Nghiên Cứu Ảnh Hưởng Cấu Trúc Vốn Đến Giá Trị Doanh Nghiệp Bất Động Sản Niêm Yết Tại Việt Nam

Việc lựa chọn cấu trúc vốn hợp lý là cần thiết cho sự phát triển của doanh nghiệp trong bối cảnh kinh tế biến động. Nguồn vốn đầu tư bất động sản ở Việt Nam chủ yếu từ vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng. Các doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng (ước tính trên 70%). Điều này khiến thị trường bất động sản thiếu ổn định và đối mặt với rủi ro khi dòng tiền bị siết chặt. Giá trị vốn hóa giảm sút nhanh chóng. Điều này đặt ra câu hỏi liệu giá trị doanh nghiệp các công ty bất động sản hiện nay có được thị trường đánh giá đúng?

Nghiên cứu tác động của cấu trúc vốn lên giá trị doanh nghiệp các công ty bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam là cần thiết. Mục tiêu là giúp các nhà quản trị hướng đến cơ cấu vốn hợp lý hơn. Một cấu trúc vốn hợp lý đảm bảo việc huy động và sử dụng vốn hiệu quả hơn, góp phần làm gia tăng giá trị doanh nghiệp. Cụ thể: sử dụng nợ như thế nào là hợp lý, trong điều kiện nào việc sử dụng và gia tăng vốn vay thì mang lại hiệu quả và ngược lại.

Việc phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng khiến thị trường bất động sản Việt Nam thiếu ổn định và đối mặt với rủi ro khi dòng tiền bị siết chặt. Giá trị vốn hóa giảm sút rất nhanh. Điều này đặt ra vấn đề liệu giá trị doanh nghiệp các công ty bất động sản hiện nay có được thị trường đánh giá đúng? Từ những thực tiễn nêu trên, vấn đề nghiên cứu tác động của cấu trúc vốn lên giá trị doanh nghiệp các công ty bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam thật sự là cần thiết.

Một cấu trúc vốn hợp lý sẽ đảm bảo việc huy động và sử dụng vốn của doanh nghiệp có hiệu quả hơn, từ đó góp phần làm gia tăng giá trị doanh nghiệp nhiều hơn. Cụ thể: sử dụng nợ như thế nào là hợp lý, trong điều kiện nào việc sử dụng và gia tăng vốn vay thì mang lại hiệu quả và ngược lại. Vì những lí do nêu trên, đã đặt ra một câu hỏi nghiên cứu cho tác giả “Liệu cấu trúc vốn có tác động đến giá trị doanh nghiệp của các công ty bất động sản niêm yết (DNNY) trên thị trường chứng khoán Việt Nam?”

Theo phương pháp này, giá trị doanh nghiệp được xác định là giá trị hiện tại của dòng tiền tự do trong tương lai của doanh nghiệp, lưu ý rằng dòng tiền tự do này là dòng tiền cho cả chủ sở hữu và chủ nợ. Phương pháp này có ưu điểm là xác định giá trị doanh nghiệp trong trạng thái hoạt động liên tục mà không phải tình trạng thanh lý, tuy nhiên việc dự báo dòng tiền trong tương lai của doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn. Giá trị doanh nghiệp = PV{dòng tiền tự do trong tương lai cho chủ sở hữu và chủ nợ} (1.1)

Theo Modigliani (1980) [34] đã định nghĩa: “Giá trị doanh nghiệp bằng tổng các khoản nợ và vốn chủ sở hữu nếu doanh nghiệp có sử dụng đòn bẩy tài chính; Giá trị doanh nghiệp chỉ bằng giá trị của vốn chủ sở hữu nếu doanh nghiệp không có sử dụng đòn bẩy tài chính”. Dựa trên quan điểm của Modigliani (1980) [34], các nhà nghiên cứu thực nghiệm Risius (2007) [29], Antwi và cộng sự (2012) [37], Ogbulu và cộng sự (2012) [39] đã xác định giá trị doanh nghiệp như sau: Giá trị doanh nghiệp = Giá trị vốn chủ sở hữu + Nợ dài hạn có chịu lãi suất (1.2)

Đây là phương pháp xác định giá trị của doanh nghiệp theo quan điểm vận động của đồng vốn với kỳ vọng gia tăng giá trị vốn chủ sở hữu, tức là gia tăng giá trị doanh nghiệp. Theo nghiên cứu của Rocca (2010) [44], với một mẫu gồm 36 nghiên cứu trong giai đoạn 1988-2006 được lựa chọn để điều tra thì có 33% nghiên cứu sử dụng chỉ tiêu ROA, ROE đại diện cho giá trị doanh nghiệp và 67% nghiên cứu sử dụng chỉ số Tobin’s Q và các chỉ tiêu khác như EPS, EVA, P/E…đại diện cho giá trị doanh nghiệp.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam, hầu hết có cơ cấu nợ không hợp lý, nợ ngắn hạn luôn chiếm cao hơn 50% tổng nguồn vốn và có khi lên tới hơn 100% so với nợ dài hạn. Tuy nhiên, với đặc thù ngành bất động sản mặc dù các doanh nghiệp đa số là vay nợ ngắn hạn, nhưng hầu hết đều thực hiện việc đảo nợ khi các khoản nợ này đến hạn trả, chính vì thế, bản chất của các khoản nợ này được xem như là một khoản vay dài hạn của doanh nghiệp, mặc dù nó nằm ở mục nợ ngắn hạn trên bảng cân đối kế toán.

Chính vì lý do trên, luận văn sử dụng khái niệm cấu trúc vốn theo Colin Firer và cộng sự (2004) [13] và có sự điều chỉnh phù hợp với đặc thù ngành như sau: “Cấu trúc vốn đề cập đến sự pha trộn giữa nợ và vốn chủ sở hữu mà một doanh nghiệp sử dụng để tài trợ cho các hoạt động của doanh nghiệp đó. Cấu trúc vốn tối ưu hay tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu tối ưu đạt được khi giá trị doanh nghiệp được tối đa hóa trong quan hệ chi phí sử dụng vốn là tối thiểu”.

Để kiểm chứng có hay không tồn tại cấu trúc vốn tối ưu cho các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, tác giả thông qua mô hình phi tuyến hàm bậc hai. Ngoài phần mở đầu và kết luận đề tài tập trung vào bốn nội dung chính sau: Chương 1: Tổng quan nghiên cứu về cấu trúc vốn và giá trị doanh nghiệp Chương 2: Thiết kế nghiên cứu Chương 3: Kết quả nghiên cứu Chương 4: Hàm ý chính sách

Để kiểm chứng có hay không tồn tại cấu trúc vốn tối ưu cho các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, tác giả thông qua mô hình phi tuyến hàm bậc hai. Ngoài phần mở đầu và kết luận đề tài tập trung vào bốn nội dung chính sau: Chương 1: Tổng quan nghiên cứu về cấu trúc vốn và giá trị doanh nghiệp Chương 2: Thiết kế nghiên cứu Chương 3: Kết quả nghiên cứu Chương 4: Hàm ý chính sách

Nghiên cứu này có hàm ý chính sách quan trọng đối với các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, ngân hàng và Nhà nước. Đối với các doanh nghiệp bất động sản, cần có chính sách quản lý cấu trúc vốn hiệu quả để tối đa hóa giá trị doanh nghiệp.

Nghiên cứu này có hàm ý chính sách quan trọng đối với các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, ngân hàng và Nhà nước. Đối với các doanh nghiệp bất động sản, cần có chính sách quản lý cấu trúc vốn hiệu quả để tối đa hóa giá trị doanh nghiệp.