đặt vấn đề của ngƣời điều tra, cách chọn mẫu làm cho câu trả lời của ngƣời phỏng vấn không đúng với giá trị thực. Theo Turner (1995) đối với một số nhà phân tích thiếu thận trọng thì đó sẽ là một số trở ngại tiềm ẩn làm cho kết quả bị sai lệch: Nói không đúng WTP: Ngƣời đƣợc phỏng vấn có thể nói mức WTP không đúng với sự thật, WTP có thể cao hơn hoặc thấp hơn mức thực sự trả. Tuy vậy vấn đề này tƣơng đối nhỏ không nghiên trọng. Chênh lệch giữa WTP và WTA: ngƣời phỏng vấn sẵn lòng trả (WTP) bao nhiêu để có đƣợc hoặc sẵn lòng nhận (WTA) bao nhiêu để bồi thƣờng cho việc từ bỏ hàng hóa, dịch vụ này.
Ngƣời phỏng vấn thƣờng quen thuộc với khái niệm nhận bồi thƣờng do tổn thất hơn là chi trả để tránh tổn thất. Vì vậy, so sánh giữa WTP và WTA thì mức WTA đƣa ra thƣờng cao hơn WTP. Một số nghiên cứu đã chứng minh rằng những nguyên nhân do tâm lý khiến cá nhân cảm nhận rõ “chi phí của việc bị tổn hại” hơn là “ lợi ích của Học viên thực hiện: Huỳnh Thị Trúc Linh 13 việc đạt đƣợc”, nếu mỗi cá nhân hiểu theo chiều hƣớng này thì WTP/WTA làm tăng tính hiệu lực của phƣơng pháp đánh giá ngẫu nhiên (CVM). Theo Turner, Pearce, Bateman (1995) khi so sánh WTP và WTA thì các nhà nghiên cứu cho rằng mức sẵn lòng chấp nhận cao hơn mức sẵn lòng chi trả và trên lý thuyết 2 dạng này có giá trị tƣơng đƣơng nhau nhƣng thực tế khác nhau hoàn toàn.
Thiên lệch một phần: nếu ngƣời phỏng vấn lần đầu tiên đƣợc hỏi WTP trả cho một phần tài sản và sau đó đƣợc hỏi đánh giá cho toàn bộ thì số tiền ngƣời phỏng vấn đƣa ra là nhƣ nhau vì tổng ngân sách của họ ổn định, vì vậy đễ sai lệch khi hỏi quy mô rộng lớn. Thiên lệch khởi đầu: những phƣơng pháp để hỏi mức sẵn lòng chi trả WTP là đề nghị một số tiền khởi đầu, việc ngƣời trả lời đồng ý hay từ chối chi trả sẽ dựa theo việc tăng hay giảm đi số tiền này. Do đó, mức tiền đề xuất ban đầu sẽ ảnh hƣởng tới mức WTP sau cùng của ngƣời trả lời. Thiên lệch theo phƣơng tiện: nghiên cứu sử dụng phƣơng pháp định giá ngẫu nhiên (CVM), ngƣời thiết kế bảng hỏi WTP nên điều tra xác định rõ phƣơng tiện đóng góp nhƣ bằng tiền mặt, bằng tài khoản,… Ngƣời trả lời có thể có mức sẵn lòng chi trả tùy thuộc theo phƣơng tiện đóng góp.
