Tổng quan luận án

Luận án tiến sĩ luật học với đề tài "Quản lý nhà nước về giá đất" do nghiên cứu sinh Châu Hoàng Thân thực hiện tại Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, thuộc chuyên ngành Luật Hiến pháp và Luật Hành chính (mã số 9380102), dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Phan Trung Hiền và PGS.TS Phan Nhật Thanh (năm 2021).

Về tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu, tác giả xuất phát từ quy định tại Điều 51 Hiến pháp năm 2013 xác định nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, khẳng định vai trò quản lý, điều tiết của Nhà nước. Cơ sở lý luận thiết lập vai trò này dựa trên luận điểm của P. Samuelson và W. D. Nordhaus rằng thị trường và Nhà nước đều cần thiết cho nền kinh tế vận hành lành mạnh. Đất đai là tài nguyên đặc biệt, là nguồn nội lực to lớn mà giá trị kinh tế chịu ảnh hưởng then chốt bởi giá đất. Trích dẫn nghiên cứu của Hernando De Soto (2000), bất động sản chiếm khoảng 50% của cải ở các nước phát triển và gần 75% ở các nước đang phát triển. Tại Việt Nam, nguồn thu từ đất đai chiếm tỉ lệ trung bình 9,6% tổng thu ngân sách nhà nước giai đoạn 2006 - 2011 và chiếm 10,5% thu ngân sách nội địa trong 9 tháng đầu năm 2019 (theo thống kê của Danh Hồng, 2019). Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Hội nghị Trung ương 6 Khóa XI đã định hướng đổi mới chính sách giá đất theo nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Trên cơ sở đó, khoản 10 Điều 22 Luật Đất đai năm 2013 lần đầu tiên ghi nhận giá đất là một nội dung quản lý nhà nước về đất đai (khác với Luật Đất đai các năm 1987, 1993, 2003). Tuy nhiên, thực tế giá đất tăng cao bất thường (Lưu Quốc Thái, 2016), công tác quản lý chưa có hệ thống theo dõi giá thị trường (Bùi Ngọc Tuân, 2012), và giá đất nhà nước chủ yếu nghiêng về bảo vệ quyền lợi của Nhà nước hơn là hài hòa lợi ích (Nguyễn Quang Tuyến, 2013). Khoảng trống nghiên cứu được xác định là: các công trình trước đây chủ yếu tiếp cận giá đất từ góc độ kinh tế, thị trường bất động sản hoặc chỉ giải quyết quy trình kỹ thuật định giá đất; chưa có công trình nghiên cứu hệ thống, toàn diện về vai trò quản lý nhà nước đối với giá đất dưới lăng kính khoa học luật hành chính.

Mục đích nghiên cứu của luận án là đánh giá thực trạng và hoàn thiện cơ sở lý luận, pháp luật quản lý nhà nước về giá đất tại Việt Nam (về nguyên tắc, mục tiêu, nội dung, hình thức, chủ thể và phương pháp quản lý), tạo cơ sở pháp lý khai thác nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội.

Nhiệm vụ nghiên cứu của luận án gồm 3 nhiệm vụ cụ thể:

  1. Nghiên cứu đặc điểm của giá đất, làm rõ đối tượng quản lý nhà nước về giá đất, các yếu tố cấu thành và tác động của giá đất; xây dựng cơ sở lý luận về nguyên tắc, mục tiêu, nội dung, chủ thể, hình thức và phương pháp quản lý giá đất.
  2. Đánh giá thực trạng quy định và áp dụng pháp luật trong quản lý giá đất ở Việt Nam; xác định nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế trong vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất.
  3. Vận dụng lý thuyết quản lý nhà nước, quản trị đất đai hiện đại và kinh nghiệm quốc tế để đề xuất các định hướng, giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước về giá đất ở Việt Nam.

