Phần mở đầu, Danh mục các công trình khoa học liên quan đến đề tài luận án đã công bố, Danh mục tài liệu tham khảo, Phần nội dung của luận án bao gồm các chương sau đây: Chƣơng 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài và những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu Chương này tác giả tổng hợp, đánh giá những công trình khoa học liên quan đến nội dung của luận án, những vấn đề cần được tiếp tục nghiên cứu của luận án. Bên cạnh đó, tác giả xác định vấn đề cần nghiên cứu, cơ sở lý thuyết, cách tiếp cận và phương pháp giải quyết vấn đề nghiên cứu. Cơ sở lý luận và quy định pháp luật quản lý nhà nƣớc về giá đất ở Việt Nam Chương này tác giả làm rõ khái niệm, đặc điểm, quy định pháp luật cơ bản của giá đất; làm rõ các yếu tố cấu thành giá đất và sự tác động của giá đất để chứng minh sự cần thiết, phù hợp của cơ chế QLNN đối với giá đất.
Phân tích làm rõ các nội dung lý luận và trình bày các quy định pháp luật hiện hành là nền tảng QLNN về giá đất ở Việt Nam. luan an 8 Chƣơng 3. Thực trạng pháp luật về quản lý nhà nƣớc về giá đất ở Việt Nam Trên nền tảng cơ sở lý luận, Chương này tác giả đánh giá thực trạng QLNN về giá đất ở Việt Nam gồm thực trạng quy định pháp luật và quá trình tổ chức thực hiện các quy định về giá đất. Tác giả đánh giá thực trạng dựa trên những kết quả nghiên cứu lý luận, chỉ ra những bất cập, tồn tại quy định và thực tiễn quản lý giá đất ở nước ta hiện nay.
Định hƣớng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nƣớc về giá đất ở Việt Nam Trên cơ sở thực trạng quản lý giá đất ở Việt Nam, với những hạn chế của quy định và bất cập từ thực tiễn áp dụng pháp luật trong QLNN về giá đất, tác giả vận dụng những kết quả nghiên cứu lý luận và kinh nghiệm một số quốc gia đề xuất những giải pháp trong quản lý giá đất ở nước ta. Các giải pháp từ lý luận đến quy định pháp luật về nguyên tắc, mục tiêu quản lý, nội dung và hình thức, phương pháp QLNN về giá đất nhằm hoàn thiện cơ chế quản lý giá đất khoa học, hiện đại và hiệu quả. luan an 9 CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU 1.
Tổng quan tình hình nghiên cứu Đề tài “Quản lý nhà nước về giá đất” với định hướng nghiên cứu đánh giá và phạm vi nghiên cứu ở Việt Nam nên tổng quan các nghiên cứu trong nước và nước ngoài được sắp xếp theo hai nhóm vấn đề: một là, nghiên cứu về đặc điểm, các yếu tố hình thành và tác động đến giá đất; hai là, nghiên cứu liên quan đến QLNN về giá đất. Tình hình nghiên cứu trong nước 1. Nghiên cứu về đặc điểm của giá đất và các yếu tố tác động đến giá đất Đặc điểm, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong khoa học pháp lý Việt Nam được nghiên cứu từ nhiều góc độ tiếp cận khác nhau. Dưới tác động của sở hữu đất đai đến giá đất và quản lý giá đất ở Việt Nam, tác giả Phạm Văn Võ9 cho rằng: giá đất chính là giá quyền sử dụng đất, nhưng vì quyền sử dụng đất đã được đồng hóa với đất đai nên giá của quyền sử dụng đất được gọi là giá đất.
Những chênh lệch quá lớn trong cơ chế hai giá đã làm thị trường quyền sử dụng đất bị rối loạn, sự công bằng trong sử dụng đất bị ảnh hưởng xấu. Đánh giá về vấn đề này, trong tác phẩm Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam, tác giả Trần Thị Minh Châu cho rằng thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam khá méo mó, hình thành thị trường hai cấp: thị trường sơ cấp (Nhà nước độc quyền phân phối đất đai) và thị trường thứ cấp (giao dịch của người sử dụng đất).10 Vì vậy có thể thấy, giá đất ở thị trường sơ cấp chịu sự tác động chủ yếu bởi ý chí của chủ thể được trao quyền quyết định, trong khi đó giá đất ở thị trường thứ cấp phản ánh quy luật thị trường và ảnh hưởng trực tiếp của giá đất từ thị trường sơ cấp. Hai loại giá trên có quan hệ chặt chẽ với nhau nhưng luôn thoát ly nhau theo chiều hướng phức tạp ảnh hưởng đến đầu cơ, tham nhũng. Đặc trưng này cho thấy, giá đất ở Việt Nam chịu ảnh hưởng lớn từ quyền quyết định của Nhà nước.
