Ứng dụng GIS xây dựng CSDL giá đất ở tại TP. Tuy Hòa, Phú Yên (Trần Quốc Cường)

Luận văn thạc sĩ ứng dụng công nghệ GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở tại TP. Tuy Hòa, Phú Yên, hỗ trợ quản lý, tra cứu và tự động tính giá.

• Tác giả: Trần Quốc Cường
• Người hướng dẫn: PGS.TS. Dương Viết Tình
• Trường học: Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Huế
• Chuyên ngành: Địa lý/Quản lý đất đai/GIS
• Đề tài: Ứng dụng công nghệ GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở tại thành phố Tuy Hoà, tỉnh Phú Yên
• Loại tài liệu: Luận văn
• Năm xuất bản: 2016
• Địa điểm: Huế

Tóm tắt

I. Khám phá Luận văn GIS về CSDL giá đất ở TP

Đề tài “Ứng dụng công nghệ GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở tại thành phố Tuy Hoà, tỉnh Phú Yên” là một nghiên cứu chuyên sâu, giải quyết bài toán cấp thiết trong quản lý đất đai hiện đại. Luận văn này không chỉ tập trung vào việc ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) mà còn đi sâu vào phân tích, đánh giá những bất cập của bảng giá đất TP. Tuy Hòa do nhà nước ban hành so với thực tế thị trường bất động sản Phú Yên. Bằng việc kết hợp phương pháp bản đồ và công nghệ, nghiên cứu đã xây dựng thành công một mô hình cơ sở dữ liệu không gian cho giá đất, mang lại một công cụ quản lý trực quan và hiệu quả. Mục tiêu chính là tạo ra một hệ thống cho phép tra cứu, cập nhật và tự động tính toán giá trị cho từng thửa đất, từ đó nâng cao tính minh bạch và chính xác trong các hoạt động liên quan đến tài chính đất đai. Nghiên cứu này có ý nghĩa khoa học trong việc hoàn thiện phương pháp luận thành lập bản đồ giá đất, đồng thời mang giá trị thực tiễn to lớn, hỗ trợ Sở Tài nguyên và Môi trường Phú Yên và UBND thành phố trong công tác điều hành. Việc chuyển đổi từ phương pháp quản lý thủ công sang một hệ thống số hóa dựa trên GIS là một bước tiến quan trọng, giúp các cơ quan quản lý có cái nhìn tổng thể, đưa ra quyết định nhanh chóng và chính xác hơn trong quy hoạch sử dụng đất và điều tiết thị trường.

1.1. Tổng quan về hệ thống thông tin địa lý trong quản lý

Hệ thống thông tin địa lý (Geographic Information Systems - GIS) là một công cụ mạnh mẽ, kết hợp giữa công nghệ bản đồ, thống kê và cơ sở dữ liệu. GIS cho phép thu thập, lưu trữ, phân tích, quản lý và trình bày dữ liệu gắn với vị trí địa lý. Trong lĩnh vực quản lý đất đai, GIS không còn là một công cụ kỹ thuật đơn thuần mà đã trở thành một hệ thống hỗ trợ ra quyết định không thể thiếu. Nó có khả năng liên kết dữ liệu không gian (vị trí, hình dạng thửa đất, đường giao thông) với dữ liệu thuộc tính (chủ sử dụng, mục đích sử dụng, giá trị pháp lý). Nhờ khả năng phân tích không gian và trực quan hóa dữ liệu, GIS giúp các nhà quản lý dễ dàng xác định các xu hướng, phát hiện các điểm bất hợp lý và mô hình hóa các kịch bản phát triển. Các phần mềm phổ biến như phần mềm ArcGIS hay QGIS cung cấp bộ công cụ toàn diện để thực hiện các tác vụ này, từ việc số hóa bản đồ địa chính đến xây dựng các mô hình dự báo phức tạp.

