Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở khoa học của biến động giá đất 1. Đặc điểm đất đai và chế độ sở hữu về đất đai 1. Đặc điểm đất đai Đất đai là tặng vật của tự nhiên cho không loài người.
Đất đai là một trong ba tài nguyên quý báu nhất của thế giới này: Trời, đất, người. Ba nhân tố đó sản sinh ra của cải vật chất. Đất đai có những đặc điểm độc đáo khác biệt với các tư liệu sản xuất khác. - Là tài sản không thể di dời được Đặc tính không thể di dời được của đất đai là tiêu chí chủ yếu để phân biệt sự khác nhau cơ bản giữa tài sản đất đai và tài sản khác hay còn gọi là tài sản thông thường.
Do đặc tính không thể di dời được của tài sản đất đai nên trong quan hệ dân sự, kinh tế, xã hội tài sản đất đai còn được gọi là bất động sản và đối lập với bất động sản là các loại động sản. - Tính năng lâu bền Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong điều kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng. Tính lâu bền của đất đai đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai.
- Có hạn về diện tích Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến. Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con người. Tính hữu hạn về diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả. - Trên mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích khác nhau có thể lựa chọn để sử dụng, các thửa đất có chất lượng khác nhau Mỗi diện tích đất xác định, có nhiều công năng, mục đích sử dụng khác nhau có thể lựa chọn để phục vụ các lợi ích khác nhau của một người, nhiều người hoặc toàn xã hội.
Đây là nguyên nhân chính dẫn đến các xung đột về sử dụng đất n 5 giữa người này với người khác, giữa nhóm người này với nhóm người khác, giữa các cá nhân, nhóm người với toàn xã hội. Để hóa giải sự xung đột này, về phía Nhà nước - với tư cách là đại diện cho lợi ích của toàn xã hội - Nhà nước lựa chọn và quyết định công năng của từng khu vực đất, từng diện tích đất xác định. Kết quả là các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và ban hành. Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì, nước.), điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa.) tồn tại khác nhau lớn về tự nhiên.
Tính khác nhau này trong đất sử dụng cho nông nghiệp có thể làm cho sản lượng và phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị có thể làm cho lực chịu tải của nền đất khác nhau. Tính khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý để thu hiệu quả sử dụng cao nhất. Như vậy, trong quá trình khai thác và sử dụng đất, nếu con người biết cách sử dụng hợp lý thì chất lượng của đất được nâng lên không ngừng [19]. Chế độ sở hữu với đất đai Chế độ sở hữu đối với đất đai là một tập hợp các yếu tố pháp lý chi phối các mối quan hệ phát sinh trong quá trình xác lập và vận động của quyền sở hữu đối với đất đai.
Tùy thuộc vào hệ thống pháp luật của mỗi quốc gia mà nội hàm của chế độ sở hữu đất đai được phân chia ở dạng khái quát, gồm các quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng hoặc phân chia ở dạng phân kỳ, gồm các quyền tài sản đối với đất đai như quyền hưởng lợi, quyền thừa kế, quyền bán, quyền tặng cho, quyền thế chấp. Theo xu thế chung trên thế giới hiện nay, việc tài sản thuộc sở hữu của ai hay hình thức sở hữu nào không còn quan trọng mà điều mấu chốt là ai thực sự đang là người chi phối, kiểm soát tài sản đó [1]. Quyền sở hữu về đất đai Đối với các nước mà pháp luật thuộc hệ thống Civil law, quyền sở hữu thường được tiếp cận trên cơ sở quy định mang tính kinh điển của Luật La Mã cổ. Theo đó quyền sở hữu được hiểu là những hành vi mà chủ sở hữu có thể thực hiện đối với đối tượng sở hữu trên cơ sở 3 quyền cơ bản, đó là quyền chiếm hữu, quyền n 6 sử dụng và quyền định đoạt.