Nội dung lý luận về giá đất hay giá quyền sử dụng đất đã được tác giả Lưu Quốc Thái11 phân tích và đưa ra kết luận cho câu hỏi: Giá đất và giá quyền sử dụng đất có sự khác biệt thế nào? Quan điểm thứ nhất cho rằng đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân nên chỉ có giao dịch về quyền sử dụng đất; vì vậy, Việt Nam chỉ có thị trường bất động sản trong đó có thị trường quyền sử dụng đất.12 Quan điểm thứ hai cho rằng đất đai vẫn là hàng hóa, cho dù là hàng hóa đặc biệt và thị trường đất đai vẫn tồn tại và 9 Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai, NXB Lao động, Tp. Hồ Chí Minh; 10 Nghị quyết số 05-NQ/TW ngày 01/11/2016 Hội nghị lần thứ tư Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XII; Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai, NXB Lao động, tr.130, 131; Lưu Quốc Thái (2016), sđd (4), tr.53, 54 đều thống nhất phân chia thị trường đất đai ở Việt Nam gồm: thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. 12 Vũ Văn Phúc - Trần Thị Minh Châu (2003), “Quan điểm của Đảng và Nhà nước Việt Nam về phát triển thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”, Tạp chí Địa chính, (4), tr. luan an 10 hoạt động bình thường trong điều kiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, bởi đất đai vẫn quy ra tiền và trao đổi trên thị trường.13 Qua hai nhóm quan điểm, tác giả cho rằng đất đai ở Việt Nam trong điều kiện hiện nay có thể được coi là hàng hóa và “thị trường đất đai” vẫn tồn tại với hình thức thị trường quyền sử dụng đất nên không có sự phân biệt giữa giá đất và giá quyền sử dụng đất.
Tiếp cận từ thị trường bất động sản, tác giả Bùi Văn Huyền và Đinh Thị Nga xác định các yếu tố hình thành và tác động đến giá đất gồm: quan hệ cung cầu trên thị trường, các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp (yếu tố tự nhiên, các yếu tố kinh tế, chính sách của Nhà nước), các yếu tố kinh tế vĩ mô (tăng trưởng GDP, tín dụng, lạm phát, thị trường lao động…), yếu tố xã hội (tốc độ tăng dân số, chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí…).14 Qua nghiên cứu về định giá đất ở Việt Nam, các tác giả Phan Trung Hiền và Châu Hoàng Thân đã chỉ ra những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở nước ta như: sự chi phối, quyết định từ Nhà nước, mục đích sử dụng đất, điều kiện thực hiện các giao dịch đất đai, định hướng phát triển kinh tế - xã hội nơi có đất, sự phát triển của thị trường, yếu tố lịch sử và tính hợp pháp của đất, thời hạn sử dụng đất và tập quán sử dụng đất.15 Trong khoa học pháp lý nước ta, giá đất chính là giá quyền sử dụng đất, được pháp luật thừa nhận và chịu tác động bởi nhiều yếu tố, trong đó đặc trưng là sự ảnh hưởng rất lớn của Nhà nước đến quá trình hình thành giá đất. Qua phân tích đặc điểm và các yếu tố tác động đến giá đất ở Việt Nam cho thấy đặc thù vai trò quản lý của Nhà nước chưa được các công trình khai thác trong nghiên cứu về giá đất. Thực trạng trên thể hiện tính mới trong tiếp cận nghiên cứu của luận án thông qua vai trò của Nhà nước để khắc phục những bất cập về giá đất; phát huy đặc thù sở hữu toàn dân về đất đai trong bối cảnh phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Nghiên cứu liên quan đến quản lý nhà nước về giá đất ở Việt Nam Trong nội dung này tác giả đánh giá tổng quan về hai vấn đề: một là, những nghiên cứu về thực trạng quản lý giá đất ở Việt Nam; hai là, nghiên cứu về vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất ở Việt Nam.10-12; Nguyễn Xuân Trọng (2001), “Tìm hiểu một số vấn đề pháp lý và thực tế của các giao dịch liên quan đến đất đai ở Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, (4), tr.47-56; Nguyễn Quang Tuyến (2003), “Một số suy nghĩ về thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, (2), tr.
14 Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011), Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam”, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr. 15 Châu Hoàng Thân, Phan Trung Hiền (2017), “Hoàn thiện các quy định về định giá đất ở Việt Nam hiện nay”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, 3 (347). luan an 11 công trình nghiên cứu. Điển hình, những đánh giá của tác giả Phạm Văn Võ đã nêu lên những bất cập tồn tại từ vai trò độc quyền quyết định giá đất của Nhà nước, việc quyết định giá đất nhà nước thấp với lý do giảm bớt chi phí đầu tư nhằm điều tiết thị trường đã không đem lại hiệu quả mong muốn.
Căn cứ vào chi phí thực tế mà người sử dụng đất bỏ ra thì giá đất ở thị trường sơ cấp của Việt Nam được chia thành hai loại là giá luật định và giá trên thực tế. Giá trên thực tế bằng giá luật định cộng chi phí tiêu cực phát sinh.16 Đánh giá về cơ chế hai giá đất ở Việt Nam, tác giả Nguyễn Thế Chinh cho 17 rằng: việc tồn tại hai giá đất trong thị trường bất động sản là tất yếu khách quan. Tuy nhiên, do sự chênh lệch quá lớn giữa hai giá và việc áp dụng rộng khắp giá đất nhà nước đã tạo nên những bất đồng, hệ lụy trong quản lý, sử dụng đất đai.