1.2. Tính cấp thiết của việc xây dựng CSDL giá đất Phú Yên

Tại TP. Tuy Hòa, cũng như nhiều địa phương khác, giá đất do UBND tỉnh ban hành định kỳ 5 năm thường có độ trễ và chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng thực tế. Luận văn trích dẫn: "giá đất do UBND tỉnh Phú Yên ban hành có sự chênh lệch so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường". Sự chênh lệch này gây ra nhiều hệ lụy: thất thu ngân sách nhà nước trong các giao dịch, khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, và tạo ra sự thiếu minh bạch trên thị trường. Do đó, việc xây dựng một cơ sở dữ liệu (CSDL) giá đất toàn diện, cập nhật và chính xác là vô cùng cấp thiết. Một CSDL như vậy không chỉ phục vụ công tác quản lý của nhà nước mà còn cung cấp thông tin hữu ích cho người dân và nhà đầu tư, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản Phú Yên và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội bền vững.

II. Thách thức trong quản lý giá đất TP

Công tác quản lý và định giá đất tại TP. Tuy Hòa đang đối mặt với nhiều thách thức đáng kể, bắt nguồn từ sự khác biệt lớn giữa khung pháp lý và thực tiễn thị trường. Bất cập lớn nhất chính là khoảng cách giữa bảng giá đất TP. Tuy Hòa được ban hành và giá giao dịch thực tế. Luận văn chỉ rõ, giá thị trường có thể cao hơn giá nhà nước từ 50% đến 400%, tạo ra một "thị trường hai giá" phức tạp. Điều này không chỉ gây khó khăn cho người dân khi thực hiện nghĩa vụ tài chính mà còn làm thất thoát nguồn thu ngân sách. Thêm vào đó, phương pháp xác định giá đất thủ công, dựa trên các văn bản giấy tờ, thiếu đi tính trực quan và khả năng cập nhật linh hoạt. Việc tra cứu thông tin cho một thửa đất cụ thể đòi hỏi nhiều thời gian và công sức, dễ xảy ra sai sót. Việc thiếu một cơ sở dữ liệu không gian tập trung khiến cho việc phân tích biến động giá đất theo khu vực, theo thời gian trở nên gần như bất khả thi. Các nhà quản lý thiếu công cụ để có cái nhìn toàn cảnh về thị trường, từ đó đưa ra các chính sách điều tiết phù hợp. Những hạn chế này cho thấy nhu cầu cấp bách phải áp dụng công nghệ, đặc biệt là ứng dụng GIS trong quản lý đô thị, để hiện đại hóa và nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai.

2.1. Bất cập giữa bảng giá đất và thị trường bất động sản

Sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá thị trường là vấn đề cốt lõi. Bảng giá đất của nhà nước được xây dựng định kỳ 5 năm, trong khi thị trường bất động sản Phú Yên biến động liên tục theo các yếu tố cung cầu, hạ tầng và quy hoạch. Luận văn nêu rõ: "Bảng giá đất được Nhà nước ban hành định kỳ 05 năm có nhiều sự thay đổi nhưng việc rà soát, điều chỉnh khi giá đất trên thị trường biến động chưa được quan tâm đúng mức". Hệ quả là bảng giá này nhanh chóng trở nên lạc hậu, không phản ánh đúng giá trị thực của đất. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến việc tính thuế chuyển nhượng, tiền sử dụng đất, và đặc biệt là tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, gây ra nhiều khiếu kiện kéo dài. Việc thiếu một cơ chế cập nhật linh hoạt dựa trên dữ liệu thị trường là một trong những rào cản lớn nhất cần được tháo gỡ.

2.2. Hạn chế của phương pháp định giá đất thủ công truyền thống

Phương pháp định giá đất truyền thống tại địa phương chủ yếu dựa vào việc phân loại đường phố, vị trí thửa đất theo các văn bản quy định. Sơ đồ trong luận văn mô tả quy trình "Xác định giá đất thủ công" cho thấy đây là một quy trình tuyến tính, cứng nhắc và thiếu sự liên kết không gian. Cán bộ quản lý phải tra cứu trên bản đồ giấy và các bảng biểu riêng lẻ, một công việc tốn thời gian và dễ nhầm lẫn. Phương pháp này không cho phép thực hiện các phép phân tích không gian phức tạp, ví dụ như xác định ảnh hưởng của các tiện ích công cộng (trường học, bệnh viện) đến giá đất, hay sử dụng các phương pháp nội suy không gian để ước tính giá tại các khu vực thiếu dữ liệu. Hạn chế này làm giảm độ chính xác và tính khách quan của công tác định giá.

III. Hướng dẫn xây dựng CSDL giá đất không gian Geodatabase

Để giải quyết các thách thức nêu trên, luận văn đề xuất một quy trình bài bản để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất bằng công nghệ GIS. Trọng tâm của giải pháp là việc thiết kế và triển khai một Geodatabase, một cấu trúc lưu trữ dữ liệu không gian tiên tiến. Quy trình này bắt đầu từ khâu thu thập dữ liệu thực địa và dữ liệu thứ cấp. Dữ liệu không gian được kế thừa từ hệ thống bản đồ địa chính dạng số của thành phố, sau đó được chuẩn hóa và làm sạch. Dữ liệu thuộc tính bao gồm thông tin pháp lý từ sổ địa chính, dữ liệu từ bảng giá đất TP. Tuy Hòa (Quyết định 56/2014/QĐ-UBND), và quan trọng nhất là dữ liệu giá thị trường thu thập từ các cuộc điều tra, giao dịch thành công và kết quả đấu giá. Sau khi thu thập, các dữ liệu này được tích hợp vào một mô hình CSDL thống nhất. Mô hình này định nghĩa rõ các lớp đối tượng (thửa đất, đường giao thông), các trường thuộc tính và mối quan hệ giữa chúng. Việc xây dựng một CSDL không gian có cấu trúc chặt chẽ là nền tảng để đảm bảo tính toàn vẹn dữ liệu và cho phép thực hiện các truy vấn, phân tích phức tạp sau này, tạo ra một hệ thống quản lý đất đai minh bạch và hiệu quả.

3.1. Quy trình thu thập và chuẩn hóa dữ liệu đầu vào

Chất lượng của CSDL phụ thuộc hoàn toàn vào dữ liệu đầu vào. Luận văn đã thực hiện quy trình thu thập đa nguồn. Dữ liệu không gian (ranh giới thửa, tim đường) được lấy từ bản đồ địa chính số hóa của Sở Tài nguyên và Môi trường Phú Yên. Dữ liệu này sau đó được kiểm tra, chuẩn hóa về hệ tọa độ (VN-2000) và cấu trúc topo để đảm bảo không có lỗi chồng lấn hay khoảng trống. Dữ liệu thuộc tính được thu thập từ hai nguồn chính: (1) Dữ liệu pháp lý từ các quyết định ban hành giá đất, thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (2) Dữ liệu thị trường thông qua khảo sát các giao dịch thực tế và kết quả đấu giá QSDĐ từ tháng 8/2014 đến tháng 8/2015. Quá trình thu thập dữ liệu thực địa này là cực kỳ quan trọng để CSDL phản ánh đúng biến động giá đất.

3.2. Thiết kế mô hình cơ sở dữ liệu không gian cho thửa đất

Mô hình cơ sở dữ liệu không gian được thiết kế để quản lý hai đối tượng chính: thửa đất và đường giao thông. Mỗi đối tượng không gian này được liên kết với một bảng thuộc tính chi tiết. Ví dụ, lớp thửa đất chứa các thông tin như số tờ, số thửa, diện tích, mục đích sử dụng, tình trạng pháp lý, và các trường giá trị (giá theo quy định, giá thị trường). Lớp đường giao thông chứa thông tin về tên đường, cấp đường, và giá đất tương ứng theo từng đoạn. Việc thiết kế mô hình trong một Geodatabase trên phần mềm ArcGIS cho phép thiết lập các quy tắc ràng buộc (domain, subtype) để đảm bảo dữ liệu nhập vào luôn nhất quán và chính xác. Cấu trúc này là nền tảng để xây dựng bản đồ giá đất và các ứng dụng tra cứu sau này.