Tuy nhiên cũng có quan niệm cho rằng quyền sở hữu gồm 2 quyền năng, đó là quyền sử dụng và quyền định đoạt, theo họ quyền chiếm hữu chỉ là “hình thức bên ngoài” của quyền sử dụng, quyền định đoạt là giới hạn của quyền năng sử dụng. Điều đó cũng có nghĩa là coi quyền sở hữu chỉ có một quyền năng: quyền sử dụng. Đối với các nước mà pháp luật theo hệ thống Common law thường không sử dụng Luật La Mã như một hệ quy chiếu khi nói về cấu trúc cấu quyền sở hữu. Theo họ, nội hàm của quyền sở hữu ngoài những quyền thuộc về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt còn bao gốm cả những quyền mà trong hệ thống pháp luật Civil law gọi là những bảo đảm cho quyền sở hữu, như quyền quản lý, hưởng lợi, tự quyết, bất khả xâm phạm,.
Về nguyên tắc, quyền sở hữu đất đai thuộc về chủ sở hữu đất đai nhưng trên thực tế và trong nhiều trường hợp, quyền sở hữu đất đai được phân chia, cắt lớp thành nhiều quyền; trong đó, một hoặc một số quyền được chủ sở hữu đất đai giữ lại, một hoặc một số quyền còn lại được chủ sở hữu đất đai trao cho người khác. Việc giữ hoặc trao các quyền cụ thể về đất đai của chủ sở hữu người cho người khác được thực hiện trên nguyên tắc thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Điều đó chứng tỏ quan niệm về sự tuyệt đối hóa quyền sở hữu và quan niệm về nội dung quyền sở hữu với 3 quyền năng như trước đây đã trở nên lỗi thời và xơ cứng. Tuy các xu hướng mới, quan niệm mới về quyền sở hữu không bác bỏ hoặc thay thế bất cứ một quyền năng nào trong 3 quyền năng của quyền quyền sở hữu nhưng quyền sử dụng ngày càng được tuyệt đối hóa từ chính những người chủ sở hữu: hệ quả là quyền sử dụng tài sản của người không phải là chủ sở hữu tài sản ngày càng được xác lập một cách sâu rộng, trên cơ sở sự trao quyền của chủ sở hữu và quy định của pháp luật, đồng thời phân chia lại các quyền năng thuộc quyền sở hữu cho các chủ thể khác nhau nhằm đảm bảo các quyền năng đó được thực hiện trên thực tế, đem lại lợi ích trước hết cho chủ sở hữu và cho những chủ thể khác có liên quan [1].
Thị trường đất đai 1.1 Khái niệm thị trường đất đai Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng hoặc nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, n 7 thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai.
Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta. Tại Điều 4, Luật Đất đai 2013 quy định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật nước ta, khi tham gia vào thị trường đất đai, các chủ sử dụng đất phải có được quyền sử dụng đất. Muốn vậy họ phải được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất (thị trường sơ cấp); tiếp theo họ phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tham gia vào các giao dịch dân sự, thông qua việc thực hiện các quyền về sử dụng đất (thị trường thứ cấp).
Thị trường sơ cấp về đất đai bao gồm các giao dịch một bên là Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai tiến hành việc giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội (gọi chung là người sử dụng đất). Đặc điểm của thị trường đất đai - Thị trường đất đai là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo Mặc dù thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, nhưng ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của đất đai. Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế cho nhau ít nhất về phương diện giá. - Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền Trong thị trường hàng hóa thông thường khác, hàng hóa và các nguồn lực sản xuất phải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất hay có giá cao nhất, người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất.
Nhưng đối với thị trường đất đai, do đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo được, nên dù có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng quá mức, nhưng người ta không thể chuyển n 8 chúng đến những nơi theo ý muốn. Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc quyền rất cao. - Thị trường đất đai rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế Khi không được tổ chức và thông tin đầy đủ, trong điều kiện vĩ mô không ổn định thì thị trường này sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điều kiện những nước chưa trải qua kinh tế thị trường và trình độ dân trí [19].