CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. CƠ SỞ LÍ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Giá đất Cơ sở khoa học về giá đất Cơ sở khoa học hình thành nên giá đất theo quan điểm của Mác thì giá đất chính là “địa tô tư bản hoá”.
Khái niệm địa tô: “địa tô chính là phần giá trị thặng dư ngoài lợi nhuận bình quân của tư bản kinh doanh nông nghiệp mà nhà đầu tư trả cho giai cấp địa chủ về quyền sở hữu đất đai để có được quyền sử dụng đất trong một thời gian nhất định” [10]. Căn cứ vào nguyên nhân và điều kiện sinh ra địa tô mà Mác chia địa tô thành các loại như sau: Địa tô chênh lệch (địa tô cấp sai): - “Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch thu được từ mảnh đất tốt hơn (tốt hơn về vị trí, độ phì nhiêu…) đem cho thuê mà chủ sở hữu có được, hay nó còn là sự chênh lệch giữa giá trị sản xuất xã hội của nông sản được làm ra trên đất loại xấu và giá trị cá biệt của nông sản làm ra trên đất loại trung bình và tốt” [33]. Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất chung – Giá cả sản xuất cá biệt Địa tô tuyệt đối: - “Địa tô tuyệt đối là phần địa tô mà người sử dụng đất phải nộp cho chủ sở hữu, đó là khoản chênh lệch giữa giá cả thị trường và chi phí sản xuất của nông sản trên đất, là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung” [33]. - Giá đất không tham gia trực tiếp vào giá cả sản xuất mà chỉ được cấu thành trong chi phí sản xuất cá biệt của chủ đầu tư.
Căn cứ vào phạm trù địa tô và lãi suất ngân hàng có thể đưa ra công thức xác định giá đất về mặt lí thuyết như sau: Địa tô Giá cả đất đai = Tỷ suất lợi tức hiện hành Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 Địa tô lũng đoạn (độc quyền): Loại địa tô này thường gắn với các loại đất xây dựng, đất hầm mỏ, đất có vị trí thuận lợi, quý hiếm chính những yếu tố này dẫn đến sự độc quyền trong chiếm hữu và dẫn đến sự độc quyền về giá cả. Khái niệm giá đất Giá đất - giá trị đất đai là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, tại một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hóa, đất đai không có khấu hao, nó vô hạn về thời gian sử dụng, nếu con người biết sử dụng đất hợp lí, sáng tạo thì hiệu quả sử dụng nó không ngừng được tăng lên.
“Giá QSDĐ là số tiền tính trên một đơn vị diện tích do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ” [22]. Đặc điểm và vai trò của giá đất Giá đất với những đặc điểm đặc biệt nên có vai trò và ý nghĩa rất quan trọng đối với việc quản lí của Nhà nước đối với đất đai và việc sử dụng đất ngày càng có hiệu quả và hợp lí hơn. - Giá đất là thước đo kinh tế của đất: trong quá trình sử dụng đất thì đất đai được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên khả năng sinh lợi của đất cũng khác nhau, tùy thuộc vào việc đất đó được sử dụng vào mục đích gì. Để đánh giá được khả năng sinh lợi của đất thì yếu tố đầu tiên cần phải xem xét đó chính là giá đất.
- Giá đất là trung tâm của mọi hoạt động kinh tế đất: đất đai có vai trò rất quan trọng đối với đời sống kinh tế xã hội, QSDĐ cũng trở thành một loại hàng hóa đặc biệt tham gia vào thị trường - thị trường QSDĐ (hay thị trường BĐS), tại đây diễn ra mọi hoạt động kinh tế của đất và trung tâm của mọi hoạt động này chính là giá đất. Sự khác nhau giữa giá đất và các giá các loại tài sản thông thường Giá đất khác với giá các loại tài sản thông thường - hàng hóa khác. Sự khác nhau có tính bản chất này được thể hiện ở những điểm sau: Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 - Không thể tính đúng, tính đủ, tính hết được giá trị vốn có của đất. - Giá đất chứa đựng những yếu tố địa phương, vùng - cục bộ và bị tác động bởi yếu tố cung - cầu về đất; chứa đựng những yếu tố xã hội, đặc biệt là trong lĩnh vực tạo ra nhu yếu phẩm để duy trì cuộc sống con người cũng như góp phần tạo ra môi trường sinh thái.
Xét về tổng quan thì giá đất có xu hướng tăng theo thời gian. - Giá đất không những chịu sự tác động bởi yếu tố cung cầu, yếu tố kinh tế, yếu tố pháp lí, trình độ khai thác sử dụng đất mà còn bị tác động bởi yếu tố tâm lí, xã hội. Đặc trưng của giá đất ở nước ta Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng QSDĐ, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
Cho nên hàm ý về giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có QSDĐ trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai, do thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung đều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu. Có thể nhận thấy thị trường đất đai hiện nay tồn tại hai hệ thống giá đất chính: - Hệ thống giá thứ nhất là hệ thống giá đất do Nhà nước quy định để quản lí quỹ đất quốc gia, điều chỉnh mối quan hệ pháp lí, mối quan hệ kinh tế về đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Hệ thống giá đất này có đặc trưng là cố định trong 05 năm. “Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất” [8].
- Hệ thống giá thứ hai được hình thành trên thị trường trong mối quan hệ kinh tế (mua - bán, trao đổi, chuyển nhượng.) về đất đai giữa những người có QSDĐ và những người có nhu cầu sử dụng đất, hệ thống giá này giá này phụ thuộc vào quan hệ cung - cầu về đất, quỹ đất, chính sách quản lí đất đai của Nhà nước. trên thị trường. Tại Việt Nam giá đất là giá của QSDĐ và có sự quản lí chặt chẽ của Nhà nước, giá đất được xác định phải đảm báo một số nguyên tắc: Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 7 “- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; - Theo thời hạn sử dụng đất” [23]. Những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất “Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việc phân tích các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng” [28].
Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm rất nhiều các yếu tố khác nhau và có thể phân loại chúng thành những nhóm yếu tố khác nhau, cụ thể: - Nhóm yếu tố thông thường: là những yếu tố ảnh hưởng chung, có tính phổ biến, cộng đồng ảnh hưởng đến giá cả đất đai trong điều kiện kinh tế xã hội thông thường, khi định giá lấy đó làm cơ sở để định giá cụ thể cho các loại đất đai. Yếu tố thông thường bao gồm: yếu tố hành chính, nhân khẩu, quốc tế xã hội, kinh tế. - Yếu tố khu vực: chỉ điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội nơi có đất và tạo sự liên kết giữa chúng tạo ảnh hưởng tới giá đất. Bao gồm các yếu tố sau đây: cơ sở hạ tầng thửa đất, yếu tố môi trường bao gồm: môi trường tự nhiên và môi trường nhân văn, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như địa chất, địa hình, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm, tiếng ồn, độ bụi… - Yếu tố cá biệt của thửa đất: “nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất.
Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất” [28], bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình thể, vị trí thửa đất, loại đất… 1. Định giá đất Khái niệm và mục đích của định giá đất Với vai trò to lớn của giá đất trong việc quản lí và sử dụng đất, ta có thể thấy một công tác cơ bản cơ bản không thể thiếu chính là định giá đất. Đây là công việc hết sức quan trọng để có thể tiếp cận được giá đất và phục vụ trong nhiều lĩnh vực có liên quan đến giá đất. “Định giá đất là một môn khoa học mang tính nghệ thuật nhằm ước tính giá trị của quyền /đất bằng hình thái tiền tệ dựa trên quan hệ về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và khả năng sinh lợi của đất trong một thời điểm xác định với mục đích sử dụng xác định” [10].
Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 8 Mục đích của định giá đất: - Định giá đất là công việc quan trọng phục rất nhiều trong các lĩnh vực khác nhau có liên quan đến giá đất.