Luận văn thạc sĩ chính sách thuế bất động sản ở việt nam

Tổng quan chính sách thuế bất động sản tại Việt Nam trong luận văn thạc sĩ, phân tích tác động và giải pháp hoàn thiện hệ thống thuế hiệu quả

• Tác giả: Nguyễn Trọng Nghĩa
• Người hướng dẫn: PGS. Sử Đình Thành
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế TP. Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Kinh Tế Tài Chính – Ngân Hàng
• Đề tài: Chính Sách Thuế Bất Động Sản Ở Việt Nam
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2009
• Địa điểm: TP. Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Những vấn đề cơ bản về bất động sản và thị trường bất động sản
• 1.1.1. Bất động sản
• 1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN HÀNH Ở VIỆT NAM
• 3. CHƯƠNG 3: CẢI CÁCH CHÍNH SÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về chính sách thuế bất động sản ở Việt Nam

Chính sách thuế bất động sản ở Việt Nam đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết thị trường và tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Chính sách này không chỉ ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản mà còn tác động đến các lĩnh vực kinh tế khác. Việc hiểu rõ về chính sách thuế bất động sản là cần thiết để có thể cải cách và hoàn thiện nó trong bối cảnh hiện nay.

1.1. Khái niệm và vai trò của chính sách thuế bất động sản

Chính sách thuế bất động sản là hệ thống các quy định pháp luật liên quan đến việc thu thuế từ các giao dịch bất động sản. Vai trò của chính sách này không chỉ là tạo nguồn thu cho ngân sách mà còn điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ và đảm bảo công bằng xã hội.

1.2. Các loại thuế bất động sản hiện hành ở Việt Nam

Hiện nay, các loại thuế bất động sản ở Việt Nam bao gồm thuế sử dụng đất, thuế chuyển nhượng bất động sản, và lệ phí trước bạ. Mỗi loại thuế có những quy định và cách tính khác nhau, ảnh hưởng đến người dân và doanh nghiệp trong việc giao dịch bất động sản.

II. Những thách thức trong chính sách thuế bất động sản hiện nay

Chính sách thuế bất động sản ở Việt Nam đang đối mặt với nhiều thách thức. Những vấn đề này không chỉ ảnh hưởng đến hiệu quả thu ngân sách mà còn tác động đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

2.1. Hạn chế trong việc thu thuế bất động sản

Một trong những hạn chế lớn nhất là việc thu thuế bất động sản chưa đồng bộ và thiếu minh bạch. Điều này dẫn đến tình trạng thất thu thuế và không công bằng trong việc áp dụng chính sách thuế.

2.2. Tác động của chính sách thuế đến thị trường bất động sản

Chính sách thuế bất động sản có thể tạo ra những rào cản cho người mua và nhà đầu tư. Việc áp dụng thuế cao có thể làm giảm sức hấp dẫn của thị trường, dẫn đến tình trạng ế ẩm trong giao dịch bất động sản.

III. Phương pháp cải cách chính sách thuế bất động sản hiệu quả

Để cải cách chính sách thuế bất động sản, cần có những phương pháp hiệu quả nhằm nâng cao hiệu quả thu ngân sách và phát triển thị trường bất động sản một cách bền vững.

3.1. Đề xuất cải cách các sắc thuế bất động sản

Cần xem xét lại các sắc thuế hiện hành để đảm bảo tính hợp lý và công bằng. Việc giảm thuế cho các giao dịch bất động sản có thể khuyến khích đầu tư và phát triển thị trường.

3.2. Tăng cường quản lý và giám sát thuế bất động sản

Cần có các biện pháp quản lý và giám sát chặt chẽ hơn để đảm bảo việc thu thuế diễn ra công bằng và minh bạch. Sử dụng công nghệ thông tin trong quản lý thuế sẽ giúp nâng cao hiệu quả.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về chính sách thuế bất động sản

Nghiên cứu về chính sách thuế bất động sản không chỉ giúp hiểu rõ hơn về thực trạng mà còn đưa ra những ứng dụng thực tiễn trong việc cải cách chính sách này.