IV. Phương pháp ứng dụng GIS để phân tích không gian giá đất

Sau khi có một cơ sở dữ liệu không gian hoàn chỉnh, sức mạnh thực sự của hệ thống thông tin địa lý được thể hiện qua các chức năng phân tích. Luận văn đã áp dụng nhiều công cụ của phần mềm ArcGIS để khai thác dữ liệu và tạo ra các sản phẩm thông tin giá trị. Chức năng cốt lõi là trực quan hóa dữ liệu, cho phép hiển thị giá đất dưới dạng các bản đồ chuyên đề. Thay vì các bảng số liệu khô khan, người dùng có thể thấy ngay các khu vực có giá đất cao, thấp, các tuyến đường "vàng" thông qua màu sắc trên bản đồ. Hơn nữa, các công cụ phân tích không gian được sử dụng để xác định mối quan hệ giữa giá đất và các yếu tố ảnh hưởng. Ví dụ, phân tích vùng đệm (buffer) quanh các trục đường chính hoặc các trung tâm thương mại để xem xét sự biến động giá. Chức năng chồng xếp bản đồ (overlay) cho phép kết hợp lớp giá đất với lớp quy hoạch sử dụng đất, giúp các nhà quản lý đánh giá sự phù hợp của bảng giá hiện tại với định hướng phát triển trong tương lai. Những ứng dụng GIS trong quản lý đô thị này đã biến dữ liệu thô thành tri thức, hỗ trợ đắc lực cho việc ra quyết định trong quản lý đất đai.

4.1. Sử dụng phần mềm ArcGIS để trực quan hóa dữ liệu

Việc trực quan hóa dữ liệu là một trong những ưu điểm nổi bật của GIS. Luận văn đã sử dụng phần mềm ArcGIS để xây dựng các bản đồ giá đất chuyên đề. Các thửa đất được tô màu dựa trên khung giá quy định của nhà nước hoặc giá thị trường đã điều tra. Ví dụ, các thửa đất có giá trị cao được tô màu đỏ, giá trị trung bình màu vàng và giá trị thấp màu xanh. Kỹ thuật này giúp người xem, kể cả những người không có chuyên môn sâu, có thể nhanh chóng nắm bắt được bức tranh tổng thể về mặt bằng giá đất tại phường 3, TP. Tuy Hòa. Hình ảnh bản đồ giá đất theo tuyến đường giao thông trong tài liệu là một minh chứng rõ ràng cho hiệu quả của phương pháp này.

4.2. Xây dựng chức năng tự động tính và tra cứu giá đất

Một trong những kết quả quan trọng của đề tài là xây dựng một ứng dụng cho phép tự động tính toán và tra cứu giá đất. Dựa trên các quy tắc đã được lập trình sẵn (ví dụ: cách xác định vị trí 1, 2, 3, 4 theo quy định), hệ thống có thể tự động tính giá trị của một thửa đất bất kỳ khi người dùng lựa chọn trên bản đồ. Giao diện tra cứu cho phép tìm kiếm thửa đất theo nhiều tiêu chí khác nhau như tên chủ sử dụng, số tờ, số thửa, hoặc theo một khoảng giá nhất định. Chức năng này giúp giảm thiểu đáng kể thời gian và sai sót so với phương pháp thủ công, đồng thời tăng cường tính công khai, minh bạch trong định giá đất, hỗ trợ hiệu quả cho cả cơ quan quản lý và người dân.

V. Kết quả nghiên cứu và ứng dụng CSDL giá đất tại Tuy Hòa

Kết quả của luận văn không chỉ dừng lại ở một mô hình lý thuyết mà đã tạo ra một sản phẩm ứng dụng thực tiễn cao. Hệ thống CSDL giá đất và các công cụ đi kèm đã chứng minh được hiệu quả trong việc quản lý, tra cứu và phân tích thông tin giá đất tại TP. Tuy Hòa. Kết quả nổi bật nhất là việc lượng hóa và trực quan hóa được sự chênh lệch lớn giữa giá đất nhà nước quy định và giá thị trường. Phân tích từ dữ liệu đấu giá cho thấy, đơn giá thực tế cao hơn đơn giá nhà nước quy định từ 167% đến 381%. Ví dụ cụ thể, tại khu đất Trường Tiểu học Kim Đồng (cũ), giá trúng đấu giá cao hơn 167% so với giá khởi điểm dựa trên bảng giá. Phát hiện này cung cấp bằng chứng vững chắc cho UBND tỉnh Phú Yên về sự cần thiết phải điều chỉnh lại bảng giá đất cho sát với thực tế. Bên cạnh đó, hệ thống được xây dựng cho phép cập nhật thông tin một cách dễ dàng, đảm bảo CSDL luôn "sống" và phản ánh kịp thời các biến động giá đất. Đây là một công cụ hỗ trợ đắc lực cho quy hoạch sử dụng đất và điều hành chính sách tài chính về đất đai.

5.1. Phân tích so sánh biến động giá đất giữa quy định và thực tế

Nghiên cứu đã chỉ ra sự khác biệt rõ rệt giữa giá đất phi nông nghiệp (đất ở) theo quy định và giá trị thực trên thị trường. Tại các tuyến đường trung tâm như Trần Hưng Đạo, giá thị trường có thể lên tới 35.000.000đ/m2 trong khi bảng giá nhà nước chỉ là 12.000.000đ/m2. Ngược lại, ở các khu vực ít phát triển hơn, giá thị trường lại có thể thấp hơn. Sự biến động giá đất này phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, hạ tầng, tiện ích xã hội mà bảng giá hiện hành chưa phản ánh hết được. Dữ liệu từ CSDL cho phép các nhà quản lý thực hiện các phân tích thống kê chi tiết, xác định các "điểm nóng" về giá và hiểu rõ hơn về quy luật vận động của thị trường bất động sản Phú Yên.

5.2. Đề xuất điều chỉnh bảng giá đất của Nhà nước

Từ những phân tích trên, luận văn đã đưa ra những đề xuất cụ thể nhằm hoàn thiện bảng giá đất TP. Tuy Hòa. Đề xuất chính là cần có cơ chế rà soát, cập nhật bảng giá thường xuyên hơn thay vì chu kỳ 5 năm, hoặc ít nhất phải có các hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) được ban hành hàng năm cho phù hợp với thị trường. Nghiên cứu cũng kiến nghị cần bổ sung các yếu tố chi tiết hơn vào phương pháp định giá, không chỉ dựa vào mặt tiền đường mà còn cần xem xét đến các yếu tố khác như hình dạng thửa đất, hướng, gần các công trình công cộng... Việc áp dụng hệ thống thông tin địa lý sẽ là công cụ lý tưởng để thực hiện các đề xuất này một cách khoa học và đồng bộ.

VI. Đề xuất tương lai cho quy hoạch sử dụng đất bằng GIS

Luận văn không chỉ giải quyết một vấn đề cụ thể mà còn mở ra một hướng phát triển mới cho công tác quản lý đất đai và quy hoạch sử dụng đất tại Phú Yên. Tương lai của ngành quản lý đất đai nằm ở việc tích hợp và ứng dụng sâu rộng hơn nữa công nghệ GIS. Hệ thống CSDL giá đất chỉ là một thành phần trong một hệ thống thông tin đất đai (LIS) toàn diện. Cần tiếp tục mở rộng CSDL này cho các loại đất khác như giá đất nông nghiệp, giá đất phi nông nghiệp khác và tích hợp thêm các lớp dữ liệu về quy hoạch xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, môi trường. Nhà nước cần tăng cường đầu tư cho việc ứng dụng công nghệ GIS, không chỉ về mặt hạ tầng mà còn về đào tạo nguồn nhân lực. Luận văn nhấn mạnh: "Cần đào tạo đội ngũ cán bộ có sự am hiểu về ngành địa chính đồng thời có kiến thức cơ bản về GIS". Khi đó, GIS sẽ trở thành công cụ không thể thiếu trong mọi khâu của quản lý nhà nước, từ lập quy hoạch, giám sát thực hiện quy hoạch, đến quản lý thuế và giải quyết tranh chấp, góp phần xây dựng một nền hành chính công hiện đại, minh bạch và hiệu quả.

