Nâng Cao Hiệu Quả Cho Vay Bất Động Sản Của Các Ngân Hàng Thương Mại Tại TP. Hồ Chí Minh

Tài liệu nghiên cứu Luận văn cải thiện kết quả cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố, tổng hợp lý thuyết và thực hành, cung cấp kiến thức chuyên

• Tác giả: Lưu Việt Linh
• Người hướng dẫn: PGS. Nguyễn Thị Nhung
• Trường học: Trường Đại Học Ngân Hàng Thành Phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Kinh Tế Tài Chính, Ngân Hàng
• Đề tài: Nâng Cao Hiệu Quả Cho Vay Bất Động Sản Của Các Ngân Hàng Thương Mại Trên Địa Bàn Thành Phố Hồ Chí Minh
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sỹ
• Năm xuất bản: 2012
• Địa điểm: Thành Phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN
• DANH MỤC BẢNG, BIỂU, HÌNH
• MỤC LỤC
• PHẦN MỞ ĐẦU
• 1. CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1.1. Khái niệm hàng hóa bất động sản
• 1.1.2. Khái niệm bất động sản
• 1.1.3. Khái niệm hàng hóa bất động sản
• 1.1.4. Thuộc tính của hàng hóa bất động sản
• 1.1.5. Thuộc tính duy nhất, độc đáo, cá biệt của hàng hóa BĐS
• 1.1.6. Thuộc tính tồn tại lâu dài
• 1.1.7. Thuộc tính hỗ tương với xung quanh
• 1.1.8. Thuộc tính mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
• 1.1.9. Khái niệm thị trƣờng bất động sản
• 1.1.10. Đặc điểm của thị trường bất động sản
• 1.1.11. Phân loại thị trường bất động sản
• 1.1.12. Vai trò của thị trƣờng bất động sản trong nền kinh tế
• 1.1.13. Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy thị trường sản xuất khác phát triển
• 1.1.14. Thị trường bất động sản huy động vốn cho đầu tư phát triển
• 1.1.15. Phát triển thị trường bất động sản là một giải pháp để tăng nguồn thu ngân sách nhà nước
• 1.2. CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.2.1. Khái niệm cho vay bất động sản
• 1.2.2. Đặc điểm cho vay bất động sản
• 1.2.3. Cho vay bất động sản thường là loại hình cho vay trung dài hạn
• 1.2.4. Cho vay bất động sản là loại hình cho vay có độ rủi ro cao
• 1.2.5. Nguyên tắc cho vay bất động sản
• 1.2.6. Phân loại cho vay bất động sản
• 1.2.7. Quan điểm về hiệu quả cho vay bất động sản
• 1.2.8. Cho vay bất động sản tại Mỹ, Singapore và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
• 1.2.9. Cho vay bất động sản tại Mỹ
• 1.2.10. Cho vay bất động sản tại Singapore
• 1.2.11. Các bài học kinh nghiệm
• 1.3. Kết luận chƣơng 1
• 2. CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TẠI TP.
• 2.1. TỔNG QUAN KINH TẾ, XÃ HỘI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 2.2. KHÁI QUÁT CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 2.2.1. Thị trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trƣớc khi có luật đất đai năm 1993
• 2.2.2. Thị trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh sau khi có Luật đất đai năm 1993
• 2.2.3. Cơn sốt của thị trường bất động sản lần thứ nhất 1993 – 1994
• 2.2.4. Đợt đóng băng thị trường bất động sản lần thứ nhất 1995 – 2000
• 2.2.5. Cơn sốt thị trường bất động sản lần thứ hai 2001 – 2002
• 2.2.6. Đợt đóng băng thị trường bất động sản lần thứ hai 2003 – 2006
• 2.2.7. Cơn sốt thị trường bất động sản lần thứ ba 2007 – 2008
• 2.2.8. Đợt đóng băng thị trường bất động sản tiếp theo
• 2.2.9. Đánh giá tổng quan thị trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh
• 2.3. THỰC TRẠNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 2.3.1. Hành lang pháp lý điều chỉnh hoạt động cho vay bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh
• 2.3.2. Hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản đã và đang được minh bạch hoá