4.1. Kết quả nghiên cứu về tác động của thuế đến thị trường

Nghiên cứu cho thấy rằng chính sách thuế bất động sản có tác động lớn đến quyết định đầu tư của người dân và doanh nghiệp. Việc điều chỉnh thuế có thể tạo ra những thay đổi tích cực trong thị trường.

4.2. Bài học kinh nghiệm từ các quốc gia khác

Có thể học hỏi từ kinh nghiệm của các quốc gia khác trong việc xây dựng và hoàn thiện chính sách thuế bất động sản. Những mô hình thành công có thể áp dụng vào thực tiễn Việt Nam.

V. Kết luận và tương lai của chính sách thuế bất động sản ở Việt Nam

Chính sách thuế bất động sản ở Việt Nam cần được cải cách để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế và xã hội. Tương lai của chính sách này sẽ phụ thuộc vào khả năng điều chỉnh và hoàn thiện của các cơ quan chức năng.

5.1. Tương lai của chính sách thuế bất động sản

Dự báo rằng chính sách thuế bất động sản sẽ tiếp tục được cải cách để phù hợp với xu hướng phát triển của thị trường và nhu cầu của người dân.

5.2. Định hướng phát triển chính sách thuế bất động sản

Cần có một định hướng rõ ràng cho việc phát triển chính sách thuế bất động sản, đảm bảo tính bền vững và công bằng trong xã hội.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Chính sách thuế bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc tạo nguồn thu ngân sách nhà nước, điều tiết thị trường BĐS và đảm bảo công bằng xã hội. Tại Việt Nam, từ năm 2002 đến 2009, các sắc thuế liên quan đến BĐS như thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế đất, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đã góp phần ổn định nguồn thu ngân sách và thúc đẩy phát triển thị trường BĐS. Tuy nhiên, tỷ trọng thu từ các sắc thuế này còn thấp, chưa phát huy hết vai trò điều tiết và quản lý thị trường. Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là phân tích thực trạng chính sách thuế BĐS hiện hành, đánh giá hiệu quả và hạn chế, từ đó đề xuất các giải pháp cải cách phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội Việt Nam giai đoạn 2002-2009. Nghiên cứu tập trung vào các sắc thuế chính liên quan đến BĐS, phạm vi địa lý là toàn quốc, với số liệu thu thập từ các báo cáo của Bộ Tài chính và Tổng cục Thống kê. Ý nghĩa của nghiên cứu thể hiện qua việc cung cấp cơ sở khoa học cho việc hoàn thiện chính sách thuế BĐS, góp phần tăng thu ngân sách, điều tiết thị trường BĐS phát triển lành mạnh và giảm bất bình đẳng về tài sản trong xã hội.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết về thuế và thị trường bất động sản, trong đó có:

• Lý thuyết thuế tài sản: Thuế BĐS là loại thuế trực thu, đánh vào giá trị tài sản nhằm tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách và điều tiết kinh tế vĩ mô.
• Lý thuyết thị trường BĐS: Thị trường BĐS có đặc điểm không hoàn hảo, tính khu vực cao, cung cầu ít co giãn và chịu ảnh hưởng lớn từ chính sách nhà nước.
• Khái niệm và đặc điểm BĐS: BĐS bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất, có vị trí cố định, tính lâu bền, chịu ảnh hưởng của pháp luật và tập quán xã hội.
• Mô hình chính sách thuế BĐS: Bao gồm nhiều sắc thuế như thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế đất, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS, mỗi sắc thuế có vai trò và cơ chế điều tiết riêng.