Các vấn đề thiên lệch của thực tiễn: do ngƣời nghiên cứu gây ra nhƣ thiết kế bảng câu hỏi, kích thƣớc mẫu không đủ đại diện, không đảm bảo tính ngẫu nhiên,… Ngoài ra, một trong những phƣơng pháp để hỏi mức sẵn lòng trả (WTP) là đề nghị một số tiền khởi đầu nhƣng việc đồng ý hay từ chối chi trả của ngƣời đƣợc phỏng vấn sẽ ảnh hƣởng đến việc tăng hay giảm số tiền đó. Các yếu tố tác động đến mức sẵn lòng chi trả Một số đặc điểm của ngƣời tiêu dùng cá nhân nhƣ nhân khẩu học xã hội đặc điểm (thu nhập, nghề nghiệp, giáo dục, tuổi tác, giới tính, số lƣợng ngƣời trong gia đình .), hay rủi ro nhận thức và sự tham gia đóng một vai trò trung gian giữa bên ngoài yếu tố quyết định của WTP (Derbaix, Siningaglia và Zidda, 2003; Dou, 2004). Theo Hanley và Spash (1993), mức sẵn lòng chi trả của một cá nhân đƣợc nghiên cứu có thể bị ảnh hƣởng bởi các yếu tố hoặc các biến khác nhau bao gồm đặc điểm kinh tế xã hội của ngƣời đó nhƣ thu nhập, trình độ học vấn, tuổi,… Khi áp dụng khái niệm Học viên thực hiện: Huỳnh Thị Trúc Linh 14 mức sẵn lòng chi trả vào các lĩnh vực khác bên ngoài kinh tế môi trƣờng có thể xem xét thêm các biến có thể ảnh hƣởng đến mức sẵn lòng chi trả. Các biến về đặc điểm kinh tế xã hội của ngƣời phỏng vấn, các biến có thể ảnh hƣởng nhƣ tuổi, ngành nghề, nơi sống, học vấn, thu nhập,… Các yếu tố về đặc điểm nhà ở một phần quan trọng trong việc quyết định mua nhà của ngƣời mua nhà (Opoku & Muhmin, 2010).
Giá trị của đặc điểm căn hộ sẽ liên quan đến việc căn hộ đó đƣợc mong đợi (Sirgy, 2005). Ông cho rằng một căn hộ đƣợc thiết kế để đáp ứng các nhu cầu liên quan đến cuộc sống nhƣ: phòng ngủ và các tiện nghi sống khác. Theo nghiên cứu cua Kauko (2006) đối với ngƣời dân tại Randstad ở Hà Lan thì đặc điểm căn hộ có ảnh hƣởng đến việc chọn căn hộ hơn là vị trí của căn hộ. Kauko (2007) thì khoảng cách là một yếu tố quan trọng trong ý định về sự thành công hay thất bại của việc phát triển một dự án về nhà ở.
Levine (1998) cho rằng thời gian đi lại có ảnh hƣởng đến việc lựa chọn căn hộ của ngƣời mua nhà, đặc biệt là những hộ gia đình có thu nhập từ trung bình trở xuống. Nhìn chung ngƣời mua nhà muốn chọn những căn hộ có khoảng cách thuận tiện cho nơi làm việc của họ (Tu & Goldfinch, 1996) Tan (2012), cho rằng ngƣời mua sẽ sẵn lòng chi trả thêm một khoản tiền cho căn hộ có môi trƣờng xung quanh tốt. Một vài nghiên cứu chứng mình ngƣời mua sẵn lòng trả thêm cho căn hộ để có môi trƣờng tốt và các vấn đề an ninh khác (Wang và Li, 2006). Theo Greenberg & Crossney (2005) thì vấn đề môi trƣờng xung quanh đƣợc chia là hai hƣớng là tiêu cực và tích cực, điều này có xu hƣớng làm giảm hoặc tăng giá trị căn hộ cũng nhƣ là mức sẵn lòng trả của ngƣời mua.
Các thuộc tính của môi trƣờng sống nhƣ một vị trí tốt, và chất lƣợng vật lý và xã hội của khu phố cũng đóng một vai trò trong các quyết định về nhà ở (Cole, 2000). Ở phƣơng Tây, nó đƣợc tìm thấy rằng những ngƣời có thiện chí trả tiền cao hơn để cho khả năng tiếp cận với công việc, sạch sẽ và an ninh của khu phố, để tránh để sống gần bãi rác, và cho chất lƣợng không khí cao hơn, so với phòng tập thể dục và dịch vụ văn hóa (Hite, 2009 ; Torres et al, 2013). Nó chỉ ra rằng ngƣời tiêu dùng cũng xem xét môi trƣờng sống khi họ mua một căn nhà, có lẽ vì những lý do liên quan đến sức khỏe. Học viên thực hiện: Huỳnh Thị Trúc Linh 15 Mọi ngƣời sẵn sàng trả nhiều hơn cho an toàn khu và khả năng tiếp cận với các công việc trong các quyết định mua nhà hơn cho các thuộc tính nơi ở thƣờng xuyên chẳng hạn nhƣ kích thƣớc nhà, số phòng ngủ, và định hƣớng (Wang và Li, 2004, 2006).
