Luận Văn: Nghiên Cứu Công Tác Định Giá Đất Nông Nghiệp Tại Thành Phố Thái Nguyên Giai Đoạn 2011-2015

Luận văn nghiên cứu công tác định giá đất nông nghiệp tại Thái Nguyên giai đoạn 2011-2015, phân tích thực trạng và đề xuất giải pháp hiệu quả.

• Tác giả: Hoàng Thanh Trà
• Người hướng dẫn: PGS. Đỗ Thị Lan
• Trường học: Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Nghiên cứu công tác định giá đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011-2015
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2017
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
• 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
• 1.1.1. Cơ sở lý luận
• 1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
• 1.2.1. Cơ sở lý luận về giá trị giá cả
• 2. CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3. CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Giới thiệu về nghiên cứu định giá đất nông nghiệp

Nghiên cứu định giá đất nông nghiệp tại Thái Nguyên giai đoạn 2011-2015 là một vấn đề quan trọng trong bối cảnh phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh. Đất nông nghiệp không chỉ là nguồn tài nguyên quý giá mà còn là yếu tố quyết định đến sự phát triển bền vững của ngành nông nghiệp. Việc định giá đất nông nghiệp giúp nhà nước quản lý hiệu quả tài sản này, đồng thời tạo ra nguồn thu cho ngân sách. Đặc biệt, trong giai đoạn đô thị hóa mạnh mẽ, giá trị của đất nông nghiệp ngày càng bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, từ nhu cầu sử dụng đến chính sách quản lý của nhà nước. Theo nghiên cứu, giá đất nông nghiệp tại Thái Nguyên đã có sự biến động lớn trong giai đoạn này, điều này đòi hỏi cần có một bảng giá đất phù hợp với thực tế thị trường.

1.1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, đặc biệt là đất nông nghiệp. Sự gia tăng dân số và nhu cầu lương thực thực phẩm đã dẫn đến việc khai thác đất đai ngày càng triệt để. Đặc biệt, đất nông nghiệp Thái Nguyên đang đứng trước nguy cơ suy giảm về diện tích và chất lượng do quá trình đô thị hóa. Việc nghiên cứu định giá đất nông nghiệp không chỉ giúp quản lý tài sản quý giá mà còn tạo điều kiện cho việc thực hiện các chính sách đền bù, giải tỏa, tái định cư một cách hợp lý. Do đó, nghiên cứu này có ý nghĩa thiết thực trong việc bảo vệ và phát triển đất nông nghiệp tại Thái Nguyên.

II. Phân tích thực trạng định giá đất nông nghiệp

Thực trạng định giá đất nông nghiệp tại Thái Nguyên giai đoạn 2011-2015 cho thấy nhiều vấn đề cần được giải quyết. Theo số liệu thu thập, giá đất nông nghiệp không đồng nhất giữa các khu vực, dẫn đến sự chênh lệch lớn trong việc thực hiện chính sách đền bù. Việc đánh giá đất nông nghiệp cần dựa trên nhiều yếu tố như vị trí, điều kiện tự nhiên, và nhu cầu thị trường. Một số phương pháp định giá đã được áp dụng, nhưng vẫn còn nhiều bất cập. Cần có một hệ thống quản lý đất nông nghiệp hiệu quả hơn để đảm bảo tính công bằng và hợp lý trong việc xác định giá trị đất.

2.1. Các phương pháp định giá đất

Trong nghiên cứu, các phương pháp định giá đất được áp dụng bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí. Mỗi phương pháp có ưu điểm và nhược điểm riêng. Phương pháp so sánh thường được sử dụng để xác định giá trị thị trường của đất nông nghiệp dựa trên các giao dịch tương tự. Tuy nhiên, việc thiếu thông tin về giao dịch thực tế đã làm giảm tính chính xác của phương pháp này. Phương pháp thu nhập lại phụ thuộc vào khả năng sinh lời của đất, nhưng không phản ánh đầy đủ giá trị thực tế. Do đó, cần có sự kết hợp giữa các phương pháp để đạt được kết quả chính xác hơn.

III. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất nông nghiệp

Để nâng cao hiệu quả công tác định giá đất nông nghiệp tại Thái Nguyên, cần thực hiện một số giải pháp cụ thể. Đầu tiên, cần cải thiện hệ thống thông tin về giá đất, đảm bảo tính minh bạch và dễ tiếp cận cho các bên liên quan. Thứ hai, cần tăng cường đào tạo và nâng cao năng lực cho cán bộ làm công tác quản lý đất nông nghiệp. Cuối cùng, cần có sự tham gia của cộng đồng trong quá trình đánh giá đất nông nghiệp, từ đó tạo ra sự đồng thuận và công bằng trong việc xác định giá trị đất.

3.1. Cải thiện hệ thống thông tin giá đất

Hệ thống thông tin giá đất cần được xây dựng và cập nhật thường xuyên để phản ánh đúng thực tế thị trường. Việc này không chỉ giúp các nhà đầu tư, doanh nghiệp có thông tin chính xác mà còn hỗ trợ chính quyền trong việc quản lý và điều chỉnh giá đất. Cần có các cơ chế khuyến khích người dân tham gia cung cấp thông tin về giá đất, từ đó tạo ra một cơ sở dữ liệu phong phú và đa dạng. Điều này sẽ góp phần nâng cao tính chính xác trong công tác định giá đất nông nghiệp.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong giai đoạn 2011-2015, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên, chứng kiến sự biến động đáng kể trong công tác định giá đất nông nghiệp, một lĩnh vực có vai trò quan trọng trong quản lý tài nguyên đất và phát triển kinh tế - xã hội địa phương. Với tổng diện tích đất đai khoảng 17.070 ha và dân số gần 300.000 người, thành phố là trung tâm kinh tế, chính trị và văn hóa của vùng Việt Bắc, đồng thời chịu áp lực lớn từ quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa. Đất nông nghiệp tại đây bao gồm các loại đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm, đất rừng sản xuất và đất nuôi trồng thủy sản, đóng vai trò thiết yếu trong sản xuất nông nghiệp và đảm bảo an ninh lương thực.

Tuy nhiên, sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường đã gây ra nhiều khó khăn trong công tác bồi thường, giải tỏa và tái định cư, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân và hiệu quả quản lý đất đai. Mục tiêu nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng công tác định giá đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2011-2015, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, đồng thời đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này. Nghiên cứu được thực hiện trong 12 tháng từ tháng 11/2016 đến tháng 10/2017, tập trung tại 5 phường, xã có diện tích đất nông nghiệp lớn, bao gồm Tân Cương, Phúc Xuân, Thịnh Đán, Phan Đình Phùng và Túc Duyên.

Kết quả nghiên cứu không chỉ góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn về định giá đất nông nghiệp mà còn hỗ trợ địa phương trong việc xây dựng chính sách quản lý đất đai phù hợp, góp phần ổn định kinh tế - xã hội và phát triển bền vững.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng các lý thuyết kinh tế chính trị cổ điển về giá trị và địa tô của các nhà kinh tế như William Petty, Adam Smith, David Ricardo và C.Mác để làm rõ bản chất giá trị đất đai. Theo đó, giá trị đất nông nghiệp được xác định dựa trên lao động xã hội kết tinh trong sản phẩm đất đai, đồng thời chịu ảnh hưởng của địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối. Lý thuyết địa tô giúp giải thích sự hình thành giá đất dựa trên lợi nhuận thu được từ việc sử dụng đất, trong đó địa tô chênh lệch phản ánh sự khác biệt về độ phì nhiêu và vị trí đất, còn địa tô tuyệt đối liên quan đến quy luật giá trị thị trường.

Ngoài ra, nghiên cứu áp dụng các nguyên tắc định giá đất cơ bản như nguyên tắc thay thế, nguyên tắc thu nhập, nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất, nguyên tắc cạnh tranh và nguyên tắc biến động để đảm bảo tính khoa học và thực tiễn trong việc xác định giá đất. Các phương pháp định giá đất được sử dụng bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, phù hợp với đặc điểm và mục đích sử dụng đất nông nghiệp tại địa phương.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng kết hợp số liệu thứ cấp và sơ cấp. Số liệu thứ cấp được thu thập từ các cơ quan quản lý như Phòng Tài nguyên - Môi trường, phòng Thống kê tỉnh Thái Nguyên, các văn bản pháp luật và báo cáo liên quan đến giá đất nông nghiệp giai đoạn 2011-2015. Số liệu sơ cấp được thu thập thông qua điều tra thực tế với 170 phiếu điều tra tại 5 phường, xã trọng điểm về đất nông nghiệp.