Các khái niệm chính được sử dụng gồm: thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế đất, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập từ BĐS, và các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS như vị trí, kinh tế vĩ mô, pháp luật và xã hội.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu thứ cấp từ các nguồn chính thức như Bộ Tài chính, Tổng cục Thống kê và các văn bản pháp luật liên quan đến thuế BĐS giai đoạn 2002-2009. Cỡ mẫu dữ liệu bao gồm số liệu thu thuế, lệ phí và các khoản thu tài chính liên quan đến BĐS trên toàn quốc trong giai đoạn này. Phương pháp chọn mẫu là chọn lọc các số liệu đại diện cho các sắc thuế chính và các khoản thu lớn nhất trong hệ thống thuế BĐS. Phân tích mô tả được áp dụng để đánh giá xu hướng thu, tỷ trọng đóng góp và hiệu quả của từng sắc thuế. Phân tích so sánh được thực hiện giữa các năm và giữa các loại thuế để nhận diện ưu điểm, hạn chế. Timeline nghiên cứu tập trung vào giai đoạn 2002-2009, phù hợp với quá trình cải cách thuế và phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Thuế sử dụng đất nông nghiệp (SDĐNN): Số thu từ thuế SDĐNN trong giai đoạn 2002-2009 chiếm tỷ trọng rất thấp, dưới 0,1% tổng thu ngân sách nhà nước (NSNN) và có xu hướng giảm do chính sách miễn giảm thuế và giảm diện tích đất nông nghiệp. Ví dụ, năm 2002, số thu đạt khoảng 772 tỷ đồng, chiếm 0,07% tổng thu NSNN. Thuế SDĐNN góp phần quản lý quỹ đất nông nghiệp và thúc đẩy sử dụng đất hiệu quả.

2. Thuế đất: Thuế đất chiếm tỷ trọng khoảng 0,2% tổng thu NSNN, với số thu năm 2002 là 336 tỷ đồng. Thuế đất góp phần quản lý và điều tiết việc sử dụng đất ở và đất xây dựng công trình, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm. Tuy nhiên, căn cứ tính thuế dựa trên thuế SDĐNN và mức thuế suất thấp, dẫn đến hiệu quả điều tiết chưa cao.

3. Lệ phí trước bạ: Là khoản thu ổn định, chiếm khoảng 1,3% tổng thu NSNN và 17% tổng thu từ BĐS, với số thu năm 2002 đạt 1.582 tỷ đồng. Lệ phí trước bạ giúp kiểm soát quyền sở hữu BĐS và phát hiện các vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, việc thu lệ phí trước bạ còn gặp khó khăn do nhiều giao dịch không đăng ký chính thức.

4. Tiền sử dụng đất: Là khoản thu lớn nhất trong hệ thống thuế BĐS, chiếm gần 64% tổng thu từ BĐS và khoảng 5% tổng thu NSNN, với số thu năm 2002 là 3.582 tỷ đồng. Khoản thu này góp phần điều tiết việc sử dụng đất, buộc người sử dụng đất phải cân nhắc hiệu quả kinh tế khi sử dụng đất.

Thảo luận kết quả

Các sắc thuế BĐS hiện hành tại Việt Nam đã tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách, đặc biệt là tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, tỷ trọng thu từ thuế SDĐNN và thuế đất còn thấp, chưa phát huy hết vai trò điều tiết thị trường BĐS. Nguyên nhân chính là do căn cứ tính thuế chưa phù hợp với thực tế thị trường, mức thuế suất thấp và chính sách miễn giảm rộng rãi. So với các quốc gia phát triển như Pháp, Thụy Điển, Mỹ và Đài Loan, Việt Nam chưa áp dụng thuế suất lũy tiến và chưa có cơ chế điều tiết thu nhập từ chuyển nhượng BĐS hiệu quả. Việc thu lệ phí trước bạ còn hạn chế do nhiều giao dịch không đăng ký chính thức, gây thất thu cho ngân sách. Các số liệu có thể được trình bày qua biểu đồ thể hiện tỷ trọng thu từng sắc thuế trong tổng thu ngân sách và bảng so sánh số thu qua các năm để minh họa xu hướng và hiệu quả thu thuế.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Cải tiến căn cứ tính thuế BĐS: Đề xuất xây dựng hệ thống định giá BĐS dựa trên giá thị trường thực tế, áp dụng định kỳ cập nhật giá để đảm bảo tính công bằng và chính xác trong tính thuế. Chủ thể thực hiện là Bộ Tài chính phối hợp với các cơ quan định giá và địa phương, thực hiện trong vòng 2 năm.

