Chương 1 TÔNG QUAN 1. Cơ sở khoa học 1. Đất đai, giá đất 1. Đất dai * Khái niệm đất đai: “đất đai” là một khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thang đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyên, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích mặt nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang - trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thuỷ văn, thảm thực vật cùng với các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài nguol.
* Chức năng của dat đai: Chức năng không gian sinh tồn; chức năng sản xuất; chức năng dự trữ; chức năng môi trường sinh vật; chức năng điều tiết khí hậu; chức năng kiểm soát ô nhiễm và chất thải; chức năng lưu truyền và thừa kế; chức năng không gian cho sự dịch chuyên của con người, thực vật, động vật trong thế giới tự nhiên. Dat đai được xem là tài sản của một Quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, đồng thời cũng là đối tượng của lao động và là sản pham của lao động. Trong bối cảnh hiện nay, các tác động của con người trong việc khai thác và sử dụng đất đai hoàn toàn bị chi phéi bởi các quy luật kinh tế- xã hội được thể hiện rõ trong quá trình đô thị hóa. * Vai trò của đất đai: Đất đai là điều kiện chung nhất đối với mọi quá trình sản xuất trong ngành kinh tế quốc dân và hoạt động của con người.
Cụ thé: - Đối với sản xuất nông nghiệp: Dat đai giữ vai trò tích cực trong quá trình sản xuất, là điều kiện vật chất, cơ sở không gian, đồng thời là đối tượng của lao động, là công cụ hay phương tiện lao động. Quá trình sản xuất nông nghiệp luôn liên quan chặt chẽ đến độ phì nhiêu và quá trình sinh học tự nhiên của đất. - Trong các ngành phi nông nghiệp, đất đai giữ vai trò thụ động với chức năng là cơ sở không gian và vị trí dé hoàn thiện quá trình lao động, là kho tang dự trữ trong lòng đất. Quá trình sản xuất và sản phẩm được tạo ra không phục thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của dat, chất lượng thảm thực vật và các tính chất có sẵn trong đất.
Tóm lại, đất đai là tài nguyên quốc gia vô vùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của dat đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi khả năng thu lợi từ đất trong một khoảng thời gian nào đó.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyền nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Khung giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp tại Điều 113, Điều 114, Luật Dat đai, 2013) 1.
Quản lý nhà nước về giá đất Đối tượng quản lý nhà nước về giá đất là toàn bộ đất đai trong phạm vi biên giới quốc gia. Nhà nước quản lý giá đất thông qua khung giá đất và bảng giá đất. *Khung giá đất Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thi trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
Việc xây dựng khung giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Dat đai 2013, phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1,2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP; Kết quả tổng hop, phân tích thông tin về giá đất thị trường; Các yêu tổ tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất. Nội dung khung giá đất theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP như sau: Quy định mức giá tối thiểu, tối đa đối với các loại đất sau đây: Nhóm đất nông nghiệp: Khung giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; Khung giá đất trồng cây lâu năm; Khung giá đất rừng sản xuất; Khung giá đất nuôi trồng thủy sản; Khung giá đất làm muối. Nhóm đất phi nông nghiệp: Khung giá đất ở tại nông thôn; Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; Khung giá đất ở tại đô thị; Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị. Khung giá đất được quy định theo các vùng kinh tế, loại đô thị sau đây: Vùng kinh tế gồm: vùng Trung du và Miền núi phía Bắc, vùng Đồng bằng sông Hồng, vùng Bắc Trung bộ, vùng Duyên hải Nam Trung bộ, vùng Tây Nguyên, vùng Đông Nam bộ, vùng Đồng bằng sông Cửu Long.
Việc quy định khung giá đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp tại nông thôn của mỗi vùng kinh tế được xác định theo 3 loại xã đồng bằng, trung du, miễn núi. Các loại đô thị gồm: D6 thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại II, đô thị loại IV, đô thị loại V. Việc quy định khung giá đất phi nông nghiệp tại đô thị được xác định theo vùng kinh tế và loại đô thị. Bảng giá đất Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành dựa trên nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm một lần , được công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Việc xây dựng bảng giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật đất đai 2013, phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP; Kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá dat thị trường; Các yếu tổ tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản ly và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất. Nội dung bảng giá đất theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP như sau: Quy định bảng giá đất đối với các loại đất sau đây: Bảng giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; Bảng giá đất trồng cây lâu năm; Bảng giá đất rừng sản xuất; Bảng giá đất nuôi trồng thủy sản; Bảng giá đất làm muối; Bảng giá đất ở tại nông thôn; Bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; Bảng giá đất ở tại đô thị: Bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; Ngoài các bảng giá đất quy định tại Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ban hành chỉ tiết bảng giá các loại đất theo phân loại đất quy định tại Điều 10 của Luật Đất đai phù hợp với thực tế tại địa phương. Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí đất. Đối với địa phương đã có bản đồ địa chính và có điều kiện về nhân lực, kinh phí thì bảng giá đất được xây dựng đến từng thửa đất.
Quy định giá đất trong bảng giá đất: Giá đất trong bảng giá đất quy định theo nguyên tắc đất thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá đất của loại đất đó theo quy định tại Điều 7 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP và phải phù hợp với khung giá đất. Đối với đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị có khả năng sinh lợi cao, có lợi thé trong việc sử dung đất làm mặt bang sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất; trường hợp quy định mức giá đất cao hơn 30% thì phải báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, quyết định.