Phương pháp chọn mẫu là chọn ngẫu nhiên các hộ có đất nông nghiệp trong danh sách địa phương nhằm đảm bảo tính đại diện. Phương pháp phân tích số liệu chủ yếu là thống kê mô tả, tổng hợp và phân tích so sánh, được thực hiện trên phần mềm Microsoft Excel. Thời gian nghiên cứu kéo dài 12 tháng, từ tháng 11/2016 đến tháng 10/2017, tập trung khảo sát thực trạng, phân tích các yếu tố ảnh hưởng và đánh giá hiệu quả công tác định giá đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Thực trạng định giá đất nông nghiệp: Giá đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2011-2015 có sự biến động rõ rệt. Ví dụ, giá đất trồng cây hàng năm dao động từ 17.000 đến 90.000 đồng/m2 tùy theo vùng trung du, trong khi đất trồng cây lâu năm có mức giá từ 20.000 đến 130.000 đồng/m2. Giá đất rừng sản xuất và đất nuôi trồng thủy sản cũng có sự chênh lệch lớn giữa các khu vực, với mức giá tối đa lần lượt là 45.000 đồng/m2 và 85.000 đồng/m2.

2. Chênh lệch giữa giá đất quy định và giá thị trường: Qua điều tra thực tế, giá đất nông nghiệp tại một số phường, xã như Tân Cương, Phúc Xuân, Thịnh Đán thường cao hơn giá đất do UBND tỉnh quy định từ 20% đến 40%, gây khó khăn trong công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng.

3. Ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất: Vị trí địa lý, độ phì nhiêu của đất, điều kiện hạ tầng kỹ thuật và kinh tế - xã hội là những yếu tố quyết định đến giá đất nông nghiệp. Ví dụ, các phường gần trung tâm thành phố như Hoàng Văn Thụ, Trưng Vương có giá đất cao hơn hẳn so với các xã vùng sâu vùng xa như Phúc Xuân, Tân Cương.

4. Khó khăn trong công tác định giá: Việc áp dụng các phương pháp định giá còn gặp nhiều hạn chế do thiếu số liệu thị trường đầy đủ, sự biến động nhanh của giá đất và sự không đồng nhất trong việc phân vùng, phân hạng đất. Điều này dẫn đến việc giá đất quy định chưa phản ánh đúng giá trị thực tế, ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý và phát triển đất đai.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của sự chênh lệch giá đất là do khung giá đất do Nhà nước ban hành chưa kịp thời điều chỉnh theo biến động của thị trường, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và phát triển công nghiệp tại thành phố Thái Nguyên. So sánh với các nghiên cứu tại các tỉnh khác cho thấy hiện tượng này là phổ biến, phản ánh sự khó khăn chung trong việc cân bằng giữa quản lý nhà nước và thị trường tự do.

Việc áp dụng các phương pháp định giá như phương pháp thu nhập và phương pháp so sánh trực tiếp đã giúp xác định giá đất sát với thực tế hơn, tuy nhiên vẫn cần cải tiến về kỹ thuật và cập nhật số liệu thường xuyên. Biểu đồ so sánh giá đất giữa các phường, xã và bảng số liệu phân tích chi tiết về giá đất theo từng loại đất nông nghiệp sẽ minh họa rõ nét sự khác biệt và xu hướng biến động giá.

Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc hoàn thiện chính sách định giá đất, giúp địa phương có cơ sở khoa học để điều chỉnh bảng giá đất, từ đó nâng cao hiệu quả quản lý, đảm bảo quyền lợi người dân và thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Cập nhật và điều chỉnh bảng giá đất định kỳ: Đề nghị UBND tỉnh Thái Nguyên và các cơ quan liên quan rà soát, cập nhật bảng giá đất nông nghiệp định kỳ 3-5 năm nhằm phản ánh sát giá thị trường, giảm thiểu chênh lệch giá. Thời gian thực hiện trong vòng 1 năm, chủ thể thực hiện là Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các phòng ban liên quan.

2. Xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường đất đai minh bạch: Thiết lập cơ sở dữ liệu về giao dịch đất đai, giá cả thị trường và các yếu tố ảnh hưởng để phục vụ công tác định giá và quản lý đất đai hiệu quả. Thời gian triển khai trong 2 năm, do Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với các địa phương.