2. Áp dụng thuế suất lũy tiến: Thiết kế thuế suất lũy tiến cho các đối tượng sở hữu nhiều BĐS hoặc có giá trị BĐS lớn nhằm hạn chế đầu cơ và thúc đẩy sử dụng hiệu quả. Chủ thể thực hiện là Quốc hội và Bộ Tài chính, triển khai trong 3 năm tới.

3. Tăng cường quản lý và thu lệ phí trước bạ: Xây dựng quy định bắt buộc đăng ký trước bạ đối với tất cả các giao dịch BĐS, tăng cường chế tài xử lý vi phạm để giảm thất thu. Chủ thể thực hiện là Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Bộ Tài chính, thực hiện trong 1-2 năm.

4. Phát triển thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS: Ban hành chính sách thuế thu nhập cá nhân và doanh nghiệp từ chuyển nhượng BĐS với mức thuế phù hợp, có ưu đãi cho người thu nhập thấp nhằm điều tiết thu nhập và công bằng xã hội. Chủ thể thực hiện là Quốc hội và Bộ Tài chính, triển khai trong 3 năm.

5. Nâng cao năng lực quản lý thuế địa phương: Đào tạo, bồi dưỡng cán bộ thuế tại các địa phương, cải tiến công nghệ quản lý thuế để nâng cao hiệu quả thu và giảm tiêu cực. Chủ thể thực hiện là Tổng cục Thuế và các cơ quan địa phương, thực hiện liên tục.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cơ quan quản lý nhà nước về thuế và đất đai: Giúp hoàn thiện chính sách thuế BĐS, nâng cao hiệu quả quản lý và thu thuế, từ đó tăng nguồn thu ngân sách và điều tiết thị trường BĐS.

2. Các nhà hoạch định chính sách kinh tế: Cung cấp cơ sở khoa học để xây dựng các chính sách tài chính, thuế phù hợp với phát triển kinh tế thị trường và công bằng xã hội.

3. Các tổ chức nghiên cứu và đào tạo kinh tế, tài chính: Là tài liệu tham khảo cho nghiên cứu chuyên sâu về chính sách thuế và thị trường BĐS, phục vụ giảng dạy và nghiên cứu khoa học.

4. Doanh nghiệp và nhà đầu tư BĐS: Hiểu rõ về chính sách thuế hiện hành và xu hướng cải cách, từ đó có chiến lược đầu tư phù hợp, giảm thiểu rủi ro pháp lý và tài chính.

Câu hỏi thường gặp

1. Chính sách thuế BĐS hiện nay tại Việt Nam gồm những sắc thuế nào?
   Hiện tại, Việt Nam áp dụng các sắc thuế chính gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế đất, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Ngoài ra còn có thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS. Các sắc thuế này có vai trò khác nhau trong quản lý và điều tiết thị trường BĐS.

2. Tỷ trọng thu từ thuế BĐS đóng góp như thế nào vào ngân sách nhà nước?
   Tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn nhất, khoảng 64% tổng thu từ BĐS và 5% tổng thu NSNN. Lệ phí trước bạ chiếm khoảng 17% tổng thu từ BĐS. Thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế đất có tỷ trọng thấp, dưới 0,2% tổng thu NSNN.

3. Những hạn chế chính của chính sách thuế BĐS hiện hành là gì?
   Các hạn chế gồm căn cứ tính thuế chưa phù hợp với giá thị trường, mức thuế suất thấp, chính sách miễn giảm rộng rãi, việc thu lệ phí trước bạ chưa đầy đủ do nhiều giao dịch không đăng ký chính thức, và thiếu cơ chế thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS hiệu quả.

4. Các quốc gia khác áp dụng chính sách thuế BĐS như thế nào?
   Các quốc gia như Pháp, Thụy Điển, Mỹ và Đài Loan áp dụng nhiều sắc thuế BĐS với cơ chế thuế suất lũy tiến, định giá thị trường chính xác và thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS nhằm điều tiết thị trường và đảm bảo công bằng xã hội.