• 2.3.3. Hành lang pháp lý điều chỉnh hoạt động cho vay bất động sản đang từng bước được hoàn thiện
• 2.3.4. Vốn vay của ngân hàng thƣơng mại đóng vai trò lớn trong cơ cấu vốn thị trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh
• 2.3.5. Diễn biến thị trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh gắn chặt với tăng trƣởng dƣ nợ bất động sản của các ngân hàng thƣơng mại
• 2.3.6. Mục đích cho vay bất động sản của các ngân hàng thƣơng mại
• 2.3.7. Vốn cho vay bất động sản của các ngân hàng thƣơng mại chủ yếu là nguồn vốn trung dài hạn
• 2.4. NHỮNG ĐIỂM CÒN TỒN TẠI ẢNH HƢỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 2.4.1. Các ngân hàng thƣơng mại gặp nguy cơ mất thanh khỏan khi tập trung cho vay bất động sản
• 2.4.2. Cho vay bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng thƣơng mại
• 2.4.3. Rủi ro chênh lệch kỳ hạn cho vay và huy động
• 2.4.4. Rủi ro từ năng lực thẩm định và xét duyệt khoản vay
• 2.4.5. Rủi ro từ năng lực cạnh tranh của các ngân hàng thương mại
• 2.4.6. Rủi ro từ sự bất cân xứng thông tin tín dụng
• 2.4.7. Rủi ro từ tính chu kỳ của nền kinh tế
• 2.4.8. Cho vay bất động sản của ngân hàng thƣơng mại tập trung vào nhu cầu đầu tƣ thay vì để ở hay sản xuất kinh doanh
• 2.4.9. Thị trƣờng bất động sản phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn cho vay của các ngân hàng thƣơng mại
• 2.5. Kết luận chƣơng 2
• 3. CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 3.1. NHÓM GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÁC CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC
• 3.1.1. Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh
• 3.1.2. Các giải pháp về phía Nhà nƣớc để phát triển thị trƣờng bất động sản theo định hƣớng
• 3.1.3. Tạo hành lang pháp lý cho hàng hóa bất động sản
• 3.1.4. Hoàn thiện hệ thống thuế liên quan đến giao dịch và sở hữu bất động sản
• 3.1.5. Tạo môi trường và điều kiện nhằm thu hút đầu tư trên thị trường bất động sản
• 3.2. NHÓM GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
• 3.2.1. Định vị lại hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng thƣơng mại
• 3.2.2. Tăng cƣờng các biện pháp huy động vốn trung dài hạn trong nền kinh tế
• 3.2.3. Xây dựng chiến lược lãi suất và chiến lược khách hàng mục tiêu
• 3.2.4. Phát hành trái phiếu
• 3.2.5. Quản lý nguồn vốn huy động hiệu quả
• 3.2.6. Chứng khoán hóa bất động sản
• 3.2.7. Thực hiện liên kết giữa ngân hàng thương mại với các tổ chức kinh tế khác
• 3.2.8. Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát
• 3.2.9. Nâng cao năng lực quản trị rủi ro
• 3.3. NHÓM GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC
• 3.3.1. Cho phép hình thành thị trƣờng thế chấp cầm cố thứ cấp
• 3.3.2. Cho phép hoạt động chứng khoán hoá bất động sản
• 3.3.3. Cho phép chứng khoán hoá các khoản cho vay bất động sản
• 3.4. NHÓM GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
• 3.4.1. Doanh nghiệp cơ cấu lại hàng hóa bất động sản
• 3.4.2. Tái cấu trúc lại doanh nghiệp
• 3.5. NHÓM GIẢI PHÁP KHÁC NHẰM BỔ SUNG VỐN CHO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 3.5.1. Sự tham gia của quỹ đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản
• 3.5.2. Cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu công trình
• 3.5.3. Cho phép doanh nghiệp phát hành chứng chỉ bất động sản
• 3.5.4. Cho phép doanh nghiệp phát hành quyền chọn mua đối với kênh huy động truyền thống từ ngƣời mua và nhà đầu tƣ
• 3.6. Kết luận chƣơng 3
• PHẦN KẾT LUẬN