Đối tượng nghiên cứu của luận án gồm 4 nội dung:

  1. Nghiên cứu khái niệm, đặc điểm của giá đất và tầm quan trọng của sự can thiệp từ phía Nhà nước.
  2. Nghiên cứu cơ sở lý luận và quy định pháp luật về mục tiêu, nguyên tắc, nội dung, chủ thể, hình thức, phương pháp quản lý nhà nước về giá đất trong pháp luật đất đai Việt Nam.
  3. Đánh giá thực trạng quy định pháp luật và thực tiễn thi hành quản lý nhà nước về giá đất, chỉ ra hạn chế và nguyên nhân tồn tại.
  4. Xây dựng cơ sở lý thuyết, định hướng và giải pháp cụ thể hoàn thiện quản lý nhà nước về giá đất đáp ứng yêu cầu quản trị đất đai hiện đại và chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.

Phạm vi nghiên cứu:

  • Không gian: Giới hạn nghiên cứu công tác quản lý giá đất tại Việt Nam. Kinh nghiệm quốc tế được sử dụng làm cơ sở củng cố lập luận và đề xuất giải pháp, không thực hiện nghiên cứu so sánh độc lập.
  • Thời gian: Nghiên cứu pháp luật đất đai từ Luật Đất đai năm 1993 đến thời điểm nghiên cứu, trọng tâm phân tích thực trạng trong thời kỳ thi hành Luật Đất đai năm 2013.
  • Nội dung: Giới hạn nghiên cứu quản lý giá đất nhà nước trong mối tương quan với giá đất thị trường dưới góc độ khoa học luật hành chính (nguyên tắc, mục tiêu, nội dung, chủ thể, hình thức, phương pháp); không nghiên cứu chuyên sâu về kinh tế lượng đất đai, thị trường bất động sản thuần túy hay quy trình kỹ thuật thẩm định giá đất.

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Tổng quan tài liệu nghiên cứu trong luận án được cấu trúc thành hai nhóm nội dung chính:

Nhóm 1: Các nghiên cứu về đặc điểm của giá đất và các yếu tố tác động đến giá đất:

  • Tác giả Phạm Văn Võ (2012) phân tích chế độ pháp lý về sở hữu, chỉ ra giá đất thực chất là giá quyền sử dụng đất; chênh lệch trong cơ chế hai giá làm thị trường quyền sử dụng đất bị rối loạn; ở thị trường sơ cấp, giá thực tế bằng giá luật định cộng với chi phí tiêu cực phát sinh.
  • Tác giả Trần Thị Minh Châu (2013) và Nghị quyết số 05-NQ/TW (2016) phân tích thị trường đất đai phân hóa thành hai cấp: thị trường sơ cấp (Nhà nước độc quyền phân phối) và thị trường thứ cấp (giao dịch giữa người sử dụng đất), dẫn đến việc hai loại giá tách rời, tạo kẽ hở cho đầu cơ và tham nhũng.
  • Tác giả Lưu Quốc Thái (2011, 2016) tổng hợp hai luồng quan điểm về việc đất đai có phải là hàng hóa hay không; khẳng định trong điều kiện sở hữu toàn dân, đất đai được coi là hàng hóa đặc biệt lưu thông dưới hình thức thị trường quyền sử dụng đất, do đó không có sự khác biệt bản chất giữa giá đất và giá quyền sử dụng đất.
  • Các tác giả Bùi Văn Huyền và Đinh Thị Nga (2011) phân chia các nhóm yếu tố tác động đến giá đất gồm: quan hệ cung - cầu, yếu tố tự nhiên, kinh tế, chính sách nhà nước, các biến vĩ mô (GDP, tín dụng, lạm phát) và yếu tố xã hội.
  • Các tác giả Phan Trung Hiền và Châu Hoàng Thân (2017) xác định các yếu tố đặc thù tác động đến giá đất ở Việt Nam gồm: sự chi phối từ Nhà nước, mục đích sử dụng đất, điều kiện giao dịch, quy hoạch phát triển, yếu tố lịch sử, thời hạn và tập quán sử dụng đất.