3. Đào tạo nâng cao năng lực cho cán bộ định giá đất: Tổ chức các khóa đào tạo chuyên sâu về phương pháp định giá đất, kỹ năng thu thập và xử lý số liệu nhằm nâng cao chất lượng công tác định giá. Thời gian thực hiện hàng năm, do Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và các cơ quan quản lý phối hợp tổ chức.

4. Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai: Nâng cao nhận thức của người dân và các bên liên quan về quy trình, nguyên tắc định giá đất, quyền lợi và nghĩa vụ trong giao dịch đất đai để giảm thiểu tranh chấp và khiếu kiện. Thời gian thực hiện liên tục, do UBND các phường, xã phối hợp với các tổ chức chính trị - xã hội thực hiện.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai: Giúp các sở, phòng ban liên quan có cơ sở khoa học để xây dựng chính sách, điều chỉnh bảng giá đất và quản lý hiệu quả tài nguyên đất nông nghiệp.

2. Các nhà nghiên cứu và học viên ngành Quản lý đất đai, Kinh tế nông nghiệp: Cung cấp tài liệu tham khảo về lý thuyết, phương pháp và thực tiễn định giá đất nông nghiệp tại Việt Nam, đặc biệt là khu vực trung du miền núi.

3. Nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản: Hỗ trợ hiểu rõ hơn về cơ chế định giá đất, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp, từ đó đưa ra quyết định đầu tư chính xác và hiệu quả.

4. Người dân và hộ nông dân có đất nông nghiệp: Nâng cao nhận thức về quyền lợi, nghĩa vụ trong giao dịch đất đai, hiểu rõ quy trình định giá đất để bảo vệ quyền lợi khi tham gia các hoạt động liên quan đến đất đai.

Câu hỏi thường gặp

1. Công tác định giá đất nông nghiệp có vai trò gì trong quản lý đất đai?
   Định giá đất nông nghiệp giúp xác định giá trị quyền sử dụng đất, làm cơ sở cho việc bồi thường, thu thuế và quản lý tài nguyên đất hiệu quả. Ví dụ, giá đất hợp lý giúp giảm thiểu tranh chấp khi thu hồi đất.

2. Những yếu tố nào ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất nông nghiệp tại Thái Nguyên?
   Vị trí địa lý, độ phì nhiêu của đất, điều kiện hạ tầng kỹ thuật và kinh tế - xã hội là các yếu tố chính. Ví dụ, đất gần trung tâm thành phố có giá cao hơn đất vùng sâu vùng xa.

3. Phương pháp định giá đất nào được sử dụng phổ biến nhất?
   Phương pháp thu nhập và phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng phổ biến do tính thực tiễn và khả năng phản ánh sát giá thị trường.

4. Tại sao giá đất do Nhà nước quy định thường thấp hơn giá thị trường?
   Do khung giá đất được xây dựng theo chu kỳ 5 năm và chưa kịp cập nhật biến động thị trường, đồng thời nhằm kiểm soát giá đất và ổn định kinh tế xã hội.

5. Làm thế nào để nâng cao hiệu quả công tác định giá đất nông nghiệp?
   Cần cập nhật bảng giá đất thường xuyên, xây dựng hệ thống dữ liệu minh bạch, đào tạo cán bộ chuyên môn và tăng cường tuyên truyền pháp luật đất đai.

Kết luận

• Đất nông nghiệp tại thành phố Thái Nguyên có giá trị biến động rõ rệt trong giai đoạn 2011-2015, chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố tự nhiên và kinh tế - xã hội.
• Sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá thị trường gây khó khăn trong công tác quản lý và bồi thường đất đai.
• Các phương pháp định giá đất như thu nhập, so sánh trực tiếp được áp dụng nhưng cần cải tiến và cập nhật số liệu thường xuyên.
• Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất, bao gồm cập nhật bảng giá, xây dựng dữ liệu thị trường, đào tạo cán bộ và tuyên truyền pháp luật.
• Nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn quan trọng cho các cơ quan quản lý, nhà nghiên cứu, nhà đầu tư và người dân trong việc quản lý và sử dụng đất nông nghiệp bền vững.

Các cơ quan chức năng cần triển khai ngay các giải pháp đề xuất để cải thiện công tác định giá đất, đồng thời tiếp tục nghiên cứu mở rộng phạm vi và cập nhật dữ liệu để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học của đề tài 1. Cơ sở lý luận Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” (Bộ giáo dục và đào tạo, 2014) [2].