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Hiệu Quả Cho Vay Bất Động Sản TP

Thị trường bất động sản TP.HCM đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Nó không chỉ là nơi giao dịch đất đai và nhà ở, mà còn là động lực thúc đẩy các ngành công nghiệp khác như xây dựng, vật liệu xây dựng và dịch vụ tài chính. Hiệu quả cho vay bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển ổn định của thị trường này. Theo nghiên cứu của Lưu Việt Linh (2012), vốn vay từ ngân hàng thương mại là một trong những nguồn vốn quan trọng nhất đối với thị trường bất động sản. Do đó, việc nâng cao hiệu quả cho vay là vô cùng cần thiết để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường.

1.1. Khái niệm và đặc điểm của cho vay bất động sản

Cho vay bất động sản là hình thức cấp tín dụng mà tài sản đảm bảo là bất động sản. Đặc điểm của hình thức này thường là các khoản vay trung và dài hạn, tiềm ẩn nhiều rủi ro do giá trị bất động sản có thể biến động. Các ngân hàng cần tuân thủ các nguyên tắc cho vay để đảm bảo an toàn vốn và hiệu quả hoạt động. Việc quản lý rủi ro chặt chẽ là yếu tố then chốt trong cho vay bất động sản.

1.2. Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế

Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc huy động vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy các thị trường sản xuất khác phát triển và tăng nguồn thu ngân sách nhà nước. Khi thị trường bất động sản phát triển, nó kéo theo sự phát triển của thị trường vật liệu xây dựng, thị trường dịch vụ tài chính – ngân hàng và giải quyết một lượng lớn công ăn việc làm. Do đó, việc quản lý và phát triển thị trường bất động sản một cách hiệu quả là vô cùng quan trọng.

II. Thách Thức Quản Lý Rủi Ro Cho Vay Bất Động Sản TP

Hoạt động cho vay bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng thương mại, bao gồm rủi ro thanh khoản, rủi ro tín dụng, rủi ro thị trường và rủi ro hoạt động. Các ngân hàng cần có hệ thống quản lý rủi ro hiệu quả để giảm thiểu các rủi ro này. Theo Lưu Việt Linh (2012), một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản là do hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại còn nhiều tồn tại, gây khó khăn cho bản thân các ngân hàng thương mại, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và tác động xấu đến thị trường bất động sản.

2.1. Nguy cơ mất thanh khoản khi tập trung cho vay bất động sản

Các ngân hàng thương mại có thể gặp nguy cơ mất thanh khoản khi tập trung quá nhiều vào cho vay bất động sản, đặc biệt là khi thị trường bất động sản gặp khó khăn. Việc quản lý dòng tiền và đa dạng hóa danh mục cho vay là rất quan trọng để đảm bảo khả năng thanh toán của ngân hàng.

2.2. Rủi ro từ năng lực thẩm định và xét duyệt khoản vay

Năng lực thẩm định giá bất động sản và xét duyệt khoản vay của cán bộ tín dụng đóng vai trò quan trọng trong việc giảm thiểu rủi ro cho vay. Việc thẩm định không chính xác có thể dẫn đến việc cho vay quá mức, gây ra nợ xấu khi thị trường bất động sản biến động. Do đó, cần nâng cao trình độ chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp của cán bộ tín dụng.

2.3. Rủi ro từ sự bất cân xứng thông tin tín dụng

Sự bất cân xứng thông tin giữa ngân hàng và khách hàng vay có thể dẫn đến rủi ro tín dụng. Ngân hàng cần thu thập đầy đủ thông tin về khách hàng, bao gồm lịch sử tín dụng, khả năng trả nợ và mục đích sử dụng vốn vay. Việc sử dụng các công cụ phân tích tín dụng hiện đại có thể giúp ngân hàng đánh giá rủi ro một cách chính xác hơn.

III. Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Cho Vay Bất Động Sản TP

Để nâng cao hiệu quả cho vay bất động sản, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan quản lý nhà nước, ngân hàng thương mại và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Các giải pháp cần tập trung vào việc hoàn thiện hành lang pháp lý, tăng cường quản lý rủi ro, đa dạng hóa nguồn vốn và tái cấu trúc doanh nghiệp. Theo Lưu Việt Linh (2012), cần có hệ thống các giải pháp đồng bộ để nâng cao hơn nữa hiệu quả cho vay BĐS của các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.

3.1. Hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản

Nhà nước cần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản, bao gồm các quy định về quyền sở hữu, giao dịch và thế chấp bất động sản. Việc minh bạch hóa thông tin và giảm thiểu các thủ tục hành chính sẽ giúp tăng tính thanh khoản của thị trường và giảm rủi ro cho các ngân hàng.

3.2. Tăng cường các biện pháp huy động vốn trung và dài hạn

Ngân hàng thương mại cần tăng cường các biện pháp huy động vốn trung và dài hạn để đáp ứng nhu cầu cho vay bất động sản. Các biện pháp này bao gồm phát hành trái phiếu, chứng chỉ tiền gửi và thu hút vốn từ các nhà đầu tư tổ chức. Việc quản lý nguồn vốn huy động một cách hiệu quả là rất quan trọng để đảm bảo khả năng thanh toán của ngân hàng.

3.3. Nâng cao năng lực quản trị rủi ro cho vay bất động sản

Ngân hàng thương mại cần nâng cao năng lực quản trị rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản. Điều này bao gồm việc xây dựng hệ thống quản lý rủi ro toàn diện, đào tạo cán bộ tín dụng và sử dụng các công cụ phân tích rủi ro hiện đại. Việc quản lý rủi ro hiệu quả sẽ giúp ngân hàng giảm thiểu nợ xấu và tăng hiệu quả hoạt động.

IV. Ứng Dụng Công Nghệ Số Trong Cho Vay Bất Động Sản TP

Việc ứng dụng công nghệ vào quy trình cho vay bất động sản giúp tăng tốc độ xử lý hồ sơ, giảm chi phí hoạt động và nâng cao trải nghiệm khách hàng. Các ngân hàng có thể sử dụng các nền tảng trực tuyến để tiếp nhận hồ sơ, thẩm định giá trị bất động sản và phê duyệt khoản vay. Theo xu hướng chuyển đổi số, các ngân hàng cần đầu tư vào công nghệ để duy trì lợi thế cạnh tranh.

4.1. Ứng dụng AI trong thẩm định giá bất động sản

Sử dụng trí tuệ nhân tạo (AI) để thẩm định giá bất động sản giúp tăng tính chính xác và giảm thời gian xử lý. AI có thể phân tích dữ liệu từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm thông tin về giá giao dịch, vị trí, tiện ích và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.

4.2. Nền tảng cho vay trực tuyến và trải nghiệm khách hàng

Xây dựng nền tảng cho vay trực tuyến giúp khách hàng dễ dàng tiếp cận các sản phẩm cho vay bất động sản và nộp hồ sơ trực tuyến. Nền tảng này cần được thiết kế thân thiện với người dùng và cung cấp đầy đủ thông tin về các sản phẩm cho vay, lãi suất và điều kiện vay.

4.3. Blockchain và minh bạch hóa thông tin bất động sản

Công nghệ blockchain có thể được sử dụng để minh bạch hóa thông tin về bất động sản, bao gồm lịch sử giao dịch, quyền sở hữu và các thông tin pháp lý khác. Điều này giúp giảm rủi ro gian lận và tăng tính tin cậy của thị trường bất động sản.