6.1. Kiến nghị với UBND và Sở Tài nguyên và Môi trường

Các kiến nghị chính được rút ra từ nghiên cứu bao gồm: (1) Thành lập một đội ngũ chuyên trách để điều tra, cập nhật thông tin biến động giá đất một cách thường xuyên và kịp thời. (2) Tăng cường đầu tư và khuyến khích ứng dụng GIS trong quản lý đô thị và các lĩnh vực khác của đời sống. (3) Xây dựng một lộ trình để tích hợp CSDL giá đất vào hệ thống thông tin đất đai chung của tỉnh, phục vụ đa mục tiêu. Những kiến nghị này, nếu được thực hiện, sẽ giúp nâng cao đáng kể hiệu quả quản lý của Sở Tài nguyên và Môi trường Phú Yên và các cơ quan liên quan.

6.2. Tầm quan trọng của GIS trong quản lý đô thị hiện đại

Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng, việc quản lý các nguồn lực, đặc biệt là đất đai, ngày càng trở nên phức tạp. Hệ thống thông tin địa lý cung cấp một nền tảng tích hợp để quản lý tổng thể đô thị. Nó không chỉ giúp quản lý về giá đất, mà còn hỗ trợ quy hoạch mạng lưới giao thông, quản lý hệ thống cấp thoát nước, cây xanh, và theo dõi các dự án xây dựng. Khả năng phân tích không gian và mô hình hóa của GIS cho phép các nhà hoạch định chính sách dự báo được tác động của các quyết định, tối ưu hóa việc sử dụng tài nguyên và xây dựng các thành phố thông minh, bền vững hơn. Vì vậy, đầu tư vào GIS chính là đầu tư cho tương lai của công tác quản lý đô thị.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 1. Khái niệm đất đai Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định. Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần bề mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất.

Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay trong phạm vi một không gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tương ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai. Thuộc tính cơ bản của đất đai Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế nên nó có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người. Thuộc tính tự nhiên bao gồm các thuộc tính không gian như diện tích, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai. Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính phi vật thể.

Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình thành từ các tương tác thị trường và phi thị trường. Vị thế đất đai được xác định thông qua số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội. Đất đai có vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào khả năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với những người láng giềng và với các đối tác khác… Cường độ quan hệ bị ảnh hưởng bởi yếu tố khoảng cách không gian, giảm dần phi tuyến theo sự tăng dần của khoảng cách, “Bán anh em xa, mua láng giềng gần”. Đặc điểm của đất đai Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và vị thế xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người.

Ngoài ra đất đai còn có một số đặc tính khác như: tính cố định, tính khan hiếm, tính dị biệt, tính thích ứng và tính tăng trị. - Tính dị biệt tức sự khác biệt, nhưng chỉ khác biệt tương đối. Có nghĩa là các thửa đất đai khác nhau về mặt lượng, không khác nhau về mặt chất. - Tính thích ứng là khả năng sử dụng vào các mục đích khác nhau.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 4 - Tính tăng trị có nghĩa là giá trị đất đai có xu hướng tăng dần do nhu cầu và giá trị đầu tư vào đất đai ngày càng tăng. Khái niệm giá trị đất đai Trong thị trường giá cả của đất đai được hình thành thông qua quan hệ cung cầu. Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng thị trường của đất đai. Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu: giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi.

Giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường. Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình ứng với các thuộc tính không gian (diện tích, hình thể, vị trí) cùng với các đặc điểm về địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các tính chất sinh lý hoá của đất kết hợp với giá trị đầu tư phát triển hạ tầng đất đai. Giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của đất đai.

[13] Giá trị biểu hiện bằng đơn vị tiền tệ được gọi là giá cả. Trong thực tế thường gặp các loại giá như: giá cảm nhận, giá mua bán và giá thị trường. Giá cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính tự nhiên và xã hội của đất đai. Khi thị trường ở trạng thái cân bằng, giá cảm nhận sẽ cân bằng với lợi ích cảm nhận trong các phân khúc thị trường và tạo thành đường cân bằng giá trị (VEL).

Đường cân bằng này thể hiện quy luật “Tiền nào của nấy”. Trong thực tế, mức giá cảm nhận của một thửa đất cụ thể xác định tham chiếu theo thông tin giá cả giao dịch trên thị trường (bằng cách tham khảo giá cả giao dịch từ người hàng xóm, hay thông qua tư vấn thẩm định giá). Giá cảm nhận có thể được biểu hiện dưới hình thức giá rao bán, giá rao mua. Thông thường giá rao bán thường cao hơn giá cảm nhận cân bằng và giá rao mua lại thấp hơn giá cảm nhận cân bằng, (hình 1).

