chương 1 23 1V Chương 2: KHÁI QUAT VE QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIEN CUA BIEN PHÁP BẢO ĐÀM “CÓ ĐẮT” TRONG QUÁ TRÌNH PHÁT TRIEN CỦA LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM 24 2. “Cố đất” ở Việt Nam từ khởi đầu đến hết thời kỳ thuộc địa 1945) 24 2. Pháp luật thời phong kiến 24 2. Pháp luật thời pháp thuôc 37 2.
“Cố đất” ở Việt Nam trong thời kỳ từ 1945 - 1975 29 2. “Cổ đất” ở Việt Nam thời ky từ 1975 đến BLDS 2005 30 2. “Cô dat” trong quy đính của BLDS năm 1995 30 2. “Co dat” trong quy định của BLDS năm 2005 32 2.
“Có đất” ở Việt Nam trong BLDS năm hiện hành 33 2. Khái niệm cảm cô tai san 33 2. Tài sản cam cô 34 Tiểu kết chương 2 36 Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VÀ GIẢI QUYET TRANH CHAP VE BIEN PHAP BẢO DAM “CO DAT” CUA PHÁP LUAT VIET NAM HIEN NAY KIÊN NGHỊ HOÀN THIEN 38 3. Một số khó khăn vướng mắc về biện pháp cầm cố QSDĐ trong BLDS 38 3.
Thực trạng giải quyết tranh chấp về cầm cố tài sản BĐS 4I 3. Kiến nghị hoàn thiện 46 3. Kiến nghị đối với cam cô QSDĐ nói chung 47 Vụ 3. Kiến nghị đối với cam cô QSDĐ của một số loại đất nói riêng Tiểu kết chương 3 KÉT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC MỜ ĐÀU Ở mỗi quốc gia dat đai luôn được coi là nguôn tải nguyên quan trọng.
Đôi với Việt Nam, một quốc gia có nên nông nghiệp lúa nước lâu đời thì dat đai, ruộng đất là tư liệu sản xuât không thể thay thế, có giá trị đặc biệt thiết yêu trong quá trình xây dựng và phát triển dat nước. Theo sự phát triển của nên lánh tê, dat dai không những ngày càng có giá trị về sản xuât mà còn trở thành tải sản có tính chất thương mại. Những giao dich dân sự có đôi tượng là dat dai ngày càng trở nên phô biến va đa dạng, có thé kế đến như la chuyển nhượng, tăng cho, thừa kế hay làm tai sản bảo dam cho mét giao dich dan sự khác. “Cô dat” 1a một giao dịch đâm bao được người dan nước ta sử dụng từ rat lâu đời.
Đã xuất hiện những quy định đầu tiên của nước ta dưới thời phong kiên quy định về “cô dat”. Tuy nhiên hiện nay nước ta theo ché độ sở hữu toàn dân về ruộng dat nên những giao dich về dat đai hiện nay thực chất là giao dịch về QSDĐ. Việc bên “' có dat” giao đất cho người nhận “có dat” được thay thé bằng giao QSDĐtừ đó những giao dịch liên quan đến “cỗ dat” bị ảnh hưởng vì tải sản bảo dam của giao dich cầm có nảy là QSDĐ (là một loại quyên tải sản) thay vi là dat (la một loại bat động sản). Trong khi những giao dịch về "có dat” hay cam có QSDĐ vẫn được người dân giao kết thi pháp luật nước ta hiện nay không có những quy định về giao dich bão dam nay.
Da có nhiều luông ý kiến khác nhau về việc pháp luật có cho phép việc chủ thé sử dung dat có quyên cảm có QSDĐ hay không? Đã có rat nhiêu bai viết vê cảm có nói chung va cảm có quyên sử dung đất nói riêng từ khi BLDS năm 2005 đã không còn giới han về đối tượng của biện pháp bảo dam cảm có la đông sản như BLDS năm 1995. Tuy nhiên, sau khi Luật Dat đai năm 2013 được ra đời, những quy định về cam cô bat động sản hay quyên sử dung bat đông sẵn vẫn chưa được quy định từ đó càng nhiêu hơn những nghiên cửu, tranh luận liên quan đến van dé cam có QSDĐ. Những quy định đó van được 1 Luật Dat đai 2024 chuẩn bi có hiệu lực tới đây kế thừa. Do không có những quy định cụ thé về cam có QSDĐ nên có rat nhiều những quy định được đưa ra phân tích nhằm làm tăng cường quan điểm của các nghiên cứu về van dé này.
Day la những tài liệu tham khảo có gia trị trong công tác áp dụng pháp luật, thực thi pháp luật cũng như công tác phổ biến, giảng dạy pháp luật, đông thời, những nghiên cứu nảy còn chỉ ra những vướng mắc, những điểm hạn chế còn tôn tại trong nôi tại các quy định và những điểm vướng mắc, hạn chê khi áp dụng các quy định nay trong thực tế đời sông xã hội, góp phan hoàn thiện hơn các quy định của pháp luật về cam có QSDĐ. Việc xác định đúng vả đây đủ quyền của chủ thé sử dụng đất nhằm dam bảo tính pháp lý trong viéc giao kết hợp đông của ho và giải quyết những tranh chap liên quan. Trong nội dung bai viết dưới đây, người viết dua ra những nghiên cứu và “Truyên thông “cô dat” tại Việt Nam và những van dé pháp lý liên quan” dé làm dé tai nghiên cửu cho khoá luận tét nghiệp. wo CHƯƠNG1 LÝ LUẬN CHUNG VE “CÓ ĐẮT” TẠI VIỆT NAM 1.