Nhóm 2: Các nghiên cứu liên quan đến quản lý nhà nước về giá đất:

  • Về thực trạng và bất cập quản lý: Tác giả Nguyễn Thế Chinh (2014) chỉ ra hiện tượng quanh quẩn giữa giá thị trường và giá nhà nước; tác giả Vũ Văn Phúc (2015) nêu bất cập về giá đất chưa theo thị trường, cơ quan định giá thiếu chuyên nghiệp và phân tán; tác giả Nguyễn Quang Tuyến (2013, 2014) phân tích những bất cập trong quy định khung giá đất, bảng giá đất và việc trao thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
  • Về quyết định quản lý và định giá đất: Tác giả Cao Vũ Minh (2017) cung cấp khung lý luận về quyết định quản lý nhà nước; tác giả Nguyễn Minh Đoan và Vũ Trọng Lâm (2017) cung cấp tiêu chí đánh giá hiệu quả pháp luật; Báo cáo của Ngân hàng Thế giới (2011) chỉ ra ba hạn chế trong định giá đất bồi thường tại Việt Nam (không theo thị trường, do UBND cấp tỉnh quyết định, dịch vụ định giá chưa phát triển); tác giả Phan Trung Hiền (2013, 2018) và Hồ Minh Hà (2008) phân tích sâu về thực tiễn xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường tại Cần Thơ và cả nước; tác giả Ninh Thị Hiền và Đặng Thị Bích Liễu (2013) nghiên cứu về cơ chế xác định giá đất trong giao đất, cho thuê đất và đấu giá quyền sử dụng đất; tác giả Châu Hoàng Thân (2016, 2018, 2019) phân tích bất cập trong xác định tiền sử dụng đất, công khai thông tin giá đất bồi thường và thẩm quyền xét xử của Tòa án trong tranh chấp giá đất.
  • Về công tác cán bộ, thể chế công vụ và kiểm soát quản lý: Các công trình của Nguyễn Cửu Việt (2005), Phạm Hồng Thái và Đinh Văn Mậu (2009), Nguyễn Hữu Hải (2016), Nguyễn Minh Đoan (2014), Nguyễn Cảnh Quý (2012), Võ Phan Lê Nguyễn (2018), Nguyễn Tuấn Khanh (2015), Nguyễn Đăng Dung (2014), Giáo trình của Trường Đại học Luật Hà Nội (2019).
  • Về đổi mới quản trị và kinh nghiệm quốc tế: Tác giả Nguyễn Đình Bồng (2018) nghiên cứu mô hình quản lý giá đất tại Úc, Thụy Điển, Trung Quốc, Malaysia; tác giả Thái Thị Tuyết Dung (2012) nghiên cứu quyền tiếp cận thông tin tại Thụy Điển, Mỹ, Thái Lan, Ấn Độ; các tác giả Hoàng Việt và Hoàng Văn Cường (2008) phân tích vai trò can thiệp của Nhà nước trong các đợt sốt đất và đóng băng bất động sản.

Khoảng trống học thuật mà luận án lựa chọn giải quyết: Thay vì chỉ nhìn nhận giá đất như một đối tượng kinh tế hay xem xét đơn lẻ quyền quyết định giá đất, luận án nghiên cứu giá đất dưới tư cách là một đối tượng quản lý nhà nước có cấu trúc toàn diện (nguyên tắc, mục tiêu, nội dung, hình thức, chủ thể, phương pháp) trên nền tảng khoa học luật hành chính kết hợp với lý thuyết quản trị tốt.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết của luận án được xây dựng từ các lý thuyết kinh tế và khoa học hành chính:

  • Lý thuyết về vai trò của Nhà nước trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (kế thừa luận điểm của P. Samuelson và W. D. Nordhaus).
  • Lý thuyết địa tô và tư bản hóa địa tô của C. Mác: Giá đất là hình thức tư bản hóa địa tô; giá cả đất đai là biểu hiện bằng tiền của giá trị địa tô chia cho tỷ suất lợi nhuận. Kết hợp tư tưởng của William Petty xác định đất đai là nguồn gốc của mọi của cải.
  • Khung lý thuyết quản trị tốt (Good Governance) áp dụng vào quản lý đất đai hiện đại: Xác lập 7 yêu cầu cốt lõi gồm: (1) Công khai, minh bạch; (2) Sự tham gia của Nhân dân; (3) Trách nhiệm giải trình; (4) Cân bằng lợi ích; (5) Nền tảng thị trường; (6) Thượng tôn pháp luật; (7) Yếu tố con người và kỹ thuật.
  • Khái niệm giá đất do tác giả xây dựng: "Giá đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích tại một thời điểm xác định". Khái niệm này định nghĩa trực tiếp, làm rõ thuộc tính biến động theo thời gian và tính cá biệt của thửa đất, khắc phục tính vòng vo trong định nghĩa tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 4 Luật Đất đai năm 2003.

Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu:

  • Phương pháp luận: Vận dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin kết hợp tư tưởng Hồ Chí Minh về quản lý kinh tế.
  • Phương pháp nghiên cứu cụ thể:
    • Phương pháp lịch sử: Nghiên cứu sự phát triển của các quy định pháp luật về giá đất từ năm 1993 đến nay (sử dụng tại Chương 1, 2, 3).
    • Phương pháp tổng hợp và phân tích: Đánh giá các quan điểm lý thuyết, văn bản pháp luật và dữ liệu thực tế xuyên suốt các chương.
    • Phương pháp phân tích luật viết: Phân tích các điều khoản của Luật Đất đai, văn bản dưới luật và tiêu chí pháp lý (sử dụng trọng tâm tại Chương 2 và Chương 3).
    • Phương pháp so sánh: So sánh các công trình nghiên cứu và tham khảo kinh nghiệm quản lý giá đất của các quốc gia (Úc, Thụy Điển, Trung Quốc, Malaysia, Mỹ, Thái Lan, Ấn Độ) để xây dựng giải pháp.

Nguồn tư liệu và dữ liệu:

  • Văn bản quy phạm pháp luật: Hiến pháp 2013; Luật Đất đai các năm 1987, 1993, 2003, 2013 và các nghị định hướng dẫn; Luật Khiếu nại, Luật Tố tụng hành chính.
  • Văn kiện Đảng: Nghị quyết Hội nghị Trung ương 2 Khóa VII (1991), Nghị quyết Hội nghị Trung ương 7 Khóa IX (2003), Nghị quyết số 19-NQ/TW Khóa XI (2012), Nghị quyết số 05-NQ/TW Khóa XII (2016).
  • Báo cáo và số liệu thực tế: Báo cáo của Tổng cục Quản lý đất đai/Bộ Tài nguyên và Môi trường; Báo cáo thị trường của Bộ Xây dựng; Báo cáo khảo sát của Ngân hàng Thế giới (2011, 2014); Báo cáo hiện trạng môi trường quốc gia (2016); số liệu từ các công trình nghiên cứu đã công bố.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài và những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu

Chương 1 hệ thống hóa các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến giá đất và quản lý nhà nước về giá đất. Tác giả phân loại bức tranh học thuật thành các mảng nghiên cứu: đặc điểm giá đất trong nền kinh tế chuyển đổi; ảnh hưởng của cơ chế hai giá; thẩm quyền và phương pháp xác định giá đất cụ thể; công khai thông tin quản lý đất đai; chế độ công vụ và trách nhiệm pháp lý của cán bộ quản lý đất đai; cơ chế khiếu nại và giải quyết tranh chấp giá đất.

Chương này chỉ ra các công trình trước đây chủ yếu tập trung vào kết quả kinh tế hoặc phân tích hạn chế của từng vụ việc thu hồi, bồi thường cụ thể. Luận án xác lập sự cần thiết phải nghiên cứu quản lý giá đất từ cấu trúc lý luận của luật hành chính, thiết lập các câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu làm kim chỉ nam cho các chương tiếp theo.