Bằng chứng từ New Zealand cho thấy, mặc dù chính phủ đã giới thiệu cho các thuộc tính nhà ở thân thiện với môi trƣờng, các yếu tố quyết định quan trọng nhất trong các quyết định về nhà ở vẫn còn là vị trí và giá cả (Eves và KIPPES, 2010). Các nền kinh tế-xã hội của ngƣời tiêu dùng sẽ ảnh hƣởng đến nhu cầu của họ về chất lƣợng cuộc sống (Jenks, 2000). Ngƣời tiêu dùng sẵn sàng chi trả cho các thuộc tính nhà ở bị hạn chế bởi sức mua của họ và đặc điểm cá nhân. Với sự sâu sắc của cải cách thị trƣờng của Trung Quốc, các hộ gia đình có thu nhập thấp, trình độ học vấn thấp, và vốn xã hội hạn chế khó có thể đủ khả năng nhà ở chất lƣợng tốt (Chen et al, 2001; Li, 2012; Man et al, 2011; Ng, 2002).
Kết quả thực nghiệm cho thấy rằng khoảng cách ngắn đến nơi làm việc, trƣờng học, và các cửa hàng bán lẻ đã đƣợc tìm thấy để ảnh hƣởng đáng kể giá nhà (Chin et al 2004, Hui et al 2007, Jim và Chen 2006, Jim và Chen 2007, Redfearn 2009, Jim và Chen 2009, Poudyal et al 2009). Điều này chỉ ra rằng giá nhà ở đƣợc xác định không chỉ bởi khả năng tiếp cận, mà còn tiết kiệm chi phí vận chuyển. Thông thƣờng, giá đầu tiên giai đoạn mô hình hƣởng thụ liên quan đến nhiều nhà ở và khu phố đặc điểm có liên quan ảnh hƣởng đến giá cả nhƣ kích thƣớc ở, số phòng,. Không giống nhƣ các hàng hóa khác, kích thƣớc không gian nhà ở có nghĩa là vấn đề vị trí cho dù đó là các trung tâm thƣơng mại và các lĩnh vực khác để truy cập đến việc làm, hàng hóa và dịch vụ (Cheshire và Sheppard, 1995; Glaeser et al, 2008).
Diện tích nhà ở cũng là một trong những yếu tố ảnh hƣởng đến giá nhà ở. Thông thƣờng các chủ nhà muốn sở hữu các đơn vị nhà ở lớn hơn bởi vì tình trạng biểu tƣợng đi cùng với tài sản của mình (Tân, 2010). Học viên thực hiện: Huỳnh Thị Trúc Linh 16 2. Các nghiên cứu trƣớc 2.
Nghien cứu Tan (2011) Nghiên cứu của Tan (2011) về “Measuring the willingness to pay for houses in a sustainable neighborhood”, bài nghiên cứu này nói về mức sẵn lòng chi trả cho nhà ở trong khu phố bền vững, xác định mức độ đáp ứng sự sẵn lòng chi trả để thay đổi cấu trúc, vị trí và đặc điểm nhà ở của khu phố kết hợp với mục tiêu phát triển bền vững. Trong nghiên cứu này, khảo sát bằng phƣơng pháp lấy mẫu thuận tiện với 299 hộ gia đình đƣợc phỏng vấn ở Kuala Lumpur and Selangor ở Malaysia. Tác giả đã tìm hiểu đƣợc các yếu tố ảnh hƣởng đến mức sẵn lòng chi trả cho nhà ở gồm: khoảng cách (từ nhà ở đến nơi làm việc, các cửa hàng bán lẻ, bệnh viện, trung tâm thể thao và khu vui chơi giải trí), số năm xây dựng của nhà ở, diện tích nhà ở, cách tiện ích bên trong (cảnh quang, công viên, an ninh…) Kết quả hồi quy cho thấy rằng mức độ phù hợp của mô hình khá cao 86%. Ngoại trừ biến số năm xây dựng của nhà ở là không có ý nghĩa thống kê trong mô hình, tất cả các biến đƣợc đƣa vào mô hình xem xét đều có tác động đến mức sẵn lòng chi trả cho nhà ở của các hộ gia đình.
Nghiên cứu của Hui (1997) Nghiên cứu của Hui (1997) về “Willingness to Pay for Better Housing in Hong Kong: Theory and Evidence (of Dwelling Space)”, bài nghiên cứu này nói về mức sẵn sàng chi trả cho nhà ở tốt hơn tại Hồng Kong, các tiêu chuẩn nhà ở của Hồng Kông đã bị chỉ trích và lúc này chính phủ quan tâm thực hiện vấn đề cải thiện nhà ở.