Đất đai có các đặc trưng: - Tính cố định về vị trí địa lý: Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất. Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì. của đất đai có thể biến đổi, nhưng đất đai được hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó là cố định, không thể di dời. Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng đất tại chỗ.

Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng. - Tính không tăng: Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến. Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con người. Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn không có nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trường là cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó được quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai.

c 5 - Tính lâu bền: Đất đai có thể sử dụng vĩnh cửu. Nếu sử dụng đi đôi với bảo vệ hợp lý, hiệu quả thì việc đất đai cho phép khai thác một cách bền vững. Đặc tính này không có ở một tài sản nào khác và trở thành nhân tố quan trọng để đất đai không phải khấu hao. - Tính cá biệt: Đất đai có vị trí địa lý cố định nên tính cá biệt của các thửa đất là rất rõ ràng.

Nếu xét một cách tương đối một phạm vi đất nào đó có thể được coi là giống nhau các điều kiện cơ bản và có thể thay thế. Nhưng đất đai không giống hàng hóa thông thường khác, tương đối giống nhau chứ không phải là đồng chất. - Tính khu vực: Mỗi thửa đất có môi trường cá biệt hình thành đất đai không hoàn toàn giống nhau. Vì thế một thửa đất này không thể hoàn toàn thay thế bởi một thửa đất khác.

Những điểm tương đồng về điều kiện nhân văn và điều kiện tự nhiên của các thửa đất cấu thành một khu vực và trở thành một phần tử của khu vực, hình thành quan hệ hỗ trợ lẫn nhau giữa phần tử với toàn khu vực. Đồng thời giữa các phần tử cũng có quan hệ thay thế, cạnh tranh nhằm chiếm lĩnh vị trí kinh tế xã hội. - Các tính chất khác: Khi mối quan hệ giữa con người và đất đai hình thành thì bên cạnh đặc tính tự nhiên vốn có của đất đai còn có đặc tính nhân văn. Đặc tính nhân văn quan trọng nhất của đất đai là khả năng tách nhập và tính đa dạng về mục đích sử dụng.

Hàng loạt hoạt động của con người đều cần thiết và có liên quan tới đất đai mà đất đai lại có tính không tăng dẫn đến sự cạnh tranh. Do vậy con người buộc phải có những quy định và linh hoạt chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất với nhau. Ngoài ra đất đai có thể tách nhập thông qua những giao dịch đất đai giữa các chủ thể trong thị trường. Mặt khác mặc dù những đặc tính tự nhiên của đất đai là bất biến nhưng vị trí kinh tế xã hội của một mảnh đất thì có thể thay đổi tùy thuộc vào môi trường sống xung quanh trong đó có môi trường xã hội, cơ sở hạ tầng… c 6 1.

Cơ sở khoa học hình thành giá đất a. Cơ sở lý luận về giá trị giá cả * Cơ sở lý luận về giá trị của trường phái kinh tế chính trị cổ điển Anh - đại diện là William Petty, Adam Smith, David Ricado W.Pety có ý định đo giá trị bằng hai đơn vị lao động và đất đai. Ông nêu ra câu nói nổi tiếng: "Lao động là cha, còn đất đai là mẹ của của cải" [9].Smith phân biệt được giá trị sử dụng và giá trị trao đổi, hơn nữa, ông đã cho rằng "Lao động là thước đo thực tế của giá trị" [9]. Ricardo: Lý luận giá trị chiếm vị trí quan trọng trong hệ thống quan điểm của ông.

Ông định nghĩa "Giá trị của hàng hoá hay số lượng của một hàng hoá nào khác mà hàng hoá đó trao đổi là do số lượng lao động tương đối, cần thiết để sản xuất ra hàng hoá đó quyết định chứ không phải do khoản thưởng lớn hay nhỏ trả cho công lao động, nguyên lý chủ yếu quyết định của ông là thời gian lao động quyết định giá trị" [9]. Mac lấy lao động làm thước đo giá trị của hàng hoá. Mac giá trị của hàng hoá là lao động của người sản xuất hàng hoá kết tinh trong hàng hoá. Cái gì không do kinh doanh kết tinh thì không có giá trị.