5. Giải pháp cải cách chính sách thuế BĐS được đề xuất là gì?
   Cải cách bao gồm xây dựng hệ thống định giá BĐS theo giá thị trường, áp dụng thuế suất lũy tiến, tăng cường quản lý thu lệ phí trước bạ, phát triển thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS và nâng cao năng lực quản lý thuế địa phương.

Kết luận

• Chính sách thuế BĐS tại Việt Nam giai đoạn 2002-2009 đã tạo nguồn thu ổn định nhưng còn nhiều hạn chế về căn cứ tính thuế và hiệu quả điều tiết.
• Thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế đất có tỷ trọng thu thấp, trong khi tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ chiếm tỷ trọng lớn hơn trong tổng thu từ BĐS.
• Việc cải cách chính sách thuế BĐS là cần thiết, phải tiến hành từng bước phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội và trình độ quản lý.
• Đề xuất các giải pháp cải cách tập trung vào định giá BĐS, áp dụng thuế suất lũy tiến, tăng cường quản lý thuế và phát triển thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS.
• Nghiên cứu này cung cấp cơ sở khoa học cho các cơ quan quản lý, nhà hoạch định chính sách và các bên liên quan trong việc hoàn thiện chính sách thuế BĐS, góp phần phát triển thị trường BĐS lành mạnh và công bằng xã hội.

Các cơ quan chức năng cần triển khai nghiên cứu chi tiết hơn về hệ thống định giá BĐS và xây dựng lộ trình cải cách chính sách thuế phù hợp trong vòng 2-3 năm tới.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Những vấn đề cơ bản về bất động sản và thị trường bất động sản 1. Bất động sản 1.

Khái niệm bất động sản Tài sản của một quốc gia thường được phân loại theo các tiêu thức khác nhau như: hình thức sở hữu, hình thức tồn tại, tính chất,… Trong đó một trong các cách phân loại tài sản thường được sử dụng là phân loại theo tính chất có thể dịch chuyển, di dời được. Với cách phân loại này, tài sản được chia thành hai loại: động sản và BĐS. Trong đó, động sản là những tài sản có thể di dời được từ chỗ này đến chỗ khác như: máy bay, ô tô, tàu thuyền, xe máy, súng săn,…; BĐS là tài sản không thể di chuyển, đó là đất và tài sản gắn liền với đất (tài sản nếu không gắn liền với đất thì không tồn tại được). Để phục vụ nghiên cứu, luận văn tiếp cận một số khái niệm về BĐS như sau:  Theo giáo sư Dan Swango (Viện đào tạo cải cách đất đai Đài Loan, thành viên Viện thẩm định giá và hiệp hội trọng tài Mỹ): “BĐS là đất đai và các công trình xây dựng trên đất.

Nó hữu hình và ta có thể nhìn thấy và chạm vào nó”.  Theo Từ điển các thuật ngữ tài chính: “BĐS là một miếng đất và tất cả tài sản vật chất gắn liền trên đất”.  Theo điều 174 Bộ Luật Dân Sự 2005 của Việt Nam “BĐS là các tài sản gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, BĐS là đất và những tài sản gắn liền với đất để tồn tại được.

BĐS phải đặt trong một không gian địa lý cụ thể. Tính “bất động” ngày nay cũng chỉ là TIEU LUAN MOI download : [e-mail] -5- tương đối vì còn phụ thuộc việc phân loại không giống nhau giữa các quốc gia đối với các tài sản gắn liền với đất. Đặc điểm bất động sản BĐS có những đặc điểm riêng sau:  Có vị trí cố định, không di chuyển được: Đất có vị trí cụ thể, có diện tích tự nhiên cố định, không thể bị di chuyển từ nơi này sang nơi khác do tác động của con người. Các vật kiến trúc gắn liền với đất nên thường có vị trí cố định và không di chuyển được dễ dàng (Ngày nay, với tiến bộ của kỹ thuật, con người có thể di chuyển những công trình có thể tháo dỡ, hoặc qua hệ thống con lăn, ròng rọc).