Chương 2: Cơ sở lý luận và quy định pháp luật quản lý nhà nước về giá đất ở Việt Nam

Chương 2 tập trung phân tích bản chất pháp lý - kinh tế của giá đất và xây dựng khung lý luận về quản lý nhà nước đối với giá đất.

Đặc điểm của giá đất:

  1. Giá đất là giá cả của hàng hóa đặc biệt trên thị trường, chịu sự chi phối của quy luật cung - cầu nhưng chịu sự can thiệp sâu của Nhà nước.
  2. Giá đất phản ánh đặc tính riêng biệt của từng thửa đất (vị trí, địa hình, khả năng sinh lợi) và chịu ảnh hưởng của các yếu tố bên ngoài.
  3. Giá đất có xu hướng tăng theo thời gian và khó đảo ngược. Luận án trích dẫn số liệu: Giai đoạn 1993 - 2013 giá nhà đất tại Việt Nam bình quân tăng khoảng 100 lần; giai đoạn 2003 - 2013 tăng khoảng 10 - 12 lần (Lê Thanh Ngọc, 2014); trong quý I/2021 giá đất tại nhiều địa phương tăng 2 - 3 lần so với cùng kỳ năm trước, bình quân tăng 5% - 10% so với quý IV/2020 (Nguyễn Mạnh, 2021).
  4. Giá đất là cơ sở quan trọng của chiến lược phát triển kinh tế, là công cụ tính toán nghĩa vụ tài chính và phân phối nguồn lực.
  5. Giá đất thể hiện sự tương tác mạnh mẽ với chính sách điều hành kinh tế vĩ mô (tín dụng, lãi suất, cung tiền, lạm phát).

Đặc trưng của giá đất tại Việt Nam:

  • Tồn tại cơ chế hai giá: Giá đất nhà nước (do cơ quan nhà nước quyết định) và giá đất thị trường (hình thành qua các giao dịch thực tế).
  • Bị chi phối mạnh mẽ bởi vai trò quản lý của Nhà nước thông qua yếu tố pháp lý.
  • Giá đất nhà nước được áp dụng rộng rãi trong hầu hết các quan hệ quản lý, phân phối và sử dụng đất đai.
Nhóm yếu tố Các thành tố cụ thể được luận án phân tích
Yếu tố hình thành (1) Yếu tố tự nhiên (vị trí, diện tích, hình thể, địa hình); (2) Khả năng sinh lợi hiện tại và tương lai; (3) Tác động của quy luật cung - cầu.
Yếu tố ảnh hưởng (1) Chính sách điều hành kinh tế vĩ mô (tiền tệ, tín dụng, lãi suất); (2) Yếu tố thị trường (cung - cầu, điều kiện giao dịch, thông tin thị trường); (3) Yếu tố pháp lý (quy hoạch, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, thủ tục hành chính); (4) Yếu tố tâm lý - xã hội (kỳ vọng tăng giá - khảo sát Vietnam Report cho thấy 61,9% người mua đất tại Hà Nội để đầu tư, tốc độ đô thị hóa - dân số đô thị năm 2016 chiếm 35,2%); (5) Yếu tố môi trường (môi trường sống, hạ tầng, biến đổi khí hậu - dự báo đến 2030 nước biển dâng 17cm ảnh hưởng 20.000 ha đất lúa).

Chương 2 xác lập khung lý luận quản lý nhà nước về giá đất bao gồm nguyên tắc, mục tiêu, nội dung (hoạch định kế hoạch, ban hành quyết định, quyết định mức giá, lập CSDL, đào tạo cán bộ, thanh tra xử lý vi phạm), hình thức, chủ thể và phương pháp quản lý; đồng thời thiết lập 7 tiêu chí quản trị tốt để bảo đảm hiệu quả quản lý.