Khi vận dụng lý luận về thước đo lao động của giá trị C.Mác cho rằng "Nếu chúng ta phân biệt được kinh doanh sáng tạo hay lao động sản xuất ra giá trị với lao động chuyển hoá công dụng dưới khả năng của đất đai tự nhiên thành công dụng hiện thực hay công dụng có thể sử dụng được của đất đai thành đất đai kinh tế thì lao động chuyển hoá nói trên được coi là giá trị của đất đai nhưng không phải là đất đai tự nhiên mà là đất đai kinh tế. Và theo đó không phải đất đai tự nhiên là hàng hoá mà đất đai kinh tế mới là hàng hoá và mới có giá trị". Đối với nước ta, quan điểm đất đai có giá lần đầu tiên được Nhà nước chính thức ghi nhận tại Điều 18 luật đất đai 2013. Tuy nhiên, khi đề cấp tới các vẫn đề liên quan đến phạm trù "giá trị", pháp luật đất đai hiện hành chỉ ghi nhận sự hiện diện của giá trị quyền sử dụng đất trong các quan hệ chuyển c 7 đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn của người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.

Từ đó, để phục vụ mục đích định giá đất, giả thiết đất đai chỉ có giá trị khi nó đã được khai thác sử dụng (khai thác trực tiếp và khai thác gián tiếp) và giá trị đất đai chính là giá trị quyền sử dụng đất. Do vậy, có thể coi giá trị đất đai là lao động xã hội tất yếu kết tinh trong sản phẩm đất đai đó. Địa tô - Một trong những căn cứ hình thành giá đất. Lý luận địa tô - Một bộ phận lý luận có liên quan đến sở hữu đất đai, đến giá hàng hoá tạo ra trên đất đai và đến sự hình thành giá cả của đất đai trên bình diện rộng lớn.

Khi nghiên cứu thị trường đất đai và việc hình thành giá đất thì các nhà kinh tế không bỏ qua phạm trù "địa tô tư bản hoá" của C.Mác để đưa ra công thức xác định giá đất về mặt lý thuyết. Phân tích quan hệ phân phối trong sử dụng đất đai phải xuất phát từ phân tích lợi nhuận thu được trong quá trình đầu tư vào đất đai. Lợi nhuận của việc sử dụng đất được C.Mác nghiên cứu công phu dựa trên việc phân tích phạm trù đại tô.Mác chi địa tô ra thành 2 loại: Địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối [9]. * Địa tô chênh lệch gồm: địa rô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.

Trong đó: + Địa tô chênh lệch I: Là lợi nhuận thu được sử dụng 2 lượng tư bản lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất đai như nhau, điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I do độ phì nhiêu mạng lại. Ngoài ra, địa tô chênh lệch I còn chịu tác động bởi vị trí đất đai như: điều kiện thuận lợi cho việc canh tác và thị trường tiêu thụ sản phẩm. + Địa tô chênh lệch II: Là lợi nhuận thu được do khả năng thâm canh đưa lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất dẫn đến sự khác nhau.

Địa tô này sinh ra từ việc nhà tư bản đầu tư tư bản vào đất nên trong thời gian thuê đất phần địa tô này bị địa chủ chiếm đoạt bằng các nâng địa tô lên. c 8 Do đó, địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân. Bất kỳ ở đầu có địa tô thì địa tô chênh cũng đều xuất hiện và cũng theo các quy luật như địa tô trong nông nghiệp. địa tô này có những đặc trưng.

- Vị trí có ảnh hưởng rất lớn, loại địa tô này nêu bật tính chất thụ động hoàn toàn của địa chủ mà tất cả tính năng động chỉ là ở chỗ bóc lột sự tiến bộ của xã hội. Đặc trưng của loại địa tô này là ưu thế của giá độc quyền trong nhiều trường hợp và là quyền lực vô hạn do quyền sở hữu ruộng đất đem lại. - Địa tô xây dựng tăng lên không phải chỉ là tình hình nhân khẩu tăng lên mà là sự phát triển của tư bản cố định sát nhập vào đất bám rễ vào đất hoặc dựa trên mặt đất, như trường hợp tất cả những vật trong công nghiệp như: đường sắt, kho tàng, bến tàu. có thể coi địa tô đất xây dựng là địa tô đặc trưng của đất đô thị.

* Địa tô tuyệt đối: Hình thành khi xét về địa tô trên quy mô toàn xã hội trong đó có quy luật của giá trị thị trường, là quy luật chủ yếu chi phối các thành quả đầu tư vào đất đai, nó là lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung.