử dụng BĐS. Tuổi thọ kinh tế của nhà liền kề, biệt thự, chung cư, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm.
Tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm. Tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là bởi đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau khi sử dụng, bên cạnh đó lại được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau do đó hàng hoá BĐS đa dạng và không bao giờ cạn. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác như Nhà nước có quy hoạch đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS ở khu vực đó. Vì thế, việc đầu tư xây dựng BĐS này sẽ làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác trong khu vực đó là hiện tượng khá phổ biến.
Tính thích ứng: Trong quá trình sử dụng BĐS có thể thay đổi công năng nhưng vẫn giữ được những nét đặc trưng và BĐS vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất – kinh doanh,. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường nên các BĐS đòi hỏi chúng ta cần có khả năng quản lý phù hợp và tương xứng. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Nhu cầu về BĐS của mỗi địa phương, mỗi vùng, mỗi khu vực rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó, yếu tố tâm lý xã hội, vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh cũng ảnh hưởng nhiều đến hình thức và nhu cầu của BĐS. Các giai đoạn thực hiện của dự án đầu tư xây dựng Dự án đầu tư xây dựng được thực hiện theo quá trình sau: Hình 1.1: Sơ đồ quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng Qúa trình đầu tư xây dựng bao gồm 3 giai đoạn: giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn thực hiện đầu tư, giai đoạn kết thúc xây dựng và đưa dự án vào khai thác sử dụng.
- Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Quy hoạch xây dựng phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Nếu chưa có trong quy hoạch xây dựng thì phải được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận. Trong đó, các dự án quan trong quốc gia theo Nghị quyết số 66/2006/QH11 của Quốc hội thì CĐT phải lập Báo cáo đầu tư trình Chính phủ xem xét trình Quốc hội thông qua chủ trương và cho phép đầu tư. Trường hợp dự án nhóm A, CĐT phải báo cáo Bộ quản lý ngành để xem xét, bổ sung quy hoạch theo thẩm quyền hoặc trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận bổ sung quy hoạch trước khi lập dự án đầu tư xây dựng nếu không có trong quy hoạch ngành được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Giai đoạn thực hiện đầu tư được thực hiện khi báo cáo đầu tư được phê duyệt dự án đầu tư. Lựa chọn đơn vị tư vấn phải lựa chọn được những chuyên gia tư vấn, thiết kế giỏi trong các tổ chức tư vấn, thiết kế giàu kinh nghiệm, có năng lực thực thi việc nghiên cứu từ giai đoạn đầu, giai đoạn thiết kế đến giai đoạn quản lý giám sát xây dựng.Khi CĐT lựa chọn đơn vị tư vấn phải có kinh nghiệm qua những dự án đã được họ thực hiện trước đó. Khi CĐT chọn đơn vị tư vấn là yêu cầu các đơn vị tư vấn cung cấp các thông tin về kinh nghiệm, tổ chức, xem xét lựa chọn rồi tiến tới đấu thầu. Theo đó, việc lựa chọn nhà 7 thầu tư vấn xây dựng dự án xây dựng được thực hiện theo Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ.
Trên cơ sở dự án được phê duyệt, nhà thầu thiết kế đã được chọn sẽ tổ chức thực hiện các công việc tiếp theo của mình. Tuỳ theo quy mô, tính chất của dự án nên việc thiết kế có thể thực hiện theo thiết kế một bước, thiết kế hai bước hay thiết kế ba bước. Thiết kế một bước là thiết kế bản vẽ thi công áp dụng đối với công trình chỉ lập báo cáo kinh tế kỹ thuật. Thiết kế hai bước là gồm thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công áp dụng đối với công trình quy định phải lập dự án đầu tư.
Thiết kế ba bước bao gồm thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công áp dụng đối với công trình quy định phải lập dự án và có quy mô là cấp đặc biệt, cấp I và công trình cấp II có kỹ thuật phức tạp do người quyết định đầu tư quyết định. CĐT tổ chức thẩm định hồ sơ TKKT-TDT và trình lên cơ quan có thẩm quyền -là người có thẩm quyền ra quyết định đầu tư phê duyệt. CĐT có thể thuê các đơn vị tư vấn có đủ điều kiện năng lực để thẩm tra dự toán thiết kế giúp cho việc phê duyệt.