Chương 3: Thực trạng pháp luật về quản lý nhà nước về giá đất ở Việt Nam

Chương 3 phân tích thực trạng quy định pháp luật và thực tiễn thi hành quản lý nhà nước về giá đất tại Việt Nam theo các nội dung cấu thành:

  • Về nội dung và hình thức quản lý: Phân tích thực trạng xây dựng chiến lược, kế hoạch giá đất; việc ban hành các quyết định hành chính về giá đất; thực trạng quyết định giá đất thông qua khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể. Luận án chỉ ra khung giá đất của Chính phủ mang tính xơ cứng, bảng giá đất của cấp tỉnh thường thấp hơn nhiều so với thị trường; quy trình định giá đất cụ thể thiếu tính độc lập và minh bạch. Cơ sở dữ liệu và dự báo giá đất còn sơ khai, thiếu kết nối. Công tác đào tạo cán bộ định giá chưa chuẩn hóa; hoạt động thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tranh chấp về giá đất còn chồng chéo, hiệu quả thấp.
  • Về chủ thể và phương pháp quản lý: Bộ máy quản lý đất đai phân tán giữa các cơ quan tài nguyên môi trường và tài chính; vị thế pháp lý của các tổ chức tư vấn định giá đất độc lập chưa được bảo đảm đầy đủ. Phương pháp quản lý mang nặng tính mệnh lệnh hành chính, áp đặt, chưa vận dụng linh hoạt các công cụ kinh tế và điều tiết thị trường.
  • Đánh giá theo 7 yêu cầu quản trị tốt: Luận án chỉ ra mức độ công khai, minh bạch thông tin giá đất còn thấp; sự tham gia của người dân mang tính hình thức; trách nhiệm giải trình chưa cao; chưa bảo đảm cân bằng lợi ích giữa Nhà nước - người sử dụng đất - nhà đầu tư; chưa vận hành trên nền tảng thị trường; tính thượng tôn pháp luật bị ảnh hưởng bởi sự thiếu đồng bộ của văn bản quy phạm; năng lực cán bộ và hạ tầng kỹ thuật định giá còn hạn chế.

Chương 4: Định hướng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về giá đất ở Việt Nam

Chương 4 đề xuất hệ thống giải pháp xuất phát từ định hướng đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và chuẩn mực quản trị hiện đại:

  • Định hướng: Chuyển dịch từ phương thức quản lý hành chính truyền thống sang mô hình quản trị đất đai hiện đại; lấy nền tảng thị trường làm cơ sở điều tiết; bảo đảm nguyên tắc công khai, minh bạch, công bằng và phát triển bền vững.
  • Nhóm giải pháp hoàn thiện nội dung và hình thức quản lý: Hoàn thiện quy trình ban hành quyết định giá đất; bãi bỏ quy định về khung giá đất để trao quyền chủ động cho địa phương; đổi mới phương pháp xây dựng bảng giá đất và quy trình định giá đất cụ thể; xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu số hóa và bản đồ giá đất quốc gia; chuẩn hóa chương trình đào tạo, bồi dưỡng định giá viên; nâng cao hiệu lực thanh tra, kiểm tra và mở rộng thẩm quyền xét xử của Tòa án hành chính đối với các tranh chấp liên quan đến quyết định giá đất.
  • Nhóm giải pháp về chủ thể và phương pháp quản lý: Tái cấu trúc cơ quan quản lý giá đất theo hướng tập trung, chuyên nghiệp; bảo đảm tính độc lập thực chất của Hội đồng thẩm định giá đất và nâng cao vị thế của các tổ chức tư vấn định giá đất độc lập; chuyển trọng tâm phương pháp quản lý từ mệnh lệnh hành chính sang phương pháp kinh tế, sử dụng các công cụ thuế và điều tiết cung - cầu đất đai.
  • Giải pháp hoàn thiện các nội dung quản lý đất đai liên quan: Đồng bộ hóa công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm nâng cao hiệu quả quản lý giá đất.