Khái niệm, đặc điểm cố đất “Có đắt” là giao bắt động sản làm tin đề vay tiền Ì Day là một từ cỗ đề chi hành động của người vay giao đất cho người cho vay làm tài sản bảo đâm cho khoản vay. Vậy nên “cố đất” là một biện pháp bdo dam thực hiện nghia vu ddan sự Hiện nay BLDS năm 2015. Khoản 2 Điều 310 quy đinh: Trường hợp bat động sẵn là đôi tượng của cầm cô theo quy inh của luật thì việc cằm cô bat động sẵn có hiệu lực đối kháng với người tint ba ké từ thời điễm đăng ky : Day là quy định mở được áp dung nêu luật Dat dai, Luật Nhà ở, luật Báo vệ rừng có quy dinh về cằm cỗ. Tuy nhiên hiện nay các Luật trên chua quy ainh về cam cô BĐS.
Vì vay khoá luân này nghiên cửa những vẫn đà về Ij luân về cô đắt và thực tiễn cô đất hiện nay từ đó sẽ đưa ra kién nghi hoàn thiện pháp luật.11 Khải niệm về biên pháp bảo dam nghữa vụ daa sie Từ xa xưa, những quan hệ dân sự đã xuất hiện và diễn ra phô biên trong đời sông kinh tế - xã hội. Trong một quan hệ dân sự, các chủ thê tham gia có quyển và nghĩa vụ tương ứng với nhau và bên có quyên chỉ được hưởng quyên đó khi bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ của minh. Việc thực hiện nghĩa vụ trước hết dựa vào sự tự giác của bên có nghĩa vụ nhưng trên thực tế, không phải bat cứ ai khi tham gia vào quan hệ dân sự cũng có thiện chí trong việc thực hiện nghĩa vụ của minh Để bao dam quyên va lợi ích của người có quyên không bị xâm phạm thi các bên có thé thöa thuận, đặt ra các biện pháp bao đảm việc giao kết hợp đông hoặc thực hiện các nghĩa vu. Thông qua các biên pháp nảy, người có quyên có thé 1.
' Theo Viinngénngithoc, Từ điển tiếng Viết, Nxb. Da Nẵng, 2003,tr 204 3 chủ đông tiền hành các hanh vi của minh dé tác đông trực tiếp đến tai sản của phía bên kia nhằm thỏa man quyền loi của mình khi đến thời hạn ma phía bên kia không thực hiện hoặc thực hiện không đây đủ nghĩa vụ. Những biên pháp bảo dam thực hiện nghĩa vu được BLDS hiện hành quy định bao gồm: Câm cô tai sản, thé chap tai sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh và tin chấp, cảm giữ tai sản, bảo lưu quyên sở hữu 2 Bảo dam thực hiện nghĩa vụ dân sự được hiểu là sự thoả thuận của các bên trong việc lựa chọn va áp dung một hoặc một sô biện pháp nhất định nhằm bảo đâm thực hiện nghĩa vụ mà họ tham gia. Biên pháp bao dam thực hiện nghia vụ dân su là biên pháp được xác định khi các bên tiền hành giao kết hợp đồng và mang tính chat dự phòng, sẽ được ap dụng dé khẩu trừ khi nghĩa vụ không được thực hiện hoặc thực hiện không đúng, đây đủ3 Bảo đảm thực hiên nghĩa vụ dân sự có thể chia thành bao dam đối nhân va bao dam đối vật.
Bảo dam đối nhân: là việc người thứ ba đứng ra bao dam cho việc thực hiện nghĩa vu của người có nghĩa vụ trước người có quyên. Khi đến thời hạn thực hiện nghia vụ mà người có nghĩa cụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đây đủ thì người có quyên được yêu cầu người thứ ba phải thực hiện nghĩa vu ma người có nghĩa vụ chưa thực hiện hoặc chưa thực hiện đây đủ. Bảo dam đối vat: là việc người có nghĩa vụ dùng chính tai sản của minh bao dam cho việc thực hiện nghĩa vụ. Khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ ma người có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đây đủ thì người có quyển được yêu câu người có nghĩa vu xử lý tải sản bảo đâm hoặc tự minh xử lý tải sản bảo đảm nếu các bên không có thỏa thuận hoặc yêu câu cơ quan có thẩm quyền tiền hành thanh lý tai sản bảo dam dé bảo vệ quyên lợi của minh.
Tai sản ` Giáo trình Luật Dàn sự2 : * Câm co tải sẵn - ThS Nguyễn Anh Tuân bảo đâm có thé do người có nghĩa vụ hoặc người có quyên cam giữ, cũng có thé do người thứ ba cầm giữ theo su thỏa thuận của các bên. Khải niêm về “cỗ đất” BLDS 2015 không có quy định riêng về biên pháp bảo dam là “cô đất”, vay thì “cỗ đất” có thê thuộc một trong những biên pháp bdo đảm trên hay không? “Cô đất” 1a một biên pháp bảo dam nghĩa vu dân sự được áp dung trong những quan hệ dân sự của nhân dân ta từ rat lâu đời va biện pháp nay van còn ton tại đến ngày nay. “C6 dat” la việc bên có nghĩa vu sử dung tai sản của mình, ở đây là bat đông sản, dé bao dam thực hiện nghĩa vu đối với bên có quyển Bên “có dat” sé giao dat hoặc QSDĐ của minh cho bên nhận “có dat”. Biện pháp bảo dam “co đất” có thé hiểu là cam cô tai sản với tải sản dam bảo la QSDD.
Cầm cố tài sản là một biện pháp bao dam thực hiện nghĩa vu dân sự, cụ thể là biên pháp bảo dam thực hiên nghĩa vụ tra nợ của khách hang vay von. Các quan hệ cam có phải tạo cho bên cam có có khả năng khai thác những công dụng của tai sản cảm cô và trên cơ sở đó góp phan vao việc bảo dam thực hiện nghia vụ.