Từ đặc điểm này cho thấy giá trị của BĐS sẽ phụ thuộc vào vị trí của BĐS, hay nói cách khác vị trí là một yếu tố cấu thành nên giá trị của BĐS.  Là tài sản có tính lâu bền: Đối với đất, nếu SDĐ vào mục đích xây dựng, canh tác thì đất không bị hao mòn. Các công trình xây dựng trên đất có thể thay đổi nhưng bản thân đất tại nơi đó không hề bị hao mòn. Khi xen canh, luân canh cây trồng hợp lý, độ màu mỡ của đất không những không bị hao mòn mà còn tăng giá trị; Đối với các công trình được xây dựng trên đất, có thể tồn tại hàng trăm, thậm chí hàng ngàn năm.

 Giá cả của BĐS chịu sự chi phối của pháp luật và chính sách của nhà nước: Vì BĐS là hàng hóa không di dời được nên giá cả phụ thuộc nhiều vào quan điểm sở hữu, chế độ chính sách và pháp luật của nhà nước như: pháp luật về đất đai, chính sách thuế trong lĩnh vực đất đai, chính sách về hộ khẩu, định hướng đầu tư và xây dựng kết cấu hạ tầng,…chẳng hạn: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước có thể giao quyền sử dụng hoặc thu hồi trong trường hợp cần thiết; quy định về chiều cao của công trình xây dựng, không cấp giấy tờ liên quan đến nhà đất hay thuế chuyển nhượng nhà đất quá cao sẽ làm giá BĐS không thể cao được; khi nhà nước cho phép mua nhà tại một địa phương mà không cần hộ khẩu thường trú sẽ thúc đẩy giao dịch trên thị trường BĐS tại địa phương đó,…  Bị ảnh hưởng nhiều bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý, tính cộng đồng của dân chúng: Giá cả của BĐS không như các hàng hóa thông thường mà TIEU LUAN MOI download : [e-mail] -6- chịu sự chi phối của các vấn đề thuộc về khu vực địa lý như: sự phát triển của làng nghề, thói quen, tập quán, dòng họ, tâm lý, tín ngưỡng,… của dân cư. Do đó, việc phân chia địa giới hành chính, làng nghề,… có liên quan nhiều đến giá cả BĐS.  Tốc độ chuyển thành tiền của BĐS kém và chịu sự tác động của các yếu tố đầu tư khác: BĐS không di dời được nên không thể mang đi mua bán giữa các vùng, giá cả của BĐS thường rất lớn so với các hàng hóa thông thường khác, lại chịu sự chi phối của thị hiếu, tập quán,… nên người mua BĐS thường cân nhắc các yếu tố thu nhập, đi lại, làm việc, giải trí,… Ngoài ra, khi nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, hệ thống trường học, siêu thị, công viên,…sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng giá BĐS trong khu vực đó; nếu các công trình xây dựng ảnh hưởng xấu đến môi trường thì sẽ kéo giá BĐS trong vùng xuống.  Giá cả của BĐS có xu hướng ngày càng tăng: do đất có giới hạn, nhưng dân số, công trình xây dựng ngày càng tăng do sự phát triển của sản xuất.

Khi nhà nước có chính sách chuyển đổi mục đích SDĐ, từ đất nông nghiệp sang đất dùng cho xây dựng, giá cả của đất cũng theo đó gia tăng. Khi dân cư ngày càng đổ về những nơi đô thị, với tốc độ tăng dân nhanh hơn tốc độ tăng nhà ở, giá cả của nhà và các công trình kiến trúc tại nơi đó cũng sẽ tăng lên.  Hiệu quả SDĐ có sự chênh lệch rất lớn khi thay đổi mục đích sử dụng: Với một diện tích đất, có thể thấy trồng độc canh vài vụ lúa, trồng cây ăn quả, trồng cây lâu năm, dùng vào xây dựng nhà xưởng sản xuất, xây dựng nhà ở, cao ốc,… sẽ dẫn đến hiệu quả SDĐ khác nhau. Vì vậy cần thiết phải nâng cao hiệu quả SDĐ.