V. Tăng Trưởng Tín Dụng Bất Động Sản và Kiểm Soát Nợ Xấu TP

Việc kiểm soát nợ xấu bất động sản là yếu tố then chốt để đảm bảo sự ổn định của hệ thống ngân hàng. Các ngân hàng cần có các biện pháp phòng ngừa và xử lý nợ xấu hiệu quả, bao gồm việc thẩm định kỹ lưỡng khách hàng, giám sát chặt chẽ quá trình sử dụng vốn vay và có các phương án xử lý tài sản đảm bảo khi khách hàng không trả được nợ. Việc tăng trưởng tín dụng bất động sản cần đi đôi với việc kiểm soát nợ xấu để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường.

5.1. Các biện pháp phòng ngừa nợ xấu bất động sản

Phòng ngừa nợ xấu là ưu tiên hàng đầu của các ngân hàng. Các biện pháp phòng ngừa bao gồm việc thẩm định kỹ lưỡng khách hàng, yêu cầu tài sản đảm bảo có giá trị cao hơn khoản vay, giám sát chặt chẽ quá trình sử dụng vốn vay và có các điều khoản ràng buộc chặt chẽ trong hợp đồng cho vay.

5.2. Xử lý nợ xấu bất động sản và thu hồi vốn

Khi nợ xấu phát sinh, ngân hàng cần có các phương án xử lý nhanh chóng và hiệu quả để thu hồi vốn. Các phương án này bao gồm bán đấu giá tài sản đảm bảo, tái cơ cấu khoản vay và khởi kiện khách hàng ra tòa. Việc xử lý nợ xấu cần được thực hiện một cách minh bạch và tuân thủ pháp luật.

5.3. Vai trò của Trung tâm Thông tin Tín dụng CIC

Trung tâm Thông tin Tín dụng (CIC) đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp thông tin về lịch sử tín dụng của khách hàng. Các ngân hàng có thể sử dụng thông tin từ CIC để đánh giá rủi ro tín dụng và đưa ra quyết định cho vay chính xác hơn. Việc chia sẻ thông tin giữa các ngân hàng thông qua CIC giúp giảm thiểu rủi ro cho vay và tăng tính minh bạch của thị trường tín dụng.

VI. Triển Vọng và Tương Lai Cho Vay Bất Động Sản TP

Thị trường bất động sản TP.HCM có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai, đặc biệt là trong các phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội và bất động sản công nghiệp. Hoạt động cho vay bất động sản sẽ tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của thị trường này. Tuy nhiên, các ngân hàng cần tiếp tục đổi mới và nâng cao hiệu quả hoạt động để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường.

6.1. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản TP.HCM

Thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến sự chuyển dịch sang các phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội và bất động sản công nghiệp. Điều này phản ánh nhu cầu thực tế của thị trường và sự thay đổi trong chính sách của nhà nước. Các ngân hàng cần điều chỉnh chiến lược cho vay để phù hợp với các xu hướng này.

6.2. Cơ hội và thách thức cho các ngân hàng cho vay bất động sản

Các ngân hàng có nhiều cơ hội để phát triển hoạt động cho vay bất động sản tại TP.HCM, nhưng cũng đối mặt với nhiều thách thức, bao gồm sự cạnh tranh gay gắt, rủi ro thị trường và yêu cầu ngày càng cao về quản lý rủi ro. Các ngân hàng cần có chiến lược kinh doanh rõ ràng và khả năng thích ứng linh hoạt để thành công trên thị trường.

6.3. Vai trò của chính sách nhà nước trong phát triển thị trường

Chính sách của nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc định hướng và điều tiết thị trường bất động sản. Các chính sách về quy hoạch, đất đai, thuế và tín dụng có thể ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của thị trường. Nhà nước cần tạo ra một môi trường kinh doanh ổn định và minh bạch để thu hút đầu tư và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Tổng quan lý luận về thị trường BĐS và cho vay BĐS của NHTM. Chương 2: Thực trạng cho vay BĐS của các NHTM trên địa bàn TP. Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả cho vay BĐS của các NHTM trên địa bàn TP. Kết luận 1 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 1.

THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm hàng hóa bất động sản 1. Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành BĐS và động sản có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Cộng hòa Liên bang Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. [6] Theo điều 174 Bộ Luật dân sự Việt Nam [29]”BĐS là các tài sản bao gồm: - Đất đai. - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó.