Kết quả và những đóng góp mới

Những đóng góp mới về lý luận và thực tiễn do luận án tự xác định bao gồm 6 điểm cốt lõi:

  1. Tiếp cận nghiên cứu giá đất từ góc độ khoa học luật hành chính, tạo hướng đi mới phù hợp với đặc thù thể chế quản lý đất đai tại Việt Nam, nơi Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.
  2. Chứng minh sự cần thiết khách quan của vai trò quản lý nhà nước đối với giá đất; xác định rõ đối tượng quản lý trong cơ chế hai giá nhằm hướng đến mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội bền vững.
  3. Xây dựng hệ thống lý luận toàn diện về quản lý nhà nước đối với giá đất, bao gồm: nguyên tắc, mục tiêu, nội dung, hình thức, chủ thể và phương pháp quản lý, vượt ra khỏi giới hạn của việc chỉ nghiên cứu thao tác quyết định giá đất.
  4. Phân tích thực trạng quản lý nhà nước về giá đất ở cả hai phương diện: quy định pháp luật và thực tiễn thi hành, chỉ rõ các mâu thuẫn nội tại và nguyên nhân của những bất cập trong quản lý giá đất nhà nước.
  5. Ứng dụng lý thuyết quản trị tốt (Good Governance) để xây dựng hệ thống 7 yêu cầu bảo đảm hiệu quả quản lý giá đất (công khai minh bạch, sự tham gia của nhân dân, trách nhiệm giải trình, cân bằng lợi ích, nền tảng thị trường, thượng tôn pháp luật, yếu tố con người và kỹ thuật), làm thước đo đánh giá thực trạng và định hướng hoàn thiện.
  6. Đề xuất hệ thống giải pháp đồng bộ từ lý luận đến quy định pháp luật và tổ chức bộ máy, thúc đẩy việc quản lý giá đất theo nguyên tắc thị trường có sự điều tiết của Nhà nước.

Kiến nghị, giải pháp đề xuất: Hoàn thiện quy định pháp luật về bảng giá đất và giá đất cụ thể; xây dựng cơ sở dữ liệu số hóa giá đất; nâng cao tính độc lập của tổ chức định giá và hội đồng thẩm định; đổi mới cơ chế giải quyết khiếu nại, tố cáo và tăng cường vai trò phán quyết của Tòa án trong các tranh chấp hành chính về giá đất.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của luận án:

  • Phạm vi nghiên cứu tập trung vào quản lý nhà nước đối với giá đất nhà nước tại Việt Nam, chưa bao quát toàn diện các khía cạnh kinh tế lượng chuyên sâu của thị trường bất động sản thứ cấp.
  • Nghiên cứu không đi sâu vào các công thức, thuật toán kỹ thuật chi tiết của từng phương pháp thẩm định giá đất cụ thể.
  • Kinh nghiệm quốc tế chỉ được đề cập để củng cố các luận điểm và giải pháp cho Việt Nam, chưa được triển khai thành các công trình so sánh luật học chuyên biệt theo từng hệ thống pháp luật.

Hướng nghiên cứu tiếp:

  • Tiếp tục theo dõi, đánh giá thực tiễn thi hành khi các quy định mới của Luật Đất đai sửa đổi được ban hành và áp dụng trong thực tế.
  • Nghiên cứu chuyên sâu về mô hình cơ quan định giá đất độc lập và cơ chế định giá đất vùng phụ cận khi triển khai các dự án hạ tầng giao thông.
  • Nghiên cứu cơ chế tư pháp chuyên biệt (Tòa án chuyên trách hoặc thủ tục tố tụng hành chính đặc thù) trong việc giải quyết các khiếu kiện về quyết định giá đất và bồi thường thiệt hại đất đai.

Giá trị tham khảo

Luận án là tài liệu tham khảo cho các nhóm đối tượng:

  • Nghiên cứu sinh, học viên cao học, sinh viên và giảng viên thuộc các chuyên ngành Luật Hiến pháp và Luật Hành chính, Luật Kinh tế, Quản lý đất đai và Kinh tế bất động sản.
  • Cơ quan lập pháp và cơ quan tham mưu chính sách (Quốc hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính) trong quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành về tài chính đất đai và định giá đất.
  • Cán bộ thực tiễn tại các cơ quan quản lý đất đai địa phương (Ủy ban nhân dân các cấp, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính), thẩm định viên về giá và luật sư tham gia giải quyết các vụ việc hành chính liên quan đến đất đai.