Thị trường bất động sản 1. Khái niệm thị trường bất động sản Kinh tế thị trường là hình thức phát triển cao nhất của nền sản xuất hàng hoá. Cơ chế vận hành của nền kinh tế thị trường chính là cơ chế thị trường. Cơ chế thị trường gắn liền với một hệ thống đồng bộ các loại thị trường: thị trường của các yếu tố đầu vào và thị trường của các yếu tố đầu ra.

Vì vậy, việc hình thành đồng bộ các loại thị trường có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với việc hình thành và phát TIEU LUAN MOI download : [e-mail] -7- triển cơ chế thị trường. Sự phát triển các loại thị trường này là hệ quả tất yếu của phân công lao động trong nền sản xuất hàng hoá, đồng thời là điều kiện làm cho phân công lao động xã hội ngày càng sâu sắc hơn. Trong quá trình thực hiện công cuộc đổi mới, các yếu tố thị trường ở nước ta bước đầu được hình thành, nhất là thị trường các yếu tố đầu ra: thị trường hàng hoá và dịch vụ, giá cả của nó được xác định trên cơ sở giá trị và quan hệ cung cầu. Thị trường các yếu tố đầu vào của sản xuất bao gồm thị trường vốn, sức lao động, BĐS, máy móc thiết bị, nguyên vật liệu cũng bước đầu được hình thành và phát triển.

Tuy nhiên, hiện nay, ở nước ta còn thiếu đồng bộ giữa thị trường các yếu tố đầu vào và đầu ra, sự thiếu đồng bộ còn diễn ra ngay cả giữa các yếu tố của thị trường đầu vào, đã làm cho cơ chế thị trường phát triển chậm hoặc còn sơ khai. Bởi vậy, việc hình thành thị trường BĐS được đặt ra trong mối quan hệ đồng bộ với các loại thị trường là cần thiết để các loại thị trường có điều kiện hình thành và phát triển. Hiện nay đang có những quan niệm khác nhau về thị trường BĐS như sau:  Quan điểm 1, đồng nhất thị trường BĐS với thị trường nhà, đất. Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta, tuy nhiên, như thế là không đầy đủ vì nhà, đất chỉ là một bộ phận chủ yếu và quan trọng trong tổng hàng hoá của thị trường BĐS mà thôi;  Quan điểm 2, thị trường BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo qui luật của thị trường, có sự quản lý của nhà nước.

Quan niệm này đi vào phản ánh trực diện các hoạt động cụ thể của thị trường, qua đó giúp nhận biết dễ dàng phạm vi và nội dung của thị trường BĐS, tuy nhiên lại vẫn chưa có tính khái quát, mà mang nặng tính liệt kê;  Quan điểm 3, thị trường BĐS là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Quan niệm này đã mô tả được đầy đủ phạm vi và nội dung của thị trường BĐS, gắn các giao dịch với thời gian và không gian nhất định, nhưng lại mang tính trừu tượng và không thể hiện rõ yếu tố kinh tế trong thị trường. TIEU LUAN MOI download : [e-mail] -8- Từ những phân tích trên, có thể đưa ra một khái niệm tổng quan về thị trường BĐS như sau: Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá - tiền tệ. Đặc điểm thị trường bất động sản Do BĐS có đặc điểm riêng nên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng như sau:  Tính tách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch: BĐS có vị trí cố định, không thể di dời được, nên các chủ thể thị trường cũng không thể đem hàng hoá BĐS của mình đến địa điểm giao dịch.

Vì thế, quan hệ giao dịch BĐS thường khó có khả năng kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch mà phải trải qua ít nhất ba khâu chủ yếu: đàm phán tại địa điểm giao dịch – kiểm tra thực địa – đăng ký pháp lý. Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài, dễ gặp các biến động (thay đổi giá, thay đổi pháp lý hay thay đổi điều kiện môi trường.