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai. - Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, BĐS là đất đai và những tài sản gắn liền với đất không di dời được, tồn tại ổn định và lâu dài. BĐS có những đặc tính sau: - Là yếu tố vật chất có ích cho con người.

- Được chiếm hữu bởi cá nhân và cộng đồng người. - Có thể đo lường bằng giá trị nhất định. 2 - Không thể di dời, hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi. Khái niệm hàng hóa bất động sản Hàng hóa BĐS là BĐS được đem ra trao đổi, mua bán trên thị trường trong khuôn khổ pháp luật cho phép.

Hàng hóa BĐS có thể xác định gồm 02 loại chủ yếu: đất đai và các vật kiến trúc đã xây dựng gắn liền với đất. Cũng giống như những hàng hóa khác, hàng hóa BĐS cũng có hai thuộc tính giá trị và giá trị sử dụng. Giá trị của hàng hoá BĐS là hao phí sức lao động của con người kết tinh vào BĐS. Một miếng đất, một công trình xây dựng trên đất nếu đều là kết tinh của quá trình lao động, khai phá và xây dựng nên.

Giá trị sức lao động kết tinh vào hàng hóa BĐS sẽ quyết định đến giá trị trao đổi của hàng hoá BĐS đó. Giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS là công dụng của hàng hoá để thoả mãn nhu cầu của con người. Giá trị sử dụng là giá trị sử dụng xã hội. Nó không phải là giá trị sử dụng cho người trực tiếp sản xuất mà là cho xã hội thông qua trao đổi mua bán.

Do đó, người sản xuất phải luôn quan tâm đến như cầu của xã hội, làm cho sản phẩm của họ phù hợp với nhu cầu xã hội. - Giá trị sử dụng mang trên mình giá trị trao đổi. Để hiểu giá trị của hàng hoá, trước hết, ta phải hiểu giá trị trao đổi. Giá trị trao đổi là một quan hệ về số lượng, là tỷ lệ theo đó một giá trị sử dụng loại này được trao đổi với những giá trị sử dụng loại khác.

Ví dụ như: 1m vải có giá trị trao đổi bằng 5 kg thóc. - Hai hàng hoá khác nhau như vậy có thể trao đổi với nhau thì giữa chúng phải có một cơ sở chung. Lao động hao phí tạo ra hàng hoá chính là cơ sở chung cho việc trao đổi đó và tạo ra giá trị của hàng hoá. Vậy giá trị của hàng hoá là lao động xã hội của người sản xuất hàng hoá kết tinh trong sản phẩm.

Giá trị trao đổi là biểu hiện bên ngoài của giá trị, giá trị là nội dung bên trong, là cơ sở của giá trị trao đổi. Giá trị biểu hiện mối quan hệ giữa những người sản xuất hàng hoá. Vì vậy, giá trị là một phạm trù lịch sử, chỉ tồn tại trong nền kinh tế hàng hoá. Hai thuộc tính 3 đó của hàng hoá vừa mâu thuẫn, vừa thống nhất.

Chúng thống nhất ở chỗ: chúng cùng tồn tại trong hàng hoá, một hàng hoá phải có hai thuộc tính này, thiếu một trong hai thuộc tính thì không phải là hàng hoá. Tuy nhiên, chúng mâu thuẫn ở hai điểm: thứ nhất, về một giá trị sử dụng thì hàng hoá khác nhau về chất còn về mặt giá trị thì hàng hoá lại giống nhau về chất; Thứ hai, giá trị được sử dụng trong quá trình lưu thông còn giá trị sử dụng được thực hiện trong quá trình tiêu dùng. - Hai thuộc tính của hàng hoá này không phải là do có hai thứ lao động khác nhau kết tinh trong hàng hoá mà là do lao động sản xuất hàng hoá có tính chất hai mặt, vừa có tính trừu tượng (lao động trừu tượng), vừa có tính cụ thể (lao động cụ thể). Lao động cụ thể là lao động có ích dưới một hình thức cụ thể của những nghề nghiệp chuyên môn nhất định.