Các phần nội dung đáng tham khảo:

  • Khung lý thuyết 7 yêu cầu quản trị tốt áp dụng trong quản lý giá đất (Chương 2).
  • Phân tích thực trạng về thẩm quyền quyết định giá đất và hạn chế trong giải quyết tranh chấp giá đất bồi thường (Chương 3).
  • Hệ thống giải pháp hoàn thiện cơ chế định giá đất cụ thể và cơ chế kiểm soát tư pháp của Tòa án (Chương 4).

Câu hỏi thường gặp

1. Luận án đưa ra định nghĩa giá đất như thế nào và có điểm gì khác biệt so với quy định của Luật Đất đai năm 2013? Luận án định nghĩa: "Giá đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích tại một thời điểm xác định". Khái niệm này khác với khoản 19 và 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 ở chỗ: định nghĩa trực tiếp giá đất mà không phải giải thích vòng qua thuật ngữ "giá trị quyền sử dụng đất", đồng thời bổ sung rõ yếu tố "tại một thời điểm xác định" để phản ánh tính biến động theo thời gian, thời hạn sử dụng và tính cá biệt của thửa đất.

2. Cơ chế hai giá đất ở Việt Nam được luận án phân tích gồm những loại nào và sự khác biệt giữa chúng là gì? Cơ chế hai giá đất gồm: giá đất nhà nước (hình thành do quyền quyết định của Nhà nước tại thị trường sơ cấp và khi tính bồi thường, nghĩa vụ tài chính) và giá đất thị trường (hình thành qua sự thỏa thuận trong các giao dịch tại thị trường thứ cấp). Giá đất nhà nước bị chi phối bởi ý chí quản lý và quy định pháp lý, trong khi giá đất thị trường vận hành theo quy luật cung - cầu; thực tế tồn tại khoảng cách chênh lệch lớn giữa hai loại giá này.

3. Luận án chỉ ra những nhóm yếu tố nào hình thành và ảnh hưởng đến giá đất? Luận án chia thành hai nhóm: (i) Nhóm yếu tố hình thành gồm yếu tố tự nhiên của đất đai, khả năng sinh lợi của đất đai và quy luật cung - cầu; (ii) Nhóm yếu tố ảnh hưởng gồm chính sách điều hành kinh tế vĩ mô của Nhà nước, yếu tố thị trường, yếu tố pháp lý, yếu tố tâm lý - xã hội (tâm lý đầu tư, đô thị hóa) và yếu tố môi trường (hạ tầng, môi trường sống, biến đổi khí hậu).

4. Luận án đã vận dụng lý thuyết quản trị tốt để xác lập những yêu cầu nào nhằm bảo đảm hiệu quả quản lý nhà nước về giá đất? Luận án xác lập 7 yêu cầu: (1) Công khai, minh bạch; (2) Sự tham gia của Nhân dân; (3) Trách nhiệm giải trình; (4) Cân bằng lợi ích giữa các bên; (5) Vận hành trên nền tảng thị trường; (6) Thượng tôn pháp luật; (7) Bảo đảm yếu tố con người và kỹ thuật trong quản lý.

Kết luận

Luận án "Quản lý nhà nước về giá đất" của NCS. Châu Hoàng Thân là công trình khoa học chuyên ngành Luật Hiến pháp và Luật Hành chính, giải quyết các vấn đề về giá đất tại Việt Nam từ góc độ thể chế và vai trò quản lý nhà nước. Tác giả đã làm sáng tỏ bản chất của giá đất trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, phân tích những bất cập trong cơ chế hai giá và quy trình định giá đất hiện hành. Trên cơ sở ứng dụng lý thuyết quản trị tốt, luận án đề xuất hệ thống giải pháp đồng bộ nhằm đổi mới nội dung, hình thức, chủ thể và phương pháp quản lý, góp phần nâng cao hiệu quả quản trị đất đai và phát huy nguồn lực kinh tế đất đai tại Việt Nam.