Giá cảm nhận VEL B Giá rao bán E C A Giá rao mua D Lợi ích cảm nhận Hình 1.1: Bản đồ giá trị [21] PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 Giá mua bán dao động xung quanh giá cảm nhận, phụ thuộc vào khả năng cảm nhận về lợi ích thu được từ đất đai. Cùng một thửa đất thì lợi ích cảm nhận được hoàn toàn khác nhau đối với mỗi người. Mỗi người có một hoàn cảnh sống khác nhau, vị thế xã hội khác nhau, thì nhận định khác nhau về mức độ quan trọng và lợi ích của đất đai, nên đánh giá khác nhau về giá cảm nhận. Giá mua bán được hình thành trong các tình huống giao dịch cụ thể, mang tính phải chăng, tức tương xứng với lợi ích cảm nhận được trong một bối cảnh cụ thể.

Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất: Trong quá trình đổi mới nền kinh tế-xã hội của nước ta, cơ chế quản lý kinh tế thị trường đang từng bước được hình thành. Luật đất đai hiện hành quy định người sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh. Vì vậy đặc trưng của giá đất nói chung khác với đặc trưng của giá các loại hàng hoá thông thường khác. Sự khác nhau này có thể thấy ở một số đặc trưng sau: - Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả.

- Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành. - Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai. - Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định - Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt - Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao - Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việc phân tích các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng. Có thể theo mối quan hệ giữa các nhân tố đó với đất và phạm vi ảnh hưởng để xác định các yếu tố ảnh hưởng: gồm các lực lượng chính trị, các lực lượng xã hội, các lực lượng kinh tế vĩ mô, các yếu tố lực lượng thị trường vi mô [12]; hoặc chia thành 03 nhóm nhân tố: phân thành nhân tố thông thường, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt.

Nhân tố thông thường Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất. + Nhân tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá cả đất. Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 sách hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế việc sử dụng một loại đất nào đó. Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể.

Sự can thiệp này có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Nhân tố hành chính ảnh hưởng đến giá đất có: Chế độ đất; chế độ nhà ở; quy hoạch đô thị; chính sách giá đất; chính sách thuế; chế độ quản lý giao thông và sự biến đổi về hành chính. Chế độ về đất: Chế độ đất bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất. Chế độ về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.

Ở nước ta trong một thời gian dài thực hiện chế độ sử dụng đất, nghiêm cấm việc mua bán cho thuê, phương thức lưu chuyển đất chỉ có cấp phát, do đó thực ra không tồn tại giá đất. Theo đà cải cách chế độ sử dụng đất, đất trở thành hàng hóa đặc biệt bắt đầu hội nhập vào lĩnh vực lưu thông, từ đó xuất hiện giá cả đất để thực hiện đền bù kinh tế trong nhượng độ quyền sử dụng đất. Đồng thời cùng với việc hoàn thiện một bước chế độ sử dụng đất phải trả tiền, dưới tác động của kinh tế thị trường, sự tăng giảm của giá đất càng phù hợp với quy luật thị trường. Chế độ nhà ở: Từ giải phóng đến nay chế độ nhà ở truyền thống ở nước ta là chế độ phúc lợi tiền thuê thấp.

Vốn đầu tư vào tài sản nhà đất không thể thông qua hoạt động kinh doanh của bản thân của tài sản đó để thu hồi, chỉ có thể dựa vào tài chính Nhà nước cấp phát để duy trì. Cho nên trong tình trạng này, trong tiền thuê nhà không bao hàm tiền thuê đất, giá đất. Mục tiêu của cải cách chế độ nhà ở là hủy bỏ việc bù đắp đó, từ đó mà xúc tiến quay vòng đầu tư lành mạnh vào tài sản nhà đất, thúc đẩy việc thực hiện giá đất hợp lý Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Cùng một mảnh đất dùng cho kinh doanh, dùng cho nhà ở và công nghiệp, giá đất khác biệt nhau rất lớn.