Mỗi một lao động cụ thể có mục đích, phương pháp, công cụ lao động, đối tượng lao động và kết quả lao động riêng. Do đó, lao động cụ thể tạo ra giá trị sử dụng của hàng hoá. Nếu phân công lao động xã hội càng phát triển thì càng có nhiều giá trị sử dụng khác nhau để đáp ứng nhu cầu của xã hội. Lao động trừu tượng chính là sự tiêu hao sức lao động (tiêu hao sức bắp thịt, thần kinh) của người sản xuất hàng hoá nói chung.

Chính lao động trừu tượng của người sản xuất hàng hoá tạo ra giá trị của hàng hoá. Ta có thể nói, giá trị của hàng hoá là lao động trừu tượng kết tinh trong hàng hoá. Đây chính là mặt chất của giá trị hàng hoá. Do đặc điểm riêng mà BĐS được xem là hàng hóa đặc biệt.

Hàng hóa BĐS có những đặc trưng sau: - Tổng cung hàng hóa BĐS có tính ổn định cao và việc cung ứng BĐS phù hợp cho từng mục đích riêng, bị hạn chế về mặt quy hoạch nhà nước. Do đó, trong dài hạn giá cả BĐS luôn có xu hướng tăng lên và cung hàng hóa BĐS hầu như không co giãn so với giá. - Thời gian giao dịch hàng hóa BĐS dài hơn so với các giao dịch hàng hóa thông thường, bởi vì giao dịch BĐS không chỉ giao dịch bản thân BĐS mà còn bao gồm cả hồ sơ pháp lý của BĐS đó nữa. Do đó chi phí giao dịch BĐS thường khá cao.

4 - Tính thanh khoản hàng hóa BĐS kém do hàng hóa BĐS thường có giá trị cao, thời gian giao dịch dài nên khả năng chuyển nhượng thành tiền thấp. - Hàng hóa BĐS được sự quản lý chặt chẽ của nhà nước và chịu ảnh hưởng của các yếu tố xã hội như: tập quán, tâm lý, thị hiếu và tính cộng đồng. Thuộc tính của hàng hóa bất động sản 1. Thuộc tính duy nhất, độc đáo, cá biệt của hàng hóa BĐS Một mảnh đất, một công trình xây dựng trên đất, về mặt địa thế, gần như không thể lặp lại một cái thứ hai tương tự.

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt.

Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.

Thuộc tính tồn tại lâu dài Hàng hoá gì cũng hư hỏng và có lúc hết giá trị sử dụng riêng BĐS thì không. Việc sinh lãi của BĐS có thể thay đổi theo từng giai đoạn, nhưng bản thân đất đai thì tồn tại vĩnh viễn. Các công trình xây dựng trên nó, như nhà ở, cửa hàng…, nếu bảo trì tốt có thể sử dụng hàng trăm năm, thậm chí có căn nhà tồn tại vài thế kỷ. Do đó, trừ nhà ở, còn các BĐS sinh lợi (nhà cho thuê, cửa hàng…) thì gần như có thể tiếp tục sinh lợi lâu dài.

Không có một tư liệu hay công cụ sản xuất nào có thể sinh lợi lâu dài như vậy. Do đất đai là tài sản được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi 5 xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.

Thuộc tính hỗ tương với xung quanh Điều này được tất cả mọi người biết rõ, bởi ai cũng hiểu rằng giá trị của một miếng đất hay căn nhà bị ảnh hưởng rất nhiều từ những miếng đất hay căn nhà xung quanh. Một khu nhà đẹp nằm gần một mảnh đất sắp xây dựng nhà máy xem như bị giảm giá trị. Một cao ốc đẹp với nhà áp mái lộng lẫy nhưng nhìn xuống một khu ổ chuột lụp sụp thì cũng chẳng còn được đánh giá cao. Cho nên, cảnh quan và cơ sở hạ tầng kết nối xung quanh một BĐS tạo ra giá trị cho nó lớn hơn bản thân nó được tạo ra.